Stubbveien 1

Stubbveien 1, 1911 FLATEBY
Kommunenummer 3220, gårdsnummer 3, bruksnummer 48, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 245 kvm

BRA-i:
Kjelleretasje 87 kvm: Gang, bad, wc-rom, garderobe, to soverom, kjellerstue og bod (høyde bod ca. 185 cm. ikke målbar).
1. etasje 119 kvm: Entré, garderobe, bad, to soverom, rom innredet som kontor/soverom og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
1. etasje 39 kvm: Garasje og frittstående bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 62 kvm: To terrasser og en frittliggende terrasse.

Badet i kjelleren har badstue, som i dag brukes som garderobe. Denne kan tilbakestilles som badstue.
I kjelleretasjen er deler av arealet (bod) ikke måleverdig grunnet lav takhøyde, ca 185 cm. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 105 kvm, men kun 87 kvm er måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm. Utvendig boblebad er medregnet som en del av terrasse- og balkongarealet (TBA).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.07.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Rom innredet som kontor/soverom er opprinnelig byggemeldt som klesbod og redskapsbod. Se pkt. ferdigattest for mer informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1973, ombygget ca. 1985 og påbygget i 2020. Bygget har grunnmur av betong og lettklinkerblokker, og er oppført med kjeller. Yttervegger og etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Taket er en valmtak-konstruksjon tekket med takplater av metall fra 2000. Boligen har vinduer med ulik alder, en entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås, en skyvedør til terrasse og en ytterdør i underetasjen. Det er en elementpipe fra byggeår med en peisovn i stuen. Det er en terrasse på 49 m² med utgang fra stuen, en terrasse på 6 m² med utgang fra entréen, og en frittliggende terrasse på 7 m².

