Ospeliveien 2B

Ospeliveien 2B, 3092 SUNDBYFOSS
Kommunenummer 3903, gårdsnummer 255, bruksnummer 238, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 96 kvm

BRA-i:
1. etasje 82 kvm: Entré, to soverom, bad, vaskerom/teknisk rom, stue/kjøkken.
Loft 9 kvm: Uinnredet loft.
På tegningene datert 04.01.2024 som er sendt inn som vedlegg til søknad ferdigattest fremstår 2.etg. som uinnredet. Tegningene viser mulighet for å innrede loftarealet på ca. 50 m². Uinnredet areal vil kreve søknad om bruksendring ved eventuell fremtidig innredning. Megler har mottatt tegninger fra kommunen med forslag til innredning av 2.etg. Disse ligger som vedlegg til salgsoppgaven.

BRA-e:
1. etasje 5 kvm: Bod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.10.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 2025. Bygningen er fundamentert med isolerte ringmurselementer og støpt betongplate på mark, og er utført med radonsperre. Ytterveggene er oppført i bindingsverkskonstruksjon med liggende bordkledning fra byggeåret. Takkonstruksjonen er et saltak med A-takstoler i tre og undertak av duk, tekket med betongtakstein. Takrenner, nedløp og beslag er i plastbelagt eller lakkert stål. Vinduene er malte med 3-lags isolerglass. Det er malt hovedytterdør og balkongdør i treverk med 3-lags isolerglass, samt malte glatte innvendige dører. Det er installert isolert stålpipe og vedovn i stue/kjøkken.

På eiendommen er det oppført en frittliggende hage-/redskapsbod fra 2025. Boden er oppført med støpt plate på mark, vegger av mur og bindingsverk av tre med trekledning, samt saltak tekket med betongtakstein og malt inngangsdør. Innvendig areal tilhørende boenheten er oppmålt til 5 m². Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Elektrisk anlegg har automatsikringer og i hovedsak skjult ledningsnett. Sikringsskapet er plassert på vaskerom/teknisk rom, og det er montert et bi-sikringsskap i utvendig bod klargjort for fremtidig elbillader.

Boligen er utstyrt med pulverhåndslukkere og brannmeldere.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i sitt egenerklæringsskjema at det er en maurtue på naboeiendommen, og at denne ikke per nå har vært noe problem.
De opplyser videre: muntlig avtale med sameiet på andre siden av veien, at vi kan bruke og vedlikeholde plenområdet som egentlig eies av dem. Vært snakk om å enten kjøpe den delen av tomten eller få bruksrett. Utgjør mye mer plenareal.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Velkommen til Ospeliveien 2B - en moderne og delikat bolig fra 2025 med høy standard og alt samlet på ett plan. Her får du en innflyttingsklar halvpart av vertikaldelt tomannsbolig med gjennomførte kvaliteter, lys romfølelse og en praktisk planløsning.

Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk og leder deg videre inn i boligens sosiale sone. Stue og kjøkken er samlet i en åpen og sosial løsning som danner boligens naturlige samlingspunkt. Rommet oppleves lyst og innbydende med store vindusflater som slipper inn godt med dagslys og skaper en luftig romfølelse. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe og et stort spisebord, noe som gir flotte rammer for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Vedovnen tilfører ekstra varme og hygge på kjølige dager, mens utgangen til uteområdet gir en fin forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Kjøkkenet ligger naturlig integrert i rommet og bidrar til en åpen og innbydende atmosfære hvor familie og gjester kan samles.

Kjøkkenet er levert av Sigdal og fremstår stilrent med glatte fronter og eksklusiv benkeplate i kompositt. Integrerte hvitevarer og moderne løsninger gir et helhetlig uttrykk, samtidig som kjøkkenet byr på gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaringsplass. Dette er et kjøkken som kombinerer design og funksjonalitet på en elegant måte.

Boligen har to lyse og trivelige soverom med parkettgulv og gode møbleringsmuligheter. Rommene passer like godt som hovedsoverom og barnerom, som gjesterom eller hjemmekontor.

Badet holder en tidsriktig og delikat standard med flislagte overflater, varmekabler i gulv, vegghengt toalett, lekker servantinnredning fra VikingBad og dusjnisje med glassvegger. Materialvalgene gir rommet et moderne og eksklusivt preg.

Et separat vaskerom og teknisk rom bidrar til en praktisk hverdag. Her er det opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel, samt god plass til tekniske installasjoner og oppbevaring.

