Tollefsrødveien 4

Tollefsrødveien 4, 1560 LARKOLLEN
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 130, bruksnummer 117, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 153 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Underetasje:
35 kvm: Entré, gang, rom benyttet som bad, soverom og garderobe.

1. etasje:
84 kvm: To soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e (eksternt bruksareal)
1. etasje:
13 kvm: Rom benyttet som anneks (ikke godkjent for varig opphold).

Garasje - 1. etasje:
14 kvm: Garasje.

Redskapsbod - 1. etasje (ikke byggemeldt):
7 kvm: Redskapsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
90 kvm: Terrasse.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Morten Bøhler Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på grunnmur av lettklinkerblokker. Bygget er oppført med underetasje. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med både liggende og stående trekledning. Skiftet deler av yttervegg på sørsiden av boligen i 2023. Malt boligen og garasjen i perioden 2023-2025. Etasjeskille av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takplater av metall. Boligen har entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås. Terrassedører med karm/ramme av tre (fra 2020 og 2003). Vinduer med karmer/ramme av tre (fra 2020, 2000, 1987 og byggeår). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Frittstående garasje. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

Frittstående redskapsbod. Bygning i trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takpapp. Konstruksjonen er uisolert.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom (bad underetasje)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget. Det er ikke etablert sluk på badet. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten. Arbeidene på våtrommet bæ rer preg av manglende fagmessig utførelse.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Sydvendt terrassedør har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom (bad 1. etasje)
- Overflater vegger: Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens eldre vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har ikke avrenning til sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser i gang.
- Innerdører: Innerdør og karm til entré bæ rer preg av skader/slitasje.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking.

Loft (uinnredet/kaldtloft)
- Inspeksjonsmulighet: Det er lagret en stor del gjenstander på loftet ved befaringstidspunktet, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten i nevneverdig grad.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Sotluke har ingen underliggende eller sideliggende ubrennbar plate.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Synlige konstruksjoner: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
- Tilsig av vann og fuktsperre mot grunn: Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet fuktsperre under gulvkonstruksjonen, eller ikke. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn på sydsiden av krypekjelleren.
- Synlige rør og rørføringer (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det observeres uisolerte vannrør og avløpsrør i krypkjelleren.

Andre forhold (rom benyttet som anneks)
- Anneks: Rommets skråtak er en lukket konstruksjon.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Gnagersikring: Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er stedvis liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduer.
- Ytterdører og omramming: Manglende lås på terrassedør ved kjøkken.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige grunnet sikkerhetsmessige årsaker med den begrensningen dette innebærer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er
ukjent. Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde. Snøfangerutstyr er ikke etablert, noe som strider imot gjeldende krav for bygningsdelen. Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.

Terrasse/platting
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere terrassen (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader og råteskader. Det observeres tegn til svikt i terrassens fundamenter på østsiden av boligen, med setninger i konstruksjonen som resultat.

Grunnmur og fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren på innvendig side i krypekjeller.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det registreres enkelte begynnende tegn til riss i overflaten.

Stikkledninger og tanker
- Utvendig vann- og avløpsledninger: Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Andre byggverk (garasje)
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette.
- Yttertak og takkonstruksjon: Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.

Andre byggverk (redskapsbod)
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Fasadematerialer har slitt overflatebehandling. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Porten viser tegn til slitasje, og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon. Porten har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Helse, miljø og sikkerhet
- Innvendige trapper og utvendig trapp: Basert på registrerte forhold, oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.
- Terrasse/platting og forstøtningsmur: Basert på registrerte forhold, oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Eier opplyser at sikringer i noen tilfeller har løst ut, men dette har kun vært ved bruk av flere strømkrevende komponenter på samme tid (kjøkken/hovedsikring). Det mangler samsvarserklæring for deler av det elektriske anlegget, for eksempel arbeider utført i sikringsskap. Varmtvannsbereder er koblet med stikkontakt - Det anbefales at beredere med effekt over 1500W kobles med fast tilkobling i stedet for stikkontakt, for å redusere risikoen for varmgang.
- Branntekniske forhold: Boligen mangler godkjent slokkeutstyr.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

I 2020 ble store deler av første etasje renovert. Stuen og kjøkkenet ble samtidig samlet i en åpen sosial sone som utnytter arealet meget godt. Samtlige overflater er fra dette året; laminat ble lagt på gulvet med varmefolie under, vegger og himlinger ble fornyet til glatte flater og malt. I stuen ble også ny vedovn koblet til boligens eksisterende pipe.

