Langøyveien 71

Langøyveien 71, 1679 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 425, bruksnummer 255, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 213 kvm

BRA-i:
Enebolig :
Kjeller - 60 kvm: Gang, bad, bod, rom benyttet som soverom, rom benyttet som kjellerstue.
1. etasje - 108 kvm: Entré, 2 soverom, bad, vaskerom, kjøkken og stue

BRA-e:
Garasje :
1. etasje - 45 kvm: Frittstående garasje

Åpent areal:
Enebolig :
1. etasje - 39 kvm: Terrasse på ca. 25,8 kvm og ca. 13 kvm

I tillegg er det et innredet loft hvor det ikke er målbart grunnet lav takhøyde, den totale gulvflaten er målt til ca 36 kvm. Det eksisterer ingen plantegninger hos kommunen over innredet loft. Det er derfor høyst usikkert om det er søkt om innredning av loftsetasje, eller om dette lar seg gjøre.

Det eksisterer ingen plantegninger hos kommunen over kjeller. Det er høyst usikkert om det er søkt om bruksendring av kjeller. Med tanke på byggår er det vurdert til at kjeller ikke er godkjent for varig opphold.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig bygget i 1959, senere tilbygget på 2000-tallet. Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag, gulv mot grunn av betong. Yttervegger oppført med trekonstruksjon av ukjent utførelse, utvendig kledd med stående kledning. Saltak takkonstruksjon med sperrer av tre, antatt tekket med takstein (ikke bestiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Utvendig > Taktekking - inngangsparti:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Taket er tekket med asfalttakbelegg/folie e.l. Besiktiget fra bakkenivå. Det er påvist råteskader. Råteskadet trekledning må skiftes ut.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Det er påvist fuktskjolder/skader i takkonstruksjonen. Hele takkonstruksjonen er gjenbygget. Det er ingen mulighet til vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etg. Det er påvist fuktskjolder i undertak/takkonstruksjon. Undertaket er misfarget. Begrenset ventilering bør utbedres for å redusere risiko for videre fuktskader, råte og soppvekst. Konsekvensen av manglende tilkomst og utilstrekkelig ventilering er økt risiko for skjulte skader, redusert levetid på takkonstruksjonen og potensielle helseproblemer knyttet til mugg/sopp. Takkonstruksjonen i den eldre delen er ikke mulig å undersøke da den er gjenbygget. Det er påvist mugg/sopp på sutaksplater i tilbygget. Omfanget av dette er ukjent.

Utvendig > Utvendige trapper:
Utvendig trapp av betongkonstruksjoner ved inngangsparti. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Påviste skader må utbedres. Sprekker og skjevheter i trappen bør utbedres for å hindre videre forringelse, redusert sikkerhet og risiko for personskade. Dersom tiltak ikke iverksettes, kan skadene forverres og føre til kostbare reparasjoner eller utskifting på sikt.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Etasjeskillere av trebjelkelag. Gulv mot grunn av betong. Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig
som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre opprettende tiltak ved oppussing av overflater. Avviket er målt fra eldre del til tilbygget. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Innvendig > Rom Under Terreng:
Punktet må sees i sammenheng med ‘Drenering’. Vegger med panel og og betong. Gulv med 3-stavs parkett og betong. Hulltaking er foretatt og det er påvist avvik i konstruksjonen. Det har blitt foretatt fuktsøk i bunnsvill i utforet trevegg. Det er målt 20,1 (vektprosent) i bunnsvill. Hulltaking er foretatt ved dips-rom. Det er gjennom målinger påvist høyt fuktnivå i trevegger i underetg./kjeller, det er derfor ikke foretatt hulltaking. Det er registrert insekter - symptom på fuktig miljø. Det bør iverksettes tiltak for å redusere fuktbelastningen og overvåke fuktnivået i konstruksjonen jevnlig for å unngå utvikling av skjulte fuktskader og råte. Utforede trevegger mot grunnmur bør vurderes nærmere av fagperson, da dette er en risikokonstruksjon med økt fare for fuktskader og skadedyr. Luken ved trappen bør tettes for å hindre inntrenging av skadedyr, da dette kan føre til ytterligere skader på konstruksjonen. Det er etablert utforede trevegger mot grunnmur i underetasjen. Denne konstruksjonsløsningen regnes som en risikokonstruksjon, da det er økt fare for at fukt fra grunnmuren kan trenge inn i veggkonstruksjonen og forårsake skjulte fuktskader over tid. Det er en luke ved trappen som står åpen. Denne bør tettes for å hindre at skadedyr kommer inn.

Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Punktet må sees i sammenheng ‘Rom under terreng’. Drenering/utv. fuktsikring fra byggeår. Grunnet skjult i byggegrunn er materialvalg ikke mulig å konstantere. Det mangler, eller på grunn av alder er det sannsynlig at det mangler, utvendig fuktsikring av grunnmuren ved kjeller/underetasje. Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Det er målt et forhøyet fuktnivå i kjelleren. Dette tyder på at dreneringen har begrenset effekt. Det må gjennomføres ytterligere undersøkelser. Lokal utbedring må utføres. Tiltak for redrenering rundt boligen kan ikke utelukkes. Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må dreneringen skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

1. etasje bad > Overflater Gulv:
Gulv med fliser, elektrisk gulvvarme. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er påvist sprekker i fliser. Det er målt et fall på 10 mm fra terskel til ytterkant av dusjkabinettet. Det er målt et motfall, ca. midt på gulvet, på 15 mm. Ved vannmengder over 10 mm ved terskel vil vannet ikke renne til sluket. Eventuelt lekkasjevann fra utstyr utenfor dusjsone vil ikke ha en naturlig vei til sluket. Dette kan føre til at vann samler seg på gulvet og potensielt renner ut av rommet eller trenger inn i konstruksjonen. Et bad med manglende/redusert fall til sluk blir mindre funksjonelt og sikkert for brukeren. Dette kan medføre stående vann på gulvet, vann som ikke ledes effektivt til sluket, økt risiko for at vann renner ut av rommet og redusert sklisikkerhet på gulvet. Fuger bør skiftes ut. Det bør utbedres fallforhold slik at vann ledes til sluk, og sprekker i fliser og fuger bør repareres for å hindre vanninntrenging i konstruksjonen. Konsekvensen av dagens avvik er økt risiko for vannskader og fuktskader i underliggende konstruksjoner, samt at vann kan renne ut av våtrommet ved lekkasje.

1. etasje vaskerom > Generell:
Himling med malte plater. Vegger med belegg/tapet. Gulv med belegg. Innredet med vaskekum og varmtvannsbereder. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekk. Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. må dokumenteres. Manglende oppgradering av våtrommet medfører høy risiko for at konstruksjonene ikke vil tåle vanlig bruk av vann eller lekkasjer. Dette kan føre til fuktskader på tilstøtende konstruksjoner. Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Våtrom som har overflater eller er bygget før 1997 får tilstandsgrad 3 som standard. Dette overstyres av programmet. Våtrommet fremstår med eldre utførelse og mangler dokumentasjon på tettesjikt og oppbygging. Basert på alder og utførelse vurderes det å være økt risiko for svikt i våtrommets fuktsikring. Det må påregnes oppgradering ved fremtidig rehabilitering.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på bygningselementer i:

Utvendig > Taktekking:
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Kledningen er visuelt befart, og stikktakninger er tatt sporadisk. Det er registrert manglende kledning på baksiden av boligen, hvor vindsperren er synlig. Dette medfører økt risiko for at skadedyr kan ta seg inn i boligen. Dagens krav til isolasjon og tetthet er strengere enn de kravene som gjaldt da denne bygningen ble oppført. Type og mengde isolasjon er ikke kjent, men det forutsettes at dette er utført etter byggeårets normer og krav. Ytterveggene er visuelt befart uten inngrep i konstruksjonen.

Utvendig > Vinduer:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det registreres manglende beslag/lister rundt vinduene i kjelleren. Vinduene er av eldre dato og har oppnådd minste forventede brukstid. Det er økt risiko for punktering av isolerglass som følge av alder, og utskiftninger må påregnes på sikt. Det er vanskelig å angi når strakstiltak vil bli nødvendig, men vinduene har nådd minste forventede brukstid. Normal levetid for trevinduer er 20–60 år, avhengig av kvalitet, vedlikehold og eksponeringsforhold.

Utvendig > Dører:
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå. Montering av katteluke krever utskjæring i døren, noe som kan svekke dørens struktur og redusere levetiden.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Markterrasse på baksiden av boligen er oppført i trekonstruksjoner. Oppmåling er ikke utført grunnet gjenstander på terrassen. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

Innvendig > Overflater:
Det er registrert glipper i gulvskjøtene samt noe svelling.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tekniske installasjoner > Varmesentral:
Mer enn halvparten av forventet brukstid på varmesentral er oppbrukt. Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år.

Tomteforhold > Grunnmur og fundamenter:
Det er registrert horisontalriss som er symptom på jordtrykk. Grunnmuren har sprekkdannelser. Innsiden av grunnmuren har misfarging. Det er registrert fuktinntrengning i kjeller. Dette bør undersøkes nærmere for å avdekke årsak og omfang.

Tomteforhold > Terrengforhold:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.

1. etasje bad > Overflater vegger og himling:
Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder.

1. etasje bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Det var vanskelig tilkomst til dusjkabinettet for å inspisere sluket.

