Årrundveien 4

Årrundveien 4, 0588 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 86, bruksnummer 134, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 104 kvm

BRA-i:
1. etasje 74 kvm: Entré, baderom, stue/kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
-1. etasje 9 kvm: Kjellerbod.
-1. etasje 19 kvm: Garasje.
3. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
1. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på 9 kvm. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.
Boligen disponerer også en loftsbod på 2 kvm. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 5 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne loftbod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Det er i senere tid satt opp en felles sykkelbod på tomtens vestside. Denne står under 1 meter fra nabotomten og det utløses dermed søknadsplikt. Forholdet er ikke søkt om og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være kommunen ikke godkjenner det, og at sameiet blir pålagt å fjerne sykkelboden.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/ Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur og betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Vinduer:
- Vinduer i stue/kjøkken er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Normal tid før utskifting av trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold. TG2 settes derfor med bakgrunn i alder.

Baderom:
- Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk.
- Høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Tekniske installasjoner:
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger. TG2 settes derfor med bakgrunn i alder.

Ventilasjon:
- Kun naturlig ventilasjon og det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Naturlig ventilasjon gir som regel TG2.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Pipe og ildsted er begrenset og kun visuelt kontrollert av takstmannen.
- Hulltaking for å sjekke evt. fukt på baderom er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.
- Sentralt varmtvannsbereder.

Med bakgrunn i en forenklet vurdering av det elektriske anlegget anbefales det at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Dette er leiligheten for deg som ønsker kort vei til både byen og skogen.
I barnevennlige omgivelser og med noen av byens rauseste naboer vil du finne deg godt til rette.

Denne boligen er virkelig en perle, en sjelden mulighet i området og bør oppleves!

Boligen byr på 3 gode soverom, en åpen og romslig stue- kjøkkenløsning og balkong med direkte adkomst til felles hage.
Her er ingenting overlatt til tilfeldighetene, og de smarte løsningene gjør at huset er som tatt ut av ett interiørblad!

Boligen ligger i 1. etg. med utsikt mot den sjarmerende hagen med frukttrær, trehytte, platekasser, opparbeidet plen, hellelagte plattinger og flott beplanting.
Hagen har meget gode solforhold, ikke minst: trampoline!
På forsiden av huset er det en gressbelagt hage med en hellelagt gangsti til inngangspartiet.
Her får du en svært attraktiv og rolig beliggenhet med nærhet til det meste du skulle ha behov for i en hektisk hverdag.

Nærmere innhold:

Det første som møter deg er boligens romslige og skjermede felles hage! Et herlig og helt unikt uterom som fungerer ypperlig som en forlengelse av boligen på sommerhalvåret. I den idylliske hagen kan du leve hagedrømmen med frukttrær og herlig beplantning. Frodig, gressbelagt hage omkranset av grønne hekker, velduftende blomster og flotte epletrær. Det er også opparbeidet en romslig felles platting. Terrassen har gode solforhold og god plass til både stor sittegruppe, spisebord med stoler og grill m.m. Her kan man med andre ord invitere venner og familie på grillfest uten å bekymre seg for plassmangel! God plass til store og små, for ikke å glemme trampoline! Her kan late dager nytes i solen, eller i skyggen fra trærne. Et herlig uterom hvor en kan nyte fine dager vel som flotte kvelder.

Hagen er fellesareal, og kan benyttes av de fire beboerne. Det ble nylig vedtatt på årsmøte at seksjonene i første etasje kan få etablere platting til eget bruk ved balkongen.

Denne frodige hagen må virkelig oppleves!

STUE M/ÅPEN KJØKKENLØSNING:
Romslig stue med en spennende utforming som byr på flere møbleringsmuligheter og mulighet for flere soner! Veggflatene er malt i en lys og lun tone og på gulvet er det lekker enstavs, herdet tregulv. Under gulvet er det lagt varmefolie. Rommet har pipeløp, som gjør det mulig å sette inn egen peisovn om man ønsker det. Store vindusflater som bidrar til mye naturlig lys, som sammen med de lyse overflatene skaper et naturlig lyst rom. I stuen er det et karnapp med stort vindu og en balkongdør som tar deg ut til balkongen, og videre ned til hagen. I karnappet er det plassert en varmepumpe, noe som gir hjemmet et godt inneklima hele året!