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3)
Bad 1.etasje:
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen, og foreslått tiltak er lokal utbedring med en spalte under rammen på dusjvegg.
Bad kjeller:
- Helhetsvurdering: Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av badekaret. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er registrert motfall på deler av gulvet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er usikker. På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under badekar er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Tilluftsspalte er vurdert til å være liten, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Grunnet alder på dreneringen, kan det være tegn på funksjonssvikt at boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden.
Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre, og den synlige fuktsperren er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 på 13 punkter grunnet alder/slitasje. Det er for øvrig gitt TG2 på følgende punkter:
Våtrom - Bad, 1.etasje:
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen er ikke tilstrekkelig, og det er ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er ikke verifisert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
Kjøkken:
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, og vannrørene er ikke plugget mot varerør.
Toalettrom - Wc-rom:
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte fra den innebygde toalettsisternen.
Tekniske anlegg:
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
Rom under terreng:
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv i bod.
- Overflate gulv: Det er observert stedvis tegn til riss i gulvflaten i bod.
- Ventilasjon: Ventilasjonen i kjellerstue vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon på soverom viste 19,8 vektprosent. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging er observert stedvis på undertak, takstoler og på isolasjon ved gjennomføringer.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det ble oppdaget utettheter i dampsperre ved enkelte skjøter og gjennomføringer.
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon.
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det er registrert uisolerte ventilasjonsrør.
Innvendige trapper:
- Tilstand: Det er registrert knirk.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:
- 1. Etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 17 mm i stuen.
Yttervegger inkl. fasader:
- Gnagersikring: Det mangler gnagersikring bak ytterkledningen enkelte steder.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.
Innsettingsdetaljer rundt vinduet ved innvendig trapp bærer ikke preg av faglig god utførelse.
Yttertak:
- Takkonstruksjon: Vurderinger må ses i sammenheng med observasjoner fra loftet.
Terrasse / platting:
- Konstruksjon og fundamenter: Enkelte søyler til terrassen ved inngangspartiet har liten avstand til terrenget.
Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Det er registrert skjevheter på konstruksjonen til trappen ved inngangspartiet.
Forstøtningsmur:
- Tilstand: Avskalling av maling/murpuss er observert stedvis på støttemuren.
Garasje:
- Fundament, grunnmur og gulv mot grunn: Det er stedvis motfall på gulvflaten, og ujevnheter ved porten har ført til åpning mellom port og støpt plate.
- Innvendige forhold: Det er registrert fuktmerker ved spiker i undertak. Ukjent årsak, men sannsynlig kuldebro og kondensering.
Frittstående bod:
- Helhetsvurdering: Algevekster er observert på ytterkledningen. Dette er vasket bort av selger etter befaringen.
Vegg-, tak- og bjelkelagskonstruksjonen viser tegn til skjevheter. Det er brukt shingel på et tak med for lav takvinkel. Innvendige flater og ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Badeinnretninger: Undersøkelse av utvendig boblebad er unntatt fra tilstandsanalysen.
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider, har åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter, og har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, har horisontale åpninger større enn 5 cm, og er ikke utformet for å forhindre klatring. Rekkverket oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.
Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, trappen mangler fullverdig rekkverk, og har kun håndløper på en side. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:
Bad/våtrom:
- Bad i 2000: Grunnarbeid, snekkerarbeid, støping av gulv, våtromsarbeid og rørleggerarbeid. Varmekabler, lys og stikk ble utført av eier (elektriker). Faglært arbeid utført av The Carpenters, Torbjørn Ødegården og eier (EDA Elektro-Data). Deler av arbeidet, som riving, flislegging, maling og montering av panel og lister, ble utført av eier.
- Bad i 2006: Grunnarbeid, våtromsarbeid, innbygging av badekar, glassbyggerstein og rørleggerarbeid. Lys og stikk ble utført av eier (elektriker). Faglært arbeid utført av Interiør Service Håndverk og eier (Eltel). Riving, flislegging, innredning, listing og maling ble utført av eier.
- I 2021 ble blandebatteri på vask i kjeller byttet av eier (ufaglært).
- I 2024 ble blandebatteri på vaskerom i kjeller og dusjsett byttet av eier (ufaglært).
Tak/fasade/vinduer:
- Det oppstod lekkasje fra tak til loft i 2000. Taket ble utbedret med ny takpapp, lekter og Decra-takpanner.
- I 1997 ble takrennene byttet. Faglært arbeid utført av Odd Løkken.
- I 2000 ble tre stuevinduer erstattet med to nye, og fasaden ble bygget om. Faglært arbeid utført av The Carpenters. Listing og maling ble utført av eier.
- I 2000 ble nytt tak lagt med Isola D-Glass, lekter og Icopal Decra-takpanner. Faglært arbeid utført av The Carpenters AS og Nor-Tek.
- I 2001 ble yttervegg tettet og flere vinduer satt inn. Faglært arbeid utført av The Carpenters. Listing ble utført av eier.
- I 2001 ble ytterdør ved inngangspartiet byttet. Faglært arbeid utført av The Carpenters. Trapp og veranda ble bygget av eier.
- I 2001 ble ytterdør til kjeller byttet av eier (ufaglært).
- I 2015 ble alle kjellervinduer samt flere vinduer i 1. etasje byttet. Faglært arbeid utført av Interiør-Service Håndverk.
- I 2020 ble det oppført tilbygg med ny veranda, tak, skyvedør, screens og takrenner. Faglært arbeid utført av Ish Bygg & Eiendom, Hb Blikk AS, Markisemannen og eier (elektriker/Netel). Riving, grunnarbeid, veranda, kledning, vinduer, listing og maling ble delvis utført av eier.
- I 2024 ble screen ved kjellernedgang montert. Faglært arbeid utført av Fasadeprodukter.
Elektrisk anlegg:
- Løpende elektroarbeider siden 1994 er utført av eier, som er faglært elektriker. Arbeidet er utført gjennom ansettelser i EDA Elektro-Data, Tel-Nett, Eltel, FiberOptic og Netel.
Rør/VVS:
- I 2020 ble stoppekran montert i utvendig kum under veranda. Faglært arbeid utført av Assemblin.
Ventilasjon/oppvarming:
- Feil på varmepumpe førte til utskifting i 2023. Faglært arbeid utført av RSOF.
- I 2025 ble defekte termostater for varmekabler i gang og bad byttet. Faglært arbeid utført av eier (Netel).
- I 2026 ble termostater for varmekabler på soverom i kjeller, stue i kjeller, bad i kjeller og kjøkken byttet. Faglært arbeid utført av eier (Netel).
Oljetank:
- Det opplyses om en nedgravd oljetank på eiendommen. Selger opplyser at den trolig er sanert av tidligere eier før overtakelsen i 1994.
Ildsted:
- Vedovn i kjeller er demontert og pipen er tettet. Vedovn i 1. etasje er demontert og erstattet med peis. Brannvesenet har kontrollert ildsted og pipeløp.

