Vestre Vadmyra 3

Vestre Vadmyra 3, 5172 LODDEFJORD
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 124, bruksnummer 95, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Borettslaget Vestre , organisasjonsnummer 951 866 121

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
1. etasje 77 kvm: Gang, stue, kjøkken, soverom, soverom, soverom, garderobe, toalettrom, bad/vaskerom

BRA-b:
1. etasje 6 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 1 bod i første etasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.01.2026 utført av Aasebø Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

 
Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende punkter har fått tildelt TG3:
- Våtrom - bad/vaskerom - Generell - Våtrommet bør oppgraderes/rehabiliteres for å oppnå tilfredsstillende fall, sikker slukløsning og tett membransystem. Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000

Følgende punkter har fått tildelt TG2:
- Innvendig - Overflater
-Innvendig - Etasjeskille/gulv mot grunn
- Kjøkken - Overflater på kjøkkeninnredning
- Kjøkken - Avtrekk
- Spesialrom - Toalettrom - Overflater og konstruksjon

Ingen punkter har fått tildelt TGIU.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Hvitevarer på kjøkken og vaskemaskin. 
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med radiator tilkoblet varmesentral kombinert med elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 30.Januar 1971. Det er påpekt 7 punkter som kreves rettet. Det er uvisst og vanskelig så mange år senere å dokumentere om disse tiltakene er gjennomført.

Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet jordkabelanlegg over parkeringsplass, utleie av felleslokaler, vei, vann og avløpsledninger.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten ligger i et stort og veldrevet borettslag i Bergen Vest, omgitt av pent opparbeidet grøntareal og flere lekeplasser. Dette er et sosial borettslag med flere miljøtiltak. Blant disse er det strikkeklubb andre torsdagen hver måned og åpent rom en gang i måneden hvor de som ønsker å møtes, spleiser på mat og hygger seg sammen. Flere beboere samles i ny og ne for å se på sport sammen, ta et slag sjakk eller bare samles for selskapets skyld.

Beliggenheten er svært sentral med gangavstand til bussholdeplass, dagligvarebutikk, Vestkanten Storsenter og ulike turområder. Coop Extra ligger bare et par minutters gange unna leiligheten, som har bygget ny butikk I 2025. for et mer omfattende servicetilbud er det kort gangavstand til Vestkanten Storsenter, som tilbyr et stort utvalg av butikker, restauranter, apotek, vinmonopol og mer. Vestkanten har også fasiliteter som SATS treningssenter, Vannkanten badeland, Iskanten ishall og bowlinghall.

Kulturtilbud for ungdom på Elvetun (- like nedenfor Sandgotna skole). Frembrakt blant annet gruppen,"Fjorden, Baby" og Jan Olav Nilsen (- Jan Olav og gjengen). Fikk nylig sin første pub , "5071', som er det gamle postnummeret for Loddefjord.

Nærmeste bussholdeplass, som ligger noen få minutters gange unna, har avganger til Bergen sentrum hvert 10. minutt. For et mer omfattende busstilbud er det ca. 10 minutters gange til Loddefjord bussterminal ved Vestkanten Storsenter, hvor det går busser til blant annet Askøy, Sotra, Haukeland og Sandsli/Flesland-området. For den turglade finnes det flotte turområder i nærheten, som Kanadaskogen, Lyderhorn og Storavatnet, alle i kort avstand fra boligen. Til Bergen sentrum er det ca. 10 minutters kjøretid, og til Haakonsvern er det ca. 5 minutter. Det er også korte avstander til de nærmeste skolene og barnehagene i området.

Her ligger alt til rette for en enkel hverdag i en leilighet som passer for de aller fleste!

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Vadmyra barnehage, 4 min å gå / 0.3 km
- Lyngfaret barnehage, 5 min å gå / 0.4 km
- Kidsa Sandgotna, 5 min å gå / 0.4 km

Skoler:
- Vadmyra skole (1-7 kl.), 10 min å gå / 0.7 km
- Loddefjord skole (1-7 kl.), 12 min å gå / 0.9 km
- Kjøkkelvik skole (1-10 kl.), 25 min å gå / 1.8 km
- Sandgotna skole (8-10 kl.), 10 min å gå / 0.7 km
- Olsvikåsen videregående skole, 10 min å kjøre / 5 km
- Laksevåg videregående skole, 10 min å kjøre / 5.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 18 002 kvm som tilhører borettslaget. Felles tomt for Borettslaget er opparbeidet med asfalterte veier, belegningsstein, diverse beplantninger, plenarealer, støpte veier og trapper, lekeplass og biloppstillingsplasser. Gjesteparkering. Felles trappeoppgang med callinganlegg.