Nytt og moderne, innholdsrikt kjøkken i åpen løsning med stuen. Lys grå innredning fra Kvik med glatte fronter og benkeplate i komposittstein, underlimt oppvaskkum og ett-greps armatur med Quooker - kokende vann. Integrerte hvitevarer som ekstra bred induksjonskoketopp med integrert filter ut og dampovn fra AEG, samt hele to oppvaskmaskiner. Integrert kjøleskap som er hele 75cm bredt, matskap i høyskap og "kaffereol" med belysning og stikkontakter samt nedfellbar stikkontakt fra Evoline. I ene hjørnet av kjøkkenet er det etablert praktisk rullesjalusi, perfekt for å skjule kjøkkenmaskinen eller andre småelektriske produkter. Innredningen er tilpasset rommets utforming for en god bruk av stue- kjøkkenområdet og gjør at kokken med enkelhet kan sosialisere seg med gjestene. Videre er flere skuffer praktisk innredet med innerskuffer, som gjør det enkelt å holde orden. Med direkte tilknytning med spisestuen skapes et fantastisk og sosialt oppholdsrom i hverdagen. Over benkeflatene er det montert spotter på skinne, som gir god arbeidslys. Under gulvet er det lagt varmefolie, som gir deilig temperatur til matlagingen gjennom årets kaldere dager. En slik type kjøkkenløsning tilfredsstiller mange behov, for deg som ønsker mye benk- og skapplass og for deg som ønsker et sosialt rom med god kommunikasjon med spisestuen.

SOVEROM I:
Boligens hovedsoverom er romslig og har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Praktisk innredet med pen skyvedørsgarderobe med god oppbevaringskapasitet. Rommet har et stort vindu som gir gode lysforhold. Veggflatene er malt i en lun tone som står fint til det lyse tregulvet. Lysskjermende rullegardin er montert og gir en god atmosfære å sove i.

SOVEROM II:
Boligens andre soverom er også av god størrelse og således fleksibelt i bruk. Også dette rommet er malt i en lun tone som står fint til det lekre tregulvet. Her er det også varmefolie under gulvet. Rommet har stort vindu som gir gode lysforhold, og rullegardin som skjermer for lys. Garderobeløsning er montert.

SOVEROM III:
Det tredje soverommet er romslig, og passer like godt som både gjesterom og kontor. Stort vindu slipper inn godt med lys, og gjør rommet lyst og luftig. Også her er det montert rullegardin. Lysmalte veggflater og tregulv.

ENTRÉ:
Det første som møter deg er en lys og luftig entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Lekkert entstavs, herdet tregulv med varmefolie under og malte veggflater. God oppbevaringskapasitet i romslig, plassbygd garderobeløsning. Videre er det god plass til oppbevaringsmøbel etter eget ønsker og behov. Videre fra entreen og ut mot stuen er det satt inn en skyvedør med vindu - terskelfri montering som gir en sømløs overgang.

BADEROM:
Pent baderom med downlights i himling og varmekabler. Flislagte gulvflater og dusjnisje. Veggflatene er nysparklet- og malt. Badet er utstyrt med gulvstående toalett og dusjnisje med forheng og dusjsett med rainshower. Videre er badet utstyrt med heldekkende, bred servant med skuffeinnredning under og speil med integrerte belysning. Vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres i felles vaskekjeller.

