Sandsbakken 2

Sandsbakken 2, 3442 HYGGEN
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 261, bruksnummer 252, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 156 kvm

BRA-i:
Kjeller 74 kvm: Gang, vaskerom, boder og ett uinnredet kjellerrom.
1. etasje 82 kvm: Vindfang, trapperom til kjeller, gang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje: Terrasse på 28 kvm.

Carport på ca. 30 kvm er ikke måleverdig areal og er derfor ikke medregnet i arealoppsettet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.08.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1967. Grunnmuren er av lettklinkerblokker med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er av trekonstruksjoner, utvendig kledd med stående og stedvis liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takplater av metall. Boligen har vinduer med karmer av tre, hovedsakelig fra byggeår, men et vindu på soverom og ett i stue er fra 2009. Badet har vindu av glassbyggerstein. Entrédør, balkongdør og ytterdør i kjeller er i tre. Det er utgang fra stue til en balkong på ca. 28 m² i trekonstruksjon. Det er en teglsteinspipe fra byggeår med åpen peis i peisestue i kjeller og murt peis med innsats i stuen.

Carport på ca. 30 m².

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Vaskerom. Kjeller.
- Grunnet en helhetsvurdering og alder. Det tegn til riss i veggoverflater, ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring. Tilluftsspalte er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Våtrom - Bad. 1.etasje.
- Grunnet en helhetsvurdering og alder. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Tydelige rørslag (trykkslag) i vannrør registreres. Tilluftsspalte er ikke etablert, og våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Rom under terreng - Kjeller
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon i peisestue. Fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet og kritisk høyt fuktnivå. Det er observert dampsperre og vindsperrepapp i veggkonstruksjonen, løsninger som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorstein har ikke fire frie sider i kjeller.

Drenering
- Grunnet en helhetsvurdering og alder. Det er stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.

Se utfyllende tekst i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Vannrør grunnet alder.

Tekniske anlegg
- Vannrør grunnet alder.
- Avløprør grunnet alder. Luftingen til avløpssystemet er løst med bruk av en vakuumventil på kaldtloftet, som ikke er en anbefalt løsning.

Rom under terreng - Kjeller
- Veggflater bærer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Dørbladet til uinnredet kjellerrom kommer i kontakt med karmen.
- "Kjellerlukt" registrert.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet.
- Det registreres uisolerte ventilasjonsrør. Det er observert ventilasjonskanaler som vurderes å være asbestholdige.
- Det ble registert spor etter gnageraktivitet.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget på vegg ved carport.
- Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering i underkant av trekledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduene fra byggeår har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdør i kjeller tetter dårlig mot karm.

Yttertak
- Taket er inspisert fra bakkeplan, noe som gir begrensninger.
- Deler av yttertaket har en lukket konstruksjon. Takkonstruksjonen ved takoverbygg ved balkong viser tegn til skjevheter og svanker.
- Tekking (med tilhørende beslag og undertak grunnet alder.
- Det er ikke tettet mellom taksperrer på carport i gesims.

Balkonger
- Det er påvist stedvise skjevheter i rekkverk.
- Enkelte søyler til balkongen er avsluttet ned i terrenget.

Utvendig trapp - Trapper i hage
- Trappene viser begynnende tegn til generell slitasje og elde og har stedvise skjevheter.

Grunnmur, fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren samt sprekk/avskalling ved ett vindu i kjeller.

Forstøtningsmur
- Skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger grunnet alder.
- Septiktank og tett avløpstank: Boligen har en septiktank/avløpstank, men det foreligger ingen dokumentasjon.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger inkl. fasader
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Yttertak
- Takgjennomføringer lot seg ikke undersøke på grunn av begrenset inspeksjonsmulighet.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Overgang tak/vegg lot seg ikke undersøke på grunn av begrenset inspeksjonsmulighet.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke på grunn av begrenset inspeksjonsmulighet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ingen håndløpere på vegg i deler av trappen. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp.

Yttertak
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangerutstyr er ikke etablert.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket er stedvis ikke tilstrekkelig festet. Trapp ned til terreng mangler rekkverk, og har åpninger mellom trinn på mer enn 0,10 meter.

