Lars husmanns gate 19

Lars husmanns gate 19, 0598 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 123, bruksnummer 1410, ideell andel 1/1
Andelsnummer 20, Bien Borettslag, organisasjonsnummer 923840478

Totalt bruksareal BRA: 102 kvm

BRA-i:
1. etasje 97 kvm: Entré, 3 soverom, bad, bad - soverom, og stue/kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 5 kvm: Kjellerbod

Åpent areal:
1. etasje 11 kvm: Terrasse

Boligen disponerer en kjellerbod på hhv. 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.08.2025 utført av Takstkonsulent1 AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong fra byggeår 2021. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført av betong. Yttervegger oppført av betong. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten

Det gjøres oppmerksom på:

TGIU:
- Hulltaking på baderommene er ikke mulig da de er prefabrikkerte baderom i stålkasetter.
- Det er ikke gjort undersøkelser av radonforekomst i forbindelse med rapporten.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG0 (ingen avvik) og TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Det registreres enkelte bruksmerker på gulvet i boligen. Dette anses som mindre avvik.

For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tiltalende og gjennomgående 4-roms leilighet med arealeffektiv planløsning og flott beliggenhet i byggets førsteetasje. Leilighetens planløsning gir god størrelse på alle rom. Det er rikelig med lysinnslipp fra flere store vindusflater som sammen med den gjennomgående planløsning bidrar til en herlig romfølelse. Boligen inneholder entré, stue, kjøkken, to bad og tre soverom. Fra stuen er det utgang til en romslig, solrik balkong - perfekt for varme sommerdager. I tillegg til dette har boligen også parkeringsplass i garasjekjeller m/EL samt en kjellerbod for ytterligere oppbevaring.

Denne boligen er perfekt for deg som ønsker en moderne, praktisk og familievennlig bolig.

Leiligheten er pent brukt og holder følgelig en høy standard med TG 1 på alle elementer i tilstandsrapport. Området rundt boligen er under stor utvikling - her har det skjedd mye på kort tid og det vil også komme flere løft i årene som kommer.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Leilighetens entré er romslig og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det god plass for å sette inn ønsket oppbevaring til yttertøy og sko. Det er også ytterligere plass til oppbevaring i en praktisk innvendig bod ved inngangsdøren - der er det i dag montert et skap.

Stue
Romslig og tiltalende stue. Rommet er veldimensjonert og er delt inn i ulike soner som skiller rommet på en naturlig måte. Her er det med andre ord gode muligheter for å innrede med en sofagruppe med tilhørende stuemøblement etter behov. Det er også en naturlig og fin plass for å innrede med et spisebord der du kan invitere venner og familie på middager. Hjørnebeliggenhet, god takhøyde og store vindusflater, med lite innsyn, sørger for rikelig med lysinnslipp og skaper en lys og luftig atmosfære i boligen.

Balkong
Fra stuen er det direkte utgang til leilighetens balkong på hele 11 kvm. Balkongen fungerer naturligvis fint som en forlengelse av stuen og er et herlig uterom hvor man kan nyte fine dager vel som flotte kvelder. Her har du god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe og grill. Balkongen er sydøstvendt og byr på gode solforhold - selger opplyser om herlig morgensol til rundt kl. 09-15. Det er montert elektriske markiser på balkongen. Rett nedenfor leiligheten er det igangsatt bygging av en park, Baneparken, som etter planen skal stå ferdig våren 2026. Dette vil gi et ekstra grønt og frodig utsyn fra balkongen! Se mer info på: https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/baneparken-pa-vollebekk/

Kjøkken
For mange er kjøkkenet selve hjertet i hjemmet. Kjøkkenet er fra Sigdal og holdt i en sosial åpen løsning mot spisestue, noe som gir deg god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages, eller mens små barn leker. Kjøkkeninnredningen er av lyse og glatte fronter, laminat benkeplate og planlimt underkum. Videre er det praktisk og pen belysning over benkeplaten. Det er også satt inn en kjøkkenøy i senere tid som sørger for godt med benkeplass og ekstra oppbevaring. Sømløst integrerte hvitevarer består av induksjonstopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Avtrekk over kokeplass. Komfyrvakt og waterguard er montert.

Bad
Hovedbadet er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet og innfelt downlights i himling. Baderomsinnredningen består av vegghengt toalett, speilskap med belysning og servant nedfelt i innredning. Videre har badet dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel samt håndkletørker med varme. Balansert ventilasjon.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes med både dobbeltseng med tilhørende nattbord og ønsket oppbevaringsmøblement. Rommet er holdt i duse og behagelige nyanser - perfekte for soverommet. Den gode takhøyden sørger for gode oppbevaringsmuligheter i skap fra gulv til tak.

