Ekebergveien 296L

Ekebergveien 296L, 1166 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 184, bruksnummer 78, seksjonsnummer 58, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 184 kvm
Totalt BRA-i: 163 kvm
Totalt BRA-e: 21 kvm

BRA-i:
Entré, gang, 2 boder, vaskerom, 2 bad, 4 soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Fra stue/spisestue/kjøkken og hovedsoverommet er det utgang til vestvendt terrasse på 43 kvm.

Leiligheten har i tillegg egen garasje med bakenforliggende bod i underetasjen, med enkel adkomst fra garasjen til leiligheten. (Garasje med bod er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.05.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Terrasseblokk oppført i skrånende terreng. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong. Yttervegger i betong med utfyllende bindingsverk. Fasader er slemmet og malt. Etasjeskiller er i betong og er gitt TG2 grunnet noe skjevheter i gang og på stue/kjøkken.

Taket er et flatt tak, som er tekket med asfaltpapp.

Leiligheten har vestvendt terrasse i betongkonstruksjoner, belagt med terrassebord. Rekkverk er utført av blomsterkasse i front. Utelys, stikkontakt og utvendig peis.

Leiligheten har ytterdør med glassfelter fra 2006. Vinduer og balkongdører med tre-lags glass fra 2017 på soverom mot terrasse. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og to-lags glass fra 2010 i øvrige rom.

Bakvegggen i leiligheten er under bakkenivå og er utlektet fra grunnmuren. Det er i tillegg registrert plast i veggen. Ut i fra alder og oppbygging, vurderes denne konstruksjonen å ha en fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Det er målt etter fukt men ikke registrert forhøyede verdier. Tilliggende krypekjeller er ikke besiktiget grunnet manglende adkomst, men krypkjellere er erfaringsmessig utsatt for fukt-/kondensproblematikk. Skorstein er sannsynligvis fra byggeår og har ukjent vedlikeholdshistorikk. Overnevnte er gitt TG2. Se supplerende tekst i rapporten.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Leiligheten ligger vestvendt og solrikt til, tilbaketrukket fra vei med frodig grøntområde som skjerming. Umiddelbar nærhet til kollektivtransport og nærbutikk, samt kort vei til fritidstilbud og et rikt servicetilbud på Sæter.

Leiligheten ligger med enkel adkomst (kun 4 trappetrinn) og med egen direkte inngang til leiligheten, dvs. ingen fellesgang. Mot vest ligger leiligheten høyt med gode solforhold og uten gjenboere.

En meget pen leilighet i lyse og delikate farger og innredning. Leiligheten er påkostet de siste årene av tidligere eiere, og har bestått av bl.a.:
2024:
Installert ny luft-til-luft varmepumpe i stuen/spisestuen (kan også benyttes til kjøling).
Montert ny elbillader i garasjen.
2022:
Byttet ut brytere/stikk i bod, vaskerom og entré, montert flere nye dimmere. (Alt annet elektrisk ble byttet ut i 2018).
Installert ny varmtvannsbereder på vaskerom.
2021:
Hovedbadet ble kosmetisk oppgradert ved at veggene ble påført mikrosement og det ble montert ny dusj, samt ny baderomsinnredning og lysarmatur.
2019:
Lagt ny Møre Royal terrassegulv på terrassen (samt at det ble lagt ny membran på terrassen i regi av sameiet).
2017/18:
Det ble montert ny flott kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer som ble montert i åpen løsning med stuen/spisestuen.
Soverommene ved inngangssiden ble utvidet, og opprinnelig kjøkken ble ominnredet til soverom.
Det ble montert 10 nye innerdører, samt flott «smijernsdør» mellom hall og stue/kjøkken.
Veggflater ble fornyet/plateslått, sparklet og malt, samt alle yttervegger ble foret ut med 10 cm og tilleggsisolert. Eldre isolasjon i innervegger ble også byttet ut med ny.
Himlinger ble malt, samt at det ble montert downlights i ett soverom, hall, kjøkken og stue/spisestue.
Det ble lagt varmefolie og fiskebeinsparkett på gulvene, gulvfliser med varmekabler i entréen, samt teppe i stor bod.
Det elektriske sprede-/fordelernettet ble fornyet/lagt nytt og det ble montert ny innmat i sikringsskapet.
Det ble montert nye vinduer i to soverom, samt ny terrassedør på ett soverom.
2010:
Terrassedør i stuen og øvrige vinduer ble byttet.
2006:
Begge badene ble modernisert/flislagt, arbeidet omfattet skifte av sluk i begge rom samt legging av membran, samt at det ble montert nytt sanitærutstyr på badene. Det ble samtidig lagt nye vannrør på badene med fordelerskap i vaskerommet (rør-i-rør). Montert ny ytterdør.

