Ombergveien 14

Ombergveien 14, 0283 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 10, bruksnummer 156, seksjonsnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
2. etasje 86 kvm: Entré, toalettrom, bad, kjøkken, 3 soverom, og stue.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: To kjellerboder på henholdsvis 3,6 kvm og 1,8 kvm.
2. etasje 4 kvm:

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm:

Hver seksjon disponerer 2 kjellerboder på henholdsvis 3,6 kvm og 1,8 kvm pluss en nettingbod (tidligere felles kjølerom).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.06.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1968. Bygningen er iht. tilstandsrapporten antatt fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med betong/murverk, utvendig pusset og malt. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Vinduer med 2- lags isolerglass fra 1993 og vindu med 2-lags press glass fra 2022 i stue. Lyd- og brannklassifisert entrédør med kikkehull.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at vinduer fra 1993 og overflater i boligen bærer preg av alder og slitasje. Høyden på rekkverket på balkongen tilfredsstiller ikke dagens krav. Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet. Vannrør av kobber og avløpsrør av plast har en alder som tilsier at mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det foreligger ikke dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad en TG2. Det anbefales derfor alltid utvidet kontroll da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Overnevnte forhold har fått TG2 i tilstandsrapporten.

Det er i tillegg gitt TG3 på følgende forhold:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Baderommet er i dag i bruk. Det bør settes inn dusjkabinett slik at man begrenser den direkte vannpåkjenningen. Oppussing anses som påregnelig da overflater og tettesjikt har brukt opp forventet brukstid. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Det bør settes inn dusjkabinett som strakstiltak. Det er behov for oppussing da overflater og tettesjikt har brukt opp forventet brukstid. Kostnadsestimat: kr. 100 000 - 300 000.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Entré:
Adkomst til leiligheten via felles trappegang. Entréen er romslig og gir en god velkomst med plass til løsninger for oppbevaring av sko og yttertøy.

Stue:
Stuen er romslig og lys med god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater sørger for godt med naturlig lys. Herfra er det utgang til en sydvendt balkong på ca. 3 kvm med hyggelig utsyn.

Kjøkken:
Eldre kjøkken med profilerte fronter, laminert benkeplate og fliser over kjøkkenbenken. Det er opplegg for komfyr og avtrekk over kokeplass. Kjøkkenet har godt med skapplass og vindu som gir naturlig lys. Hvitevarer ved visning medfølger boligen.

Bad:
Baderommet er utstyrt med badekar med dusj, servant med innredning og naturlig avtrekk. Ifølge tilstandsrapporten er badet vurdert til tilstandsgrad 3 (TG3) og oppussing anbefales, da både overflater og tettesjikt har passert forventet brukstid. Alternativt anbefales montering av dusjkabinett som strakstiltak for å redusere fuktrisiko.

Toalettrom:
Separat toalettrom med eldre standard. Utstyrt med klosett og servant. Har naturlig avtrekk, men mangler mekanisk ventilasjon. Dette gir tilstandsgrad 2, men det foreligger ikke umiddelbart behov for utbedringstiltak.

Soverom:
Leiligheten inneholder tre gode soverom. Det er plass til seng og garderobeløsning i alle rom. Hovedsoverommet er noe utvidet sammenlignet med original planløsning.

Bod:
Leiligheten disponerer to boder i kjelleretasjen på henholdsvis 3,6 m² og 1,8 m², samt et skap i kjeller.

Teknisk/diverse:
- Elektrisk anlegg med skrusikringer plassert i gangen. Det anbefales kontroll av autorisert elektroinstallatør.
- Vann- og avløpsrør vurderes som eldre, men fungerer i dag uten behov for umiddelbare tiltak.
- Boligen har naturlig ventilasjon via lufteluker og spalter i vinduer.
- Oppvarming med elektriske ovner og peisovn i stue.