Andre opplysninger:
- Radonmåling ble utført i 2012–2013.
- Eier opplyser at han selv har lagt rør og montert utekraner (ca. 2007), koblet fra og til kjøkkenkran ved oppussing (2015) og byttet varmtvannsbereder (ca. 2016).
- Det har tidligere vært observert kondens ved avtrekkskanalen på loftet, men området er opplyst å være tørt i dag.
- Alle utvendig tak vasket av firma sommer 2025
- Belegningsstein renset/vasket av firma sommer 2025
- Belegningsstein rundt garasje tatt opp og lagt på nytt sommer 2025
- Nye termostater gulvvarme kjeller samt kjøkken 1.etg 2026
- Ny varmepumpe 2023
- Hus malt 2021 og delvis 2025 og utestue i 2025
- Varmtvannsbereder med to elementer. Øverste element sørger for hurtigoppvarming av vann
- SG smart lyssyring i 1etg.
- SG Bridge for lys-styring utenfor hjemmet
- Vindu på kjøkken, tv-krok, skyvedør, over trapp, soverom 2 i 1. etg + alle vinduer i kjelleren har aluminiumsprofil utvendig.
- Kun to store vinduer i stuen, vindu i gangen, soverom 1 og 3 i 1. etg. som er av tre.

Enebolig oppført i 1973, ombygget ca. 1985 og påbygget i 2020. Tilbygg i form av takoverbygg over terrassen ble ferdigstilt i 2024.

Boligen fremstår som meget godt vedlikeholdt med gjennomgående gode kvaliteter og moderne løsninger som gir en komfortabel og funksjonell hverdag. Planløsningen er godt tilpasset familielivet med romslige oppholdsrom, praktiske soner og gode oppbevaringsmuligheter.

KJØKKEN:
Åpen kjøkkenløsning. Innredning fra 2015 med glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Stikkontakter og belysning over kjøkkenbenk. 2 integrerte stekeovner, 90cm koketopp med mulighet for å benytte medfølgende grillplate, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap. Vegghengt ventilator. Gulvvarme under flislagt gulv. Veggflater i fliser og malte flater. Himling i panel med downlights.

BAD 1. ETASJE:
Baderom fra 2000. Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater i fliser og panel. Panelbord i himling med downlights. Vegghengt servant med armatur. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

BAD KJELLER:
Baderom delvis oppgradert i 2006. Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater i panel og fliser. Panelbord i himling. Vegghengt servantinnredning med dobbel ovenpåliggende servant og armaturer. Speil med overlys og stikkontakt over servant. Gulvstående innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt utslagsvask med armatur. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur med hånddusj og regndusj. Innebygget boblebadekar med lys, integrert hånddusj og armatur. Naturlig avtrekksventil på vegg. Opplegg for vaskemaskin.

WC-ROM:
Flislagt gulv med gulvvarme. Veggflater i panel og fliser. Panelbord i himling. Vegghengt toalett. Naturlig avtrekksventil på vegg.

Overflater:
Gulv: Fliser, parkett, heltre gulv, gulvbelegg, laminat og synlig støpt gulv. Fliser med gulvvarme på kjøkken, bad i 1. etasje, bad i kjeller og wc-rom. Gulvvarme i entré (nedre del), garderobe, soverom i kjeller og kjellerstue.
Vegger: Malte flater, tapetserte flater, murpuss, panel, fliser og åpen grunnmurskonstruksjon.
Himling: Panel og malte flater.

Lagring:
Frittstående garasje fra 2001 på ca. 30 m², med gulv på loft. Frittstående utebod fra 2016 på ca. 9 m².
Bosch fryseskap i gang kjeller medfølger.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
- Innredet kontor/soverom 1.etg.: Skap for oppbevaring følger ikke med.
- Garasje: Hyller følger i utgangpunktet ikke med (Kan forhandles)

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.
Det er installert ny varmepumpe i trappeløpet til kjelleren i 2023. Peisovn med glassdør i stuen.
For øvrig oppvarmes boligen med elektriske panelovner samt gulvvarme/varmekabler i bad 1.etasje, bad u.etg., kjøkken, wc-rom, nedre del av entré, garderobe, soverom u.etg. og kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1973. Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 28.11.1973. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for innredning av kjeller og terrasse datert 20.05.1994. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av tilbygg til bolig datert 04.11.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det oppført et frittstående garasje. Registrert tatt i bruk i 2001.
I tillegg er det oppført et mindre uthus (5,6 m²), registrert tatt i bruk i 2008.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 14.09.1971 (original 1. etasje), 09.05.1994 (innredning av kjeller og terrasse) og 05.05.2023 (tilbygg/takoverbygg). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra byggetegninger:
- Deler av inngangspartiet er opprinnelig vaskerom.
- Dør mellom gang og kjøkken er lukket, og vegg mot stuen er åpnet.

Rom innredet som kontor/soverom i 1.etasje er opprinnelig byggemeldt som klesbod og redskapsbod jf. opprinnelige byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 7792
Tinglysningsdato: 07.12.1973
Servitutten omhandler: Rett for andre huseiere på feltet til å legge vann- og kloakkledninger over eiendommen på anvist sted, rett til adkomstvei over hverandres parseller, og rett til å føre elektriske kabler over eiendommen. Eiere av tomter som benytter private stikkveier og stikkledninger som ikke overtas av kommunen, har felles vedlikeholdsplikt med lik fordeling av utgiftene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Det er utført radonmåling i 2012-2013. Måleverdiene var <60 Bq/m³ i annet oppholdsrom og stue i 1. etasje, og 70 ±10 Bq/m³ i stue i kjeller.