I tilknytning til hovedsoverommet finner du leilighetens andre bad. Det er pent flislagt på gulv og vegger med varme i gulvet for en behagelig start på dagen! Innredningen består av vegghengt toalett, servant med innredning, innfelt speil og dusjhjørne med svingbare glassdører.

Soverom
Boligens to andre soverom er også av god størrelse og innredes etter eget behov og ønske. Her kan du enkelt innrede som gjesterom, kontor eller barnerom. Alle soverommene befinner seg med inngang fra boligens entré - den perfekte løsningen for familien. Her er det også god plass til å sette inn ytterligere oppbevaringsmøblement etter behov.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer. Vannbåren gulvvarme på begge bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.07.2022. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 53 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet Bestemmelse om adkomstrett, diverse erklæringer og avtaler for borettslaget, bestemmelse om vei m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til parkering og adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler på gnr. 123 og bnr. 1401, snr. 1 og 2. Rettigheten er tinglyst med dagboknr. 2671189-2 og 4, tinglyst 30.06.2020.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Leiligheten er beliggende i Bien borettslag i Bjerke bydel nordøst i Oslo, mellom Lunden hageby i øst og Risløkka i vest. Beliggenheten er meget sentral og populær i et område under utvikling, og som er både barnevennlig og trygt med flere barnehage- og skoletilbud i nærheten.

Området har rikelig med servicetilbud og dagligvarebutikker i nærheten med blant annet nyåpnede Rema 1000 Vollebekk kun noen få minutter unna, Meny Vollebekk, Europris og Vitus apotek Vollebekk kun et par hundre meter fra leiligheten. Restauranter som for eksempel Midtpunktet Pizza, Bamboo sushi og Compho restaurant, samt det nyåpnede bakeriet Håndbakt Vollebekk ligger kort avstand fra leiligheten. Paviljongen er også en trivelig bistro som ligger i hjerte av Bjerkedalen i Oslo.

Ved behov for et bredere utvalg ligger Alna senter like i nærheten med en rekke butikker, servicetilbud og fasiliteter som kan by på det aller meste av det du skulle ha behov for. Blant annet finner du Mester Grønn, Vitusapotek, Vinmonopolet, Clas Ohlson, Biltema og frisør samt flere cafeer og restauranter. Senteret ligger kun en kort busstur unna, hvor bussen nærmest går fra dør til dør.

Det er også gode kollektivtilbud som gjør det enkelt å komme seg fra A til B. Kun et par minutters gange unna ligger Nedre Vollebekk busstasjon hvor linje 4B, 5B samt 58 mot Nydalen eller Bøler stopper. Det er heller ikke lenger enn 3 minutters gange til Vollebekk T-bane som enkelt tar deg til sentrum på 13 minutter, eller til Storo på 8 minutter. Alna togstasjon med flere avganger ligger kun en kort gåtur unna.

Området byr på flere aktivitetstilbud med tilknytning til blant annet Lillomarka, hvor den turglade kan nyte fin natur og flere turmuligheter. Her er det skianlegg som i 2022 ble kåret til Årets Idrettsanlegg, og er et helårsanlegg som har gode rulleskibaner på vårhalvåret og oppkjørte skiløyper om vinteren. Liabakken Alpinsenter ligger heller ikke langt unna med en 350 meter lang alpinbakke med både heis og flomlys i bakken.

En gåtur på ca. 10 minutter unna ligger også Bjerkedalen Park på rundt 40 mål med blant annet Bjerkedalsdammen, populære Paviljongen restaurant, basketballbane, café, barnehage og store, frodige grøntområder. Perfekt om man ønsker en hyggelig søndagstur like utenfor døren.

Videre er Vollebekk en del av Groruddalssatsningens områdeløft for området Linderud - Økernbråten - Vollebekk i Bydel Bjerke, og området skal nå bli et urbant og grønt sted å leve og bo. Det neste året vil det åpne flere servicetilbud, treningssenter, kafé og mer bare noen hundre meter fra leiligheten. Med nye boliger, parker, torg, møteplasser og gågate blir Vollebekk et sentralt og attraktivt sted å etablere seg. Oslo Kommune skriver at Alna skal oppleves som et godt sted å bo, jobbe og oppholde seg i. Her skal man få dekt alle behov i nærmiljø med sentrumsformål i grønne, hyggelige og delvis bilfrie omgivelser. Sporbyen skal bli et unikt sted hvor produksjon og bolig møtes til en ny urban og kul bydel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Vollebekk skole (nyåpnet i 2017) fra 1-10. klasse.
Nærhet til Vollebekk barnehage, Sisiktoppen barnehage og Lunden barnehage. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 176 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdene er pent opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater.

