Bjerregaards gate 26A

Bjerregaards gate 26A, 0172 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 218, bruksnummer 65, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
2. etasje 53 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, stue og innvendig bod

BRA-e:
-1. etasje 0 kvm: Kjellerbod
5. etasje 2 kvm: Loftsbod

Boligen disponerer to boder, en kjellerbod på 8 kvm GUA og en loftsbod på 4 kvm GUA.
Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 4kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2kvm.
Kjellerboden har et totalt gulvareal (GUA) på 8kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er 0kvm av arealet måleverdig som bruksareal (BRA-E). De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8kvm.
Bod i trappegang utenfor leiligheten er oppmålt til 1kvm, men grunnet at boden deles med en annen seksjon er ikke arealet medtatt i leilighetens bruksareal (BRA-E).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Anticimex v/ Rodrigo Peña. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 1902. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Valmtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Overflater vegger: Det observeres stedvis tegn til riss i veggfliser ved vaskemaskin. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes hvis forholdet utvikler seg.
- Fallforhold rundt sluk: Fallforhold fra topp overflate gulv ved dør til senter sluk er oppmålt til 13mm. Fallet til sluksonen er mindre enn anbefalt. Konsekvens er at fallforholdet vurderes å ikke gi tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt vurderes til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for utbedring eller lignende tiltak.
- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Konsekvens er at forholdet kan medføre behov for ytterligere tiltak når sluket skal renses.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet. Konsekvens er risiko for følgeskader ved eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner. Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne, og kan derfor ikke undersøkes (plassert over vaskemaskin på bad). Konsekvens er derfor at type bereder, alder og hvilken tilstand denne har, ikke er kjent. Grunnet plasseringen vil en eventuell utskifting utløse behov for destruktive inngrep. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av ovennevnte forhold.

Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
- Innerdører: Dørbladet på soverom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Tilluftsventil på kjøkken er blokkert, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 29mm på 2,0 meter. På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 33mm på 2,0 meter. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og omramming:
- Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold etterfulgt av videre overvåking.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Til informasjon (Vurderinger uten tilstandsgrad):
- Branntekniske forhold: Komfyrvakt er ikke montert på kjøkken.
- Radon forhold: Med tanke på boligens plassering i bygget (nærhet til terrenget) vurderes radon og radonundersøkelser som aktuelt. Eier opplyser at radonmåling ikke er utført i boligen, og det er derfor usikkert om radonnivåene er innenfor anbefalt grense.

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren presenterer denne sjarmerende 2-roms leiligheten i klassisk bygård fra 1902!

Midt på attraktive St. Hanshaugen finner du denne tidløse leiligheten med sjarm og klassiske bygårdsdetaljer. Her får du en lys og innbydende bolig med detaljer som stukkatur, rosetter, brystninger, originale tregulv og generøs takhøyde opp til 2,9 meter. Leiligheten byr på stue med peisovn, separat kjøkken, stort soverom, romslig bad og entré med innvendig bod, samt godt med lagringsplass i tre eksterne boder. Stue, kjøkken og gang ble malt i 2025. Soverommet ble samtidig helsparklet og malt.

Sameiet disponerer også en hyggelig felles terrasse, samtidig som flotte grøntområder i St. Hanshaugenparken og Akerselva ligger i gangavstand. Her får du en ideell beliggenhet med noe av det beste Oslo har å by på rett utenfor døren.

Nærmere om boligen:

Stue:
Stor og herskapelig stue med tidløse detaljer som stukkatur, rosett og brystninger. Stuen føles lys og luftig med store klassiske bygårdsvinduer som strekker seg helt opp til takhøyden på hele 2,90 m. Rommet gir god plass til både sofa med tilhørende salongbord og tv-seksjon, samt et hyggelig spisebord. I stuen er det også peisovn med glassdør som gir rommet et varmende og hjemmeskoselig preg. Rommet er malt i tidsriktige farger, med flotte originale tregulv.

Separat kjøkken:
Lyst og hyggelig separat kjøkken med god skap- og benkeplass, samt en koselig barløsning for frokosten og kaffekoppen på morgenkvisten. Kjøkkeninnredning fra Designia(2016) med hvite, glatte fronter, benkeplate av kompositt og nedfelt kjøkkenvask. Armatur med uttrekkbar kran. Over kjøkkenbenk er det montert både benkeskapsbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer(StudioLine fra Siemens) som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser, som alle medfølger. For den vinglade er det et flott vinskap innebygd i kjøkkeninnredningen, som også medfølger. Ventilator er plassert i overskap over platetopp. Rommet er malt i lyse toner som står fint til det malte tregulvet. Det er elektriske rullgardiner i stuen på kjøkken, soverom og badet.

