Bjørnenga 7

Bjørnenga 7, 1364 FORNEBU
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 41, bruksnummer 989, seksjonsnummer 9

Det er installert utvendig solskjerming (screens) med motor og fjernkontroll på de fire mest eksponerte vinduene. I tillegg er det installert leveggmarkiser
(samme duk som screens) med sveiv på begge de åpne sidene på verandaen. Det er også innvendige plisségardiner på alle vinduer og
verandadøren.

Totalt bruksareal BRA: 99 kvm

BRA-i:
Leilighet:
3. etasje 94 kvm: Entre, bad, to soverom, kontor/soverom, bod og stue/kjøkken.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
3. etasje 15 kvm: Sydvestvendt balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Boligbygg fra 2019 over fire etasjer samt kjeller.
- Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere hovedsakelig av betong.
- Takkonstruksjon utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget).
- Utvendig fasader forblendet i teglstein.
- Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklassedb43. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår). Balkongdør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår).

Teknisk anlegg:
- Vannrør av typen rør-i-rør og forkrommede kobberrør. Avløpsrør av typen plast.
- Fordelerskap for rør-i-rør system med stoppekran plassert på bad.
- Fordelerskap for vannbåren gulvvarme plassert i bod.
- Balansert ventilasjon. Enhet for ventilasjon plassert i bod.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg i entre.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2:
- Stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale.

TGIU:
- På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leiligheten utmerker seg med et helhetlig og gjennomført uttrykk der moderne arkitektur, kvalitetsmaterialer og elegant design danner en sofistikert ramme rundt hverdagen. Her er det lagt vekt på både funksjon og estetikk, med løsninger som skaper en luftig og behagelig atmosfære. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og fremhever de rene linjene og de lyse, delikate overflatene. Den åpne planløsningen gir en sømløs flyt mellom oppholdsrommene og gjør boligen perfekt for både rolige hverdager og sosiale sammenkomster. Gjennomgående parkett, vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon gir en komfortabel og tidløs helhet – et hjem som kombinerer moderne livsstil med varme og eleganse.

Kjøkken | Stilrent og moderne uttrykk
Kjøkkenet fremstår som hjemmets naturlige samlingspunkt – stilrent, funksjonelt og tidløst i uttrykket. Den åpne løsningen mot stuen skaper en sosial atmosfære, perfekt for både hverdag og hyggelige kvelder med gjester. Innredningen er fra Sigdal og har slette, moderne fronter kombinert med benkeplate i stein som gir et eksklusivt preg. Her finner du integrert komfyr, induksjonstopp, oppvaskmaskin og ventilator med belysning, mikrobølgeovn, samt frittstående kjøleskap med frysedel. Nedsenket oppvaskkum, ett-greps armatur med uttrekkbar slange, komfyrvakt og lekkasjestopper understreker kvalitet og trygghet. Det er god plass til spisebord i tilknytning til kjøkkensonen – et naturlig midtpunkt i leiligheten.

Bad | Delikat og tidløst
Baderommet holder en gjennomført og elegant standard med flislagte gulv og vegger, samt varme i gulvet for optimal komfort. Platelagt himling med downlights skaper en lun og eksklusiv atmosfære. Rommet er innredet fra Viking bad med moderne servantinnredning med dobbelvask, ett-greps armatur og speil med belysning, dusjhjørne med glassvegger, vegghengt toalett med innebygd sisterne og opplegg for vaskemaskin. Et delikat rom som gir deg spafølelsen.

Øvrige rom | Gjennomgående kvalitet
Boligen har gjennomgående parkettgulv som gir et varmt og helhetlig uttrykk. Veggene er malt i lyse, moderne fargetoner som gjør at rommene oppleves åpne og innbydende. Himling av betong gir et moderne preg, mens profilerte innerdører tilfører klassisk eleganse. Leiligheten har balansert ventilasjon som sikrer et friskt og behagelig inneklima året rundt.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
- Alle fastmonterte, det vil si: oppvaskmaskin, komfyr og mikrobølgeovn.

Medfølger ikke salget:
- Skap på kontor/soverom 3.
- Korktavle og små vegghyller på soverom 2.
- Sengegavl på soverom 1.

Oppvarming via vannbåren gulvvarme. Tilknyttet varmtvann.

Det foreligger ferdigattest på Bjørnenga 7 - Leilighetsbygg A med parkeringskjeller, datert 21.09.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 84630, tinglyst 30.03.2015, type heftelse: Bestemmelse om felles vannverk/ledning.

Dagboknr 1287178, tinglyst 30.10.2019, type heftelse: Bestemmelse om vakuumanlegg for avfallshåndtering av Fornebu. Bestemmelse om adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegget. Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av vakuumrørene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

En seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon, men leier må godkjennes av sameiet ved styret. Godkjenning kan bare nektes dersom det foreligger saklig grunn.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten har en rolig beliggenhet like ved Storøyodden badeplass på Fornebu/Storøya. Fra boligen er det kort gange til et rikt utvalg av områdets flotte fasiliteter og servicetilbud. Lenger opp i veien ligger den populære idrettsbarnehagen og 50 meter lenger bort ligger Storøya Grendesenter med barneskole, barnehage, idrettsbaner innvendig og utvendig samt helsestasjon/familiesenter. Hundsund Grendesenter ligger også innen kort gange og er spekket av aktivitetstilbud med blant annet svømmehall og idrettshall, her ligger også ungdomsskolen samt Snarøya sportsklubb med fotballbaner og kunstisbaner, curlingbane og tennisbaner.

