Hjorthehaven 11

Hjorthehaven 11, 1336 SANDVIKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 47, bruksnummer 391, seksjonsnummer 22

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
1. etasje 76 kvm: Entré, bad, to soverom, omkledningsrom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 11 kvm: Vinterhage.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 25 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.06.2026 utført av Anticimex AS v/Henrik Landberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1997. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader av murpuss. Bygget har flatt tak tekket med takmembran. Vinduer og terrassedør er fra byggeår med karmer og rammer av tre. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Det er en vinterhage på 11 m² med utgang fra stuen, og videre adkomst til en terrasse på 25 m². Badet ble totalrenovert i 2022.

Sikringsskapet er plassert i entréen og har automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, og det er anbefalt en utvidet kontroll.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske anlegg
- Fordelerskap og fordelerstammer: Koblinger for vannrør har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. På bakgrunn av berederens ukjente alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Terrasse / platting (vinterhage)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet lukket konstruksjon, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Terrasse / platting (terrasse)
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet lukket konstruksjon, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Badet ble totalrenovert i 2022 av faglærte, og det foreligger dokumentasjon. Terrassen i vinterhagen er malt opp, og belysningen i leiligheten er modernisert. Det siste er utført som egeninnsats uten dokumentasjon.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Diverse elektriske arbeider utført i perioden 2013–2024
- Elbillader installert på parkeringsplass i felles garasjeanlegg

2022:
- Oppgradert bad med fliser på gulv og vegger, gulvvarme, rør-i-rør-system og nytt sanitærutstyr utført av Elite Bad & Bolig AS

2013:
- Kjøkkeninnredning installert

Vedlikeholdshistorikk Hjorthehaven Boligsameie:

2026:
- Vedlikehold av balkonger (maling av rekkverk), vinduer (maling av vinduskarmer), takterrasse (maling/beising) og øvrige treflater i Hjorthehaven 11

2024:
- Utskifting av vinduer i fellesareal i 2. til 4. etasje i Hjorthehaven 13 på grunn av råteskader
- Installasjon av El-lader

2022:
- Vedlikehold av balkonger og tak utført i forbindelse med opptak av felles lån

Ukjent årstall:
- Tilrettelegging for lading av elbil i felles garasjeanlegg

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

Ukjent årstall:
- Modernisert belysning i leiligheten

En selveierleilighet i 1. etasje med noe de fleste leiligheter i etasjene over ikke har: direkte utgang til en stor innglasset vinterhage og en terrasse på 25 kvadratmeter, begge i plan med hagen. Planløsningen er gjennomtenkt med to soverom, et oppgradert bad fra 2022, og en åpen kjøkken- og stueløsning som gir god romfølelse. Leiligheten egner seg godt for barnefamilier, med lekeplass rett utenfor og gode solforhold på uteplassen.

Entré:
Fra inngangsdøren åpner entréen seg mot kjøkkenet rett frem og stuen til venstre. Rommet er praktisk disponert med plass til yttertøy langs veggen, og sikringsskapet er plassert her. Innerdørene er glatte. Herfra er det naturlig flyt videre inn i leilighetens øvrige rom.

Stue:
Stuen er leilighetens mest åpne rom, med god plass til sofagruppe og spisebord med seks stoler. Veggene er kledd med malt panel, og gulvet er parkett. Fra stuen er det utgang til vinterhagen gjennom terrassedøren, som binder innendørs- og utendørsarealene tett sammen. Rommet har naturlig ventilasjon via ventiler.

Kjøkken:
Kjøkkenet er skilt fra stuen med en vegg og har en praktisk galleykonfigurasjon med innredning langs begge sider. Profilerte fronter, benkeplate med laminert overflate og kjøkkenvask med armatur. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator sitter i overskapet. Komfyrvakt er montert, og en automatisk vannstopper med fuktsensor gir ekstra sikkerhet mot vannskader. Vinduet i enden av kjøkkenet slipper inn dagslys og gir utsyn mot hagen.

Vinterhage:
Vinterhagen er innglasset og ligger i direkte forlengelse av stuen. Her er det plass til en full loungegruppe, og rommet fungerer som en skjermet uteplass gjennom store deler av året. Gulvet er belagt med terrassebord. Fra vinterhagen er det videre adkomst ut til terrassen.

Terrasse:
Terrassen på 25 kvadratmeter ligger i direkte tilknytning til vinterhagen og er avgrenset mot hagen med beplantning og gjerde. Terrassebord som dekke. Plass til spisebord og stoler, med direkte tilgang til plenarealet. Selger opplyser om gode solforhold på uteplassen.

Soverom:
Leiligheten har to soverom, begge med naturlig ventilasjon via ventiler og glatte innerdører. Det største soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og gir adgang til et omkledningsrom med skyvedører. Vinduet vender mot hagesiden. Det andre soverommet er noe mindre og egner seg godt som barnerom eller gjesterom, med plass til enkeltseng og nattbord. Begge rommene har parkett.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2022 og fremstår med et gjennomført uttrykk i mørke og lyse kontraster. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Vegghengt servantinnredning med speil og sidelys. Vegghengt baderomsmøbel. Dusjhjørne med dører. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Opplegg for vaskemaskin. Fordelerskap for rør-i-rør-systemet er plassert her. Takhøyde 2,23 meter.