I regi av sameiet har følgende oppgraderinger blitt gjort de senere år:
2021/22: Fasader ble vasket og ødelagt panel ble skiftet. Betongskader ble reparert, panel og betong ble malt. Utskifting av garasjeporter til elektriske garasjeporter. Ny utvendig belysning.
2019: Ny membran på alle terrassene i 296.

En stor og praktisk leilighet med en romslig og meget god planløsning, der bl.a. soverommene, badene og vaskerommet ligger i praktisk tilknytning til gangen, godt tilbaketrukket og skjermet fra kjøkken/spisestue/stue.

Leiligheten inneholder entré, gang, 2 boder, vaskerom, 2 bad, 4 soverom og stue/spisestue med åpen kjøkkenløsning.

Entré med direkte adkomst utenfra som gjør at man får litt "enebolig følelsen".
Gulvbelegg med gulvvarme i entréen.
Fra entréen er det praktisk adkomst til bl.a. vaskerommet og det ene badet.

Eget praktisk vaskerom med gulvfliser og malte veggflater. Rommer er innredet med utslagsvask med to-greps armatur og noe skapinnredning. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 194 liter fra 2022 er plassert i vaskerommet. Vaskerommet er hovedsakelig fra byggeår og rommet er således gitt TG2 bl.a. for alder på vannrør, avløpsrør, tettesjikt og sluk, samt for sprekker/riss i gulvfliser og for fallforhold på gulv. Se supplerende tekst i rapporten.

Badet i tilknytning til entréen ble pusset opp sist i 2006. Flislagt bad med gulvvarme som er innredet med hvitt vegghengt servantskap med heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil og belysning med stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med innfellbar glassdør og to-greps armatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for bl.a. manglende drenering fra innebygget sisterne, uoversiktlig utførelse med hensyn til buk av slukmansjett og tettesjiktet, på tettesjiktet pga. alder og på fallforhold gulv. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

Romslig og praktisk gang med innebygget garderobeskap. Flott parkett lagt i fiskebensmønster med gulvarme.

2 gode boder med rikelig med lagringsplass.

Badet i tilknytning til gangen ble også pusset opp i 2006. Flislagt gulv med gulvvarme og mikrosement på vegger. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med hvite glatt fronter på skuffer og med heldekkende dobbel servant med 2 stk. ett-greps armaturer. Speil med overlys på vegg over servant, samt stikkontakt på vegg. Vegghengte skap gir godt med oppbevaring. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og to.greps armatur tilkoblet hånddusj og regnfallsdusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Vannrør av typen rør-i-rør. Baderommet ble kosmetisk oppgradert i 2021 med mikrosement på vegger og med ny innredning og sanitærutstyr. I tilstandsrapporten er det gitt TG2 for bl.a. manglende drenering fra innebygget sisterne, uoversiktlig utførelse med hensyn til buk av slukmansjett og tettesjiktet, på tettesjiktet pga. alder og på fallforhold gulv. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten.

4 gode soverom, alle med fiskebeinsparkett med gulvvarme. Hovedsoverommet har praktisk innredet garderobedel og egen utgang til terrassen. Et av soverommene benyttes i dag som en ekstra tv-stue.

Kombinert stue og spisestue med åpen kjøkkenløsning. Store vindusflater gir godt med lys og hyggelig utsyn til terrassen. 1-stavs fiskebeinsparkett med gulvvarme i hele rommet. God plass til både salong og spisestue. Luft-til-luft varmepumpe fra 2024 og original åpen peis.
Utgang fra rommet til stor, solrik og usjenert terrasse på hele 43 kvm med utsyn til grøntareale. Nytt Møre Royal terrassegulv og ny membran på terrassen i 2019. Elektrisk terrassemarkise, utelamper og stikkontakt. Det er også eldre original utepeis (ikke vært i bruk på lenge) på terrassen.

Tidsriktig og moderne kjøkken som ble pusset opp i 2018 med ny kjøkkeninnredning fra Epoq med glatte fronter i hvit utførelse. Effektivt innredet med tidløs design har dette kjøkkenet nok av skap- og benkeplass, og fremstår som meget funksjonelt. Flotte benkeplater av kompositt. Planlimt rustfri oppvaskkum med ett-greps uttrekkbart armatur. Den romslige kjøkkenøyen gir ikke bare ekstra oppbevaring og benkeplass, men gir nok også ekstra spiseplass. Videre er kjøkkenet utrustet med integrerte hvitevarer som inkluderer induksjonstopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Ventilator integrert i overskap. De integrerte hvitevarene følger leiligheten. Det er montert komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper. Vannrør av type rør-i-rør.

