Thereses gate 43

Thereses gate 43, 0354 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 216, bruksnummer 236, ideell andel 1/1
Andelsnummer 6, THERESESGT. 43 BORETTSLAG, organisasjonsnummer 988209864

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
3. etasje 52 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken med åpen løsning og stue.

BRA-e:
3. etasje 2 kvm: Bod i trappeoppgangen mellom 2. og 3. etasje.

Leiligheten disponerer to romslige boder:
Bod på 2 kvm i trappeoppgangen mellom 2. og 3. etasje.
Kjellerbod med et gulvareal på 9 kvm GUA, men grunnet lav takhøyde er 0 kvm av arealet måleverdig som bruksareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Anticimex AS.

Andelsleilighet beliggende i bydel St.Hanshaugen i Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1891. Bygningen har iht. tilstandsrapporten grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner.
Utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre fra 2022. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2
Våtrom:
- Overflate gulv: Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger er mulig å verifisere. Forholdet vurderes i hovedsak til å være et mindre avvik av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger: Grunnet alder.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Konsekvensen er at det derfor ikke kan verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt.
- Vannrør: Grunnet alder.
- Avtrekksvifte er tilkoblet en felles avtrekkskanal eller sjakt som deles med flere boenheter. Tilkobling av mekaniske vifter i slike kanaler er normalt ikke tillatt.

Andre rom:
- Innerdører: Innerdører til soverom 1 bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig (manglende ventiler på vinduer/yttervegger).

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- I stue/kjøkken er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 15mm på 2,0 meter. På soverom 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 21mm på 2,0 meter.

Ytterdører:
- Ytterdører og omramming: Entrédøren viser begynnende tegn til slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.

TGIU
- Kontroll i tilliggende konstruksjoner: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskade.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:

- Selger har bodd i boligen siden 2021.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. (antatt)2005: Badet renovert i regi av sameiet da gården ble omgjort til borettslag. 2026: Overflateoppussing av eksisterende bad med mikrosement på gulv og vegger. Det ble utført noe avretting av fall, lokal membranbehandling ved sluk og montert ny slukrist. Videre ble servant med innredning, speilskap, toalett og dusjutstyr skiftet ut. Eksisterende sluk og øvrig våtromskonstruksjon ble beholdt. Arbeid utført av Oslo Mikrosement og Mur AS og NGF Rørservice AS. Dokumentasjon foreligger.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid eller vedlikehold på utvendige eller innvendige vann- eller avløpsrør, inkludert private anlegg som brønn, septiktank eller lignende? Ja. 2024: I forbindelse med oppussing av kjøkken ble vann- og avløpsrør til
kjøkkenvask forlenget/flyttet ca. 90 cm som følge av ny kjøkkeninnredning. Det ble samtidig installert Waterguard lekkasjesikring. Arbeidet ble utført av utdannet rørlegger som privat vennetjeneste, uten oppdrag gjennom rørleggerfirma.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil eller skader på det elektriske anlegget? Ja. Det er varmefolie i yttergang som ikke har fungert i vår eiertid (siden 2021). Årsaken er ikke undersøkt.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja. 2024: I forbindelse med oppussing ble det trukket nye ledninger og montert nye stikkontakter i stue, soverom og kjøkken. Det ble etablert ny kurs til platetopp, montert platetopp og installert komfyrvakt. I tillegg ble det montert taklampe. Arbeid utført av MerElektro AS.

- Kjenner du til om det er eller har vært tegn på setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (for eksempel sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja. Bygård fra 1891 hvor det har forekommet enkelte riss/sprekker i mur og puss. Disse ble blant annet utbedret i forbindelse med fasaderehabiliteringen i 2021–2022. Det har i ettertid oppstått enkelte nye riss i felles inngangsparti.

