Normannsgata 5B

Normannsgata 5B, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 337, seksjonsnummer 5

Totalt bruksareal BRA: 88 kvm

BRA-i:
Selveierleilighet:
2. etasje 78 kvm: Entré, bod, 2 soverom, bad, kjøkken, og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: Bod.
2. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 4 kvm: Sydøstvendt balkong.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Ole-Christian Eng. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en bygård oppført i 1899. Bygningen antas fundamentert med naturstein/granitt til stedlige masser. Yttervegger antas oppført i murverk, utvendig med pusset og malt fasade, samt ornamenter, trekninger og konsoller. Fasaden ble pusset opp i 2020 i regi av sameiet. Etasjeskillere er av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, antatt tekket med takstein e.l. (ikke besiktiget). Leiligheten har vinduer med 3-lags pressglass fra 1983. Entrédøren er brannklassifisert, og det er en tofløyet balkongdør med 2-lags glass fra 2009. Innvendige dører er glatte. Det er en sydøstvendt balkong på ca. 4 m² i stålkonstruksjon med terrassebord og rekkverk i stål med håndløper av tre. Det er vedovn i stuen og mursteinpipe.

Sikringsskapet har automatsikringer. Takstmannen har ikke elektrokompetanse og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert.

Det er montert komfyrvakt over kokeplass på kjøkkenet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble på det meste målt ca. 50 mm høydeforskjell i stue og ca. 48 mm i entréen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen. Det anses ikke være noen umiddelbare tiltak nødvendig, det vil være naturlig å gjøre pprettende tiltak ved oppussing av overflater.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Det registreres sprekt glassrute i stuen, eier opplyser at dette vil bli skiftet av sameiet.
- Dører: Balkongdør er hard å lukke, samt sprukket terskel.

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er påvist at flisfuger har riss/sprekker.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det registreres grunne fuger i dusj.
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er rundt sluk påvist en ikke-fagmessig utførelse av membran/tettesjikt/klemring.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder. Det registreres sprekk og avskalling på platetopp, eier opplyser at denne vil bli skiftet.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Tekniske installasjoner
- Ventilasjon: Kun naturlig ventilasjon ved åpning av vinduer.

Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vinduer, badets overflater og membran, samt vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann- og feiervesen før bruk.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Fasaden på bygården ble pusset opp av faglærte fra firmaet Thorendahl i 2020. I 2023 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget av faglært personell fra firmaet OEC. På badet ble en løs jordtilkobling i en stikkontakt festet, og en PLS-kabel til lampe ble byttet med PR-kabel. På gjesterommet ble en jordet stikkontakt byttet til ujordet grunnet manglende jordforbindelse. I sikringsskapet ble kursfortegnelsen oppdatert og korrigert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2023:
- Elektrisk arbeid utført av OEC: Jordtilkobling i stikkontakt ble utbedret, PLS kabel til lampe byttet, jordet stikk byttet til ujordet i gjesterom, og ny kursfortegnelse laget.

Dette er en klassisk 3-romsleilighet i andre etasje i «Egnergården», en historisk bygård fra 1898 på Kampen. Boligen kombinerer originale detaljer som stukkatur, rosetter og tregulv med en praktisk planløsning. Den gode takhøyden og de klassiske elementene gir flotte lysforhold og en herlig luftig romfølelse.

Entré:
Inngangspartiet har plass til yttertøy og sko. Fra entréen er det en mellomgang som leder videre til resten av leiligheten.

Stue:
Stuen har en takhøyde på 2,87 meter, med stukkatur og en sentrert rosett som understreker rommets klassiske preg. Her er det plass til både sofagruppe og spisebord. Originale tregulv og en vedovn i hjørnet bidrar til en herlig atmosfære.

Kjøkken:
Innredning fra HTH-innredning med hvite, glatte fronter og benkeplate i stein. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, mikrobølgeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Det er montert komfyrvakt for ekstra sikkerhet. Også her er taket prydet med stukkatur, som binder rommet sammen med leilighetens øvrige stil. Kjøkkenet har en tofløyet dør ut til balkongen.