Boligen er omgitt av grøntarealer. Rett bortenfor bygningen fører turstien videre ut til Storøyas park- og baderområder, og videre rundt Fornebulandets fantastiske turveier. Storøya badestrand er en kommunal badeplass og blir beskrevet som en av Norges flotteste strender, med rene og trygge omgivelser. Det er egne stier for sykkel og rulleski, utallige småstier for fotturer og kyststien er merket rundt hele Fornebulandet. Storøya er blitt et yndet sted å være om sommeren, med fine badestrender, kiosk, wc og dusj, rullestol-adkomst til vannet, sandvolleyballbaner og fine turstier. Om vinteren er det ideelt å skøyte, pilke eller ta seg en ski- eller spasertur på fjordisen inn til Sandvika eller en av de nærliggende øyene. vannspeil og festplass, sandvolleyballbaner og flere lekeområder.

I hjertet av Fornebu ligger Nansenparken. Her er det fint å ferdes både sommer som vinter. Området består av flotte grøntområder, vannspeil og festplass, sandvolleyballbaner og flere lekeområder. Øverst i parken ligger det gamle flytårnet fra 1939 som et landemerke og en påminnelse om det som en gang var. Fra flytårnet risler vann fra en arkitektonisk, vakker kanal av stål, glass og naturstein, gjennom hele parken og ned til Sentraldammen.

Området har god tilknytning til offentlig kommunikasjon. Noen få minutters gange til 31-bussen som tar deg effektivt bort til Lysaker eller byen. Nærheten til Lysaker sikrer også god tilgang til Flytoget og togforbindelser til hele Østlandet. Det er også påbegynt utbygging av T-bane som er planlagt åpnet i 2029, og skal gå via Lysaker, Skøyen og til Majorstua. Kjører du bil, tar det 10-15 min fra Fornebulandet til Oslo sentrum. Godt opparbeidede sykkelstier gjør sykkelen til et godt alternativt fremkomstmiddel, både til Oslo sentrum, Sandvika eller andre bynære områder. Gangavstand til Aker Solutions, Unity arena og IT-Fornebu

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager og skoler:
- Storøya grendesenter barnehage
- Læringsverkstedet Fornebu Idrettsbarnehage
- Nansenparken barnehage
- Oksenøya barnehage
- Storøya/Oksenøya (1. - 7. trinn)
- Hundsund (8. - 10. trinn)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 334 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og opparbeidet med blant annet asfalterte adkomst og internveier, plenareal
og annen beplantning.

Leiligheten har egen parkeringsplass (nr. TB9) med elbillader i et moderne og pent felles garasjeanlegg med heis direkte til etasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "boligbebyggelse-blokkbebyggelse", "lekeplass" og "parkering" i henhold til reguleringsplan "Fornebu område 6.0" med planID 2013001 datert 13.06.2013.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utbyggingen av Fornebu Sør ble påbegynt i 2021 og er under arbeid. Området skal utvikles til et bymessig sentrumsområde ved Fornebubanens endestasjon. For mer informasjon se følgende link: https://www.baerum.kommune.no/politikk-og-samfunn/samfunnsutvikling/stedsutvikling-i-barum/nye-fornebu/fornebu-sor/

Det er påbegynt arbeider for området Nansenløkka som er et byggeområde mellom Nansenparken og Fornebu S med ca 600 boenheter, hovedsakelig leiligheter men også med innslag av enkelte rekkehus, fordelt på seks storkvartaler. For mer informasjon se følgende link: https://www.baerum.kommune.no/politikk-og-samfunn/samfunnsutvikling/stedsutvikling-i-barum/nye-fornebu/nansenlokka/

Fellesutgiftene er kr 6 101,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, forretningsførsel, drift- og vedlikehold, felles bygningsforsikring, garasje, bredbånd, a-konto fjernvarme m.m, vaktmestertjenester, renhold m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
A konto fjernvarme: 1 143,-
Felles likt: 797,-
Garasje: 200,-
Felles brøk: 3 742,-
Bredbånd: 219,-

Boligselskapet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk pr år mot innkrevd a kontobeløp. Avregning og evt. justering av a kontobeløp skjer årlig.
Bredbånd fra Altibox med 1000/1000 Mbps.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger opplyser at årlig strømforbruk er ca. kr 7500,-/4500kWh.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 862 499,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 449 996,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 9 889,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 14.10.2025

13 620 000,00 Prisantydning

Omkostninger

340 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
351 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
13 971 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn-Ove Indrøy og Caroline Gomes Teixeira

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Falketunet Sameie, med sameiebrøk 93/2886.
Sameiet består av 29 leiligheter og 2 næringsseksjoner (p-plasser).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne.

Fremtidige planer:
- Innhente tilbud på avtaler knyttet til el- og brannkontroll, samt oppfølging/service på tekniske anlegg da reklamasjonsfristen utløp desember 2024.
- Sameiene på Storøya jobber med å samordne leverandører innen vintertjenester og grønt vedlikehold. Avtaler som blir inngått og som sameiet kan knytte seg til, vil det være hensiktsmessig å vurdere.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Nei.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto kveldsfoto   kr 5 000,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 700,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 40 000,00

Oppdragsnummer 10-0313/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.25313

Sist oppdatert: 28. november 2025 kl. 15:13