Svaneveien 17

Svaneveien 17, 1187 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 161, bruksnummer 186, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 kvm

BRA-i:
2. etasje 114 kvm: To ganger, to bad, to kjøkken, stue, spisestue, arbeidsrom og to soverom.

BRA-e:
Kjeller 31 kvm: To kjellerboder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 12 kvm: To balkonger.

Begge bodene i kjeller er seksjonert som tilleggsareal.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.12.2025 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en 3-mannsbolig oppført i 1953 over to etasjer, kjeller og krypeloft. Bygningen har grunnmur av betong/murkonstruksjoner og støpt plate mot grunn. Bærende konstruksjoner og etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning fra 2008 (sist malt i 2020), etterisolert utvendig i 2008 og innvendig i 2016. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med Decra takplater og undertak av asfaltpapp fra 1997. Takrenner, nedløp og pipetopp er i metall. Skorstein fra byggeår og peisovn med glassdør i stue fra 2016. Vinduer og balkongdører har karmer av tre med to-lags glass fra 2008, samt vindu på soverom 1 fra 2015. Entrédør fra 2015 med brannklasse B30 og lydklasse 38 dB. Det er utgang til to balkonger i trekonstruksjoner på ca. 6 m² fra henholdsvis stue og soverom 1. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det elektriske anlegget er åpent og vurdert å være fra varierende årstall. Sikringsskap er plassert i felles trappegang med automatsikringer, hovedsikring, seriemåler og strømmåler.

Det er registrert godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon i boligen, samt komfyrvakt på kjøkken 2.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Baderom 1 liten
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Våtrommets levetid og anbefalte brukstid er vurdert å være passert.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom 2 stor
- Avløpsrør (ink. sluk): Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og lite ventilasjon av rommet.

Kjøkken - Kjøkken 1 liten
- Vannrør: Vannrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder varsles det om usikker restlevetid.

Kjøkken - Kjøkken 2 stor
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert, og det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Loft - innredet - 2.etasje
- Overflater vegger: Det er registrert riss/sprekk på vegg mellom stue/gang samt ved balkongdør i stue.
- Konstruksjonsoppbygging: Deler av konstruksjonen er lukket (skråtak), og det er observert skader/symptomer på skader i råloftet.

Loft - uinnredet / råloft - Kryploft
- Overflater vegger/undertak: Fuktskjolder/-merker er observert i tak/undertak.
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999, og det har ikke vært utført el-tilsyn eller utvidet el-kontroll de siste fem år.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
- Fasader ink. kledning: Vindskier og dekkbord bærer stedvis preg av noe slitasje.

Yttertak
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong stue
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og overflatebehandlingen er slitt.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong soverom 1
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter, og overflatebehandlingen er slitt.

Grunnmur, fundamenter
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker på grunnmur ved vindu på sydvestveggen, og pussavskalling er stedvis observert.

Drenering
- Alder: På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert.
- Fuktsikring av grunnmur: Utvendig fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, og utvendig varmeisolering er montert feil utenpå fuktsperren.
- Annet: Må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden i kjeller.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Utvendige vann- og avløpsrør har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Loft - uinnredet / råloft - Kryploft
- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet ble ikke undersøkt grunnet redusert tilkomstmulighet.

Radon
- Radon: Det er ikke gjennomført radonmåling i boligen.

Yttertak
- Takgjennomføringer: Ikke inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det foreligger ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kunne ikke undersøkes grunnet plassering av terrasse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble oppdaget kondensutfordringer i kjøkken 2 i 2026, hvor sameiet fikk taktekker til å skifte/kontrollere beslag på taket ved luftekanal. I 2008 kom det inn vann i to kjellerboder og i tørkerom; det ble drenert rundt huset og lagt dreneringsplater, men selger opplyser at det fortsatt er noe fukt i et hjørne av tørkerommet. Maur kom inn i kjeller og felles oppgang i 2021, og saken ble meldt til styret.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026:
- Elektriske arbeider på kjøkken 1. Samt kontroll av bad, entré og stue. Utført av Elite Elektro.