1. etasje bad > Sanitærutstyr og innredning:
Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

1. etasje Kjøkken > Overflater og innredning:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Det er registrert sveling på fronter ved vaskesonen og i underkant av benkeplaten.

1. etasje Kjøkken > Avtrekk:
Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Det er registrert kullfilterventilator uten at det er dokumentert effekt ved tilluft i rommet. Dette kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2.

Kjeller bad > Overflater vegger og himling:
Det er påvist svertesopp i silikonfuger. Det er påvist svertesopp i silikonfuger på badet.

Kjeller bad > Overflater Gulv:
Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker. Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er registrert misfarging i flisfugene.

Kjeller bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Kjeller bad > Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Det bør vurderes etablering av mekanisk avtrekk for bedre tilstandsgrad.

Det er TGIU (Konstruksjoner som ikke er undersøkt) på:

Innvendig > Pipe og ildsted:
Boligen har mursteinspipe. Peis i kjeller. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.

Innvendig > Krypkjeller:
Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv. Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren. Krypkjelleren under tilbygget er ikke besiktiget grunnet manglende tilkomst. Vurderingen er kun basert på observasjon av synlige lufteluker i veggen.

1. etasje vaskerom > Tilliggende konstruksjoner:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Kjeller bad > Tilliggende konstruksjoner:
Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

 
Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja.
2023 - Byttet og utbedret røropplegg til dusj og vaskemaskin på bad i hovedetasje. Installert nytt dusjkabinett og vaskeservant.
2024 - Byttet utvendige rør, installert nytt blandebatteri og badekar på bad i underetasjen.
2025 - Installert automatisert baderomsvifte på bad i hovedetasjen (utført av faglært). Monterte i samme tidsrom benkeskap og benkeplate fra Kvik Kjøkken (montert selv).

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
2024 - En bekjent som er faglært elektriker har utbedret ledningsnett og stikkontakter i stue, inkludert lampeoppheng med trådløs bryter.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
2025 - Montert vifte på bad i hovedetasje (også beskrevet under våtrom).

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Bakre del av huset er et nyere tilbygg. Oppført ca. 2014. Grunnmuren har satt seg litt etter oppføring, dette har medført en liten sprekk i flislagt gulv på bad i hovedetasjen. (Beskrevet i takstrapport.)

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe? Ja.
Pipe er totalrenset av Fredrikstad Brann- og feiervesen. Eldre lufteluke er tettet etter gjeldende krav. Utført av Kristoffersen Murerfirma AS.

Har det vært mugg, sopp eller råte i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Noe svartsopp i taket på kaldloft i andre etasje, forårsaket av at isolasjonen var tettet helt ut i kantene. Dette er utbedret ved at Glava er fjernet, slik at en luftekanal er etablert.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja.
Ved kraftig regnvær kan det trenge noe vann inn i bakre del av garasjen. Kun et kosmetisk problem, påfører ikke skade på bygning.

Gjennom 2000-tallet og frem til helt nylig er boligen oppgradert i flere omganger, blant annet i regi av nåværende eiere som overtok i 2022. Sistnevnte har blant annet utført malerarbeid i de fleste rom. I stuen er i tillegg strømkabler og stikkontakter skiftet ut.

Kjøkkenet ble i 2015 oppgradert med både nye overflater og ny innredning fra Kvik som i dag er velholdt. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer med stilren fremtoning og mange oppbevaringsmuligheter, samt meterlange benker med praktiske arbeidsflater. Hvitevarene på kjøkkenet er fra Siemens og alle integrert, stekeovnen i hendig benkehøyde.

Badet i første etasje er fra 2007, men oppgradert med både nye baderomsmøbler og nytt dusjkabinett i 2023. Så sent som i 2025 ble i tillegg en meget praktisk skap- og benkeinnredning fra Kvik installert vaskeroms-siden av badet. Rør-opplegg til både dusjkabinett og vaskemaskin er i samme anledning utbedret.

I første etasje inngår for øvrig også et mindre vaskerom som er fra byggeåret og tatt ut av bruk. Her står boligens 200-liters varmtvannsbereder som er fra ukjent årstall.

I kjelleren finnes et større rom fra 2014 benyttet som bad, innredet med moderne møbler samt både dusjhjørne og et moderne badekar som ble installert i 2024 - med nytt tilhørende blandebatteri.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, trebord, fliser og malt betong.
Innervegger: Panel, panelplater glatte malte flater og pussede flater.
Himlinger: Panel, MDF-panel og malte plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Spotter innfelt under overskap. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte fronter i tre-imitasjon og heldekkende keramisk vask med ett-greps blandebatteri. Veggmontert speil og overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Skapinnredning med glatte grå fronter og laminert grå benkeplate. Tilkoblingsmulighet for vaskemaskin.

