Festeveien 27B

Festeveien 27B, 1525 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 191, bruksnummer 88, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 302 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Bakkeplan:
165 kvm: Entré/hall, gang, bad, hobbyrom, to boder, teknisk rom, tv-stue, to soverom og dobbelgarasje.

1. etasje:
106 kvm: Stue, kjøkken, vaskerom, bad og kontor/soverom.

Annen etasje:
31 kvm: Trapperom, bad og soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
68 kvm: Terrasse og veranda.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.06.2026 utført av Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong- og trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker og termomur. Fasader utført i liggende trepanel samt fasadeplater av metall. Yttertak av saltaksform og pulttaksform i trekonstruksjoner utvendig tekket med takstein og takpapp samt takplater. Entrédør med kodelås. Heve-skyvedører, balkongdører, vinduer og takvinduer med karmer av tre og aluminium i 3-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående vedskjul er ikke tilstandsvurdert eller oppmålt.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

Tekniske anlegg
- Annet: TG2 gjelder teknisk rom. Det vurderes at det ikke er benyttet vanntett sjikt på rommets gulv/veggflater.

Våtrom - Vaskerom
- Vannrør: I fordelerskapet observeres korrosjon på fordelerstammer.

Andre rom
- Annet: Deler av etasjen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det observeres stedvis riss/sprekker i gulvflater.

Loft - Innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Ventilasjon, oppbygning og materialbruk: På bakgrunn av at eventuell ventilasjonsløsning av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden grunnet diffusjonssperre og isolasjon, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk o.l.): Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Det er gjort observasjoner som tyder på at deler av vindsperre i veggkonstruksjonen ikke er tilstrekkelig klemt mot bunnsvill/bunnstokk. TG2 gjelder nord-vendt side. Ytterkledningens materialer viser stedvis symptomer på begynnende råteskader.
- Gnagersikring: Det er stedvis ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Deler av taket ble inspisert ved å fysisk være på taket (kun de deler av taket hvor fysisk inspeksjon ble vurdert som forsvarlig med tanke på sikkerhet). Deler av taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt.
- Tekking (med tilhørende beslag): Det gjøres oppmerksom på at det registreres enkelte knekte takstein (brekkasje).
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket under takstein (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det observeres tydelige tegn til sprekker i flere gulvfliser.

Terrasse/platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Terrassebordene viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det observeres tegn til svikt i terrassen. Konstruksjonen til terrassen er utført på egeninnsats.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og at rommet ikke har daglig fuktpåkjenning på vegger/gulv, er det vurdert til å unnlate hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Annet: TGIU gjelder overvannspumpe. Pumpen er ikke videre undersøkt/vurdert da dette krever spesialkompetanse.

Andre forhold
- Dobbelgarasje: Store deler av overflater inne i garasjen var ikke tilgjengelige for inspeksjon på grunn av inventar som var oppbevart i rommet på befaringsdagen. Konsekvens er at det kan være skader, feil eller mangler som ikke lot seg registrere grunnet denne begrensningen i inspeksjonsmuligheten. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedringer eller andre nødvendige tiltak når bygget er tømt.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappene har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfyller kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Terrasse/platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medfører fallfare. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

I tillegg opplyses de tom følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt. Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang.
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Med et fremtredende preg av egenart er denne boligen alt annet enn det ordinære og noe helt for seg selv. Den ble oppført med en standard som var høy for byggeåret og oppleves den dag i dag som påkostet. Vannbåren gulvvarme er lagt i samtlige rom utenom soverommet i loftsetasjen.

Det omfangsrike interne bruksarealet på hele 302 kvm. er smart disponert i en gjennomtenkt planløsning som omfatter totalt tre etasjer.