- Kjenner du til om det er eller har væ rt utført arbeid eller tiltak knyttet til setninger/bevegelser på eiendommen, enten i bygg eller terreng (f.eks. sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende)? Ja. Borettslaget gjennomførte omfattende fasaderehabilitering i 2021–
2022, hvor eksisterende riss/sprekker i fasaden ble utbedret som del av arbeidet. Det ble samtidig utført øvrige vedlikeholdsarbeider, herunder utskifting av vinduer og utbedringer i kjeller og fellesarealer. Fasadearbeidet ble utført av Front Entreprenør AS, med Øyvind Moen AS som prosjekt- og byggeleder.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid ved boligens/eiendommens fuktsikring, drenering, kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja. 2020–2022: Borettslaget gjennomførte vedligehold og utbedring i kjeller og oppgradering av bakgård, herunder tiltak knyttet til vannavrenning og drenering. Arbeidene ble utført i regi av borettslaget. Front Entreprenør AS, med Øyvind Moen AS som prosjekt- og byggeleder.

- Kjenner du til om boligen/eiendommen er eller har vært endret, innredet, ombygget eller utvidet etter opprinnelig byggeår, av deg eller tidligere eiere? Ja. Ca. 2005–2007: Bygårdens tidligere loftsarealer ble bygget om til
loftsleiligheter. Utført av: I regi av borettslaget. 2025: Oppført balkonger til enkelte leiligheter i bygården. Utført av: Balkongbygg AS.

- Kjenner du til planer, vedtak, forslag eller andre forhold som kan medføre endringer eller økte kostnader for eiendommen? Ja. Borettslaget har godkjent etablering av balkong til leiligheten. Søknad om byggetillatelse er sendt til Plan- og bygningsetaten og er under behandling. Eventuell etablering forutsetter offentlig godkjenning. (Godkjent i etterkant av utfylt egenerklæring)

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på eiendommen som ikke er nevnt i de andre spørsmålene? Ja. Leiligheten er pusset opp i vår eiertid (2021–2026), herunder nye gulv, overflater, nye gulv- og taklister og nytt kjøkken. Legging av gulv, maling og sparkling og montering av kjøkkeninnredning er utført som egeninnsats. Elektriske arbeider er utført av fagfolk, som beskrevet i øvrige punkter, rørarbeid tilknyttet kjøkken beskrevet i 1.2 og 2.2.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen som kan være relevante for kjøper, utover det du allerede har oppgitt? Ja. To staver i fiskebensparketten på kjøkkenet har noe svelling etter vannsøl. Gulvene knirker enkelte steder ved normal gange.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen er i selgers eiertid oppgradert med følgende:
- Oppussing av alle overflater (vegger, tak, nye lister og ny fiskebensparkett).
- Nytt kjøkken.
- Badet er kosmetisk oppusset (ny innredning og mikrosement over fliser).

E n t r é :
Velkommen inn! Praktisk entré av god størrelse med plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Entréen er lysmalt og gulvflatene er belagt med fiskebensparkett, noe som går igjen i resten av boligen. Langs den ene veggen er muren bevart noe som gir rommet særpreg. Det er installert porttelefon.

S t u e :
Lys og romslig stue med store vindusflater som slipper inn rikelig med lys gjennom dagen. Kombinert med behagelig fargevalg og god takhøyde fører dette til at rommet oppleves luftig og åpent. Stuen ligger i en delvis åpen løsning mot kjøkkenet, som skaper et sosialt allrom. Planløsningen er fleksibel og legger til rette for flere møbleringsmuligheter. Her er det plass til sofaseksjon med tilhørende mediemøblement og spisestue.

K j ø k k e n :
Pent og moderne Epoq kjøkken med innredning fra 2024. Innredningen består av skap med glatte fronter og benkeplate med laminert overflate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Det er montert benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenken. Av hvitevarer er kjøkkenet utstyrt med integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Kjøkkenet er godt utnyttet og har godt med lagringsplass i skap og skuffer og arbeidsflater for matlaging. Waterguard og komfyrvakt er montert.