Utvendig trapp - Ved inngangsparti
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Håndløper på vegg mangler.

Utvendig trapp - Trapper i hage
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappene mangler fullverdig rekkverk.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Det har vært en vannlekkasje i kjelleren som følge av at smeltevann ble stoppet av snø fra carporttaket.
- Noen få bord på fasaden mot syd ble byttet ut av faglært i 2025. Det elektriske anlegget ble oppgradert med automatsikringer av faglært i 2013.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Montering av varmepumpe i stue

2020:
- Ny varmtvannsbereder på 194 liter plassert i vaskerom

2013:
- Oppgradering av det elektriske anlegget med automatsikringer, utført av Askestad & Aas Elektro

1997:
- Delvis oppgradering av baderom

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Utskifting av enkelte fasadebord på sydvegg, utført av Geir Haugen

Eneboligen på Gjerdal ligger høyt i terrenget med fri utsikt over Drammensfjorden. Fra stuen og balkongen strekker fjorden seg ut i full bredde, med åsene på den andre siden som bakteppe. Huset er oppført i 1967 og har to etasjer: hoveddelen med stue, kjøkken, to soverom og bad i 1. etasje, og kjeller med gang, vaskerom, bod og et innredet rom med peis. Boligen bærer preg av sin alder og er i stor grad original, med enkelte oppgraderinger underveis. Kjøperen bør påregne at det vil bli behov for oppgraderinger. Hagen er velstelt og variert, og balkongen på ca. 28 m² gir en uteplass med en fantastisk utsikt og meget gode solforhold.

Gang:
Fra vindfanget åpner gangen seg og fordeler adkomsten til boligens rom i 1. etasje. Gangen har profilerte innerdører og en bueformet åpning mot stuen som gir et karakteristisk preg fra byggeåret.

Stue:
Lys og romslig stue med store vindusflater med en fantastisk utsikt over Drammensfjorden. Rommet er utvidet ved at et tidligere soverom er fjernet, noe som gir god plass til både sofagruppe og spisebord. Den murte peisen med innsats gir varme og karakter, og varmepumpen fra omkring 2024 sørger for effektiv oppvarming. To-fløyet balkongdør i tre leder ut til balkongen.

Terrasse
Terrassen på ca. 28 m² nås fra stuen via to-fløyet balkongdør. Deler av terrassen er overbygget, noe som gir ly for regn og gjør uteplassen brukbar store deler av sesongen. Gulvet er belagt med terrassebord, og det er trapp i trekonstruksjon ned til hagen. Utsikten over Drammensfjorden er åpen og vid. Eiendommen byr på gode solforhold og sene solnedganger.

Kjøkken:
Kjøkkenet ligger i tilknytning til gangen og har en åpning mot stuen via en bueformet gjennomgang. Innredningen har profilerte fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap, samt stikkontakt og belysning over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn og platetopp er på plass, det er nisje for oppvaskmaskin og plass for frittstående kjøleskap. Ventilator sitter i overskap. Kjøkkenet har plass til et lite spisebord ved vinduet.

Soverom:
Begge soverommene ligger i boligens 1.etasje. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og det er god oppbevaring med garderobeskap langs den ene veggen. Det andre soverommet er noe mindre men det er plass til dobbeltseng her også. Det går også å brukes som brukes som hjemmekontor, gjesterom eller et barnerom.

Bad:
Badet i 1. etasje har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og takplater i himling. Det er utstyrt med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, dusjkabinett med dusjarmatur, gulvstående toalett og vindu av glassbyggerstein. Badet er delvis oppgradert, men har et oppgraderingsbehov.

Kjeller:
Trappen fra vindfanget leder ned til kjelleren, som inneholder gang, vaskerom, bod og et innredet rom med peis. Kjelleren har stedvis utlektede vegger. Det er direkte utgang til hagen fra det uinnredede kjellerrommet.

Innredet rom i kjeller:
I kjelleren er det et innredet rom med åpen peis og med gulvvarme. Her er det god plass til sofagruppe med tilhørende møblement. Dette rommet avviker fra opprinnelige byggetegninger og er ikke dokumentert godkjent for dette formålet.