Første etasje er i stor grad viet stuen og kjøkkenet som til sammen utgjør en stor aktiv sone. Mellom rommene står en lekker, gjennomgående peis med glass i tre sider som gir innsyn til ilden fra både kjøkkenet og stuen. Himlinger som skråner opp til en luftig høyde av hele 3,9 meter gir stuen volum og egenart. Himlingene er kledd med langsgående trespiler det er verdt både å fremheve og glede seg over.

Kjøkkenets innredning er en bruksvennlig utformet kvalitetsløsning fra Marbodal og meget velholdt. Mange oppbevaringsmuligheter og omfangsrike arbeidsflater på benker av heltre skaper effektiv arbeidsflyt under matlaging. Hvitevarene er i stor grad integrert og inkluderer blant annet både stekeovn og kombiovn. Sitteplasser rundt øyen og mulighet for et langstrakt spisebord gir kjøkkenet også en sosial funksjon, i tillegg til den rent praktiske.

Boligens hele fire soverom og tre bad er fordelt på alle tre etasjer, noe som både gir fleksibilitet og er praktisk i det daglige. To på ca. 11 kvm. inngår i barne-/ungdomsavdelingen på bakkeplan, med felles TV-stue utenfor. Soverommet i første etasje er på ca. 12 kvm. og benyttes i dag som hjemmekontor/gjesterom. Hovedsoverommet inngår i boligens andre etasje og er et fullverdig master bedroom, med både walk-in closet og bad en-suite.

Bad i alle tre etasjer er en prisverdig og meget praktisk kvalitet. Alle er innredet med kvalitetsmøbler i samme serie fra Aspen som danner en interiørmessig rød tråd mellom badene. Hovedsoverommets bad er utstyrt med både badekar og dusj.

I tillegg til badene finnes et separat vaskerom i første etasje, vegg i vegg med kjøkkenet. Vaskerommet er praktisk innredet til sitt formål med blant annet skap, arbeidsbenk og utslagsvask. Fra vaskerommet er det utgang til en østvendt platting der solen er første del av dagen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Én-stavs parkett, betong og fliser.
Innervegger: Glatte flater og fliser.
Himlinger: Glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Benkeplater i heltre. Underlimt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, kombinert mikrobølgeovn/stekeovn og oppvaskmaskin. Innbygget kjøle- og fryseskap. Ventilator innbygget i himling.

Bad bakkeplan og 1. etasje: Servantskap med glatte grå fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte grå fronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad andre etasje: Servantskap med glatte grå fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte grå fronter. Dusjnisje med glassdør og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Innbygget badekar med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder kombinert mikro-/stekeovn, stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap og frittstående fryseskap.

Taklampe på kjøkken og hageslang medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balansert ventilasjon i boligen, aggregat er plassert på loft og i teknisk rom. Utført filterbytte i 2026 og kanalnettet (innsiden av ventilasjonsrørene) ble rengjort i 2024.

Vannbåren gulvvarme i alle rom i 1. etasje og underetasjen samt bad i loftetasjen, tekniske installasjoner er plassert i teknisk rom. Utført service på anlegget i 2026. Det er også borehull bergvarme anlegg i tillegg til vannbåren varme.

Peisovn med tre glassfelt i stue/kjøkken.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste tilsyn ble utført: 26.03.2025.
- Ved siste planlagte feiing takket huseier nei til oppsatt avtale.
- Det ble registrert følgende avvik ved fyringsanlegget: Manglende feieluke eller stige.
Opplysningene er mottatt den 05.06.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 22.03.2016. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 02.02.2012.

Hobbyrom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som sluse (mellom innvendig bolig og garasje) og del av trimrom jf. godkjente byggetegninger datert 02.02.2012. Innredning av rommet er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er etablert et uinnredet loft i loftetasjen (arealet eksisterer ikke på tegninger). Det er etablert et vedskjul i hagen, det anføres at det i utgangspunktet kreves dispensasjon for bygging i områder hvor det ikke finnes en reguleringsplan. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 458233
Tinglysningsdato: 24.06.2009
Servitutten omhandler: Kloakk- og vannledning til gnr. 91/bnr. 38 krysser denne eiendommen. Dersom ledningene må legges om ifbm. utbygging av denne eiendommen, skal utgiftene dekkes av denne eiendommen. Gnr. 91/bnr. 38 har rett til å foreta nødvendig vedlikehold av eksisterende ledningsnett. Rettighetshaver er gnr. 191/bnr. 38.