B a l k o n g
Eier av leiligheten har sammen med to naboer fått godkjent søknad om oppføring av hver sin balkong mot bakgården. På denne leiligheten gjelder det balkong ut fra hovedsoverom som måler ca 1,5x3.3m og vender mot vest med dobbel dør. Tegninger, tilbud på bygging og godkjent søknad fra kommunen ligger vedlagt. Dette er også godkjent av borettslagets styre. Selve prosjektet er i privat regi og avtale om gjennomføring av utbygging er p.t. ikke signert. Det blir kjøpers ansvar, risiko og kostnad å innhente nytt tilbud eller signere på allerede eksisterende tilbud. Tilbudet er basert på at denne leiligheten og to naboer bygger ut balkongene samtidig. Endringer kan forekomme, men foreløpig tilbud er på omtrent kr 150.000,- pr balkong.

S o v e r o m :
Leiligheten har to soverom av god størrelse, praktisk beliggende i hver sin ende av leiligheten. Begge rommene er malt i en behagelig farge og har i likhet med resten av leiligheten store vindusflater som gir rikelig med lysinnslipp. Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. Det er gode oppbevaringsmuligheter i pene plassbygde IKEA PAX garderobeskap. Soverom nummer to egner seg både som gjesterom, barnerom og kontor. Også her har du innebygget garderobeskap til oppbevaring.

B a d :
Delikat baderom oppgradert med microsement og ny innredning i 2026. Underliggende konstruksjon antatt å være fra 2004/2005. Det er varme i gulvet for en behagelig start på dagen. Badet er utstyrt med vegghengt servantinnredning og ovenpåliggende servant med armatur. Speilskap med integrert lys på veggen bak servant. Videre har badet eget skjermet dusjhjørne og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Praktisk hylle montert over døren med ekstra plass til oppbevaring.

Overflater:
- Gulvflater: Gulvflater belagt med parkett. Flislagt gulv belagt med microsement på bad.
- Veggflater: Malte veggflater. Flislagte vegger belagt med microsement på bad.

Takhøyde:
- Entré: 2,86 meter.
- Bad: 2,86 meter.
- Soverom 1: 2,92 meter.
- Øvrige rom: 2,79 meter.

Øvrig:
- Vinduer fra 2022.
- Sikringsskap plassert i entréen.
- Boligen har godkjent brannslukkingsutstyr.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Hvitevarer på kjøkken medfølger. Vaskemaskin kan medfølge etter avtale.

Oppvarming av leiligheten skjer i hovedsak med elektrisitet. Det er gulvvarme på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden ca. 1891.
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest for eiendommen. Eiendommens lovlighet kan dermed ikke bekreftes. Det er ikke krav til ferdigattest for eiendommer oppført i Oslo før 1924.

Det foreligger ferdigattest for innredning av WC, datert 10.02.1978.

Sammenliknet med byggetegningene for innredning av WC er følgende avvik funnet:
- Det som originalt var kjøkken er i dag soverom.
- Det som originalt var soverom er i dag kjøkken og soverom 2.

Videre foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for loftsutbygging, datert 08.08.2005.
- Ferdigattest for oppføring av to balkonger, datert 01,07.2026.

Plan- og bygningsetaten har godkjent søknad om oppføring av balkonger i Thereses gate 43 og gitt tillatelse til tiltak 15.10.2026. Tiltaket omfatter tre balkonger i andre, tredje og fjerde etasje vendt mot gårdsrom i Thereses gate 43. Balkongene blir 3,30 m lange og 1,50 m dype.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er bekjent av megler, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Attraktiv beliggenhet på populære Bislett

Velkommen til Thereses gate 43 – en attraktiv beliggenhet på Bislett, hvor du bor sentralt og urbant, samtidig som leiligheten har en rolig og tilbaketrukket beliggenhet. Leiligheten vender mot en grønn og hyggelig bakgård samt en rolig sidegate, noe som gir en fin kombinasjon av byliv og fredelige omgivelser.