Over kjøkkenet ligger et uinnredet loft med adkomst via luke og stige. Loftet benyttes i dag til lagring, men det foreligger tegninger som viser mulighet for innredning av et loftsareal på ca. 50 m². Eventuell fremtidig innredning vil kreve søknad om bruksendring. Tegningene følger salgsoppgaven og kan gi en spennende pekepinn på boligens utviklingspotensial.

I tillegg disponerer boligen en frittstående bod på ca. 5 m², oppført i 2025, med god lagringsplass og eget bi-sikringsskap klargjort for elbillader.

Ospeliveien 2B er en innflyttingsklar kvalitetsbolig som passer perfekt for deg som ønsker en moderne og lettstelt bolig med høy standard, lave vedlikeholdsbehov og mulighet for videre utvikling. Her kan du flytte rett inn og nyte følelsen av et nytt hjem.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Tv, lampe spisestue, tv benk, vaskemaskin, tørketrommel, skap spisestue, TV soverom, 2x tv fester.

Løsøre som medfølger salget: Alt til kjøkken er integrert og følger med eiendommen.

Elektrisitet og vedfyring. Nedstøpte varmekabler i alle rom med unntak av soverom. Vedovn i stue. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Notat fra brannvesen: Denne ble registrert inn i fagsystem den 24.11.2025. Det har ikke vært verken feiing eller tilsyn enda.

Det foreligger ferdigattest for vertikaldelt tomannsbolig, sportsbod og tilhørende utomhusarbeider datert 03.12.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger datert 03.01.2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dagboknummer: 1143519
Tinglysningsdato: 25.09.2025
Omhandler: Seksjonering. Seksjonsnummer 1 har formål bolig, tilleggsdel bygning og sameiebrøk 136/272.

Dagboknummer: 1265413
Tinglysningsdato: 21.10.2025
Omhandler: Dagens VA-ledninger legges om. Tidligere (evnt tinglyste) rettigheter til ledning vil med dette endres.
Deler av nytt ledningsnett for gbnr 255/14vil bli liggende inne på gbnr 255/238. Erklæring skal sikre rettigheter til å legge, drifte/vedlikeholde og skifte ut privat vann- og avløpsanlegg.
Deler av nytt privat vann- og avløpsanlegg blir felles for gbnr 255/14 og 255/238. Erklæringen skal sikre solidarisk ansvar for utbedring, drift og vedlikehold av felles sanitæranlegg.
Fordelingsnøkkel:
Gbnr. 255/14: 1/3
Gbnr: 255/238 (denne eiendommen): 2/3

Dagboknummer: 2291
Tinglysningsdato: 07.10.1958
Omhandler: Eldre skjøte: parsel gnr. 55/56 (naboeiendom) kan kun bebygges med et våningshus. Gjerdeholdet omkring den solgte parsel overtas av kjøperen. Av dette gjerde skal delegjerdet mellom hovedbruket og parsellen oppføres som nettinggjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen ligger i et etablert og barnevennlig boligområde i Sundbyfoss i Holmestrand kommune, i rolige omgivelser med naturen rett i nærheten. Hverdagslogistikken er enkel og oversiktlig, med kort gangavstand til dagligvarebutikken Spar Sundbyfoss, hvor det også finnes hurtiglader for elbil. Espira Sundbyfoss barnehage ligger likeledes i gangavstand fra boligen. For de litt større barna sokner området til Hof skole, som dekker 1. til 10. trinn og nås på en kort biltur. I Hof sentrum finner man også Hofhallen, idrettsanlegg ved Vollshagen med fotballbaner, samt ytterligere servicetilbud og butikker.

Nærområdet byr på varierte tur- og friluftsmuligheter gjennom alle årstider. Like ved boligfeltet finner du Sundbyfoss lysløype med tilrettelagt skileikområde og Eventyrskogen, som er populære utfartsmål for barnefamilier. Vinterstid prepareres det i tillegg skiløyper av det lokale idrettslaget. På varme sommerdager innbyr Bergsvannet og Vikevannet til bading fra sandstrand og gressletter, samt gode forhold for fiske og padling. En kort kjøretur unna ligger også den historiske jernverkslandsbyen Eidsfoss med bevart kulturmiljø, spisesteder og Eidsfoss Landhandleri, samt innfallsporten til Vestskauen med flotte skogsområder og fiskevann som Hajern og Øksne.