Eiendommen ligger i et rolig eneboligområde på Flateby i Enebakk kommune. Området er veletablert, familievennlig og ettertraktet, med gangavstand til både barneskoler, barnehager og bussholdeplass. I tillegg er det kort vei til dagligvarebutikk samt Flateby grendesenter, som tilbyr et variert utvalg av butikker og servicetilbud.

For den som setter pris på en aktiv livsstil og naturopplevelser, byr nærområdet på mange muligheter. Marka ligger like i nærheten med lysløype, badevann og flotte turstier som kan benyttes året rundt. På Stranden finner du idrettshall, mens Flateby har samfunnshus med bygdekino. Ballentusiaster har kort vei til Streifinn idrettsanlegg og Hauglia skole med idrettsfasiliteter. Ønsker du å trene innendørs, ligger Atletico treningssenter innen komfortabel avstand.

Eiendommen har også gode kollektivforbindelser. Nærmeste bussholdeplass er Gjeddevannsveien og er 3-4 min gange fra boligen. Her går busslinje 350 mellom Lillestrøm og Ski. Det er omtrent 12 kilometer til Kirkebygda, 18 kilometer til Lillestrøm og rundt 38 kilometer til Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved oppsatt visning.

Bergskaug Fus barnehage 0.4 km
Hauglia barnehage 1.0 km
Flateby barnehage 1.6 km
Hauglia skole 1.2 km
Stranden skole 3.2 km
Kirkebygden barne- og ungdomsskole 11.7 km
Rælingen videregående skole 14.9 km
Strømmen videregående skole 19.5 km

Tomten er en flott, eiet tomt på 838 kvm med en solrik, flat og svært usjenert beliggenhet.
Eiendommen fremstår velstelt og innbydende med stor gårdsplass og gangstier pent opparbeidet med belegningsstein.

Den skjermede hagen er et virkelig høydepunkt, med frodig plen, frukttrær og variert beplantning som skaper en lun og privat atmosfære. Hekk rundt eiendommen bidrar ytterligere til privatliv og en hyggelig ramme rundt uteområdene.

Fra boligen er det utgang til en herlig takoverbygget terrasse som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsarealet og leder videre ned til hagen. Her finnes også en koselig utestue som gir gode muligheter for hyggelige stunder og forlengelse av utesesongen.

Dette er en eiendom som byr på flotte uteområder med gode solforhold, høy grad av skjerming og god plass til både lek, rekreasjon og sosiale sammenkomster.

Stor frittstående garasje på 30 kvm. Ekstra høyde med 1 ekstra leddport høyde som gir plass til varebil. Ellers stor gårdsplass belagt med belegningsstein, med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløpsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er tilknyttet privat vannverk (Flateby vannverk).

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2015-2027 datert 07.09.2015 avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende.

Eiendommen ligger i område BF12. I henhold til kommuneplanens bestemmelser § 3.3.2 kreves det ikke reguleringsplan for tiltak som omfatter maksimalt to nye boenheter, så lenge eiendommens størrelse ikke overstiger 1 dekar. En ny kommuneplan (Kommuneplanens arealdel 2026-2038) er under utarbeidelse, men har per i dag status som "planlegging igangsatt" og er ikke vedtatt.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 080,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendommen er tilknyttet privat vann fra Flateby vannverk og er ikke tilkoblet offentlig vannforsyning.
Det er en fast årsavgift på kr. 3.652,- pr år. I tillegg kommer det kr. 18,50 pr m3 i forbruksgebyr for forbruk under 200 m3 pr år og kr. 20,47 pr m3 for det som overstiger 200m3 pr år. Vannmåler leses av ved overtakelse.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 28.000,- pr. år. / 22.000 kwh. pr. år. (2025) 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 18.10.2025-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 18.294,-.
Boligen er tilknyttet Viken fiber/Altibox som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1.488,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 10.560,- pr. år. Alarm kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 423 259,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6 415 922,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

6 450 000,00 Prisantydning

Omkostninger

161 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
162 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
182 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 612 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 632 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frank Eckermann

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Foto kr 11 300,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke: kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visning (utover 1 visning er gratis)   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Enebakk kommune  kr 7 036,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 974,50

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 61-0029/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lørenskog
Skårersletta 5, 1473, LØRENSKOG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR61.2629

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 19:06