Bislett er et av Oslos mest populære og veletablerte boligområder, kjent for sin hyggelige atmosfære, vakre bygårder og et rikt utvalg av koselige lokale småbutikker med lang tradisjon, hyggelige kaféer, kvalitetsrestauranter og servicetilbud. Rett utenfor døren finner du det meste du trenger i hverdagen – fra dagligvarebutikker og bakerier til treningssentre, apotek, frisører og hyggelige kaféer.

Området byr på et stort utvalg av steder å nyte en god kaffe, frokost eller middag. Her er det kort vei til blant annet Kaffebrenneriet, Godt Brød og en rekke populære restauranter og serveringssteder. For en hyggelig middag eller noe godt å spise finnes det også mange spennende alternativer langs Thereses gate, Pilestredet og rundt Bislett. Det har i det siste åpnet flere nye og spennende restauranter og vinbarer av høy kvalitet i Thereses Gate, som Rozo Gastro og Vinkassen.

For den aktive er beliggenheten nærmest ideell. Bislett stadion byr på gode muligheter for både løping og trening, med blant annet utendørs løpebane og innendørs, oppvarmet løpebane. I tillegg ligger både SATS Bislett og Bislet Bad & Trening i umiddelbar nærhet.

Det er også kort vei til flere flotte grøntområder. Stensparken ligger like i nærheten og er et naturlig sted for en rolig spasertur, løpetur eller en avslappende stund på gresset. Litt lenger unna finner du St. Hanshaugen park, med flotte turmuligheter og hyggelige omgivelser. For større utflukter er det også kort vei til Frognerparken. Det er også rask adkomst til Oslo-marka med trikken, for den som liker å dra på tur i skogen.

Beliggenheten passer svært godt for studenter og unge yrkesaktive. Fra Bislett er det kort vei til flere av Oslos sentrale utdanningsinstitusjoner, blant annet Universitetet i Oslo på Blindern, OsloMet og Høyskolen Kristiania. Området har dermed en attraktiv kombinasjon av nærhet til studiesteder og et rikt byliv.

Kollektivtilbudet er svært godt, med trikk og buss like i nærheten. Herfra kommer du deg enkelt videre til sentrum, Oslo S, Majorstuen, Blindern, Ullevål og andre deler av byen. Samtidig er sentrum og Majorstuen innen behagelig gang- eller sykkelavstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Rosenborg barnehage (0-5 år) 0.4 km
- Langaard barnehage (1-5 år) 0.4 km
- Treklang Montessoribarnehage (2-5 år) 0.5 km

Skoler:
- Bolteløkka skole (1-7 kl.) 0.3 km
- Ila skole (1-7 kl.) 1.2 km
- Uranienborg skole (1-10kl.) 1.2 km
- Kristelig gymnasium grunnskole (8-10 kl.) 0.4 km
- Fagerborg skole (8-10 kl.) 0.9 km
- Heltberg Bislett 4 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Fellestomt opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og annen diverse beplantning. Koselig bakgård med sykkelparkering, sykkelbod og platting for grilling om sommeren.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående plansaker i området:
-Pågående plansak vedrørende Ullevålsveien fra Colletts gate til Ring 2 - Detaljregulering - Sykkeltrasé. Se saksnummer 2025/06772.
-Pågående plansak vedrørende Eugenies gate 12 - planforslag til offentlig ettersyn - Utvidelse av skolegård Bolteløkka skole. Se saksnummer 2025/06815.