DIVERSE:
- Nytt, skjult elektrisk anlegg
- Enstavs, herdet tregulv og tregulv
- Varmefolie under gulvet i entré, stue, kjøkken og soverom II
- Solide innerdører med ett speil
- Nytt og moderne Kvik-kjøkken med mange smarte løsninger
- Felles vaskekjeller med egen vaskemaskin og tørketrommel
- Romslig kjellerbod på hele 9 kvm og strømtilførsel
- Loftrom med sengeplass til 4 stk. kan leies for gjester til kr 50,- døgnet

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkken medfølger.
- Fryseskap i kjellerbod medfølger.
- Vaskemaskin og tørketrommel i vaskeriet medfølger.

Følgende medfølger ikke:
- Taklampe i stua
- Pendler over sofa
- Pendellampe over kjøkkenbordet og pendler over kjøkkenbenk
- Taklampe i gangen
- Taklampe på soverom I
- Rosa lampeskjerm i glass på soverom II
- Stringhylle på soverom III
- Hylle over koketopp på kjøkkenet
- Ivar-hyller i garasjen

Boligen er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på baderom og varmefolie i stue/kjøkken, gang og soverom II. Luft til luft varmepumpe, gulvmodell.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1948.

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen i kommunens arkiver. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

I tillegg foreligger det ferdigattest på riving av garasje datert 20.02.2003, godkjent melding for oppføring av garasje med innkjørsel og oppføring av redskapsbod datert 09.09.2002, ferdigattest på sammenslåing av boenheter på loft datert 19.05.2020 og ferdigattest på utvidelse av balkonger og etablering av trapp og terrasse datert 11.02.2025.

Avvik fra godkjente og/eller registrerte byggetegninger:
- Soverom II er etablert hvor det opprinnelig var kjøkken, og kjøkkenet er flyttet ut i stuen.
- Iht. godkjente tegninger av balkong med tilhørende trapp er det tegnet inn en dobbel balkongdør og trapp på fremsiden mot syd. Dette er ikke etablert, og dagens trapp går ned på vestsiden.

Det fremkommer ikke av originale byggetegninger hva "felles loftrom" opprinnelig er byggemeldt som. Det vites derfor ikke om rommet er godkjent for varig opphold.

Det er i senere tid satt opp en felles sykkelbod på tomtens vestside. Denne står under 1 meter fra nabotomten og det utløses dermed søknadsplikt. Forholdet er ikke søkt om og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være kommunen ikke godkjenner det, og at sameiet blir pålagt å fjerne sykkelboden.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:

Dagboknr. 33384, tinglyst 15.06.2001, Erklæring/avtale:
Årrundveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Eier plikter, dersom kommunen forlanger det, på egen bekostning å opparbeide vei til og langs den side av tomten hvor eiendommen har sin adkomst i en bredde inntil 10 meter med nødvendig tillegg for fylling og skjæring. Eier forplikter også å opparbeide veien til en effektiv veibredde av inntil 6 meter og i den standard som kommunen krever. Kommunen overtar eventuell veigrunn vederlagsfritt.

Dagboknr. 69439, tinglyst 09.11.2001: Bestemmelse om adkomstrett:
Gnr. 86, bnr. 988 (Årrundveien 4 C og D) har bruksrett til kjørbar adkomstvei fra Årrundveien og over Årrundveien 4.

Dagboknr 71949, tinglyst 20.11.2001: Erklæring/avtale:
Eier gir gnr. 86, bnr. 988 (Årrundveien 4 C og D) rett til å legge stikkledninger for vann med nødvendige kummer over denne eiendommen frem til offentlige vannledninger. Eier gir også gnr. 86, bnr.998 fri adgang til denne eiendommen for nødvendig vedlikehold og reparasjoner av ledningene. Ledningene skal alltid være tilgjengelige og eier av Årrundveien 4 skal ikke foreta arbeider som kan skade ledningene.

Dagboknr 8853, tinglyst 28.08.1948: Bestemmelse om vann/kloakkledning:
Eier plikter å ha gjort seg kjent med gjeldende vann og kloakkreglement og forplikter seg til å overholde disse og rette seg etter bestemmelser om fremtidige arbeider på vann og kloakkledninger på eiendommen. Eventuelle skader er eier ansvarlig for.