Kjellerrom benyttet som bad: Servantskap med glatte mørke fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Høyskap med glatte mørke fronter. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Frittstående badekar med veggmontert to-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser medfølger ved salget.

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med vedovn i stue/spisestue og kjellerstue(fyringsforbud), samt luft-luft varmepumpe plassert i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik ildsted:
Plate på gulv i underetasje mangler.
Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd.

- Andre avvik:
Avtale: Hull etter røykrør mures igjen på bad/mures igjen.
Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1959.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Dog foreligger det innsendte bygningstegninger for tilbygg datert hhv 05.05.06 og 28.04.2006 fra kommunen, samt innsendte byggningstegninger for garasje datert 05.07.2004 fra kommunen. Tiltakene ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Baderom i 1 etasje er opprinnelig byggemeldt som vaskerom/vindfang ihht innsendt byggningstegning datert 05.05.2006.

Det eksisterer ingen plantegninger hos kommunen over innredet loft. Det er derfor høyst usikkert om det er søkt om innredning av loftsetasje, eller om dette lar seg gjøre.

Det eksisterer ingen plantegninger hos kommunen over kjeller. Det er høyst usikkert om det er søkt om bruksendring av kjeller. Med tanke på byggeår er det vurdert til at kjeller ikke er godkjent for varig opphold.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.

Dagboknr 300756, tinglyst 14.02.1964, type heftelse: Erklæring/avtale.
Overenskomst med Kråkerøy kommune hvoretter St.enhuusholmen, Langsomholmen og Oterholmen skal tjene til almenhetens bruk som friluftsmål og salg eller bortleie/bebyggelse av parseller av disse holmene er forbudt.
Overført fra: Knr:3004 Gnr:425 Bnr:89.
Dette er en eldre servitutt som ble tinglyst den gang gml Kråkerøy kommune fordelte noen tomter til forskjellige grunneiere i området hvor det ble notert noen bestemmelser i forbindelse med dette. Grunneieren festet bort disse tomtene igjen og i 1994 ble denne eiendommen utløst fra tidligere festenummer til en selveiertomt.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

På ettertraktede Langøya kan du bo med nærhet til sjøen og blankskurte svaberg samtidig som sentrumskjernen er bare 10 minutter unna med sykkel.

Nærheten til nettopp sjøen og fine badeplasser er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Med sykkel tar det kun et fåtall minutter ut til Glufsa på sydspissen av Langøya, et populært badested med blankskurte svaberg og flott utsikt mot fjorden. Har du båt og får plass i en av småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I nærområdet finnes en hel rekke turmuligheter, både langs sjøen og i skogene lenger inn på øya. Flere stier og grusveier er tilgjengelig rett fra Langøyveien og leder videre gjennom til dels idylliske omgivelser. Turområdene er mye benyttet også til hverdagslige treningsøkter, spesielt for løping.

For en barnefamilie er det et stort praktisk pluss at barneskole ligger i nærmiljøet og er innenfor gangavstand eller en kort sykkeltur. Det finnes også en rekke barnehager på Kråkerøy, den nærmeste allerede i nabolaget.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres på nærbutikken som er lett tilgjengelig langs Langøyveien. Til sentrumskjernen med alle sine fasiliteter og tilbud tar det ikke mer enn omkring 10 minutter å sykle. Buss mot byen har avganger hver time store deler av dagen og nærmeste holdeplass er like ved eiendommen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Langøyåsen barnehage (0-5 år) 0.5 km
Fotspor barnehage (0-5 år) 0.9 km
Tørkopp Fus barnehage (0-5 år) 1.1 km

Skole:
Rød skole Kråkerøy (1-7 kl.) 1 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 3.4 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 3.3 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Eiertomt på 1 142 kvm. Vestvendt og solrik tomt som er opparbeidet med gressplen, hekk og diverse beplantninger. Stenlagt adkomsvei/adkomstvei.
Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Dette vil ofte medføre arealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling. Kjøper overtar risiko for avviket.

Med boligen følger det med en dobbel garasje med elektrisk leddport og ellbilader. Oppstillingsplasser på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 310 G/s-vei til Langøyveien datert 03.05.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: Bebyggelse og anlegg.

Det gjøres oppmerksom på at det er planlagt oppføring av to boenheter på naboeiendommen.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredrikstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 362,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 4.192,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har ikke oversikt over boligens strømforbruk.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 9.000,- .
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 1.000,- pr. mnd. Dekoder medfølger dersom kjøper ønsker dette.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 231 627,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

5 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 628 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 648 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marius Wilkens Hansen og Susanne Marie Wilkens

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk kr. 2 500,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 29 977,50
Foto PBF - dagfoto  kr 4 750,00
Tilstandsrapport fra takstmann  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0119/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26119

Sist oppdatert: 23. juni 2026 kl. 14:04