Det medfølger garasje til leiligheten som ligger i rett i nærheten med enkel adkomst mellom leiligheten og garasjen. Bod i bakkant av garasjen og elbillader som ble montert ny i 2024. Ny elektrisk garasjeport i 2021.

For nærmere beskrivelse av leilighetens standard henvises det til tilstandsrapporten datert 04.05.2025 og selgers egenerklæring.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme i hele leilighten, med unntak av bodene og vaskerommet. Gulvvarmen styres via programmerbare termostater fra Micromatic.
Ny varmepumpe (som også kan benyttes til kjøling) i stuen/spisestuen i 2024.
Åpen peis i stuen/spisestuen (vifte på pipeløpet). Det anbefales å sette inn innsats for bedre oppfyring/trekk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på terrassehuset datert 11.05.1979.

Det gjøres oppmerksom på at boden som i tilstandsrapporten er beksrevet som "tv-rom" ikke er godkjent for varig opphold, da rommet er byggemeldt som bod og ikke tilfredstiller kravene til varig opphold.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 17246, tinglyst 31.12.1947, Festekontrakt.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 8247, tinglyst 16.06.1966.
Erklæring/avtale. Sameiet forplikter seg til å knytte seg til offentlig vann- og avløpsnett når kommunen måtte forlange det. Sameiet har det fulle og hele ansvaret for private stikkledninger.
Dagboknr. 1544, tinglyst 01.02.1967 og Dagboknr. 11938, tinglyst 09.07.1970.
Erklæring/avtale. Servituttene har samme innhold som servitutt tinglyst 16.06.1966.
Dagboknr. 30357, tinglyst 04.05.2006.
Erklæring/avtale. Reseksjonering som viser seksjonens tilleggsareal.

Det er tinglyst følgende rettighet på sameiets eiendom:
Dagboknr. 23073, tinglyst 08.01.2025. Bestemmelse om adkomstrett.
Eiendommen gnr. 184, bnr. 78 gis varig rett til vederlagsfri adkomst over eksisterende adkomst med gnr. 184, bnr. 70.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele leiligheten eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. Soverommet med adkomst fra entréen har opplegg for kjøkken, og kan således lett gjøres om til hybel. Tidligere
eiere har tidligere leid ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Skap på barnerom medfølger ikke.

Ekebergveien 296L ligger skjermet til med enkel adkomst og utsyn mot frodig grøntområde, tilbaketrukket fra vei.

Umiddelbar nærhet til bussholdeplass i Ekebergveien og kun få meter å gå til til trikkestajsonen på Ljabru. Her ligger også nærbutikken Matkroken.
Gangavstand (evt. kun 1 trikke stopp eller få buss stopp), til Sæter handelssenter med bl.a. caféer, spisesteder og butikker, samt Meny og Rema1000. På Sæter finner du i tillegg bl.a. vinbar, treningssenter, legekontor, bank m.m.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichmanske bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til Ljabru trikkestasjon med rute 13 og 19 til hhv. Bekkestua og Majorstuen, begge via Oslo sentrum. Det er også bussholdeplass rett ved eiendommen i Ekebergveien og ved trikkeholdeplassen med rute 79.
Få minutters gange til bussholdeplass i Ljabruveien med linje 81 og til Hauketo togstasjon, med reisetid til Oslo S. på ca. 9 min. Det er også flybuss fra Hauketo togstasjon.
(se ruter.no for mer informasjon)

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med få minutters gange til flotte turområder langs Ljanselven og ned til Hvervenbukta. Nærhet også til friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball-/sandvolleyballbaner om sommeren. Østmarka med flotte turmuligheter er heller ikke langt unna.
Flere badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF («Niffen») med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Nordstrand Tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Bækkelaget Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
Kort vei til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse på Holtet.

Adkomst til eiendommen fra Ekebergveien. Her ligger garasjen og flere gjesteparkeringsplasser med kun 4 trappetrinn i adkomsten til leiligheten. Det er også innkjøring til flere gjesteparkeringsplasser litt lenger opp i Ekebergveien, på oversiden av bygget.

Flere barnehager i nærområdet.
Leiligheten sogner til Munkerud barneskole og Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 23 826 kvm. Tomten er parkmessig opparbeidet med store plenarealer, beplantning/prydbusker og trær og sittegrupper og bålpanne. Egen lekeplass for barn. Asfalterte gårdsplasser og internveier.
Om ønskelig er det tilgang til parsellhage til f.rkes. dyrking av frukt, grønnsaker m.m.

Festekontrakten ble endret ved tilleggskontrakt i 1989. Der ble årlig festeavgift endret til kr 110.000,- fra og med 01.01.1990, med mulighet for regulering av festeavgift hvert 10. år. Sist regulert i 2021. Festekontrakten gjelder i 99 år fra 30.12.1947. Bortfester er Christian Raak.