Dagboknr. 7775, tinglyst 03.07.1947: Bestemmelse om vei.
Dagboknr. 901547, tinglyst 07.07.1933: Bestemmelse om vann/kloakkledning: Eier er forpliktet til å betale vannavgift til Oslo kommune.

I tillegg er det tinglyst 2 servitutter som håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom:
Dagboknr 920160 tinglyst 25.02 1927: Bestemmelse om vei.
Dagboknr 911617 tinglyst 04.09.1925: Bestemmelse om vei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Attraktiv og tilbaketrukken beliggenhet i flotte og lite trafikkerte omgivelser, midt mellom sentrum og marka. Beliggenheten er perfekt for deg som ønsker en kombinasjon av en sentral beliggenhet og et grønt, rolig bomiljø. Området legger vekt på store grøntområder og et hyggelig bomiljø.

Her bor du sentralt med ett minutt gangavstand til busstopp, og to minutters gangavstand til nærsenter på Årvoll med matbutikk, apotek, frisør og kafé. Like ovenfor senteret ligger EVO treningssenter. Den koselige kaféen Kaffe og Brød på Disen er en kort gangavstand unna gjennom grønne friområder, og hit kan man også ake ned for en kakao på vinteren. Det er også gangavstand til Storo og Løren.

For den som er glad i friluftsliv og aktivitet, byr området på rike muligheter for rekreasjon. Flermannsboligen ligger omkranset av grøntområder, med de populære bakkene fra Loftshusbommen til Disenjordet rett borti gata. Hit trekker barn gjennom vinteren for aking og ski, og det er såpass helling på bakken at dette kan være morsomt selv for de voksne. Fortsetter man videre opp er man straks innenfor Lillomarka, med flotte turstier og lysløyper, samt Grefsenkleiva alpinanlegg. Ta turen til flotte Trollvann og Linderudkollen med badevann og hoppbakke, eller gå en drøy halvtime gjennom marka for å nyte Oslos fineste utsikt fra Grefsenkollen. Grefsenkollen ligger idyllisk til på "byens tak" og er et svært populært turområde sommer som vinter! Grefsenkollen er også svært kjent for OverOslo Bar som er er et perfekt sted for en aperitiff før middag eller et glass etter en frisk topptur samt et variert underholdnings- og kulturtilbud, alt fra quiz til intimkonserter og stand-up! For ikke å glemme musikkfestivalen med samme navn. "OverOslo" har raskt vokst til å bli en av Østlandets største og mest populære musikkfestivaler. Festivalen tilbyr en førsteklasses festivalopplevelse; utsikt mot byen og solnedgangen, grønne og publikumsvennlige konsertamfier samt digg mat og drikke!

Utdanningsinstitusjoner som Universitetet på Blindern, Handelshøyskolen BI Nydalen, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Sykepleierskolen på Lovisenberg m.m. ligger kun et par steinkast unna.

Treningstilbud som EVO Årvoll og Fitness24Seven på Bjerke senter er en kort gangavstand unna, og STERK på Løren, SATS Linderud, SATS Rosenhoff og SATS Storo og Myrens Sportssenter på Torshov ligger lett tilgjengelig med buss eller sykkel. Det er kort gangavstand til Aker Sykehus og Oslos nye storbylegevakt.

En kort kjøretur unna finner du Linderud senter med et rikelig utvalg av butikker og servicetilbud, bl.a. restauranter, matbutikker, vinmonopol og apotek. Her finner du også Sats.

31-bussen stopper rett borti gata og går hele døgnet hele uken. Det er også kort gange til bussholdeplass ved Bjerke der regionsbussene og ekspressbussen har hyppige avganger til sentrum i rushtiden. Også kort vei til Sinsen T-bane (kun 5 minutter på sykkel!) med linje 4 og 5. Flybuss hver halvtime.