Fast parkering tildeles etter søknad til styret i henhold til venteliste. Det forekommer tilleggsgebyr for å benytte dette.

Det kan registreres en bil per andel, samt to gjesteparkeringer på 4 timer gratis i døgnet, etter det koster det 25,- per time.
Borettslaget disponerer over 300 parkeringsplasser, og det er førstemann til mølla. Det er en parkeringsplass per andel (man må ha Unum app), og man får benytte 2 plasser til gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan "LAKSEVÅG. GNR 124, HETLEVIK, REVIDERT PLAN FOR LODDEFJORD FELT 2 OG 4" datert 06.06.1967 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Hensynssoner:
Flystøy - Gul sone - dekningsgrad 44%
Veistøy - gul sone - dekningsgrad 2,9%

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8.876,- pr. mnd. og inkluderer: Borettslagets drifts og vedlikeholdsutgifter, kommunale avgifter/eiendomsskatt, husforsikring, tv-anlegg/bredbånd, varmt vann, sentralvarme og vaktmestertjeneste.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Fordelingene på felleskostnader foreligger ikke grunnet manglende opplysninger fra forretningsfører.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Selger har ikke opplyst om nåværende strømforbruk.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 500 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger. Kostnaden er inkludert i felles kostnad.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.
For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Formuesverdi for 2024 var kr 855.555,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.422.221,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Total fellesgjeld for boligselskapet er 54 455 278,00,- pr. 17.09.2025 og lånevilkårene er:
Lån 1 (HANBA1-95287209267):
Rentebetingelser: Flytende 5,29%
Innfrielsesdato: 24.06.2042

2 800 000,00 Prisantydning
424 821,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 224 821,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 244 073,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Stella Estella og Reo Mitzel Gaspar Socias Rivera

Borettslaget består av 406 leiligheter. Borettslaget Vestre har 2 ansatte.
I borettslaget er det lov å ha hund hvis du får underskrift av naboer i tilstøtende leiligheter. Borettslaget må ha underskriftene før hunden anskaffes. Du må sende ny søknad for hver hund. Kun 1 hund pr leilighet.
Dugnad må påregnes.
Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslaget har vedtatt på ekstraordinær generalforsamling 07.05.25 rehabilitering av borettslaget. Skifte vinduer og altandører, etterisolere og skifte plater, inngangsdører H5, fjerne gesims og inngangspartier, fjerne betongfront på altane og utomhus, skifte radiatorer med ledningsnett. Utvidelse av balkonger i lavblokkene og nytt låsesystem i høyblokk. Detaljert beskrivelse foreligger i innkalling til ekstraordinært årsmøte. Lånebehov ca. 264 millioner. Oppstart forventet høsten 2025 og vil vare til Q1 2028. Dette vil føre til økte felleskostnader og fellesgjeld. Det er stipulert en økning i felleskostnadene på 20% 01.01.2026, 15% 01.01.2027, 5% 01.01.2028 og 3% 01.01.2029. Økning av fellesgjeld i snitt med ca. kroner 650 246,- kroner pr. andel. Så vil det være variasjoner ut ifra hver enkel brøk. For denne leiligheten utgjør dette en endring i felleskostnader på kroner 3 364,-. Denne økningen har som forutsetning at borettslaget får grønt lån med rente på 5,18% rente og 40 års nedbetalingstid. Usikkerhet knyttet til fremtidig renteutvikling samt endringer rundt nedbetalingstid kan medføre endringer.
Rehabiliteringen er i gang og begynte i nummer 1. det kan forventes at rehabilitering i denne blokken er fullført til Mars/April 2026, men det er ikke satt. For ytterligere informasjon se dokumentet ekstraordinært årsmøte 2025 som er vedlagt i salgsoppgaven.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

 Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. 3 stkhar valgt å benytte seg av forkjøpsretten ved dette salget.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Skjemaet er fylt ut av fullmaktshaver iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Fotopakke  kr 7 900,00
Kunderabatt OBOS megler: kr. -5 000,00,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke pluss  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (Borettslag)  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 0,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 9 000,00

Oppdragsnummer 75-0058/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Askøy
Gamle kleppestøvegen 2, 5300, KLEPPESTØ
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR75.2558

Sist oppdatert: 05. februar 2026 kl. 09:30