Vaskerom:
Vaskerommet i kjelleren er fra byggeår og har flislagt gulv, malte veggflater og takplater i himling. Det er utstyrt med vegghengt utslagsvask med armaturer og opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil på vegg. Vegghengt elektrisk panelovn. Varmtvannsbereder på 194 L er installert i 2020, og her finner man også hovedstoppekran og vannmåler. Vaskerommet har et oppgraderingsbehov.

Hage:
Tomten er pent opparbeidet med gressplen, støttemurer og variert beplantning. Hagen skråner ned mot fjorden og gir en flott ramme rundt boligen. Det er en liten dam i hagen. Fra hagen er det utsikt over Drammensfjorden og meget solrikt.

Overflater:
Gulv: Parkett, laminat, gulvbelegg, vegg til vegg-teppe og fliser i 1. etasje. Støpt gulv mot grunn i kjeller med gulvvarme i innredet rom. Flislagt gulv på vaskerom og bad.
Vegger: Malte flater, panel, tapet, fliser og plater. Kjelleren har stedvis utlektede vegger.
Himling: Malte flater, panel og takplater.

Lagring:
Bod i kjeller. Uinnredet kjellerrom med utgang til terreng. Uinnredet kaldtloft med adkomst via takluke og stige, med synlige bjelker av treverk og gulv stedvis kledd med panelbord. Carport på ca. 30 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Boligen varmes i hovedsak opp med elektriske panelovner, herunder vegghengt panelovn på vaskerom, samt varmepumpe plassert i stue fra omtrent 2024. Det er gulvvarme på badet i første etasje og i peisestuen i kjelleren. Supplementary vedfyring fra åpen peis i peisestue i kjeller og murt peis med innsats i stue i første etasje. Teglsteinspipe fra byggeår.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1967.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.12.1967. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Oppsetting av trapp utv. ved terrasse.
2. Oppsetting av innvendig trapp fra kjeller til 1. etg.
3. Installering av lys i kjeller.
4. Pussing av grunnmur utvendig samt innpussing av utvendig kjellerdører og vinduer.
5. Innsetting av 1 stk. utvendig kjellerdør og 3 stk. innvendige kjellerdører og belistning av samme.
6. Påsetting av eternitplater eller lignende i himling i vaskerom.
7. Oppsetting av 3 stk. nedfallsrør fra takrenner.
8. Innsetting av ventilrister utvendig ved ventiler i kjeller.
9. Avluftingsledning fra kloakk må føres over tak.
10. Isolering av kanaler på loft.
11. Pussing av pipe på loft.
12. Før ferdigattest kan gis må det fremlegges erklæring om vegrett frem til parsellen. Denne erklæring må tinglyses.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Byggetegningene er speilvendt i forhold til hvordan boligen ble bygget. Peisestue og gang i kjeller er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Det var tidligere 3 soverom, men det ene har blitt en del av stuen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er etablert en terrasse på ca. 28 m² med delvis takoverbygg samt en carport på ca. 30 m² på eiendommen. Byggeår for disse konstruksjonene er ikke kjent. De fremkommer ikke på de godkjente byggetegningene fra 1966, og det foreligger ikke dokumentasjon på at tiltakene er byggemeldt. Etablering av terrasse og takoverbygg av denne størrelsen er normalt søknadspliktige tiltak.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 402439, tinglyst 02.04.1966, type heftelse: Villkår i kjøpekontrakt
Servitutten omhandler: Vilkår i kjøpekontrakt med bestemmelse om båt/bryggeplass og gjerde.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommens rettigheter:

Eiendommen har tinglyst rett til båt/bryggeplass på GNR: 261 BNR: 19
Rettigheten er tinglyst på BNG: 261 BNR:252, dagboknr 402439, tinglyst 02.04.1966

Eiendommen har tinglyst veirett påGNR: 261 BNR: 9 på eksisterende hyttevei (Sandsbakken) fra riksvei og frem til eiendommen. Eier av gnr. 261 bnr. 252 bærer alle utgifter i forbindelse med veiretten. Rettigheten er tinglyst på BNG: 261 BNR:252, dagboknr 405162, tinglyst 13.07.1983

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen ligger fint og landlig til i rolige omgivelser på Gjerdal i Asker kommune, med en høytliggende plassering i terrenget og flott utsikt over Drammensfjorden. Landskapet bak huset reiser seg mot skogkledde åser, og nærområdet preges av spredt boligbebyggelse og fritidseiendommer. For den friluftsglade byr området på rike turmuligheter både sommer og vinter, enten du følger stiene innover i marka eller søker mot sjøen. Like ved ligger populære Hernestangen, et veletablert friområde med offentlig sandstrand, båthavn, gressletter og gode forhold for vannsport som vindsurfing og padling.

