Solaveien 3

Solaveien 3, 4307 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 111, bruksnummer 804, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 107 kvm

BRA-i:
4. etasje 69 kvm: Entré, stue/kjøkken, soverom, bad, stue
5. etasje 34 kvm: Stue, soverom, bad, bod

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Bod

Åpent areal:
5. etasje 24 kvm: Terrasse- og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.10.2026 utført av Rogaland Takstpartner AS v/ Alexander Tønnessen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Yttervegger er oppført i stenderverk med stående trekledning fra byggeåret. Taket er tekket med asfaltpapp. Vinduer er av tre med 2-lags glass, herunder også vinduer i 5. etasje. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Vinduer i 5.etasje: Det er påvist råte og slitasje på vinduer.

Ytterdører
- Terrassedør: Det er påvist råte eller store skader i dører.

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Vanntett sjikt er eldre enn 18 år og har derfor usikker fremtidig funksjon. Terrassebord bærer preg av slitasje og råteskader.

5. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

4. Etasje Bad
- Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Taktekking
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år.

Yttervegger/Veggkonstruksjon
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Kledningen er ført ned bak terrassebord, noe som vil redusere ventileringen bak kledningen. Kledningen bærer preg av alders/vær slitasje.

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Det ene vinduet i stuen i 4.etasje mangler en glasslist.

Innvendig - Overflater
- Gulv: Stedvis noe slitasje, samt gliper mellom bord.

4. Etasje Stue/kjøkken
- Overflater og innredning: Det er påvist skader/fuktskjolder i kjøkkengulvet. Det er ingen målbare fuktindikasjoner på befaringen.

Ventilasjon
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjem. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten går over to plan i 4. og 5. etasje i Huset Vårt, midt i Sandnes sentrum, med heisadkomst og en tilhørende privat balkong på ca. 24 kvm. Boligen ble etablert ved ombyggingen i 1995 og har en romslig planløsning fordelt over to etasjer, med stuer på begge plan, to soverom, to bad og gode oppbevaringsmuligheter.

Entréen i 4. etasje har adkomst via felles svalgang mot det indre atriet, med heis i bygget. Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sko.

Stuen er romslig og lys. Her er det god plass til sofagruppe samt en stor spisestue i overgangen mot kjøkkenet.

Kjøkkenet ligger i delvis åpen løsning mot stuen og har innredning fra Norema med profilerte trefronter, laminat benkeplate og fliser over benken. Innredningen gir godt med skap- og benkeplass etter at en tidligere tilstøtende bod ble innlemmet i kjøkkenrommet.

Videre i denne etasjen har man et romslig soverom og helfliset baderom. Badet er innredet med hvit baderomsinnredning med rikelig med oppbevaringsplass, toalett og dusjhjørne.

I leiligheten har man en spesialbygget trapp med vridd vange og stigningsgelender opp til andre etasje (byggets 5). Denne etasjen inneholder stue nr 2, bad, soverom og bod. I stuen er det godt med vindusflater, noe som slipper inn rikelig med naturlig dagslys. Fra stuen har man utgang til boligens balkong på ca 24 kvm med gode solforhold og god plass til å møblere med utemøbler.

Videre i etasjen har man boligens andre soverom og bad. Bad med fliser på gulv, Rommet er utstyrt med baderomsinnredning med servant, speilskap, toalett og dusjhjørne.
Soverommet i 5. etasje med parkett på gulv og lyse vegger. Rommet har vindu med utsikt og plass til seng, nattbord og garderobeskap.

Boligen disponerer en ekstern bod på ca. 4 m² i kjelleren, samt en intern bod i 5. etasje.

En innholdsrik og spennende leilighet som er verdt en titt.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Alle hvitevarer som står i boligen under visning, vil medfølge salget.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler i gulv på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 18.10.1995. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- 1. Trapperom Solaveien: 1.1. Tette rundt branndører. 1.2. Sikre vinduer på repos over 2. etg.
- 2. Brannslukking: 2.1. Branndokumentasjon. 2.2. Merke meldere og slukkeutstyr. 2.3. Ferdigstille orienteringstablå.
- 3. Rømning: 3.1. Tosidig markeringslys ved dør 3.etg. Solav./Eidsvollsgt.
- 4. Brannklassifiserte dører: 4.1. Montasjeanvisning for B30-dører skal fremlegges og følges. 4.2. Brannport i leilighet justeres, montasjeanvisning fremlegges og følges. 4.3. Låser eller blindskilt isettes alle dører.
- 5. Balkonger: 5.1. Kvalitet på glass i rekkverk dokumenteres.
- 6. Leil 313: 6.1. Vindu i bad skiftes til B30.
- 7. Leil. 312: 7.1. Tette og isolere over inngangsdør mot korridor.
- 8. Rømningstrapp (vindeltrapp): 8.1. Ikke ferdig.
- 9. Fellesrom 3. etg.: 9.1. F30-vinduer (3 stk) gjenmures.
- 10. Heismaskinrom 1.etg.: 10.1. Rommet ventileres slik at røyk ved en eventuell røykutvikling i maskinrommet ikke kan trenge inn i trapperommet.
Leilighetene kan tas i bruk når varslingsanlegget fungerer og 2 rømningsveier er klare. Byggeleder innkaller til ny befaring når arbeidene er utført.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest datert 26.03.2025 for ombygging og fasadeendring over to etasjer av hjørne mot Storgata og Erling Skjalgssons gate samt utvidelse av underetasjen (sak BYGG-25/00781).
- Tillatelse datert 20.10.1995 for montering av heis.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.