2020:
- Maling av fasader

2016:
- Reseksjonering og ombygging (sammenføyning av seksjon 3 og 4), utført av Bygg og tømrermester Espen Engdahl
- Innvendig etterisolering av yttervegger i 2. etasje
- Elektriske arbeider i stue 1, stue 2, bad og soverom 1, utført av Linje Elektro
- Montering av peisovn med glassdør i stue, utført av Gnisten peis og murservice

2015:
- Bad 2 oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og rør-i-rør-system, utført av Comfort Lambertseter (FDV-dokumentasjon og samsvarserklæring foreligger)
- Ny kjøkkeninnredning på kjøkken 2 (stor)
- Utskifting av vindu på soverom 1 og nye entrédører (B30/38dB)

2008:
- Utvendig etterisolering og ny trekledning på fasader
- Utskifting av vinduer og balkongdører med to-lags glass
- Ny drenering rundt boligen, inkludert grunnmursplate

1997:
- Omtekking av yttertak med Decra takplater og nytt undertak av asfaltpapp
- Kjøkkeninnredning på kjøkken 1 (liten)

1996:
- Bad 1 (liten) med flislagt gulv og vegger

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Kjemisk rens av tak
- Utskifting av alle brannslukkingsapparater i forbindelse med årlig brannvernkontroll

Selveierleilighet beliggende i byggets 2. etasje, som strekker seg over hele etasjeplanet i en 3-mannsbolig fra 1953. Boligen ble i 2015/2016 sammenslått til én romslig enhet og har en gjennomgående planløsning med to balkonger, to bad og to kjøkken. Eiendommen har gjennomgått jevnlige oppgraderinger, inkludert etterisolering, oppgradert bad og kjøkken, samt installasjon av peisovn.

Entré:
Adkomst til leiligheten skjer via felles trappegang med callinganlegg. Boligen har to separate entrédører fra 2015 som leder inn til leilighetens to gangarealer og knytter rommene sammen.

Stue:
Stuen har parkett på gulv, malte overflater og en peisovn med glassdør fra 2016. Rommet har store vindusflater og direkte utgang til en sydvestvendt balkong belagt med terrassebord, rekkverk med stående kledning og markise. Det er videre åpen adkomst inn mot spisestuen.

Spisestue:
Spisestuen knytter seg til stuen via glassdør med sprosser og har slette skyvedører samt skyvedørsgarderobe. Rommet har god plass til spisebord og naturlig lysinnslipp fra vindu mot hagearealene.

Kjøkken 1:
Kjøkkeninnredning fra 1997 fra HTH med profilerte fronter og benkeplate av laminat med nedsenket oppvaskkum av metall og ett-greps armatur. Det er flislagt over benk, samt montert benkeskapsbelysning med stikkontakter under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, frittstående kjøleskap med frysedel, kjøkkenventilator plassert i overskap og varmtvannsbereder på 120 liter plassert under kjøkkenbenk.

Kjøkken 2:
Kjøkkenet ble fornyet i 2015 med Norema-innredning bestående av profilerte fronter og benkeplate av heltre med underlimt oppvaskkum av metall og ett-greps armatur. Det er flislagt mellom overskap og underskap med stikkontakter på vegg, samt benkeskapsbelysning under overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, frittstående kjøleskap med frysedel, kjøkkenventilator plassert i overskap og komfyrvakt. Det er i tillegg plass til spisebord ved vinduet.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Alle hvitevarer medfølger, inkludert vaskemaskin i kjeller.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Arbeidsrom/Stue:
Arbeidsrommet har adkomst fra gangen og har vindu som vender ut mot grønne omgivelser. Rommet gir god plass til skrivebord og kontormøbler.

Soverom 1:
Hovedsoverommet har skyvedørsgarderobe og vindu med trekarmer og to-lags glass fra 2015. Rommet har god plass til dobbeltseng og har direkte utgang til en sydvendt balkong belagt med terrassebord og rekkverk med stående kledning.

Soverom 2:
Soverommet er innredet med skyvedørsgarderobe og har plass til seng og tilhørende oppbevaring. Rommet har vindu med to-lags glass.

Baderom 1:
Baderom fra 1996 med flislagte vegger, flislagt gulv og himling av malt panel. Badet har et oppgraderingsbehov. Rommet er innredet med innebygd badekar med vegghengt dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, vegghengt servantinnredning med dører og ett-greps armatur fra 2014, vegghengt speilskap med overlys og stikkontakter fra 2016, gulvstående toalett og avtrekksventil på vegg.

Baderom 2:
Flislagt baderom som ble oppgradert i 2015 med gulvvarme og himling av malt slett flate. Badet er innredet med dusjhjørne med innfellbare glassdører og dusjarmatur tilkoblet veggmontert hånddusj, samt separat badekar med dusjbatteri tilkoblet veggmontert hånddusj. Videre har rommet vegghengt servantinnredning med skuffer og ett-greps armatur, vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt, vegghengt baderomsmøbel, gulvstående toalett og avtrekksventil plassert i himling.