Ny kjøkkeninnredning fra Kvik ble installert i 2020, frontet av en stor og frittstående øy med barløsning på én side. Innredningen kombinerer dansk design med funksjonalitet og er meget helhetlig utført i sort profil. Store arbeidsflater og mange lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter gjør kjøkkenet meget praktisk å benytte i hverdagen. Hvitevarene på kjøkkenet er alle integrert og inkluderer blant annet helt kjøleskap og helt fryseskap. I tillegg er det quooker kjøkkenkran.

Badet ble i 2020 både renovert og utvidet til nær dobbel størrelse. Badet er i dag på over 9 kvm., noe som er meget praktisk til kombinert formål som vaskerom. Sanitærutstyret inkluderer både dusjhjørne og badekar som til sammen gir valgfrihet. Lekre baderomsmøbler med dobbel servant gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig.

Ytterligere et bad finnes i underetasjen. Dette er imidlertid av eldre årgang og bærer preg av ufagmessig utførelse. Badet er i helhet gitt TG 3 og naturlig gjenstand for fornying/renovering.

Boligen benyttes i dag med tre soverom hvorav ett på ca. 10 kvm. er byggemeldt som hobbyrom og inngår i underetasjen. De øvrige to er samlet i første etasje og på ca. 10 og 8 kvm. hver. I de sistnevnte er eksisterende overflater på vegger og himlinger malt. Veggen mellom disse er imidlertid nylig oppført, da rommene tidligere var åpnet til ett stort soverom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Glatte flater, panel, MDF-plater og fliser.
Himlinger: Glatte flater, panel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Veggmontert sort ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatte sorte fronter og dobbel, heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatterier. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassvegg og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Bad underetasje: Veggmontert speilskap og keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder kjøleskap, fryseskap, stekeovn, kombiovn, platetopp og oppvaskmaskin.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i stue fra 2020 (1. etasje). Gulvvarme på bad fra 2020 (1. etasje), stue fra 2020 (1. etasje), kjøkken fra 2020 (1. etasje), gang (underetasje) og entré (underetasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Gulvvarme i innredet rom benyttet som anneks.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 30.07.2024.
- Siste tilsyn ble utført: 14.04.2024.
Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 13.03.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av boligbygg datert 31.10.1977. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 11.11.1976.

Det er søkt om og gitt byggetillatelse for oppføring av garasje datert 14.05.1981 med godkjente byggetegninger datert 14.05.1981. Tiltaket ble ikke ferdigstilt med ferdigattest.

Det er gitt melding om oppføring av vedskjul (tilbygg inntil eksisterende bolig) til kommunen den 23.08.1988, i tillegg foreligger det tilhørende godkjente byggetegninger (ikke datert). Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt melding om fasadeendring (flytting av to vinduer fra langvegg til gavlvegg og nytt vindu i trappegang) til kommunen datert 01.03.2004, i tillegg foreligger det tilhørende godkjente byggetegninger fra 2004. Det stilles ikke krav til ferdigattest ved melding.

Soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom iht. godkjente byggetegninger datert 11.11.1976. Det legges til grunn at dette rommet var tiltenkt brukt som et rom for varig opphold/hoveddel, ut i fra en vurdering av rommets kvaliteter på tegninger - herunder inntegnet rømningsvinduer, pipe og tilstrekkelig takhøyde (2,25 m på tegninger).

