Vardeveien 17C

Vardeveien 17C, 1182 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 149, bruksnummer 228, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 184 kvm

BRA-i:
Kjeller 59 kvm:
Gang, vaskerom/teknisk rom, toalettrom, samt bod.
Hybel med entré/gang, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning, samt bod.
1. etasje 60 kvm:
Entré, stue og kjøkken.
2. etasje 60 kvm:
Gang, to bad, tre soverom, tv-stue/soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod i felles garasjeanlegg

Åpent areal:
1. etasje 26 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.04.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig fra 2021 over 3 plan. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av termomur. Bærende konstruksjoner av betong- og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med stående panel. Tilnærmet flatt tak tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Boligen har glatt entrédør fra byggeår med Yale Doorman kodelås. Glatt entrédør til hybel med glassfelt. Dører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Bygningssakkyndig har kommentert moderate tegn til bomlyd under enkelte gulvfliser ved entré. Vegger under bakkenivå er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og ansees generelt som en risikokonstruksjon. Det er ikke observert skader eller målt forhøyede fuktverdier. Det er målt noe skjevheter i ett soverom, ca. 15 mm. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nyere og lekker enebolig fra 2021.
En innholdsrik bolig med en meget god og barnevennlig planløsning. Både 1. og 2. etasje ligger høyt og fritt, med store vindusflater som gir mye naturlig lys, samt fantastisk utsikt over Oslo og nærområdet. 1. etasje har 2,6 meter takhøyde.

Nyere bolig (2021) med høy energieffektivitet for et godt innemiljø. Oppført etter TEK17 krav.

Flere hyggelige, usjenerte og solrike uteplasser, herunder balkong fra 2 etasje, meget solrik og usjenert terrasse, med direkte adkomst fra kjøkken samt romslig hage hvor du finner frittliggende platting med svært god utsikt.

Boligen er nyoppført i 2021, med tidsriktig innredning og fargevalg. Nøye planlagt materialvalg, hvor lite er overlatt til tilfeldighetene. Selger har påkostet boligen med god standard på innredning og materialvalg, samt oppgraderinger av belysning og gulvvarme. Smarthusløsninger for styring av hovedbelysning og gulvvarme. Utvendig solskjerming på alle vinduer på sør- og vestside av huset. Innvendige plissegardinger på alle soverom.

Adkomst fra Vardeveien og opp til huset. Varmekabler i utvendig adkomsttrapp tilhørende sameiet koblet til styring for automatisk snøsmelting.

1. etasje:
Romslig entré med god skapplass og oppheng for klær i garderobeskap levert av Strai Kjøkken.

Etasjen inneholder romslig stue, kombinert med kjøkken. Rommet er avdelt med trapp og entré. Fra kjøkkenet er det adkomst til solrik og usjenert terrasse på 26 kvm.

Stuen har store vindusflater som gir etasjen mye lys og utsikt mot nærområdet. 1 stavs gulv i hele etasjen.

Romslig kjøkken med barløsning og god plass til spisebord.
Kjøkkeninnredning fra fra italienske Arredo3. Åpen kjøkkenløsning med glatte fronter. Benkeplater av stein. Underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur.
Overbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer. Kjøkkenventilator med mekanisk avtrekk plassert i overskap over platetopp.
Vannrør av type rør-i-rør og flexi. Synlig avløpsrør av plast. Lekkasjestopper montert i kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert på ventilator. Det er kun de integrerte hvitevarene på kjøkken i hoveddel og hybel som medfølger boligen.

2. etasje:
Etasjen består av totalt 4 soverom og to bad. God oppbevaring i garderobeskap på soverom samt i gang.

Egen "master-avdeling" i etasjen med eget bad tilknyttet hovedsoverommet.
Baderom fra byggeår. Flislagt gulv med varme. Veggflater med fliser og malte flater. Himlingsflate med malt flate og downlights. Vegghengt
servantskap med glatte fronter og stikkontakt i skuff. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med integrert lys, samt stikkontakt over servant.
Frittstående badekar med dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt kran. Dusjhjørne med svingbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt
regndusj. Vegghengt toalett. Vannrør av type rør-i-rør og flexi. Synlig avløpsrør av plast.
Fordelerskap for rør-i-rør og stoppekraner er plassert i vegg over toalett. Avtrekksventil plassert i himling.

Etasjen har meget gode lysforhold med store vindusflater, utsikt fra soverom 3 og 4 over Oslo og nærområdet. Hyggelig balkong med utgang fra soverom 4. med fantastisk utsikt og lysforhold.

