Kolstadgata 15A

Kolstadgata 15A, 0652 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 231, bruksnummer 274, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Borettslaget Kolstadsgata 15, organisasjonsnummer 950010487

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 7 kvm: Bod.
Loftsetasje 2 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en på loftet. Boden i loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.06.2026 utført av Anticimex AS v/Fredrik Ekeberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1890. Bygget er oppført med grunnmur av teglstein og har yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er et saltak i trekonstruksjoner. Leiligheten har vinduer med karmer og rammer av tre fra 1980 med 2-lags glass. Entrédøren har brannklasse B30 og balkongdøren fra 2010 har karm og ramme av tre med 2-lags glass. Det er en vestvendt balkong på 6 m² i metallkonstruksjon. Skorsteinen fra byggeår ble rehabilitert i 2021, og det er en peisovn i stuen.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom - Bad
- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen.
- Overflater gulv: Det er registrert riss/sprekk i flis ved slukrist.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør: Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av furugulvet i stue og soverom har åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen i rundt inntak fra peis.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue og kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 35 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Badet var gammelt og ble totalrenovert av faglærte (Metrix Bad & VVS AS) i 2021, og det foreligger dokumentasjon. Det har vært lekkasje fra gamle kobberrør under vask på kjøkken, og alle gamle rør fra kjøkken ut til hovedrør ble skiftet av faglærte (Førland Rør AS) i 2024, inkludert installering av ny stoppekran. Det foreligger ikke dokumentasjon på dette arbeidet. Sameiet har hatt en oversvømmelse i kjelleren i B-oppgangen grunnet sprukne rør i et næringslokale. Dette ble håndtert av styret. Det har vært rotter i området rundt hønegården, og sameiet har en løpende avtale med Pelias skadedyrkontroll. Pipeløpene i begge oppganger ble totalrehabilitert av Mur og Pipeservice AS. Nye varmtvannsberedere ble installert i kjelleren i mars 2026.

Entré:
Velkommen inn! Romslig entré med god plass til å henge fra seg yttertøy på vegghengte knagger og sette fra seg sko. Entrédøren er i tre med brannklasse B30. Adkomst til leiligheten via felles trappeoppgang og gjestene slippes inn via porttelefon.

Stue:
Lys og innbydende stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofaseksjon, stoler, bord og tilhørende mediemøblement. De store vindusflatene fra med dype karmer er med på å gi en særdeles god romfølelse og får man et flott lysinnslipp. Stuen er videre utstyrt med en peis som kommer godt med på kalde høst/vinter dager. Overflatene er malt i en behagelig og moderne fargetone, og på gulvet er det sjarmerende tregulv.

Kjøkken:
Klassisk og lyst kjøkken innredning fra IKEA og har glatte, hvite fronter og benkeplate i tre og stein, samt nedfelt kjøkkenvask. Innredningen har en fin kombinasjon av skap- og benkeplass for både oppbevaring og matlaging. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin, kjøleskap med frysedel og vaskemaskin. Hvitevarene medfølger salget. Ventilatoren er plassert i overskapet over koketoppen. På kjøkkenet er det naturlig plass til et par stoler under benkeplaten - plassen er perfekt for raske måltider. Det er lagt parkettgulv i 2024 på kjøkkenet. Fra kjøkkenet er det utgang til leilighetens balkong.

Balkong:
Med utgang fra kjøkkenet er det en herlig balkong med god plass til ønsket utemøblement. Innred med sittebenk, stoler og bord. Balkongen er på 6 kvm og har fine solforhold fra ca. kl. 11-14 og 17-19 på sommerhalvåret i følge selger. Balkongen vender ut mot bakgården. Balkongen er i metall med rekkverk i metall og på gulvet er det lagt terrassebord.

Soverom:
Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og nattbord. Her er det god plass til oppbevaring i garderobeskapet. Rommet er malt i en herlig fargetone og på gulvet er det originalt heltre furugulv. Rommet har flott lysinnslipp fra det store vinduet og vender ut mot en rolig og hyggelig bakgård.

Bad:
Lekkert og lyst baderom pusset opp i 2021. Badet er flislagt med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servant med heldekkende vask og vegghengt speilskap over vasken. Videre er det vegghengt toalett og eget dusjhjørne, skilt av med dusjforheng.

Øvrig:
Gulv: Parkett lagt i 2024 i gang og kjøkken. Originalt heltre furugulv i stue og soverom. Flislagt gulv med gulvvarme på bad.
Vegger: Malt panel og slette flater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Panelbord i himling. Malt himling på bad.
Takhøyde: Det er målt fra 2.46 til 2.89 m.

