Nordbergveien 12

Nordbergveien 12, 1738 BORGENHAUGEN
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1048, bruksnummer 99, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 175 kvm

BRA-i:
Bolig:
1. etasje - 102 kvm: Hall m/trapp, gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom og bad
2. etasje - 73 kvm: Gang, kjøkken, stue, soverom, gang, spisestue, bad, to boder og alkove

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje - 34 kvm: Terrasse og balkongareal
2. etasje - 10 kvm: Terrasse og balkongareal

I tillegg er det en krypekjeller med to boder. Krypkjeller har for lav takhøyde (under 1,9 m) til å inngå i arealberegningen.
Boder og deler av bad har for lav takhøyde til å inngå i arealberegningen. .

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.11.2025 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre oppført i 1923. Taktekkingen er av betongtakstein og takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har tømmerkonstruksjon og fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 på følgende:
Utvendige trapper - Boligen er to utvendige trapper. Det er ikke montert rekkverk. Konstruksjonene har omfattende skjevheter. Trapp ved inngangsparti mangler rekkverk. Trapp til terrasse har store skjevheter.
De påviste skader må utbedres. Rekkverk må monteres for å lukke avviket. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Pipe og ildsted- Boligen har mursteinspipe,elementpipe og 2 stk vedovn. Det er påvist sprekker og/eller riss i pipe. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipa har rennemerker etter sotvann. Pipe i tilbygg er ikke synlig eller tilgjengelig på alle sider grunnet stedvis innkassing. Dette er et avvik fra gjeldende krav i TEK17 §11-13 og §11-14, som forutsetter at minst to sider skal være synlige på elementpiper for tilsyn og brannsikker kontroll. Dette er nødvendig for å oppdage eventuelle sprekker, sotutslag eller tegn på varmepåvirkning som kan indikere brannfare eller lekkasjer.
Det må foretas lokal utbedring. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Elektrisk anlegg- Ledning henger fritt ned fra taket i kjøkken 2. etasje, og installasjonen fremstår ufullstendig. Dette vurderes som et avvik, da eksponerte
tilkoblinger kan medføre økt risiko for mekanisk påvirkning og redusert sikkerhet. Det anbefales at arbeidet ferdigstilles og kontrolleres av
autorisert elektroinstallatør. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder kontroll og utbedring av ledning i tak 2. etasje, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Kjøkken 2 etg. - Det er registrert utettheter eller vannlekkasjer i røropplegg. Det er registrert vannlekkasje ved kjøkkenarmatur. Påviste skader må utbedres. Kostnadsestimat: Under 20 000,-
Det er ingen ventilering fra kjøkken. Det bør om mulig etableres mekanisk avtrekk ut. Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Bad 2.etg.- Det er ingen ventilering. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Mekanisk avtrekk bør etableres. Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Bad 1.etg.- Rommet har ingen ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør. Mekanisk avtrekk bør etableres. Over tid kan manglende tilluftsventilering resultere i mugg- og soppdannelse, spesielt på steder som ikke får god nok luftgjennomstrømning. Dersom avviket ikke utbedres vil det være fare for dårlig luftskifting og resultere i høy luftfuktighet og utvikling av skader. Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i:
Taktekking, nedløp og beslag, takkonstruksjon/loft, vinduer, balkongdører, terrasser/balkonger, innvendige overflater, etasjeskille begge etasjer, radon, rom under terreng, innvendige trapper og dører, tekniske installasjoner (vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, varmesentral, varmtvannstank), tomteforhold (grunnmur, fundamenter og terrengforhold) og bad i begge etasjer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er i tidligere år både ombygget og utvidet med tilbygg til begge etasjer. Ulike oppgraderinger er også utført i begge etasjer siden byggeåret. Innvendige overflater, utstyr og faste installasjoner har av den grunn varierende alder og tilstand. Ytterligere utskiftninger bør påregnes på bakgrunn av blant annet bruksslitasje og forventet levetid.

Samtidig med en eventuell modernisering kan det være vel verdt å kartlegge mulighetene for å optimalisere plan- og romløsningen. Potensialet er stort, både for bedre utnyttelse av arealet og for en generell oppgradering av standarden.

Boligen er i dag tilrettelagt for at første og andre etasje kan benyttes individuelt. Romløsningene er imidlertid ulike. Begge har vært benyttet med ett soverom hver, i tillegg til fasiliteter som kjøkken og bad.
Både kjøkkeninnredningene og badene er fra ukjent årstall og gitt TG 2 og 3 for ulike forhold. Alle er imidlertid funksjonelle, tiltak og oppgraderinger eller renovering er det likevel naturlig å påregne.

I kjelleren inngår to rom hvorav ett har vært benyttet som vaskerom. Dette er trolig fra boligens byggeår og enkelt utstyrt, blant annet med dobbel skyllekum i betong. Adkomst skjer på trapp fra kjøkkenet i første etasje.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser, belegg og betong.
Innervegger: Tapet, panel, fliser, teglstein og mur.
Himlinger: Plater.

Kjøkken 1. etasje: Skapinnredning med profilerte lyse fronter og vitrineskap. Laminerte mørke og lyse benkeplater. Stålbeslag med dobbel vask og ett-greps blandebatteri. Tilkoblingsmulighet for oppvaskmaskin. Ventilator.

Kjøkken 2. etasje: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Heltre benkeplate. Laminerte grå benkeplater. Stålbeslag med dobbel vask og ett-greps blandebatteri.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Helstøpt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjnisje med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad 2. etasje: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen oppvarmes med elektrisitet, kombinert med luft til luft varmepumpe og vedfyring.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1923

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest på rehabilitering av skorstein datert 14.4.2016.