Hage og fellesarealer ute:
Leiligheten disponerer en egen, skjermet hagedel med plen, beplantning, frukttrær og bærbusker. Sameiet har i tillegg opparbeidede fellesarealer med sittegrupper, sandkasse, utendørs tørkestativ.

Fellesarealer innvendig:
Felles vaskerom, felles tørkerom i kjelleren i tillegg til felles sykkelbod.

Overflater:
Gulv: Parkett og fliser.
Vegger: Stående malt kledning, pusset malt flate, tapet, malte slette flater og fliser.
Himling: Malte slette flater, malte takplater og malt panel.

Lagring:
Skyvedørsgarderobe på soverom 1, soverom 2 og i spisestue. Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis 14 m² og 17 m² (merket C og D).

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: kombiskap på begge kjøkken og vaskemaskin i kjeller. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: Taklampe kjøkken, taklampe spisestue, taklampe arbeidsrom og oppheng til håndklær på bad 1 (erstattes og skiftes ut før overtagelse).

Elektrisitet og vedfyring. Peisovn i stue og gulvvarme på baderom 2.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1953. Det foreligger ferdigattest for firemannsbolig datert 16.01.1959. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for sammenslåing av to leiligheter, datert 29.11.2016
- Ferdigattest for utvidelse balkonger, datert 30.03.1999
- Ferdigattest for utskifting av vinduer og dører, datert 16.01.1981
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for opprinnelig oppføring approbert 19.05.1952, samt godkjente tegninger for sammenføyning av leilighetene datert 30.10.2015. Tidligere stue i østlig del benyttes i dag som soverom, og tidligere soverom benyttes som henholdsvis spisestue og arbeidsrom. Ombygging mellom rom godkjent for varig opphold er normalt ikke søknadspliktig. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 14709
Tinglysningsdato: 12.06.1981
Omhandler: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 10 000 med prioritet etter NOK 230 000. Panteretten er stilt til sikkerhet for fellesutgifter og annet ansvar overfor sameiet. Sameielaget har plikt til å vike prioritet for ytterligere lån med pantesikkerhet i seksjonen inntil 90 % av verditakst.

Dagboknummer: 14709
Tinglysningsdato: 12.06.1981
Omhandler: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 10 000 med prioritet etter NOK 300 000 (overført fra tidligere seksjon 4 ved sammenslåing). Panteretten er stilt til sikkerhet for fellesutgifter og annet ansvar overfor sameiet.

Dagboknummer: 15357
Tinglysningsdato: 12.12.1952
Omhandler: Festekontrakt – vilkår. Hovedfestekontrakt med festetid 75 år fra 1952/1953. Årlig festeavgift er tinglyst til NOK 16 820 for eiendommen. Kontrakten inneholder bestemmelser om forlengelse, pant for forfalt festeavgift, regulering av leien og overdragelse av kontrakten. Nye vilkår ble tinglyst 30.10.1987.

Dagboknummer: 14576
Tinglysningsdato: 12.06.1981
Omhandler: Framfestekontrakt – vilkår. Festetid er 75 år. Årlig festeavgift er opprinnelig tinglyst til NOK 56 for seksjon 3 og NOK 90 overført fra tidligere seksjon 4 (totalt NOK 146). Kontrakten inneholder bestemmelser om forlengelse, regulering av leien, pant for forfalt festeavgift og overdragelse. Nye vilkår tinglyst 05.01.1983 bestemmer at festeren ikke kan overdra festeretten uten kommunens skriftlige godkjenning med mindre tomten er bebygget, samt bestemmelse om forkjøpsrett for fester.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Den del av boligens 2. etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger attraktivt og fredelig til i Svaneveien på Abildsø, i et veletablert og grønt boligområde i bydel Østensjø. Området er preget av småhusbebyggelse, rekkehus og mindre boligbygg, og byr på et rolig og oversiktlig bomiljø med opparbeidede fellesarealer, frodig beplantning og store grønne områder. Her bor du tilbaketrukket fra byens trafikk, samtidig som du har kort vei til både servicetilbud, kollektivtransport og flotte rekreasjonsområder.