Det er satt inn et vindu på kjøkkenet, stuen samt i trappegangen i 1. etasje, i tillegg er det fjernet et opprinnelig vindu i stuen i 1. etasje samt opprinnelig vindu på kjøkken har blitt erstattet med en terrassedør. Fasadeendringer er i utgangspunktet søknadspliktig, men endringer som ikke fører til forandringer i bygningens karakter og tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, er unntatt søknadsplikt. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. Det vites ikke om utført tiltak er søknadspliktig, men megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til eller korrespondanse med kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Innredet anneks er opprinnelig byggemeldt som vedskjul. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det er etablert et takoverbygg over inngangspartiet i underetasjen. Deler av terrasse er oppført over 1 m fra terreng. Det er oppført en frittstående redskapsbod bak garasjen. Det er etablert en frittstående pergola med vegger i hagen. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad/korrespondanse til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 344
Tinglysningsdato: 13.01.1994
Servitutten omhandler: Ikke tillatt å drive handel, fabrikkvirksomhet eller annen generende virksomhet på eiendommen. Eiendommen har baderett og rett til båtplass på felles brygge på gnr. 130/bnr. 1 mot senere vedlikehold iht. nytte og bruk. Rettigheten hefter i gnr. 130/bnr. 1.

Dagboknummer: 4482
Tinglysningsdato: 17.06.1980
Servitutten omhandler: Gnr. 130/bnr. 1 har gitt tillatelse til anleggelse av vann- og kloakkledning fra fylkesvei nr. 119, langs Tollefsrødveien", til eiendommen. Rettigheten hefter i gnr. 130/bnr. 1.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har tinglyst rett til båtplass på felles brygge (Nasle båthavn), det må påregnes kostnader i tilknytning båthavnen.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Kystperlen Larkollen forbindes gjerne med sommer, sol og sjø. Året gjennom er nærheten til nettopp sjøen et stort pluss, spesielt det store antallet av barnevennlige strender. Mest omfangsrik er den langstrakte stranden i Paradisbukta, fem-seks minutter unna med sykkel. Langs sjøen finnes også mange turmuligheter både på svaberget og på etablerte stier.

I det frodige Ryggelandet innenfor Larkollen finnes i tillegg kulturelle severdigheter samt attraksjoner og turmål med historisk verdi. Spiller du golf, er det verdt å notere nærheten til Evje Golfpark som har vakkert banelandskap helt ned til vannkanten. Tennisbaner finnes like ovenfor sentrum av Larkollen.

Den medfølgende båtplassen i Rørvika rett nedenfor boligen er et glimrende utgangspunkt for utflukter på fjorden. Ta gjerne med teltet og opplev den unike følelsen av å sove i naturen med havet på alle kanter.

Fra Tollefsrødveien er det gangavstand eller kun et fåtall minutter å sykle til hjertet av Larkollen. Gang- og sykkelvei leder helt frem, også videre mot både barnehage og barneskole. På midtveien ligger nærbutikken med et produktspekter som dekker det hverdagslige.

I sentrumsområdet av Larkollen finner du blant annet Støtvig Hotel med tilbud også for fastboende, samt kaféen Losen som tilbyr en rekke konsertopplevelser sommerstid. Verdt å oppleve er naturligvis også Larkolluka som har vært et fast innslag i bygda siden 1988.

Fra Larkollen tar det under kvarteret å kjøre til E6 og ca. 50 minutter videre til Oslo. Sentrumsområdet av Moss med gode handlemuligheter i både kjøpesentre og store varehus er også om lag 15 minutter unna. Nærmeste togstasjon ligger i Halmstad, reisetiden med tog videre til Oslo S er fra like over 40 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Støtvigenga barnehage (1,4 km), Smedhusåsen barnehage (10,1 km), Halmstad barnehage (11 km).

Skoler: Larkollen barneskole (1,5 km) og Rygge ungdomsskole (10,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (15,1 km) og Kirkeparken videregående skole (15,9 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 857 kvm. Skrånende tomt som er opparbeidet med blant annet asfaltert gårdsplass, steinheller, støttemur, plenarealer og diverse beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående garasje fra 1978 på 14 kvm. Montert lader for el-bil i 2025.

Forøvrig er det parkering i egen innkjørsel.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 19.819,73,- iht. kommunens årsprognose på eiendommen for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (141 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 25.000 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Fremtind på kr 9.025,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber, kostnaden er avhengig av hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 4.098,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til fiber og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 097 697,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 390 788,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 4.168,- pr år, årsprognose på eiendommen fra 2026.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
170 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
6 151 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lars Kristian Lauritzen og Cecilie Lauritzen

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Grefsrød veilag.

Det betales kr 1.000,- pr. år til veilaget.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto inkl. veiledning  kr 4 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 34 260,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0048/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2648

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 22:21