Det er mottatt fra kommunen eldre tegning av ukjent dato som viser tilbygg men ingen rombenevnelse av innvendige tegninger

Det mottatt fra kommunen byggemeldte tegninger med benevnelse omgjøring av bolig av ukjent dato samt godkjente bygningstegninger som viser tilbygg med fasadetegning datert 11.12.1995, men ingen midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på tiltaket. Det er ukjent om dette var et søknadspliktig tiltak på oppføringstidspunktet. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette.

Det er avvik fra bygningstegningene av fasade mot slik boligen fremstår i dag. Det er ikke fremlagt tegninger som viser terrassen med et lite tilbygg på baksiden av boligen og det er ukjent om dette ble søkt om den gang den ble oppført. Konsekvensen ved søknad kan være at kommunen krever at det tilbakestilles til samsvar med de godkjente bygningstegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Det er avvik fra de siste tegninger opp mot dagens bruk. 
Deler av tilbygget i stue første etasje er opprinnelig byggemeldt som terrasse og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret ei heller byggemeldt og er ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som terrasse. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Soverom i tilbygg 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som soverom og gang.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 1118072 og 1118104, tinglyst 2025, type heftelse: Bestemmelse om veg, snuplass og vedlikehold sant vann/kloakk. Denne omhandler: Denne eiendom gir naboeiendom tomt 1 (bnr. 721) og tomt 2 (bnr 722) rett til å bruke deler av denne eiendom til avkjørsel og snuplass. Mottager av rettigheten (bnr. 721 og 722) må dekke sin del av vedlikehold og drift knyttet til avkjørselen. Videre gis det rett til å legge, koble til, ha liggende, samt vedlikeholde nødvendig infrastruktur for vann og avløp over avgivers eiendom som illustrert på vedlagt situasjonsplan
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eneboligen er ombygd med kjøkken i hver etasje som er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Eiendommen har status Enebolig i matrikkelbrevet.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Boligen var blant de aller første som ble oppført i dette området på Nordberg og var lenge omgitt av åkerlandskap i både øst og vest. Eiendommen er blant de best beliggende i det nå veletablerte boligområdet; i bebyggelsens vestre og ytre rekke, henvendt mot åkerlandskapet som omgir Hafslund hovedgård.

Boligområdet på Nordberg er i dag sammensatt av både frittliggende eneboliger, to- og flermannsboliger. Her eksisterer ikke minst også et meget barnevennlig miljø, med lite trafikk blant bebyggelsen og flere store grøntarealer med mye leke- og tumleplass.

Fra Nordberg er det kort vei både til Hafslund barneskole og Navestad grendeskole med 1. til 4. trinn. Det finnes for øvrig også flere barnehager i nærområdet, samt idretts- og aktivitetstilbud som organiseres av flere klubber og foreninger.

Dagligvareforretninger er lett tilgjengelig på Årum gode fem minutter unna, samme sted finnes også av- og påkjøring til E6. Ytterligere et fåtall minutters kjøring på E6 tar deg frem til Alvim der det blant annet finnes kjøpesenter og et bredt shopping-tilbud. Sentrumskjernen med alle sine forretninger og fasiliteter er innenfor om lag 10 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Baneveien barnehage (0-5 år) 80 barn 0.4 km
Skogro barnehage (0-5 år) 108 barn 0.8 km
Mobakken barnehage (1-5 år) 31 barn 0.9 km

Skoler:
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 358 elever, 21 klasser 0.6 km
Navestad barneskole (1-4 kl.) 53 elever, 4 klasser 1.4 km
Hafslundsøy barneskole (1-7 kl.) 219 elever, 13 klasser 3 km
Borgen barneskole (1-7 kl.) 326 elever, 19 klasser 2.6 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 334 elever, 25 klasser 0.9 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 3.1 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 3.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 663 kvm. Flat tomt opparbeidet med plen og beplantninger. Gruset gårdsplass

Biloppstillingsplasser på egen grunn.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det skal oppføres to nye eneboliger på den opprinnelige tomten hvor det er tinglyst servitutter som omhandler bestemmelse om veg og vann, se punkt tinglyste heftelser/rettigheter for nærmere beskrivelse.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Bede-Navestad datert 13.02.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser
Eiendommen ligger innenfor en reguleringsplan som er foreslått opphevet. Sarpsborg kommune har startet et arbeid med å oppheve eldre reguleringsplaner. Dette er planer som har gått ut på dato i form eller innhold, og som ikke lenger er anvendelige når du for eksempel skal søke om et byggearbeid på eiendommen og kommunen skal behandle byggesaker. Når planene er opphevet, vil det som hovedregel være kommuneplanens arealdel som gjelder ved behandling av byggesaker

Denne eiendommen har skilt ut to eneboligtomter og det skal bygges to nye eneboliger på den opprinnelige tomten i nærmeste fremtid. Se vedlagt situasjonskart for nærmere beskrivelse

Eiendommen omfattes også av kommuplan Sarpsborg 2024-2036 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone gul sone veg og landskap

På deler av eiendommen er det registrert freda kulturmiljø, verdensarv eller nasjonale interesser i by. Mer informasjon kan finnes hos Riksantikvaren.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 202,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 6 591,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr 1 226 682,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 906 728,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
108 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 598 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Diplodocus Utvikling AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 43 750,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 214,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0339/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25339

Sist oppdatert: 21. januar 2026 kl. 16:15