Området er særlig velegnet for barnefamilier, med Abildsø skole i kort gangavstand og flere barnehager i nærområdet, blant annet Abildsø menighetsbarnehage og Lille Langerud barnehage. Det er også kort vei til lekeplasser, friarealer og Abildsø idrettspark, med kunstgressbane og store plener. Abildsø Tennisklubb ligger like i nærheten, og bydelen har et aktivt idrettsmiljø med tilbud innen blant annet fotball, håndball, langrenn, basket og ishockey.

For den friluftsinteresserte er beliggenheten svært attraktiv. Østensjøvannet ligger like ved og byr på en populær turvei rundt vannet, vakker natur og et rikt fugleliv. Herfra er det også kort vei videre til Østmarka, med et stort nettverk av tur- og skiløyper, badevann og populære turmål som Nøklevann, Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet. Området passer godt for både løpeturer, sykkelturer, skiturer og rolige søndagsturer.

Det finnes flere treningsmuligheter i nærområdet, blant annet SATS Ryen, Skullerud Sport Senter og Friendly Fitness. På Skullerud ligger også Oslo Klatresenter, et av Norges største klatresentre.

Dagligvarehandelen er enkel med blant annet Joker Abildsø og Bunnpris Lambertseter i nærheten, mens det er et bredere utvalg av butikker og servicetilbud ved Lambertseter Senter, Bøler Senter, Manglerud og Bryn. Her finnes blant annet apotek, vinmonopol, treningssentre, kaféer og øvrige servicetilbud.

Kollektivtilbudet er godt utbygd, med bussholdeplass på Abildsø og kort vei til busslinjer med gode forbindelser mot Bjørvika og Oslo sentrum. Det er også kort vei til T-banestasjonene på Ryen og Bogerud, med videre forbindelse til sentrum og øvrige deler av Oslo.

Dette er en attraktiv beliggenhet for deg som ønsker et rolig og barnevennlig bomiljø i grønne omgivelser, med natur og friluftsliv like i nærheten – samtidig som både skoler, barnehager, servicetilbud og sentrum er lett tilgjengelig.

Eiendommen sokner til Abildsø skole (1.-10.trinn).

Barnehager:
Abildsø menighetsbarnehage: 5 min. gange
Lille Langerud barnehage: 5 min. gange
Bakkehavn barnehage: 13 min. gange

Idrett og fritid:
Abildsø: 4 min. gange
SATS Lambertseter: 18 min. gange
EVO Lambertseter Senter: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 705 kvm som tilhører sameiet. Tomten er svakt skrånende og opparbeidet med gressplen, trær, busker og diverse beplantning. Tomten rundt bygget er delt i tre deler, hvor arealet foran ved inngangspartiet disponeres av seksjonen. Felles utearealer for sameiet er opparbeidet med sittegruppe, sandkasse, lekearrangementer, tørkestativ og asfaltert internvei.

Lille Langerud Sameielag V er hovedfester av eiendommen gnr. 161 bnr. 12 og 13 i Oslo, samt av alle parseller utskilt fra disse eiendommene. I den forbindelse er boligparsellene fremfestet/solgt til de enkelte sameier. Svaneveien Sameielag er utskilt fra Lille Langerud Sameielag V og er delfester av eiendommen gnr. 161 bnr. 12 og 13.

Festeavgiften er kr 221.068,- pr. år og reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 01.07.2020.
Festeavtalen utløper 01.02.2028.

Grunneier, Oslo kommune, har forkjøpsrett til festeretten og bygningene på det festede området, men det kreves ikke samtykke til overdragelse av seksjon.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst dersom vilkårene for innløsning i tomtefesteloven er oppfylt. Ved en eventuell forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2 % av tomteverdien.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Sameiet disponerer felles parkeringsplasser med elbilladere. Det er etablert 10 felles ladebokser på sameiets areal ved skolen, med rabatterte priser for beboere.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass eller garasje med boligen. To garasjeplasser organisert i eget garasjelag kan kjøpes separat etter avtale. Garasjene kan kun eies av beboere i Grågåsveien og Svaneveien.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-441, datert 18.06.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 23252, datert 29.04.1952, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg. Reguleringsplaner vedtatt etter 17.09.2014 og til 23.09.2015, samt reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen, vil gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Byggesaker i området:
Grågåsveien 1B - oppføring av tilbygg.
Grågåsveien 3 D - tilbygg til rekkehus.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 7 869,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter (vann og avløp, renovasjon, feiing), festeavgift, bygningsforsikring, forretningsførsel, styrehonorar, drift og vedlikehold, felles strøm samt snørydding og gressklipping. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger opplyser at ca. strømforbruk det siste året er på 10.500 Kwh. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Eiendomsskatten er ca kr 1 000,- pr. år.