Dagboknummer: 288571
Tinglysningsdato: 22.04.2010
Servitutten omhandler: Kloakk- og vannledning til gnr. 91/bnr. 36 krysser denne eiendommen. Dersom ledningene må legges om ifbm. utbygging av denne eiendommen, skal utgiftene dekkes av denne eiendommen. Gnr. 91/bnr. 36 har rett til å foreta nødvendig vedlikehold av eksisterende ledningsnett. Rettighetshaver er gnr. 191/bnr. 36.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Festelandet er ikke uten grunn et historisk ettertraktet sted å bo. Her råder en tilbaketrukken, fredfylt og landlig idyll samtidig som Moss by er kun fem minutter unna med bil.

Nærheten til sjøen og flere fine badesteder er et spesielt stort pluss sommerstid. Badestedet Festehøy med fin sandstrand er en kort rusletur unna. Like bortenfor ligger i tillegg den større Festestranda med badeflåte. Verdt gjentatte besøk er også sommerperler som Fuglevik og Larkollen.

Med utgangspunkt i Feste er turmulighetene mange, spesielt i det fagre Ryggelandet som også har en kulturell tyngde. Her kan du legge treningsturene til fots eller på sykkel, eller spenne skiene fast når forholdene tillater vinterstid. For et slag golf er Evje golfbane et nærliggende alternativ og blant landets mest anerkjente med vakkert banelandskap ned til vannkanten. Veien er heller ikke lang ut til Mossemarkas lysløype og preparerte skispor vinterstid.

Kort vei til sentrum innebærer enkel tilgang til det meste hverdagen krever. Handlemuligheter er det også omkring Varnaveien hvor du finner både kjøpesenter og en rekke store varehus. Hverdagslige innkjøp kan gjennomføres ved nærbutikken på Ekholt som ligger langs adkomstveien til Feste.

Skal du med toget, er det hyppige avganger å velge blant fra Moss stasjon. Reisetiden med tog mellom Moss og Oslo er kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ekholt barnehage (1,7 km).

Skoler: Ekholt barneskole (1,8 km) og Rygge ungdomsskole (3,5 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (2,7 km) og Kirkeparken videregående skole (3,7 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 928 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gressplen, hekk, trær, diverse bed, hellelagt gangsti av stein, murer av stein og ulike beplantninger. Singlet gårdsplass.

Opparbeidet hekk mellom Festeveien 27A (gnr. 191/bnr. 38) og denne eiendommen er etablert på naboeiendommen sin tomt.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i integrert dobbelgarasje med støpt dekke og elektrisk leddport. Montert overvannspumpe i 2020 i garasjen.

Forøvrig er det parkering i egen singlet gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Denne eiendommen har ikke tinglyst veirett over gnr. 191/bnr. 6. Dette anbefales etablert for å sikre rettighet til adkomstveien. Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse med bevaring av kulturmiljø ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 10.971,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (61 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 17.821 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via IF Forsikring på kr 18.994,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.400,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet og kanalvalg.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 18.000,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2025 var kr 2 403 380,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 9 613 520,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 9.691,- pr. år, iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026.

14 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

350 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
351 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
370 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 351 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 370 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helge Rolf Klock

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet Festelandet Vel (frivillig medlemskap).

Dette koster kr 200,- pr. år (2026).

Det er også mulighet for medlemskap til privat tennisbane, dette koster kr 1.800,- pr. år (2026).

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,-)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 65 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0100/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26100

Sist oppdatert: 06. august 2026 kl. 10:05