Det medfølger en parkeringsplass i felles, lukket garasjeanlegg. Andelen har ihht. vedtekter bruksrett til garasjeplass nr. 15. Parkeringsplassen har montert EL-bil lader.

Ihht. vedtektene betaler de som disponerer el-bil/ladbar plass for strømforbruket knyttet til lading med et fast beløp hver måned fastsatt av styret

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan S-4931 datert 14.12.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i henhold til planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Byggesaker:

Saksnummer: 202461623 - Vollebekk - Etablering av parkanlegg med gang- og sykkelvei - Baneparken. Tiltaket omfatter etablering av park med gangveier og torg. Det sikrer universell utforming mellom Vollebekk T-banestasjon og Sjampinjongstien. Det etableres to regnbed for overvannshåndtering, et torg med kunstinstallasjoner, et åpent grøntområde for frilek og opphold, ny beplantning og flere gangveier og stier. Det blir også plantet flere nye trær. Parken, med gangveier og torg, er på 2 336 m2. Det ble gitt igangsettingstillatelse til tiltaket 22.07.2025.

Saksnummer: 202314235 - Lars Husmanns gate 17-25 - Oppføring av vinterhager og pergolaer på takterrasser. Rammetillatelse gitt 07.12.2023.

Saksnummer: 202011533 - Vollebekk torg - Opparbeidelse av del av torg - T3. Saken fortsetter med saksnummer: 2025/09143. Tiltaket omfatter etablering av deler av Vollebekk Torg, herunder belegning, beplanting og inventar. Brukstillatelse for byggetrinn 2 for Vollebekk torg ble gitt 30.10.2024 (venstre halvdel av torget). Mindre vesentlige arbeider gjenstår for byggetrinn 3, og er planlagt ferdigstilt i 2028.

Saksnummer: 202108797 - Brobekkveien 58 - 60 - Oppføring av bolig- og næringsbygg med tilhørende anlegg. Denne saken er en fortsettelse av sak 202108797. Det ble gitt midlertidig brukstillatelse del 6 for tiltaket datert 25.06.2025. Gjenstående arbeid består av innredning av gjenstående næringslokaler.

Saksnummer: 2025/08267 - Brobekkveien 54 - oppføring av bolig og næringsbygg - Vollebekk A2. Denne saken er en fortsettelse av sak 202460931. Det er søkt om et frittliggende boligbygg på 5 etasjer eller mer samt et næringsbygg på over 70 m2. Tidligmøte ble avholdt 01.07.2025 og saken er p.t fremdeles under behandling.

Saksnummer: 202305855 - Anton Tschudis vei 24 - Tilbygg og påbygg bolig og oppføring og riving av garasje. Igangsettelsestillatelse ble gitt 17.12.2024.

Reguleringssaker:

Saksnummer 201706524 - Brobekkveien 62 C og 62 D - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Denne saken fortsetter i sak 2025/06844. Boliger - Stasjonskvartalet - Intensjonen med planen er å legge til rette for gode boliger i en bymessig struktur som gir gode fellesrom og uteareal, samt innpasse flerfunksjonelle arealer knyttet til stasjonsområdet for å styrke Vollebekk som attraktivt stasjonsnært område, gode forbindelseslinjer for gående og syklende, boligbebyggelse, forretning, bevertning, tjenesteyting - utadrettet virksomhet i sokkel mot T-banen – «Stasjonsplassen», lokaler for kultur, tjenesteyting - småskala håndverk/industri, og småromsidrett. Planforslag ble sendt til offentlig ettersyn 06.02.2025 og er under behandling.

Saksnummer 201707919 - Østre Aker vei 29 - utarbeidelse av planforslag. Denne saken fortsetter i sak 2025/06712. Transformasjon av eksisterende bensinstasjonstomt på Økern til flerfunksjonell by med hovedvekt på næring, høy grad av utnyttelse og mulighet for utbygging av boliger i tråd med føringer i Strategisk plan for Hovinbyen og VPOR Haraldrud. Planforslaget søker å koble sammen flere av Hovinbyens akser og delområder.