Balkong:
Den sydøstvendte balkongen vender ut mot en rolig bakgård, og er på 4 kvm. Med adkomst direkte fra kjøkkenet blir dette en fin uteplass gjennom sommerhalvåret.

Soverom:
Leiligheten har to soverom. Begge rommene har plass til seng og garderobeløsninger. Takhøyden er på 2,70 meter, og gulvene har originale tregulv.

Bad:
Flislagt bad med gulvvarme og downlights i tak. Rommet er innredet med gulvstående toalett, servant og dusjhjørne. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig
ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Originale tregulv og malt laminat på gjesterommet.
Vegger: Malte plater og malt strietapet.
Himling: Malte plater og himlinger med stukkatur og rosetter.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod på ca. 4 m² i trappeoppgangen i halvetasjen over, samt en kjellerbod på ca. 6 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger: Komfyr med platetopp, kjøleskap med frysedel og oppvaskmaskin.
Medfølger ikke: Taklamper og vaskemaskin.

Boligen har oppvarming med vedfyring og elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på bad, samt vedovn i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygården er opprinnelig oppført i 1898. Det foreligger en ferdigattest (for mindre arbeider) datert 09.05.1990, som gjelder rehabilitering. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 11.03.1983. Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende avvik er registrert:
- En åpning til et kott fra et soverom er tettet, og det er laget en ny åpning til et kott i en mellomgang.
- En garderobe ved bad er fjernet og det er laget ny åpning inn til dagens kjøkken.
- Dagens kjøkken og soverom ved siden av kjøkken har byttet plass fra opprinnelig løsning.

Det ble gitt tillatelse til å sette opp balkong i 2009. Sameiet har ikke sendt inn søknad om ferdigattest i etterkant når arbeidene sto ferdig. Saken er derfor henlagt uten ferdigattest. Dette betyr at de utførte tiltakene per dags dato ikke er lovlig å ta i bruk. Styret er blitt gjort oppmerksomme på dette nå, og ha satt i gang prosessen med å få ferdigattest.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet panterett til sameiet, bestemmelser om bruk av gårdsrom, seksjonering og reseksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en attraktiv og sentral beliggenhet på Kampen, et unikt nabolag som kombinerer en sjarmerende, landsbyaktig atmosfære med umiddelbar nærhet til byens pulserende liv. Området er kjent for sin karakteristiske blanding av bevarte trehus og bygårder, og har en sterk lokal identitet. Her bor du tilbaketrukket fra den verste bytrafikken, men har likevel gangavstand til alt du trenger i hverdagen.

Kampen byr på et rikt utvalg av lokale perler som bidrar til den gode atmosfæren. Rett i nærheten finner du populære møtesteder som bakeriet Farine og kaffebaren Javelin. For en hyggelig middag ute er Kampen Bistro en velkjent institusjon, kjent for sin gode mat og intime konserter. Dagligvarehandelen er også enkel med Rema 1000 kun et par minutters gange fra leiligheten.

For familier er området godt tilrettelagt med flere barnehager i umiddelbar nærhet, og det er kort vei til både Kampen skole og Jordal ungdomsskole. Fritiden kan nytes i flotte grøntområder som Kampen park, med sin populære plaskedam, panoramautsikt og gode muligheter for aktivitet året rundt. Om vinteren blir deler av parken til en naturlig skøytebane. I tillegg ligger Jordal idrettsanlegg med haller og fotballbaner kun en kort spasertur unna.

Kollektivtilbudet er godt med bussholdeplass på Galgeberg like ved, som tar deg effektivt videre. Det er også gangavstand til T-banen på Ensjø, samt Tøyen og Grønland med sine mange butikker, restauranter og kulturtilbud. For lengre reiser er det enkel tilgang til både Tøyen stasjon og Oslo S, som knytter deg til resten av landet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Kampen skole (1.-7.trinn) og Jordal skole (8.-10.trinn).

Det er flere barnehager i området som Munkenga barnehage, Åkeberg barnehage og Kampen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt som tilhører sameiet. Det er tinglyst en avtale om bruk av felles gårdsrom.
Gårdsrommet er pent opparbeidet med grøntareal, diverse beplantning, sittebenker og lekeplass for de minste.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er delvis opphevet som følge av vedtak i bystyret 23.09.2015 (Kommuneplan 2015).