Nærmeste tettsted er Hyggen, som ligger en kort kjøretur unna. Her finner du Hyggen barneskole med SFO og Hyggen barnehage, noe som gir en trygg og oversiktlig skolehverdag for barnefamilier. For de eldre klassetrinnene er det Spikkestad ungdomsskole og Røyken videregående skole som betjener området. Hyggen har et engasjert lokalmiljø med Hyggen idrettsforening, som tilbyr allidrett, fotball og ski, samt lokal speidergruppe. På sommerstid er også Hyggenstranda et naturlig samlingspunkt med sandstrand og badeplass, og herfra går den merkede kyststien videre over Helgeåsen.

Til hverdags tar dagligvarehandelen under ti minutter med bil til Klokkarstua med Kiwi og bensinstasjon, eller en kort kjøretur til Røyken sentrum. I Røyken finner du et bredt utvalg av forretninger, kjøpesenter, servicetilbud, spisesteder og Røykenbadet med svømmehall og treningssenter, samt Kjekstad golfklubb like i nærheten. Kollektivtilbudet er godt ivaretatt med bussholdeplassen Sand en kort gåtur fra boligen, med bussruter i retning Drammen, Oslo og Hurum. Fra Røyken togstasjon er det hyppige togavganger inn mot Oslo, og med bil tar kjøreturen til Drammen rundt tjue minutter og til Asker sentrum cirka tjuefem minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Hyggen barnehage: 3 min. kjøring
Bitehagen barnehage: 9 min. kjøring
Røyken barnehage: 10 min. kjøring

Skoler:
Hyggen barneskole : 3 min. kjøring
Spikkestad ungdomsskole: 11 min. kjøring
Røyken videregående skole: 14 min. kjøring

Idrett og fritid:
Hyggen idrettsplass gressbane: 3 min. kjøring
Røykenbadet (treningssenter): 9 min. kjøring
Yogahuset: 10 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 824 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med asfaltert gårdsplass,gressplen, diverse beplantninger og støttemurer i betong og lettklinkerblokke Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Kjøper overtar risiko for avviket.

Carport ved inngangspartiet, ellers muligheter til å parkere på asfaltert gårdsplass.

Det er mulighet for montering av ladeboks i carporten.

Eiendommen har adkomst via privat vei med vedlikeholdsansvar. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett for vann via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID: 2020100) datert 13.06.2023 avsatt til boligbebyggelse. Hele eiendommen på 824 m² er avsatt til boligbebyggelse (nåværende) og ligger innenfor bestemmelsesområde #9 Nullvekst sør. Dette gir hjemmel til bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, og utløser krav i henhold til kommuneplanens parkeringsnorm.

Det pågår arbeid med ny kommuneplan, Kommuneplanens arealdel 2027 - 2039 (ID: 2024100), som er på stadiet planforslag.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 13 773,39 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, renovasjon, feiing og slamtømming. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det betales ikke eiendomsskatt for eiendommen. Eiendommen har privat avløpsanlegg (septiktank) og er ikke tilknyttet offentlig avløpsnett.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 4 581,95 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 14 777,- pr. år / 9817 kWh pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 11 772,-. Forsikringen er tegnet i Frende og inkluderer innbo.

Boligen er tilknyttet parabolantenne for TV. Dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 6 000,- pr. år. Abonnementet følger med salget.

Det påløper privat veiavgift på kr 3 500,- pr. år. I tillegg kommer kostnader til privat brøyting på kr 3 500,- pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 429 987 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 120 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Turid Fimland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige 5,71 promille- regnes av prisantydning EKS 4.000.000,-  kr 22 840,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2656

Sist oppdatert: 25. august 2026 kl. 12:34