Saksnummer 202119677 - Alf Bjerckes vei 18 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Sporbyen ved Alna stasjon - Bolig og næring. Detaljregulering med hovedhensikt å tilrettelegge for byutvikling til bolig, næring og sentrumsformål. Det er foreslått en maksimalhøyde på 12 etasjer. Hensikten med prosjektet er at Sporbyen ønskes utviklet til å bli et levende og attraktivt byområde, med kort vei til Oslo sentrum. Hensikten er å utvikle boliger, næring og sentrumsformål, samt offentlige rom og grøntarealer av høy kvalitet. Sporbyen skal utvikles i tråd med visjoner fra Strategisk plan for Hovinbyen, VPOR for Vollebekk og Haraldrud og bidra til at Sporbyen blir et grønnere, varmere og mer skapende sted. Tiltaket skal bidra til at Alna oppleves som et godt sted å bo, jobbe og oppholde seg i. Her skal man få dekt alle behov i nærmiljø, med sentrumsformål i grønne, hyggelige og delvis bilfrie omgivelser. Sporbyen skal bli et unikt sted hvor produksjon og bolig møtes til en ny urban og kul bydel. Denne saken ble avsluttet og er p.t ikke aktuell, men det gjøres oppmerksom på at det kan komme endringer i senere tid.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 21 278,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto oppvarming, eiendomsskatt, fibernett, nedbetaling andel fellesgjeld, vaktmestertjenester, forsikring, drift og vedlikehold, kommunale avgifter mm.

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp, som er inkl. i felleskostnader("A-konto oppvarming). Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert med en økning på 2% 01.01.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr. 3 363,-
A-konto oppvarming: kr. 989,-
Garasje: kr. 300,-
Lån nr: 9820797467; IN lån 1 - Akonto renter: kr. 16 626,-
Lån nr: 9820797467; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr. 0,-

Det er avdragsfrihet på andel fellesgjeld til og med 30.09.2026. Frem til det betales dermed kun renter. Etter avdragsfri periode er estimert økning av fellesutgiftene med dagens renter og nedbetalingsplan på kr. 3.512,- som pr. 19.08.2025 ville utgjort totale fellesutgifter på kr. 24.790-. Innfris andel fellesgjeld på IN-ordningen vil følgelig ikke andelen faktureres for avdrag på dette lånet.

Det er IN-ordning på andel fellesgjeld, noe som gjør at andelene kan nedbetale/innfri sin andel av fellesgjelden individuelt. Ved innfrielse av andel fellesgjeld vil fellesutgiftene reduseres med tilhørende kapitalkostnader. Disse utgjør pr. 19.08.2025 kr 16 626 ,- ref. ovennevnte fordeling fra forretningsfører, noe som ville gitt fellesutgifter på kr. 4 653,- ved full innfrielse. For informasjon om betingelser for ordningen henvises til avsnitt om fellesgjeld.

3 ganger i året vil eiendomsskatten bli lagt til i felleskostnadene. For 2025 var det en ekstra innbetaling i felleskostnadene på kr. 229,- for månedene mai, september og november. Det er usikkert hva summen vil være på for 2026 - men en ekstra innbetaling vil skje tre ganger i året for eiendomsskatten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4.200,- pr. år.
TV og internett er ikke inkludert i felleskostnadene, men kan enkelt kjøpe fra Obos nett som borettslaget har en avtale med. Dette kommer i tillegg til felleskostnadene.
Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

For priser, se: https://www.obos.no/boligforvaltning/tjenester/opennet..

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 818 371,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 273 483,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 16 787,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 3 990 000,- pr. 19.08.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 247.667.200,- pr. 19.08.2025 og lånevilkårene per den datoen er:

Lån: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207974676
Rentebetingelser: Flytende 5%
Innfrielsesdato: 30.09.2061
Avdragsfrihet: Ja, til og med 30.09.2026

Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Hele andel av fellesgjelden kan innløses. Full innfrielse vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr. 16 626,- (renter, pt. avdragsfritt) pr. 19.08.2025.

Ved henvendelse til Obos Eiendomsforvaltning vil andelseier få informasjon om avtalens betingelser og priser. Innbetaling kan foretas to ganger pr. år ved terminforfall 30. mai og 30. november på borettslagets felleslån. Andelseier må ta kontakt med Obos minimum en måned før terminforfall for opprettelse av avtale. Minimumsbeløpet for innbetaling er kr 60.000,- pr. gang. For øvrige betingelser henvises til forretningsfører.

4 500 000,00 Prisantydning
3 990 000,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 490 000,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett- OBOS
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 509 252,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christine Selboe

Leiligheten er tilknyttet Bien Borettslag. Borettslaget består av 116 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.

Styreleder opplyser at det ikke er oppgraderinger/planer i borettslaget som vil påvirke felleskostnader og fellesgjeld.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten parallellavklares.

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 – tolv– måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,6% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 2.000,- for alle visninger
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 2.750,-
Innhenting av erklæring kr 260,- pr. stk.
Tinglysning av sikring kr 545,-
Eierskiftegebyr kr 6.570,-
Foto kr 4.500,- + gratis kveldsfoto
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr. 10.000,-

Oppdragsnummer 37-0372/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.25372

Sist oppdatert: 07. november 2025 kl. 10:10