Bad 2 fra byggeår. Flislagt gulv med varme. Veggflater med fliser og malte flater. Himlingsflate med malt flate og downlights. Vegghengt
servantskap med glatte fronter og stikkontakt i skuff. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt speil med integrert lys, samt stikkontakt over servant.
Dusjhjørne med svingbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt regndusj. Vegghengt toalett. Vannrør av type rør-i-rør og flexi.
Synlig avløpsrør av plast. Fordelerskap for rør-i-rør er plassert i servantskap. Avtrekksventil plassert i himling.

Underetasje Hoveddel:
Trappegang. Meget god lagringsplass i praktisk bod. Gjestetoalett.

Praktisk vaskerom fra byggeår. Flislagt gulv med varme. Veggflater med malte flater. Himlingsflate med malt flate. Vegghengt innredning med glatte fronter.
Benkeplater av laminat. Nedsenket utslagsvask med ett-greps armatur. Stikkontakt over benkeplate. Vannrør av type rør-i-rør og flexi.
Synlig avløpsrør av plast. Avtrekksventil plassert i himling. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Underetasje utleiedel:
Utleiedel med egen inngang. Består av entré/gang med praktisk bod under trapp. Stue med åpen
kjøkkenløsning, separat soverom med garderobeskap og bad av god størrelse med opplegg for vaskemaskin

Egen inngang til hybelen, praktisk lagringsplass under trappen, inne i gangen.

Lys og hyggelig stue med gode lysforhold og åpen kjøkkenløsning. Innredning fra byggeår med glatte fronter. Benkeplater av laminat. Nedsenket oppvaskkum med ett-greps armatur. Stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer. Kjøkkenventilator med kullfilter plassert i overskap over platetopp. Vannrør av type rør-i-rør og
flexi. Synlig avløpsrør av plast. Lekkasjestopper montert i kjøkkenbenk. Komfyrvakt montert på ventilator.

Dobbel garasjeplass og bod på ca. 5 kvm. i lukket garasjeanlegg.

Stringhyller/reoler i stuer og soverom, Montana nattbord hovedsoverom samt taklampe i trapp medfølger ikke.

Se tilstandsrapporten og selgers egenerklæring, vedlagt i salgsoppgaven for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet samt peisovn montert i stue. Gulvvarme på alle bad, vaskerom, toalettrom, stue/kjøkken i hybel og hele 1.etasje. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eneboligen, datert 23.06.2022.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattesten omfatter ikke utvidelse av terrassen med 2 kvm, blomsterkasser og rekkverk.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 992892, tinglyst 02.06.1922: Bestemmelse om deleforbud, bebyggelse, benyttelse, gjerde m.fl. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 920506, tinglyst 02.02.1923: Bestemmelse om kloakkledning. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 5674, tinglyst 26.07.1940:
Eiendommen gir kommunen tillatelse til å anlegge en vannpost på tomten, uten erstatning men mot følgende betingelser: Port, portstolper, gjerde og terreng settes i den stand det var før arbeidet ble påbegynt.

Dagboknr. 15906, tinglyst 03.11.1966:
Vardeveien godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde. Ved evt. utvidelse av vei kan eiendommen bli pålagt vederlagsfri avståelse av regulert veigrunn, samt kunne bli pålagt å opparbeide vei med fortau og kloakk langs tomtens grense.

Dagboknr. 3884, tinglyst 18.03.1968:
Gnr. 149, bnr. 632 gir eier av gnr. 149, bnr. 228 rett til å føre kloakkledning fra og vannledning til sin eiendom over gnr. 149, bnr. 632 samt adgang til nødvendig vedlikehold. For forvoldt skade og ulempe i den anledning kan det kreves erstatning etter skjønn. Eier av gnr. 149, bnr. 228 gir eier av gnr. 149, bnr. 632 rett til å føre kloakkledning fra sin eiendom til kloakkledning fra gnr. 149, bnr. 228. Eierne er solidarisk ansvarlig for vedlikehold av den delen som er felles.

Dagboknr. 2672480, tinglyst 30.06.2020:
Gnr. 149, bnr. 228 gis med dette bruksrett over eiendom gnr. 149, bnr. 632. Bruksretten gjelder parkering og snuplass i felles garasjeanlegg. Bruksretten gjelder også motsatt, men i tillegg adkomst via felles avkjørsel og via felles parkeringsanlegg og plassering av husholdningsavfall ved innkjøring til garasjeanlegget.

Dagboknr. 2925705, tinglyst 26.08.2020:
Samme bestemmelser som servitutt nevnt over med dagboknr. 15906.