Boligen fremstår i dag hovedsakelig med en eldre standard og det må således påregnes oppussing/vedlikehold. Noe er nærliggende, mens noe kan gjøres over tid. Boligen har likevel et stort potensial, og dette gir deg et godt utgangspunkt til å skape ditt drømmehjem. For ytterligere beskrivelse av boligens tekniske tilstand, se vedlagte tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Reflektorovn plassert på bad. Peisovn plassert i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk, datert 28.11.1969. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Boligens selges ved verge. Vergen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Boligen vil ikke bli ytterligere rengjort etter visning.

Eiendommen har en flott beliggenhet i et etablert og familievennlig boligområde på Lilleaker/Øraker, vest i Oslo. Området er svært ettertraktet, med nærhet til det aller meste. På Lilleaker finner du et bredt spekter av servicetilbud som dekker hverdagens behov. Like ved boligen ligger kjøpesenteret CC Vest, med blant annet apotek, post, blomsterbutikk, matvarebutikker, vinmonopol, hyggelige kaféer og sportsbutikker. I tillegg finnes det et lite handlesenter, Lilleaker Torg, hvor den populære kaféen Grønn holder til - og Kiwi fungerer som det sentrale dagligvaretilbudet. Kort vei er det også til Fåbro Gård, kjent for sine berømte kardemommeboller. Skoler, barnehager, idrettsanlegg og andre fritidstilbud er også lett tilgjengelig i nærområdet.

Området passer perfekt for deg som ønsker en balansert kombinasjon av natur og urbant liv. I gangavstand finner du kollektivtilbud med busslinjene 23 og 42, trikk 13, T-bane linje 3 og både lokaltog og Flytoget fra Lysaker stasjon - alt med hyppige avganger mot Oslo sentrum, Asker og Bærum.

Boligen tilhører bydel Ullern og sokner til Lilleaker skole. For den som liker å holde seg aktiv, tilbyr Ullern Idrettsforening et bredt utvalg av aktiviteter som fotball, håndball, basketball, bandy og turn. Ullern Tennisklubb, vakkert plassert ved Ullern Kirke på Blokkajordet, har et moderne anlegg med helårsbaner. I tillegg er det kort vei til lekeplasser, idrettshaller og treningssentre. Langs Lysakerelva finner du idylliske turstier som leder deg helt ned til Lysaker brygge med utsikt over Oslofjorden, eller oppover mot Bogstadvannet for et forfriskende bad. Om vinteren kan du gå på ski via Mærradalen og videre inn i marka. På Bogstad finner du også Oslo Golfklubb, som regnes som en av Europas beste golfbaner. Ikke minst byr Vækerø park på en grønn og fredelig oase – en skjult perle for lokalbefolkningen. Her finner du velstelte grøntområder, stier, benker, små brygger og badeplasser. I vestre del av parken ligger Sollerudstranda, med gresslette og god plass til ballspill og rekreasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Ombergveien 14 sokner til Lilleaker skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Sameiet har opparbeidet flotte utearealer. Plen med gode solforhold, trær, prydbusker og sittegrupper.
Asfalterte internveier og gårdsplass. Sameiets tomteareal er 8 712 m2

Det medfølger parkeringsplass i garasje (nr. 10), i tillegg til gjesteparkering på sameiets eiendom.

Fellesutgiftene er kr 5 727,- pr. mnd. og inkluderer bl.a. varmtvann, tv og internett, kommunale avgifter, øvrig drift og vedlikehold av sameiet. Eksempelvis trappevask og bytting av matter i oppganger, vaktmestertjenester med gressklipp, snømåking osv. Strøm i fellesarealer, regnskapsførsel fra OBOS m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 819 330,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 277 319,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 250 000,00 Prisantydning
30 294,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 280 294,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

157 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
168 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 448 334,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Else Helene Skomedal

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 5.000,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0156/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25156

Sist oppdatert: 03. august 2025 kl. 15:35