Soverom:
Behagelig soverom av god størrelse med stort, klassisk bygårdsvindu og plass til dobbeltseng. De originale detaljene følger videre inn hit med stukkatur, rosett og flotte tregulv. Godt med lagringsplass i romslig garderobeskap med speildører. Rommet ble helsparklet og malt i 2025.

Baderom:
Romslig flislagt baderom med gulvvarme og store vindusflater. Badet er innredet med gulvstående servantinnredning med skap og skuffer, nedsenket servant med armatur og innfelt speil på vegg over servant. Videre har badet gulvstående toalett og dusjkabinett i nisje med vegghengt dusjarmatur og glassdør. Badet har opplegg og plass til vaskemaskin, og varmtvannsbereder er plassert i egen nisje over vaskemaskin.

Entré:
Langstrakt entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Entréen er malt i en lys fargepalett med praktiske fliser belagt på gulv. Rommet gir god plass til oppbevaring av yttertøy, enten det gjelder oppheng på vegg eller i den innvendige boden. I tillegg til den innvendige boden deler boligen en ekstern bod med naboen i trappeoppgang utenfor leiligheten. Boligen disponerer videre to eksterne boder, en kjeller- og en loftsbod på til sammen 12 kvm GUA.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alt av integrerte hvitevarer, samt vinskap medfølger.

Vaskemaskin på badet medfølger.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisk oppvarming og ildsted plassert i stue.

Smartovner med ekstern senorstyring fra Mill, nye i 2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det finnes verken ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av eiendommen i kommunens arkiver. Det finnes dog et ekspedisjonsdokument datert 1904, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest. Iht. Oslo kommune er det rimelig å anta at saken har fått ferdigattest selv om det ikke finnes noen egen ferdigattest i arkivene.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger ferdigattester for innredning av bad/WC i bygget, men grunnet manglende tegninger og begrenset dokumentasjon er det usikkert om disse gjelder den aktuelle seksjonen. Dokumentene synes å gjelde arbeider i andre enheter/etasjer og det er ikke dokumentert at de omfatter denne seksjonen/leiligheten. I henhold til originale byggetegninger er rommet byggemeldt som pikerom/soverom. Kjøper overtar risikoen knyttet til rommets offentlige godkjenningsstatus.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, samt alt ansvar, kostnad og risiko for overnevnte videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 506018, tinglyst 24.03.1976, type heftelse: Pant til sameiet for inntil kr 50,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse og erklæring/avtale om pant til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.
Ved fremleie plikter seksjonseierne å melde dette skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører for registrering. Seksjonseierne plikter ved fremleie å gjøre leietaker oppmerksom på vedtekter, husordensregler, øvrige bestemmelser og aktuelle vedtak som gjelder sameiet.

Leiligheten ligger sentralt og usjenert til med grønne omgivelser i St. Hanshaugen parken like rundt hjørnet.

Boligen har en svært attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde på St. Hanshaugen. Et populært og etterspurt boligområde midt i hjertet av Oslo med den perfekte kombinasjonen av urbant liv og grønne omgivelser. Her finner du noe av det beste Oslo har å by på - rett utenfor døren!

I nærområdet bugner det av koselige kafeer, bakerier, nisjebutikker og restauranter med uteservering. Her er for eksempel populære Tranen, Smalhans og Gutta på Haugen verdt et besøk. I nærheten ligger også Kiellands Hus med et bredt utvalg av butikker, inkludert Coop Mega, apotek, frisør og vinmonopol. Flere dagligvarebutikker innen umiddelbar nærhet, som Coop, Rema, samt flere Joker-butikker som også er søndagsåpne.

Beliggenheten sikrer enkel tilgang til flere av Oslos mest populære bydeler. Beveger du deg vestover, kommer du til Bislett, Majorstuen og St. Hanshaugen, områder kjent for sitt mangfold av spennende butikker, koselige kafeer og grønne parker. Går du østover, åpner Grünerløkka seg med sitt pulserende byliv og kreative atmosfære. Her finner du også Ringnes Park med Ringen Kino – perfekt for en filmkveld i gangavstand fra hjemmet. Det er også kort vei til Vulkan-området, hvor man blant annet finner populære Mathallen og Smelteverket.