Leiligheten har egen garasje på 17 kvm med egen bakenforliggende bod på 4 kvm i byggets underetasje (garasje og bod er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen). Ny elbillader i garasjen i 2024 og ny automatisk garasjeport i 2021. I tillegg til boden er det plass til noe lagring på hems.
Rikelig med gjesteparkering på sameiets tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet er ansvarlig for private internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-1166 datert 20.11.1964. Bygningene i Ekebergveien 290-296 er oppført på Byantikvarens gule liste som kulturminner.

Det er gitt tillatelse til oppføring av tomannsbolig og riving av garasje og oppføring av garasje i Ljabrubakken 19.

Det har tidligere foregått planlegging av evt. forlengelse av trikketraséen fra Ljabru og til Hauketo. Det er foreslått at trasséen skal gå langs Ekebergveien ned til Ljabru eller i trasséen til turveien ned til Ljabrubakken. Prosjektet er avsluttet fra Ruters side grunnet lav prioritet.

Ekebergveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det kan sameiet bli pålagt å være med på å bekoste opparbeidelse av veien til regulert bredde for egne regninger, og vederlagsfritt avstå fra deler av egen grunn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 034,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, snørydding og gressklipping, betjening av fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter og forretningsførsel.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene er fordelt slik:
Felleskostnader: kr 5 442,-
Kapitalkostnader: kr 1 592,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 21 500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fiberbredbånd og har avgift på kr 219 pr. mnd som er inkludert i felleskostnadene. sentral, ruter og AirTies Wifi-mesh-enheter medfølger.
Boligen er tilknyttet alarm. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 2 287 143,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 9 148 572,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se Skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 208 731,- pr. 01.01.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 194 237,- pr. 01.03.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,14%
Innfrielse: 2046

11 500 000,00 Prisantydning
208 731,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
11 708 731,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

292 700,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
303 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 012 471,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjarte Espedal og Anbjørg Knutsson

Leiligheten er tilknyttet Ljabru Terrasse Boligsameie, med sameiebrøk 238/10000.
Sameiet består av 60 seksjoner.
Forretningsfører er Solibo AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter godkjenning fra styret, og sameiets regler for dyrehold skal følges.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024:
Utvidet parkeringsplassen på nedre plan, hele plassen asfaltert på nytt.
2023:
- Ferdigstillelse av frittstående garasjerekker, lekeplass oppgradert med nytt klatrehus og fotballmål for barna, det er laget nye sittegrupper og planting av en del nye trær. Dette ble finansiert med oppsparte midler.
2022:
- Bygget sykkelbod, låst med ståldør.
- Beplantning mot Ekebergveien for støyskjerming.
2020/2021:
- Utvendig oppussing av sameiets bygninger. Bygningene ble vasket, ødelagt panel ble skiftet ut, betongskader ble reparert og panel og betong ble malt.
- Utskifting av garasjeporter til leddport med åpner.
- Ny utvendig belysning.
- Nedgravde avfallscontainere.
2019:
- Utbedret terrassene i 294 og 296.
2018:
- Utbedret terrassene i 290.
2016:
- Takbelegget på øverste tak i Ekebergveien 292 ble lagt om.
- Rengjøring av ventilasjonsanlegg i alle blokkene.
- Forberedelser med rørlegging for trekking av kabler.

Planlagte påkostninger:
-Det planlegges planting av trær, hekk på nordsiden og legging av kantsten på parkeringsplassen oppe i sameiet.
-På litt lengre sikt vil det være aktuelt å pusse opp og rehabilitere trappene mellom bygningene.
-Sameiet har en arbeidsgruppe som jobber med uteområdene i sameiet. Det er foreslått flere sitteplasser, basketkurv, treplatting, petanque-bane, frukttrær og bærbusker.

Beboere i sameiet har, om ledig, tilgang til å leie sykkelbod og ekstra bod ved behov.

Styret vedtok i november budsjett for 2025 som øker felleskostnader med ca. 4%. Dette ble iverksatt 01.01.2025 og i følge styreleder er det ikke planlagt å øke felleskostnadene pr. nå utover indeksreguleringen.
Styret ønsker å fremme et forslag om å innføre en IN-ordning for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Dersom forslaget blir vedtatt, vil det være mulig å innbetale sin andel fra høsten 2025. Dette blir lagt fram for årsmøtet våren 2025. Det er ikke behandlet noen planer om tiltak som vil øke fellesgjeld i sameiet.

Seksjonseierne har vedlikeholdsplikt, etter nærmere bestemmelser i vedtektene.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0071/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2571

Sist oppdatert: 13. juni 2025 kl. 10:42