Fra boligen er det en kort spasertur til nærmeste bussholdeplass med forbindelser mot blant annet Holmestrand. Holmestrand stasjon og sentrum ligger om lag 15 minutters biltur unna, med jevnlige togavganger på Vestfoldbanen mot Drammen og Oslo, samt et bredt tilbud av forretninger, apotek, kaféer og øvrige servicetilbud. Beliggenheten gir også gode pendlermuligheter med bil, der du når Drammen på rundt 35 minutter og Oslo på under en time via E18 over Hanekleiva. Dette gjør området ideelt for dem som ønsker en rolig og naturnær base med grei reisevei til byene.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sogner til Hof skole.

Barnehager:
Espira Sundbyfoss barnehage: 12 min. gange
Hof barnehage: 6 min. kjøring
Møllerdammen naturbarnehage: 7 min. kjøring

Idrett og fritid:
Vollshagen fotballbane: 6 min. kjøring
Thorshaug Balløkke: 6 min. kjøring
Feelgood: 5 min. kjøring
Kick Tr.senter Hvittingfoss: 10 min. kjøring

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 011,3 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Felles tomt disponeres i praksis mellom de to seksjonene i samsvar med etablert bruk. Selv om det foreligger vedtekter med tilhørende kart, anses kartet som vanskelig å tolke. Seksjonene benytter derfor de arealene som naturlig hører til den enkelte seksjon. For denne seksjonen omfatter dette arealet utenfor egen seksjon samt hageområdet på baksiden av bygningen mot nord.

Egen parkeringsplass. Det er ihht. seksjoneringsbegjæringen avsatt plass til 4 stk parkeringsplasser på sameiets grunn, men det er ikke spesifisert hvilke plasser som tilhører de aktuelle seksjonene.

I utvendig bod er det lagt opp strøm slik at det kan monteres elbil-lader

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et hovedsakelig uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel for Holmestrand 2023 - 2035 datert 03.03.2023 avsatt til boligbebyggelse - nåværende, ras- og skredfare.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Sundbyfoss Sentrum (ID: HOF-504-410), vedtatt 07.04.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Et delareal på 41,04 m² i eiendommens nordkant er regulert til kjørevei.

Relaterte planer er Engrønningen (30.9.2014), planid: HOF-2008001.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kostnader med eiendommen (felleskostnader) som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierene etter sameiebrøken. For betaling av fellesutgiftene gjelder samme regler for misligholdelse som pkt. 15. Styret fastsetter på bakgrunn av budsjett del månedlige innbetalingen til dekning av fellesutgiftene.

Kommunale avgifter er kr 16 937,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Renovasjon inkluderer 15% rabatt for fellesløsning, samt tillegg for leie av beholder til plastavfall.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 5 667,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år. / 12 000 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Sparebank 1 Sør-Norge som koster kr 5 538,- pr. år. Boligen er tilknyttet fiber via Viken fiber - Altibox som leverandør av tv og internett. Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 820 194 for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør 3 984kr.  pr år.

4 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

103 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
22 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
104 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
127 830,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 254 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 277 830,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Erik Steen og Maja Hovdal Øyangen

Sameiet består av 2 boligseksjoner og et uformelt sameie som består av en tomannsbolig fordelt på to seksjoner (2A og 2B).
Sameiet skal ha et styre som skal bestå av to representanter, en fra hver seksjon.

Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Dyrehold er tillatt.

Sameierne er ansvarlige for at eiendommen til enhver tid holdes tilstrekkelig forsikret i godkjent forsikringsselskap. Den enkelte sameier er ansvarlig for å tegne full boligforsikring for sin boligseksjon for innbo og løsøre, samt for glassruter og eventuelle ekstraordinære innredningsarbeider/påkostninger utover det som er standard.

Vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som tilhører inn under seksjonen, påhviler fult ut for egen regning den enkelte sameier.
Det kan ikke skiftes farge på noen utvendige bygningsdeler uten etter enighet mellom sameierne.
Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.
I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger (3 inkludert, deretter 3.000,- pr visning)  kr 3 000,00

Utlegg:Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290 pr stk
Innhenting av off. oppl. Holmestrand kommune inkl. tegninger  kr 3 859,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige (4,58 promille av prisantydning)  kr 18 320,00
Fotopakke + drone  kr 4 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig   kr 16 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0159/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26159

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 13:28