I området finnes også mange parker og friområder med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter. Bare et steinkast unna ligger populære St. Hanshaugen park med flotte utsiktspunkt – perfekt for piknik, joggeturer eller en rolig stund med en bok under trærne. Videre ligger både Stensparken og Iladalen park i kort gangavstand fra boligen. Iladalen har et flott aktivitetsanlegg med sykkeløvingsbane for de yngste, trim- og lekeapparater, klatrenett, trampoliner, bordtennisbord og kunstgressbane.

Bare noen minutter unna finner du også idylliske Akerselva, med turstier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika. Her kan du nyte helgeturen i grønne omgivelser, med stopp hos koselige kafeer som Hønse-Lovisas hus med en kaffekopp og god bakst!

Flere treningstilbud i kort avstand som Sats og Fresh Fitness i Waldemar Thranes gate, Sats Ila og Ringnes Park, Klatreverket og Myhrens Sportssenter på Torshov, samt Vulkan flerbrukshall med bl.a. klatrehall, squash hall og Vulkan Athletica.

Fra Alexander Kiellands plass har man en suveren tilgang på offentlig transport, og herfra kommer man seg til alle byens retninger. Her går både buss nr. 21, 26, 34 og 54, samt flybussen. Området har også gode gang- og sykkelforbindelser som gjør hverdagen enkel og effektiv.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Ila skole, samt gangavstand til flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 862 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Det medfølger ikke parkeringsplass med salget, selger har selv leid garasje/parkeringsplass privat.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 09.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 28.07.1977.

Utdrag av plan og byggesaker i området:

- Saksnummer 2025/19372 - Byggesak. Bergstien - oppgradering av gate. Tiltaket omfatter oppgradering av Bergstien mellom Geitmyrsveien og Waldemar Thranes gate med etablering av permanente sikringstiltak, torg og regnbed. I tillegg skal det gjennomføres rehabilitering av kommunale vann- og avløpsledninger, inkludert utskifting av kummer. Igangsettelsestillatelse ble gitt 02.07.2026.

- Saksnummer 2025/08961 - Byggesak. Bjerregaards gate 11 A - oppføring av bygg med ni boenheter. Søknaden omfatter oppføring av en bygård med ni boenheter. Bygget plasseres mellom og inntil eksisterende bygårder mot Bjerregaards gate. Igangsettelsestillatelse ble gitt 11.08.2025.

- Saksnummer 2026/07855 - Byggesak. Fredrikke Qvams gate 11 - utskifting av vinduer og balkongdører. Tillatelse til tiltaket ble gitt 04.08.2026.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert på gult nivå. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 555,- pr. mnd. og inkluderer: Internett/TV, lån (renter/avdrag), vaktmester, vask av fellesarealer, forsikring, renovasjon m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader drift kr 3 140,-
Renter lån kr 239,-
Avdrag lån kr 176,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- / 10 523 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Obos Nett som leverandør av internett/TV. Grunnpakke er inkludert i felleskostnader, og det kan velges mellom kun internett, tv eller en kombinasjon av begge. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 558 568,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at det ikke tilkommer eiendomsskattpå denne boligen pt.

Andel formue er kr 22 936,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 43 179,- pr. 31.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 511 413,- pr. 31.08.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 12128783790, DNB Bank ASA
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats per 31.08.2026: 6.65% pa.
Restsaldo: kr 673 864,-
Andel av saldo: kr 43 179,-
Innfrielsesdato: 30.09.2039
Terminer i året: 4

Det er ikke innført mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) av andel fellesgjeld.

5 790 000,00 Prisantydning
43 179,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 833 179,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

145 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 910,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
156 860,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 980 089,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 990 039,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simen Thorsen Paulsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bjerregaards gate 26, med sameiebrøk 8/280.
Sameiet Bjerregaards gate 26 består av 33 boliger og 3 næringslokaler.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Husdyr er tillatt.

Planlagte påkostninger/utbedringer iht. årsmøte 2026:
- Bytte av dører og vinduer mot brannbalkongene i oppgangene.
- Oppussing av oppgangene, spesielt trappene som er ganske slitt.
- Utarbeide en bedre oversikt over boder på loft og kjeller og etablere en ordning med merking av boder.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 55 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 5 138,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Foto  kr 6 500,00
Stylingsrådgivning  kr 2 250,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0114/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR54.26114

Sist oppdatert: 14. september 2026 kl. 19:36