Pågående byggesaker i området:
- Thereses gate 43 - oppføring av tre balkonger. Saksnummer: 2026/10296.
- Thereses gate 49 - bruksendring av hybel til undersøkelsesrom og brudd av branncelle med utveksling for bærevegg. Saksnummer: 2026/00611.
- Pilestredet 75 A-B og Sporveisgata 3 - 7 - oppføring av boligblokk. Saksnummer: 2025/11638.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Felleskostnadene er kr  7 643,-  pr. mnd. og inkluderer: Internett, varmtvann, kommunale avgifter, felles forsikring, renter på fellesgjeld, drift og vedlikehold etc.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån 2: Kr. 3 113,-.
Felleskostnader: Kr. 4 530,-.

Borettslagets ene lån er avdragsfritt til og med desember 2028. Ut desember 2028 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås det at felleskostnadene for denne andelen vil øke med kr. 900,- pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Selger opplyser at borettslaget tidligere har hatt mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld, men etter de byttet forretningsfører har de ikke etablert slik ordning på nytt. Dette er noe man kan ta opp på generalforsamling.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 570 ,- pr. år + nettleie med Norgespris / 5 141 kwh. pr. år.
Internett er inkludert i felleskostnadene. Oppgradering av pakke for egen kostnad. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 537 526,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 6 150 104,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er innført eiendomsskatt i Oslo kommune. Per tidspunkt påløper det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 36 405,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 497 208,- pr. 13.10.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 6 045 021,55,- pr. 13.10.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207424609
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo 1 894 056,60
Innfrielsesdato: 30.05.2037
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207826723
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,74%
Restsaldo 4 150 964,95
Innfrielsesdato: 30.05.2051
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei
Avdragsfrihet til og med desember 2028

5 500 000,00 Prisantydning
497 208,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 997 208,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 998 298,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 008 248,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ulrik Rasch Bakke og Tiril Fjeldstad

Leiligheten er tilknyttet THERESESGT. 43 BORETTSLAG. Borettslaget består av 10 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Sykkelparkering i bakgård.
Felles grillplatting i bakgård.
Husdyr er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2005: Bygården ble kjøpt opp og omgjort til borettslag
2005-2007: Ombygging av loftsarealer til loftsleiligheter.
2021-2022: Øvrig vedlikeholdsarbeid, utskiftning av vinduer og utbedringer i kjeller og fellesarealer.
2021-2022: Fasaderehabilitering.
2025: Oppføring av balkonger i enkelte leiligheter i bygården.

Planlagte påkostninger:
Plan- og bygningsetaten har godkjent søknad om oppføring av balkonger i Thereses gate 43 og gitt tillatelse til tiltak 15.10.2026. Tiltaket omfatter tre balkonger i andre, tredje og fjerde etasje vendt mot gårdsrom i Thereses gate 43 (det gjelder også denne leiligheten). Balkongene blir ca 3,3 m lange og 1,50 m dype. Prosjektet er i privat regi og det er foreløpig innhentet tilbud på etablering som beløper seg til ca kr 150.000,- for denne leiligheten. Kontrakt om gjennomføring av utbygging er ikke signert og kjøper må sammen med de to naboene gjennomføre og betale for dette. Kjøper overtar ansvar og risiko for videre prosjekt.

Styret opplyser 19.10.2026 at det per tidspunkt ikke er planlagt noen økning av felleskostnadene. Det har blitt diskutert om kosmetiske sprekker og maling av gang/ trapp i området skal gjøres innenfor de neste årene, med ønske om å ikke øke felleskostnadene i forbindelse med arbeidene.
Videre opplyser styret at borettslaget på nåværende tidspunkt ikke har husordensregler. Det er påbegynt arbeide med å få på plass husordensregler i borettslaget, som må godkjennes av styret.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,95 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -15 000,00
Markedsføringspakke med finn.no, hjem.no, smartannonsering, krogsveen og bsr  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.900,- (to gratis visninger og gratis privatvisninger)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS pakke 2 (ord pris kr 4.950)  kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 1 055,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto med profesjonell fotograf  kr 4 300,00
Tilstandsrapport leilighet - Anticimex  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0204/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26204

Sist oppdatert: 23. oktober 2026 kl. 17:47