Omkledningsrom:
Omkledningsrommet ligger i tilknytning til det største soverommet og fungerer som en praktisk tilleggsdel. Her er varmtvannsberederen på 200 liter plassert. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Gulvbelegg i øvrige rom. Flislagt gulv på bad. Terrassebord i vinterhage og på terrasse.
Vegger: Malt panel og malte veggflater i stue og soverom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater i himling gjennomgående. Takhøyde bad 2,23 meter, øvrige rom ca. 2,45 meter.

Lagring:
Ekstern bod på ca. 7 m² i 1. etasje. Omkledningsrom i leiligheten fungerer som tilleggsdel med oppbevaringsplass.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund gjeldende fra 01.01.2020 vedrørende løsøre og tilbehør.

Følgende løsøre medfølger ikke salget: enkelte skap på kjøkkenet samt enkelte garderobeskap på soverommene.

Alle hvitevarer og øvrige installerte apparater følger med eiendommen. Hvitevarene overtas i den stand de er ved overtakelse, uten noen form for garanti fra selger, utover eventuell gjenværende produsent- eller leverandørgaranti.

Elektrisitet og gulvvarme. Elektriske panelovner og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 1997. Det foreligger ferdigattest for blokk datert 01.10.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for tilbygg, datert 05.11.2018.
- Ferdigattest for innglassing av balkong, datert 05.08.2025.
- Prinsippgodkjennelse for innglassing av balkonger/terrasser, datert 10.10.2000.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 25.10.1995 og 22.11.1995, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har i tillegg en terrasse på ca. 25 m² i tilknytning til vinterhagen. Denne ligger på sameiets fellesarealer. Megler har ikke mottatt dokumentasjon som viser at terrassen er søkt om og godkjent av sameie. Styreleder bekrefter 10.06.2026 at det ikke er risiko for at denne må fjernes. Kjøper overtar alt ansvar for dens lovlighet videre.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Tinglyst: 27.01.1997, dokumentnr: 2459, type heftelse: Som sikkerhet for den enkelte sameiers forpliktelser forbeholdes sameiet panterett for kr 20 000,- i hver seksjon. Denne panteretten skal ha prioritet etter 100 % av første kjøpesum for vedkommende seksjon, og har ikke opptrinnsrett.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1997/2459-2/100 27.01.1997 PANTSETTELSESERKLÆRING
Beløp: NOK 20 000
Panthaver: SAMEIET
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
** PRIORITETSBESTEMMELSE
PRIOR. ETTER 100% AV FØRSTE KJØPESUM, UTEN OPPTRINSRETT.
Som sikkerhet for den enkelte sameiers forpliktelser forbeholdes sameiet panterett for kr 20 000,- i hver seksjon. Denne panteretten skal ha prioritet etter 100 % av første kjøpesum for vedkommende seksjon, og har ikke opptrinnsrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Seksjonseierne kan ikke inngå bindende avtale om utleie av seksjon og/eller garasjeplass før leieren skriftlig har forpliktet seg til å følge sameiets vedtekter, ordensregler og vedtak.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og grønt boligområde på Emma Hjorth i Bærum. Her bor du med umiddelbar nærhet til skoler, barnehager og store friområder, samtidig som det er kort vei til Sandvika. Området er preget av rolige internveier, lekeplasser og en sterk tilknytning til naturen, med marka som nærmeste nabo for tur og rekreasjon.

Hverdagslogistikken er enkel med Emma Hjorth skole og barnehage kun noen få minutters gange fra leiligheten. For eldre barn er det skolebussordning til ungdomsskolen. De daglige innkjøpene kan gjøres på Vøyenenga, mens Sandvika Storsenter er en kort kjøretur unna for et komplett utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud.

For den aktive er det flotte turmuligheter sommer som vinter, med lysløyper og stier som starter rett i nærheten. Området har også flere idrettsanlegg. Kollektivtilbudet består av buss fra Lindeleiken, og det er enkel tilgang til både Slependen stasjon og Hauger T-banestasjon med bil, som gir gode forbindelser videre mot Sandvika og Oslo.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
- Emma Hjorth barnehage
- Marihøna barnehage
- Arba AS Avd Kløverbakken barnehage.

Barneskoler:
Emma Hjorth skole
- Levre skole
- Vøyenenga skole

Ungdomsskoler:
- Hauger skole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Sameiets eide tomt på 5434 kvm er pent opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer og diverse beplantning. Sameiet har felles bruksrett til fellesarealer som inkluderer grøntarealer, lekeplasser og sykkelstativ. Sameiet er også medeier i fellesarealene til Hjorthehaven Huseierforening.