Diverse:
- Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann.
- Boligen har entredør av tre med brannklasse B30. Balkongdør med karmer av tre og med to-lags glass fra 2010. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1980.
- Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i gangen utenfor leiligheten.
- Leilighetens stoppekran er plassert i fordelerskap og ved kjøkken innredning mot entré.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hylleknekter og tilhørende hyllebord i stuen følger ikke.
Kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyr og vaskemaskin medfølger. Vegghengt skap i stuen medfølger også.

Boligen er elektrisk oppvarmet via panelovner og gulvvarme på badet. Det er peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1890.

Kommunen opplyser at det verken foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest for rehabilitering og innredning av leiligheter på loft, datert 02.02.1982.
Videre foreligger det ferdigattest for oppføring av balkonger, datert 09.02.2024.

Dagens planløsning samsvarer med godkjente byggetegninger.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten i Kolstadgata gir deg en tilbaketrukket base midt i et av byens mest levende nabolag. Fra balkongen vender du ut mot en rolig og grønn bakgård, skjermet fra byens puls. Samtidig er alt Tøyen har å by på rett utenfor døren. Tøyen Torg, med sitt utvalg av butikker, kafeer og restauranter som Postkontoret og Håndbakt, ligger en kort spasertur unna.

De store grøntområdene i nabolaget er en av de fremste kvalitetene. Botanisk hage ligger like ved og er et naturlig sted for en rolig ettermiddagstur. Rett ved siden av finner du Tøyenparken, som strekker seg videre mot Kampen og gir gode turmuligheter. For kulturopplevelser er Naturhistorisk museum i gangavstand, i tillegg til det lokale kulturhuset Skatten. Nye Tøyenbadet er også innen gangavstand.

Hverdagslogistikken er enkel. Nærmeste T-banestasjon er Tøyen, kun få minutters gange fra leiligheten, med alle linjer som tar deg raskt rundt i hele byen. Flere dagligvarebutikker er i umiddelbar nærhet, og for de treningsglade finnes både Tøyen Fitness og Fresh Fitness Grønland innen kort gangavstand. I området er det også flere skoler og barnehager, inkludert Tøyen skole som ligger et par gater unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 517 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med blant annet terrasse på terreng, grillplass, sittegrupper og hønsehus.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.
Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Kolstadgata 17 A-D - Rehabilitering og bruksendring av 2. og 3. etasje og stallbygning fra kontor til bolig. Det ble gitt igangsettingstillatelse 23.01.2026. Saksnummer 202508519.
- Hagegata 30 - Ombygging og oppgradering av studentleiligheter. Saksnummer 202600609.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr 5 205,- pr. mnd. og inkluderer: Internett og kabel-tv (grunnpakke), varmtvann, felles bygningsforsikring, renter og avdrag på fellesgjeld, kommunale avgifter, diverse honorarer m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Felleskostnader drift: kr 3 638,-
- Renter lån 1516.23.56965: kr 442,-
- Avdrag lån 1516.23.56965: kr 769,-
- Internett: kr 356,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.06.2026.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 577,- pr. år. / 4 398 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GlobalConnect AS som leverandør av kabel-tv og internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 315 931,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 974,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 101 874,- pr. 24.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 1 360 000,- pr. 24.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB Bank ASA
Lånenummer: 15162356965
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 1 360 000,-
Andel av saldo: kr 101 874,-
Innfrielsesdato: 31.03.2035
Rente: 5,25 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 880 000,00 Prisantydning
101 874,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 981 874,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 255,00  Forkjøpsrett - USBL (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 991 219,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 001 169,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Risbråthe Middelthon og Einar Fadnes

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kolstadg 15.
- Borettslaget består av 11 boenheter og 1 næringslokale.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Eiendommen er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP586872.

Beboerne har ansvar for renhold av trapper og gelendere to ganger i måneden. Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboer. Dyreeier skal rydde opp etter dyret på borettslagets fellesområder.
Borettslaget har felles hage og bakgård.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utskifting av varmtvannsberedere (2025).
- Oppgradert brannsikring i kjeller (2024).

Planlagte påkostninger:
- Det ble vedtatt å øke borettslagets lån med kr 200 000 for å sikre likviditet i gården. Iht. samtale med styreleder 25.08.2026 er dette innført og felleskostnadene økte med kr. 100,- pr. enhet den 01.06.2026. Styreleder informerer videre at det pt. ikke er planlagt noen påkostninger, men det er en eldre bygård og løpende vedlikehold vil vurderes ved behov.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. For å eie en bolig i borettslaget, kreves det medlemskap i Boligbyggelaget Usbl.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, krogsveen.no, smartannonsering og bsr  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 18 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse (kostnadsfrie privatvisninger )  kr 3 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto med profesjonell fotograf  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26140

Sist oppdatert: 14. oktober 2026 kl. 10:52