Av reguleringsbestemmelsene fremgår det i § 3 at før byggetillatelse kan gis, skal det foreligge detaljert bebyggelsesplan for vedkommende eiendom.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2015 – Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner, som S-2255, dersom det er motstrid mellom planene.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer 2025/08239: Hølandsgata 2 - bruksendring av andre, tredje og fjerde etasje. I forbindelse med oppgradering av bygården ca 1978 ble det innredet loftsleiligheter. Samtidig ble opprinnelig ett-roms leiligheter i hjørnene omgjort til boder i 3.og 4. etasje. I 2.etasje ble det innredet vaktmesterbod. Det er nå ønskelig å innrede disse 3 lokalene fra boder til hybelleiligheter. Leilighetene blir 2-roms, ca 32m2 BRA. De får bod i ledig areal i kjeller. Øvrige leiligheter har allerede tilstrekkelig bodareal i kjeller.

Saksnummer 2025/09723 - Byggesak. Normannsgata 14 C - bruksendring av stallbygning til bolig. Det ble sendt søknad om igangsettingstillatelse 10.09.2025.

Saksnummer 2025/07804 - Byggesak. Normannsgata 26 - bruksendring fra næring til boligformål. Det ble sendt søknad om rammetillatelse 10.04.2025.

Saksnummer 2025/04799 - Ulovlighetssak. Galgeberg park ( Felt P2 ) - forespørsel om søknadsplikt for etablering av utendørs treningsanlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 356,- pr. mnd. og inkluderer: TV/bredbånd, varmtvann, drift og vedlikehold, lånekostnader, bygningsforsikring, kommunale avgifter, trappevask mm..

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 435,-
- Lånekostnader: kr 1 944,-
- TV/bredbånd: kr 411,-
- Strøm-fellesareal: kr 382,-
- Trappevask: kr 184,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.700,- pr. år. / 7576 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakken er inkl. felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Hvilket selskap er det?

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 773 557,-for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 388,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 181 280,34 pr. 15.04.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 334 952,- pr. 15.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83977176746
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 15.04.2026: kr 3 334 952,-
Andel av saldo: kr 181 280,34
Innfrielsesdato: 01.04.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,40%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

7 000 000,00 Prisantydning
181 280,34 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 181 280,34 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

179 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
180 610,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
190 560,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
7 361 890,34 Totalpris inkl. omkostninger
7 371 840,34 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Marianne Bauger Morck

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Egnergården Sameie.
- Sameiet består av 20 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner, totalt 23 seksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa, polisenummer 83375754.
- Styret kan innkalle til dugnad for vedlikehold og lignende etter behov, med plikt for de enkelte seksjoner til å delta. Ved manglende deltakelse kan styret fastsette et engangstillegg til fellesutgiftene.
- Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
- Grilling med gassgrill eller elektrisk grill er tillatt på balkongen.
- Sameiets nettside er www.normannsgata5.no.

Planlagte arbeider/påkostninger:
- Styret er i gang med å skifte ytterdører til oppgangene. Dette vil ikke føre til økning av felleskostnader/fellesgjeld.
- Det er en gammel bygård, så oppdateringer må påregnes i årene som kommer. Pt. er det ingen planer som vil føre til økte kostnader.
- Styrer er også i gang med finne en leverandør de kan samarbeide med for utskiftning av vinduer. Utskiftning av vinduer skjer evt. i eget regi av den enkelte beboer.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Reseksjonering av seksjon 19 til boligseksjonene 21, 22, 23 og 24 er fullført.

Overdragelse av seksjon skal meldes skriftlig til sameiets styre for registrering senest 14 dager før innflytting.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet er ikke tilknyttet er sikringsfond noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre eiere ikke betaler sine felleskostnader.
Sameiet har imidlertid legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 0,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger 3.000,- pr stk : opp til 2 stk kostnadsfritt  

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport og plantegning fra bygningssakkyndig - faktura til megler  kr 9 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige (eks 4,58‰ av prisantydning kr 7 mill)  kr 32 060,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0152/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26152

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 13:22