Sameiets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk av tomten i vedtekter og seksjoneringsdokumenter.

Leiligheten disponerer en fast parkeringsplass (nr. 1) i felles garasjeanlegg i kjelleren, med eksklusiv bruksrett. Det betales ikke separat leie for garasjeplassen, da den inngår i de månedlige fellesutgiftene.

Fastmontert lader for EL-bil følger med parkeringsplassen. Anlegget har laststyring, og det er per i dag tegnet et abonnement på lading fra Current.no.

I tillegg er det utendørs parkeringsplasser forbeholdt beboere og besøkende på oppmerkede plasser.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 1994005, Emma Hjorth-området, datert 31.05.1995, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 5 430 m² regulert til Blokkbebyggelse og 3 m² til Gang-/sykkelvei. Eiendommen ligger i felt B5.

Reguleringsbestemmelsenes § 2.4 omhandler restriksjonsbelter langs en 300 kV kraftledning. Bestemmelsen angir at søknads- og meldepliktige arbeider innenfor et 70-metersbelte skal forelegges Statnett til uttalelse.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanens arealdel gjelder så langt de ikke er i strid med kommuneplanens arealdel.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 326,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-tv/bredbånd, renter og avdrag på fellesgjeld, vann, samt felles drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene fordeles slik:
- Felleskostnader: kr 3 212,-
- Kabel-tv/bredbånd: kr 479,-
- Renter og omkostninger lån: kr 270,-
- Avdrag lån: kr 365,-

Styret vurderer løpende behovet for å justere fellesutgiftene basert på kostnadsnivå og vedlikeholdsbehov. I årsberetningen for 2025 er det identifisert et fremtidig behov for utskifting av vinduer, samt vedlikehold i garasjeanlegget og på det elektriske anlegget.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 483 kWh pr. år, som utgjorde kr 6 905,- i 2025.

Eiendommen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med ved salg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 759 717,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 24 494,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 31 692,- pr. 02.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 549 978,27 pr. 02.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BoligBanken ASA
Lånenummer: 96660137391
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 02.06.2026: kr 2 549 978,-
Andel av saldo: kr 31 692,-
Restløpetid: 63 terminer
Type Rente: Flytende
Rente: 7,3 %
Merknad: Første termin/første avdrag: 31.01.2022 (siste termin 31.08.2031)

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 950 000,00 Prisantydning
31 692,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 981 692,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

124 520,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 610,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
135 560,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 107 302,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 117 252,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Vineet Kumar og Neha Kotwal

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hjorthehaven Boligsameie.
- Sameiet består av 72 eierseksjoner.
- Forretningsfører er Asker og Bærum Boligbyggelag (ABBL).
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring ASA med polisenummer 3441852.
- Eiendommen er tilknyttet Hjorthehaven Huseierforening. Sameiet er medeier av fellesarealene til huseierforeningen på 50/50 basis, og styret i boligsameiet er medlem i huseierforeningen. Seksjonseierne har felles bruksrett til huseierforeningens fellesarealer. Huseierforeningen er tilknyttet rekkehusene i området og har ansvar for forvaltning av utvendige fellesarealer og avfallshåndtering.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Hunder skal holdes i bånd, og ekskrementer må fjernes.
Styret kan vedta dugnad inntil to ganger per år.
Beboerne er ansvarlige for å fjerne brøytekanter og strø ved behov.
Det skal være nattero mellom kl. 23:00 og 07:00.
Bruk av kullgrill på balkong er forbudt, men elektrisk grill og gassgrill er tillatt.
Montering av markiser, screens, parabolantenner og lignende krever skriftlig samtykke fra styret.
Sameiet har heiser, sykkelstativ og videoovervåking av garasjeanlegg og fellesarealer. Hver seksjon disponerer en bod.

Fra ordinært årsmøte avholdt i mai 2026 ble blant annet årsregnskapet for 2025 godkjent, og Cedra Norge Rago AS ble valgt som ny revisor. Budsjett for 2026 ble tatt til orientering.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2025: Vedlikehold av balkonger, vinduer og takterrasse i Hjorthehaven 15.
- 2024: Utskifting av vinduer i fellesareal i Hjorthehaven 13 grunnet råteskader.

Planlagte påkostninger:
- Utvendig vedlikehold (balkonger, vinduer m.m.) i Hjorthehaven 11. Styreleder bekrefter at det ikke er planlagt når dette vil skje og om det må tas opp ytterligere lån for dette.
- 2027: Utvendig vedlikehold (balkonger, vinduer m.m.) i Hjorthehaven 13.
- Kommende 5-årsperiode: Det er identifisert behov for utskifting av vinduer, vedlikehold i garasjeanlegget (maling, ventilasjon) og vedlikehold på det elektriske anlegget.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Markedsføringspakke  kr 23.900,-,
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 16 900,00
Visninger pr stk 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 500,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 22 442,00

Oppdragsnummer 10-0220/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26220

Sist oppdatert: 11. juni 2026 kl. 17:38