Dagboknr. 191100, tinglyst 16.02.2021:
Gnr. 149, bnr. 632, snr. 1 og 2 har rett til adkomst til og bruk av boder beliggende i kjeller på gnr. 149. bnr. 228.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie.

Vardeveien 17C har en herlig beliggenhet i et meget attraktivt boligområde på Ekeberg/Brannfjell. Kort vei til skoler på alle trinn, barnehager, Ekebergsletta, Østensjøvannet og Østmarka, offentlig kommunikasjon og innholdsrike kjøpesenter med det man måtte trenge av servicetilbud.

Ekeberg er et av Oslos områder hvor det har vært beboelse over lengst tid. Det er gjort hundretalls av funn fra bronsealderen, og det er også påvist helleristningsfelt som er 3-4.000 år gamle. Vi kan med andre ord omtale Ekeberg og Brannfjell som et særdeles veletablert boligområde. I dag er dette et meget attraktivt og trafikkskjermet villaområde. Eiendommen ligger tilbaketrukket fra veien, og med særs begrenset gjennomgangstrafikk er beliggenheten spesielt barne- og familievennlig. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell/ Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Herfra er du i sykkelavstand fra både Østmarka og Østensjøvannet, samt Bunnefjorden, med flere hyggelige badeplasser. Ønsker du variasjon fra skogsområdene på Brannfjell og Ekeberg, er det muligheter for spennende naturopplevelser i Svartdalsskogen som du kan trille ned til på bare noen få minutter: her er det flotte turstier langs Alnaelva helt opp til Lillomarka og muligheten til å oppleve tett urskog og brusende elv midt i Oslo. Mange liker også å rusle rundt og oppleve den eldste delen av Oslo nedover i Ekebergskrenten, Baglerbyen og Gamlebyen med bl.a. gamle, koselige småhus, Oslo Hospital, Oslo Ladegård, Middelalderparken og de gamle kirkeruinene for å nevne noe. Kort og trygg skolevei til Ekeberg skole, og et godt barnehagetilbud i nærområdet.

Få minutter til nærbutikk (Spar) i Vårveien, Rema 1000, samt søndagsåpne Joker og Bunnpris på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester (ca. 60 butikker). Her finner man blant annet apotek, post i butikk, matbutikk, frisør, legesenter, klesforretninger og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største dagligvarebutikker, Meny. En kort kjøretur unna finner man Holtet med populære Jacobs, Åpent Bakeri og Best Helse helsesenter. Kort vei også til Lambertseter Senter, med bl.a. Symra kino, Deichman bibliotek, Vinmonopolet og over 80 butikker og spisesteder. Nærhet til bl.a. Ekeberg barneskole og Brannfjell ungdomsskole.

Nærhet til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien og t-banestasjon på Ryen. Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.

For treningsglade sjeler finnes det et vell av tilbud og muligheter! De naturlige omgivelsene gir masse muligheter for fysisk utfoldelse, tur, mosjon og lek. For de som foretrekker treningssentre er det mange muligheter i alle himmelretninger. Og ikke minst er det et enormt tilbud i de lokale idrettslagene og -foreningene i nærområdet med bla. fotball, håndball, ishockey, innebandy, friidrett, turn, basketball, hestesport, frisbee, aerobic, dans og yoga:

Bækkelaget Sportsklubb (BSK) - ski, håndball, fotball m.m. Anlegg på Sportsplassen med bl.a. kunstgressbane, samt Ekeberghallen.
KFUM-kameratene tilbyr fotball, friidrett, m.m.; med KFUM Arena og Ekeberghallen ved Ekebergsletta, samt fotballbaner på Nordstrand.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer. LIF sammen med Lambertseter bryteklubb har masse aktiviteter i den nye flerbrukshallen Lambertseter; hallen stod ferdig i 2017.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad. Svømmehallen er åpen for publikum alle dager.
Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole. Anlegget er på ca. 6.300 kvadratmeter fordelt på over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familie-basseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.
Manglerud Star er en stor breddeklubb med flotte idrettsanlegg med innendørshaller for fotball og ishockey.
Høyenhall Basketballklubb ble opprettet på midten av 80-tallet og har et godt tilbud til både gutter og jenter og har base på Høyenhall skole.
Ekeberg Frisbeegolfbane, plassert på Ekebergplatået i Oslo, tilbyr en utfordrende 18-hulls bane i vakre omgivelser med skog og åpent landskap. Populær blant både lokale og besøkende, gir banen en flott mulighet for friluftsliv og moro med fantastisk utsikt over Oslofjorden.
Tunet IBK er en av Norges største innebandyklubber og har hjemmebane i Høyenhallen tilknyttet Høyenhall skole.
Ekeberg Sendeplateklubb har sin hjemmebane på Ekeberg Frisbeegolf rett ved Ekeberg skole. De har både lavterkseltilbud for nybegynnere, samt en egen elitegruppe for landslagsutøvere og de som konkurrerer internasjonalt.