Det ene soverommet i 4.etasje er fjernet til fordel for større stue. Bod vegg i vegg med kjøkken er fjernet til fordel for større kjøkken (areal som da opprinnelig skulle vært bod er ikke godkjent areal for varig opphold). Det er bygget ett bad i 5.etasje som ikke er beskrevet på tegninger. Endringene ang. soverom i 4.etg. og bad i 5.etg. ble gjort under byggeperioden av selve leiligheten i sameiet. Dette er grunn for avviket mellom byggemeldte tegninger og seksjoneringsstegninger.
Det gjøres oppmerksom på at seksjonerings tegninger stemmer.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1108/111/804/42:
31.10.1995 - Dokumentnr: 8654 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 42
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 102/12574

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen blir ikke ytterligere rengjort.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen ligger i et etablert og veldrevet sameie, midt i Sandnes sentrum, i Huset Vårt. I Huset Vårt finner man både møbelbutikk, frisør, blomsterbutikk m.m.
I tillegg har man alt av servicetilbud som Sandnes sentrum har å tilby, som shopping, restauranter, kaféer, treningssentre m.m, like utenfor døren. Det er dagligvarebutikk like over veien, og trappefri adkomst.
Det er enkel adkomst til E39 både retning Stavanger og Bryne, og meget god offentlig kommunikasjon med både tog og buss.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Trones barnehage 0,7 km
- Langgata barnehage 0,8 km
- Stangeland barnehage 0,8 km

Skoler:
- Trones skole (1-7 kl.) 0,8 km
- Stangeland skole (1-7 kl.) 1,1 km
- Austrått skole (1-7 kl.) 1,5 km
- Skeiane ungdomsskole (8-10 kl.) 1,1 km
- Høyland ungdomsskole (8-10 kl.) 1,3 km
- Akademiet vgs. Sandnes 0,2 km
- Gand videregående skole 0,8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 667 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Felles tomt opparbeidet med asfaltert vei, steinheller diverse beplantninger og sittegrupper. Felles trappeoppgang med callinganlegg og heis.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Sandnes kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Fast parkering i garasjeanlegg.
Plass nr HV414 i parkeringsanlegg i underetasjen i bygget rett over gaten (U2 Byhagen).

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et område regulert til sentrumsformål i henhold til kommuneplan Id 201712 "kommunedelplan for Sandnes sentrum" datert 16.12.2019.

Reguleringsplan under arbeid i nærheten (100 meter):
Id 202414
Navn Detaljregulering: St. Olavs gate - Langgata nord
Plantype 35 - Detaljregulering
- Sandnes kommune skal forbedre gateløpet St. Olavs gate og Langgata nord.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 846,55,- pr. mnd. og inkluderer: Drift og vedlikehold, kommunale avgifter, utvendig bygg forsikring, strøm i fellesarealer, tv og internett fra Altibox, andre driftskostnader m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto vann 450,00
Avregning renovasjon 237,00
A-konto strøm 1 360,00
Parkering 100,00
Vedlikeholdsavsetn. Bolig 259,90
Altibox avtale 449,00
Felleskostnader Bolig 1 990,65

Det er installert vannmåler i eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Avlesning av forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning.

Sameiet har a-konto innbetalinger på strøm som avregnes en gang årlig. Ved eierskifte må måler leses av i samråd med styret/vaktmester, og strømavregning foretas ved kommende årsskifte.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter er inklusiv i de månedlige felleskostnadene til sameiet.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 189 678,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 06.10.2026 ingen fellesgjeld i sameiet.

5 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

149 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
160 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 140 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 150 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aslaug Wathne

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Øglændsparken Huset Vårt.
Sameiet består av 44 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Rogaland.
- Dugnad må påregnes.
- Sameiet har en kollektiv avtale for TV og internett som betales via de månedlige felleskostnadene.
- Sameiet har a-konto innbetalinger på strøm som avregnes en gang årlig.
- Kommunale avgifter betales via de mnd felleskostnadene
- Hver seksjon har en parkeringsplass i ES Byhagen Sandnes som følger seksjonen ved salg.
- Dyrehold: Det er ikke tillatt å holde hund/katt. (Unntatt er beboere som hadde hund/katt ved innflytting. Disse kan beholdes i dyrets levetid men forutsetter at nevnte dyr ikke er til sjenanse fra øvrige beboere.)Nyanskaffelse av hund/katt, reptiler m.m. tillates ikke. Er du i tvil, kontakt styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppussing av begge inngangspartier med nye himlinger, LED-lys, maling samt nytt gulvbelegg i heiser (2025).
- Montering av info-skjerm i hovedinngangen (2025).
- Gjennomførte HMS-kontroller på brannvernutstyr, røkventilasjon og rømningsveier (2025).

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Visningspakke / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 200,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 10 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 36-0076/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2676

Sist oppdatert: 26. oktober 2026 kl. 20:47