Dette er boligen for deg som ønsker å bo sentralt med kort vei til det hverdagen krever, men samtidig ha rolige og barnevennlige omgivelser rundt deg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Årvoll barne- og ungdomsskole.
Fin skolevei via gangvei og undergang.

Flere barnehager i området, nevner bl. annet:
Årvoll barnehage (1-6 år) 0.4 km
Læringsverkstedet Årvollveien bhg (1-6 år) 0.4 km
Læringsverkstedet Bjerke Panorama (1-6 år) 0.5 km
Disengrenda barnehage (1-6 år) 0.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.451 kvm som tilhører sameiet. Pent opparbeidet tomt/hage med gruset adkomst/gårdsplass og grøntareal med plen, bed, busker og trær.

Boligen disponerer en garasjeplass i kjeller med elektrisk leddport og elbillader.
*Hver seksjon har også mulighet til å parkere en bil foran egen garasje.

Det er én felles gjesteparkeringsplass og det skal vurderes etablering av to nye gjesteparkeringsplasser. Dette må da godkjennes av sameiet i fellesskap, og søkes kommunen for godkjennelse før evt. etablering. Ved større selskap pleier man å gi beskjed til naboene, slik at man kan låne flere parkeringsplasser.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

I seksjoneringsbegjæringen datert 25. november 1980 fremkommer det at snr. 1 har parkering under huset ved siden av snr. 3. Dette stemmer ikke. Snr. 1 har kun parkering i frittstående garasje. Pr. i dag er det snr. 2 som har parkering ved siden av snr. 3. Dette er regulert i egen avtale mellom alle seksjonene datert 1. mai 2022.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei (Årrundveien) og via privat vei / innkjørsel med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området berøres av reguleringssak 202102096 - Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen). Dette innebærer blant annet en midlertidig forbud mot tiltak, med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Hentet fra planbeskrivelse: "I områder som er omfattet av et midlertidig forbud mot tiltak kan det ikke gjennomføres tiltak etter plan- og bygningsloven, med mindre enkelte tiltakstyper er eksplisitt unntatt fra forbudet. I utgangspunktet gjelder forbudet også for tiltak som ikke er søknadspliktige. Ettersom dette forbudet vil gjelde for et stort område, vil vi unnta visse typer tiltak som i begrenset grad vil påvirke de forholdene som revisjonen har som formål å bevare. Dette gjelder blant annet de fleste innvendige endringer, fasadeendringer, mindre tilbygg og mindre bygninger som ikke skal brukes til beboelse. Dette er tiltakstyper som kan omsøkes og vil behandles på vanlig måte etter gjeldende småhusplan. På denne måten sikrer vi at ikke all utvikling og tilpasning av bebyggelse stopper helt opp i påvente av revidert plan."

Statens veivesen holder på med oppgradering av dagens gang- og sykkelvei fra Årvoll skole til Sinsenkrysset (sykkelveien mellom Traverveien og Trondheimsveien). Se saksnr. 201904064 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Disen idrettspark - Etablering av ny turvei og kunstgressbane ble gitt tillatelse til tiltak 10.09.2025. Tiltaket gjelder etablering av turvei i forlengelse av eksisterende turvei og etablering av ny kunstgressbane, samt riving av eksisterende kunstgressbane i tilknytning til Disen idrettspark, bydel Bjerke. Tiltaket vil være en oppgradering av eksisterende anlegg, men flyttes tre meter sørøst for å etablere tursti. Totalt samlet areal som berøres av tiltaket er 2 179 kvm. Saksnummer 202556151 hos kommunen.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 500,- pr. mnd. og inkluderer: Grunnpakke Internett og tv, kommunale utgifter, forsikring og løpende utgifter til vedlikehold. Ved større utgifter spleiser sameiet.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og øker med kr 500,- 01.07.2026 - øningen er hensyntatt i felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 956,- pr. år. / 15 648 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor 50 Mbps som leverandør av kabel-tv og grunnpakken er inkludert i felleskostnadene. Dekoder kan medfølge iht. selger.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 335 659,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 342 637,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 37 802,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 26.05.2026

Det er ikke felles lån i sameiet.