Leiligheten er tilknyttet kabel-TV og internett gjennom sameiet.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 882 622,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel fellesgjeld er kr. 139 780 pr. 06.10.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 4 928 662,- pr. 31.12.2024 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 31.12.2024: kr 4 928 662,-
Restløpetid: 15 år
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,20 %
Merknad: Opprinnelig lånebeløp fra 2021 var kr 7 255 320. Det ble nedbetalt kr 792 281 i 2024, hvorav kr 400 000 var en ekstraordinær nedbetaling.

7 500 000,00 Prisantydning
139 780,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 639 780,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

190 970,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
192 060,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
202 010,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 831 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 841 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monica Trolløy

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Svaneveien Sameielag.
Sameiet består av 18 hus med 4 seksjoner i hvert hus (3 i Svaneveien 17).
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Trappevask én gang hver 3. uke, må påregnes.
En felles dugnad pr. år.
Dyrehold krever at eieren holder dyret under tilsyn slik at naboer ikke sjeneres. Dette krever også bruk av ekskrementposer.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/svaneveien-sameierlag/om

Utvendig vedlikehold av bygninger og fellesareal, samt annet vedlikehold spesifisert nedenfor, besørges av sameielaget:
- Yttervegger eksklusiv vedlikehold av markiser og egne utbygg, herunder maling av utbygg, jf. § 7, kulepkt. 3
- Nødvendige utskiftninger av bærebjelker som går inn i yttervegg.
- Piper
- Bygningenes tak, inkludert lufteloft, oppstikkende ventilasjonshetter o.l.
- Vannledning utenfor første innvendige stoppekran og kloakkledning under kjellergulv til offentlig tilknytning
- Hovedstikkveier til husene og til tørkeplassene, herunder tilstøtende hekk og beplantning i området der stikkvei går ut i offentlig vei.
- Tørkestativ og tørkeplassene
- Sandkasser og evt. andre lekearrangementer som styret bestemmer
- Flaggstang
- Redskapshus og sameielagets maskinelle utstyr m.v.
- Friareal med beplantning
- Annet vedlikehold etter styrets skjønn eller sameiermøtets bestemmelse
- Støyskjermer
- Søppelhus
- Istandsetting etter skader som er innenfor sameiets ansvarsområder

Vedlikehold som påhviler den enkelte sameier er:
- Alt indre vedlikehold inkludert innvendig vann- og kloakksystem, samt elektrisk anlegg.
- Ved manglende innvendig vedlikehold som skader, eller kan komme til å skade annen leilighet, er sameier forpliktet til å rette skaden omgående.
- Ytre vedlikehold av egne utbygg, smh. § 1, bokstav B.
- Deltakelse på dugnad. Dugnad skal varsles minst 2 uker i forveien. Ved uteblivelse fra dugnaden forplikter seksjonseier seg til å melde forfall eller å skaffe en stedfortreder. Ved uteblivelse fra dugnaden tilbakebetales ikke kr. 500,- som er innbetalt sammen med husleie.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Kjemisk rens av tak (2024).
- Gjennomført befaring av alle balkonger (2024).
- Avsluttet to dreneringssaker i Svaneveien 7 og 15 (2024).
- Gjennomført årlig brannvernkontroll og byttet alle brannslukkingsapparater (2024).
- Ekstraordinær nedbetaling på sameiets felleslån med kr 400 000,- (2024).
- Maling av fasader på flere seksjoner. Utskifting/utbedring av ytterdører. Tilrettelegging for elbillading. (2018/2019)

I tillegg ble det gjennomført en fasaderehabilering i 2008.

Planlagte påkostninger:
Det er ikke planlagt noen oppgraderinger/utbedringer i sameiet som vil øke felleskostnadene. Det vil sannsynligvis bli en indeksjustering av felleskostnadene fra årsskiftet.

Iht. sameiets vedtekter må overdragelse av eierseksjon til ny sameier meldes forretningsfører og styret før fraflytting for registrering. Det er kjøpers ansvar at registreringen godkjennes, men styret kan ikke nekte registrering uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke   kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige   kr 34 350,00
Fotopakke -   kr 7 800,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0215/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26215

Sist oppdatert: 09. oktober 2026 kl. 15:10