EKT Rideskole og Ekeberg Rideklubb har tilbud for alt fra nybegynnere til konkurranseidrett på høyt nivå.
Step Up Danseklubb har det største tilbudet i dansestiler for barn i Oslo, og har kurs på bl.a. Karlsrud, Nordstrand og Lambertseter i nærområdet.
Mudo Gym med treningsstudio og undervisning i et stort utvalg av kampsporter holder til i Raschs vei på Karlsrud.
Bekkelagshøgda Tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Bydelens lokale alpinbakker: Sloreåsen og Leirskallen.
Treningsstudio: Sats eller Fresh Fitness finner du både på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, Gym Manglerud på Manglerudsenteret, BestHelse på Holtet, Evo på Ryen og Sæter.

I tillegg er det flust av kor, korps og diverse kulturtilbud.

Du har altså et stort tilbud i absolutte nærhet som inkluderer byens største grønt- og lekeområder, turstier, lysløyper, idrettsanlegg, ishall, offentlige bad og badeplasser både i marka og i fjorden, minigolfbane, ridesenter, skatepark, husdyrpark, store friområder, elveløp og fossefall, skulpturpark, Middelalderbyen, Gamlebyen, Nordre Skøyen Hovedgård og Ekebergrestauranten, m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter.

Vårveien - Lyngveien - Vardeveien. Nummer 17C ligger på høyre hånd. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området.
Iht. Utdanningsetaten sogner eiendommen til Ekeberg skole. Kort og lite trafikkert skolevei.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 015 kvm som tilhører sameiet. Felles tomteareal er opparbeidet med blant annet trapp, forstøtningsmurer, trær, plenarealer, prydbusker og diverse beplantning. Hver seksjon disponerer utearealer iht. vedtaksfestet situasjonskart.

Boligen disponerer to garasjeplasser i felles garasjeanlegg. Elbillader montert ved garasjeplass. Garasjeplassene er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for felles ledninger, eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220 datert 15.03.2006 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Reguleringsplanen er under revidering og det er uavklart hvordan evt. ny plan vil bli. Oslo kommune har inntil videre innført midlertidig forbud mot tiltak, med visse unntak. Konferer megler for ytterligere info.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Pågående byggesaker i området:
Vardeveien 17F - Reparasjon etter brann- og vannskade. Konf. Megler.
Vardeveien 22 C - Oppføring av garasje.
Vidjeveien 4 - Oppføring av én tomannsbolig og to eneboliger med garasjer, riving av eksisterende enebolig og garasje.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 144,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 12 686,- for inneværende år.

Seksjonene betaler kr. 1 557,- pr mnd. som inkluderer bygningsforsikring og vedlikehold av fellesområder inkl. garasjeanlegg.

I tillegg betales strøm for garasjeanlegg og felles utvendige trapper løpende per måned, denne kostnaden varierer fra måned til måned og totalt for 2024 summerte kostnaden seg til ca. 2800,- pr. seksjon.

Boligene i sameiet deler på snømåking av fellesarealer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år. 
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fibernett og har avgift på kr 1 100,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 598 332,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 22 393 328,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

15 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

396 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
407 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
16 257 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mads Lunde og Silje Lien

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 3 seksjoner, med sameiebrøk 184/537.
Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Sameiet Vardeveien 17 består av to bruksnummer og eiendommene er ikke sammenføyd. Rent formelt er det derfor to sameier, hvert med tre seksjoner.
Vardeveien 17 A-C: Org.nr. 928 783 413.
Vardeveien 17 D-F: Org.nr. 928 787 427.

Bygningsmassen i sameiene, i tillegg til felles garasjeanlegg under bakkeplan er forsikret gjennom sameiets felles forsikring i Gjensidige.

Det er etablert felles strømmåler for strøm til fellesarealer som garasjeanlegg, belysning og varmekabler i trapper/gangvei. Kostnad til felles strøm deles likt mellom hver bolig i sameiene, og betales månedlig i tillegg til faste fellesutgifter. Strømutgifter for fellesarealer mv. var i 2024 pr. bolig ca. 2 800,-
En seksjonseier er i tvist med utbygger vedrørende størrelse og avgrensning av uteareal samt grense mot fellesareal/gangsti forbi deres bolig.
Utfallet av saken er per i dag ikke kjent.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0083/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.2583

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 22:00