8 480 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
223 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 693 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 703 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nora Brudal Hougen og Terje Hougen Brudal

Eiendommen er seksjonert og leiligheten tilhører Boligsameiet Årrundveien 4, med sameiebrøk 1/4. Sameiet består av fire seksjoner.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet har felles bygningsforsikring i Gjensidige med polisenr. 56617668.
Sameiet har en felles gressklipper og snømåke.
Sameiet fordeler fellesoppgaver som blant annet inkluderer vedlikehold av uteområde (klipping, vanning, snømåking osv.), innkjøp, regnskap, rengjøring og lignende.
Trappevask fra bolig ned til kjeller annenhver uke og enkel vask av kjeller ca. annenhver md.
Dugnad gjennomføres to ganger i året - en gang på våren, og en gang på høsten.

Dette er et lite sameiet, og det er ikke forretningsfører. Ved større utgifter deler sameiet på disse i fellesskap.
Dagens eiere opplever at det er god dialog rundt samarbeidet i sameiet. Det er en lettstelt hage - mye gress og en del busker og trær som klippes ned hver dugnad.

De innredede fellesarealene på loftet med fire sengeplasser og toalett er til felles bruk, og kan leies for kr 50,- pr. døgn. Vederlaget dekker evt. strømutgifter og betales til "felleskassen". Loftarealene må rengjøres etter hvert bruk.

Planlagte arbeider i sameiet:
- Ny og større, felles platting bygges våren 2027. Endelig utforming, konkret plan og innhenting av tilbud gjennomføres høsten 2026.
- Sameiet skal se litt på hagen og utformingen, og hvis man da f.eks ønsker å anrette flere blomsterbed så kan man vurdere en vedlikeholdsplan for hagen.
- Sameiet stiller seg positive til at seksjonene i første etasje bygger egen terrasse. Da etter noenlunde lik størrelse som på utvidelsen til balkongene i etasjen over. Plattingen kan ha avskjerming i form av plantekasser, hekk, el mot gresset og en vegg i bakkant i kant med balkongen. Utforming må godkjennes av styret før den bygges.
- Eksisterende gjerde fjernes til høsten, ved høstdugnaden. Styret vil evaluere behovet for nytt gjerde eller annen løsning våren 2027.
- Oppgradering av innkjørsel planlegges gjennomført høsten 2026/våren 2027. Sameiet innhenter tilbud og gjennomfører befaring i løpet av sommeren/tidlig høst 2026 for å vurdere omfang, kostnader og anbefalt tidspunkt for arbeidene. Arbeidene skal inkludere vurdering av enkel drenering langs husvegg og ved gjerdet mot Årrundveien, samt etablering av to parkeringsplasser. Trær i området fjernes ved egeninnsats ila. sommeren/tidlig høst 2026.

Vedlikehold utført i senere tid:

- Komplett nytt elektrisk anlegg (automatsikringer leilighet og felles sikringsskap, omtrekk av alle ledninger i leilighet og resten av bygget) (Vår 2017) - Kontrollert og godkjent av Hafslund
- Ny lyd- og brann hoveddør til alle leiligheter (Høst 2017)
- Nytt Rør-i-Rør i kjelleren, nygaranti 30-50 år (Sommer 2018)
- Nytt gjerde i hagen bakside (Høst 2018)
- Feiing av skorstein (Vår 2019)
- Rørlegger kjeller (ny hovedstoppekran) (Høst 2019)
- Rørlegger loft (kuleventil) (Vår 2020)
- Nytt takvindu loft (Vår 2021)

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Kunderabatt kr 11 000,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk   kr 3 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm (boligselgerforsikring Gjensidige 4,58 i promille kommer i tillegg- valgfri)  kr 9 950,-
Boligstyling - konsutlasjon  kr 2 500,-
Foto - foto dag/kveld og drone  kr 16 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.2667

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 19:13