Fløykroken 5

Fløykroken 5, 3084 HOLMESTRAND
Kommunenummer 3903, gårdsnummer 4, bruksnummer 98

Totalt bruksareal BRA: 194 kvm

BRA-i:
Underetasje: 74 kvm: Gang, bad, to soverom og tre boder.
1. etasje 92 kvm: Entre, gang, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 15 kvm: Garasje

BRA-b:
1. etasje 13 kvm: Innglasset terrasse.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: 2 soverom i underetasjen. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport utført av Anticimex v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur stedvis i betong og stedvis av ukjent type utførelse. Etasjeskillere i trekonstrusjon.Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående og liggende trekledning. Vinduer to-lags glass med karmer og rammer i tre. Yttertaket har saltaksform og tekket med stålplater. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Bad - Underetasje: Rommet er opprinnelig byggemeldt som vaskerom/tørkerom. Badet er vurdert til å være oppgradert i omkring år 2015/2016. Gulvflater belagt med gulvbelegg med oppkant på vegg. Gulvvarme. Veggflater med
tapetserte og malte flater og våtromsplater. Servantskap med hvite slette fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Lysarmatur med stikkontakt på vegg over servant. Gulvmontert toalett. Dusjkabinett med to-greps blandebatteri tilkoblet hånddusj. Opplegg for vaskemaskin.

Bad - Første etasje: Bad er vurdert til å være oppgradert i omkring år 2015/2016. Gulvflater belagt med gulvbelegg med oppkant på vegg. Gulvvarme. Veggflater med baderomsplater med flisimitasjon. Himlingsflater med hvite takplater. Gulvmontert toalett. Vegghengt servant med ett-greps blandebatteri. Lysarmatur med stikkontakt på vegg over servant. Badekar med veggmontert to-greps blandebatteri tilkoblet hånddusj. Dusjforheng foran badekar.

Kjøkken: Kjøkkeninnredning av ukjent alder med hvite slette fronter. Benkeplater i laminat. Nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Nisjer for frittstående oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap. Ventilator med avtrekk. Gulvflater belagt med laminat. Veggflater med tapetserte og malte flater. Fliser på vegg mellom benk og overskap. Himlingsflater med hvite takplater.

Øvrige rom - Første etasje: Gulvflater belagt med laminat og gulvbelegg. Veggflater med tapetserte og malte flater og malte panelplater. Himlingsflater med panel og hvite takplater. Innfelte downlights i deler av stue og på stort soverom.
Garderobeskap i gang og på begge soverom. Slette og profilerte innerdører.

Innglasset terrasse (ikke byggemeldt): Støpt gulv mot grunn belagt med fliser. Veggflater med panel. Himlingsflater med panel og innfelte downlights. Innglassningsprofiler/skyvedører i aluminium med ett-lags glass. Motorstyrte utvendige persienner foran skyvedører.

Garasje: Støpt gulv mot grunn. Vegger og himligsflater kledd med gipsplater. Leddport i tre. Krypsloft med lav takhøyde med adkomst via luke i himling.

Generelt om underetasjen: Underetasjen er hovedsakelig innredet med utlektede vegger. Enkelte rom er uinnredet. Gulvflater med fliser, laminat og malte betongflater. Gulvvarme under fliser i trappegang. Veggflater med malte murflater, malte plater og panel. Himlingsflater med panel. Profilerte innerdører.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:

Våtrom - Bad. Underetasje:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjikt på vegger: Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets
veggflater med tapetserte og malte flater. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet må tilfredstillende tettesjikt etableres. Oppkant ved dørterskel: Det er ikke etablert tilstrekkelig oppkant på 15 mm på gulvbelegg under dørterskel. Ved en eventuell lekkasje er det derfor risiko for at lekkasjevann kan renne ut i tilstøtende rom med påfølgende skader som en konsekvens. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn, alternativt silikonering mot dørterskel. Overgang sluk og membran: Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta undersøkelse av dette sluket. Dette kan ha betydning for rommets lekkasjesikkerhet. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Fallforhold (gulv): Sluk under dusjkabinett: Det er ikke mulig å måle fallet i denne sluksonen grunnet plassering av dusjkabinett. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Dusjkabinett ble vurdert som lite egnet å flytte på grunn av begrenset plass. Sluk ved varmtvannsbereder: Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til dette sluket er på tilfeldig sted målt til ca. 17 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Fallet på gulvet forøvrig kunne med fordel vært bedre med tanke på god avrenning til sluk. Ved en eventuell oppgradering av våtrommet bør det etableres tilfredsstillende fall mot sluk fra hele gulvet.

Våtrom - Bad. 1.etasje:
- Vannrør: Vannrør i våtrom er av ukjent alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det er ikke etablert tilfredsstillende oppkant på 15 mm på gulvbelegg ved rommets døråpninger. Ved en eventuell lekkasje kan derfor lekkasjevann renne ut i tilstøtende rom med påfølgende skader som en konsekvens. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Fallforhold (gulv): Det er ikke mulig å måle fallet i hele sluksonen grunnet plassering av badekar. Det er ikke kjent om fallforholdet fører til tilfredsstillende avrenning av bruksvannet hvis kabinettet fjernes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Informasjon: Nivåforskjell fra døråpninger på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 20-25 mm. Dette er vurdert til å være tilfredsstillende. Fall rundt sluket på de steder som var tilgjengelig for måling er vurdert som tilfredsstillende.

Kjøkken:
- Vannrør: Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innredning: Kjøkkeninnredningen bærer stedvis preg av alder/slitasje. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Endeforsegling på benkeplater er stedvis slitt/mangelfull noe som kan medføre fuktinnregning i benkeplater. Utbedringer bør påregnes.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater himling: Det registreres stedvise skjevheter i himlinger. Årsak er ikke kjent eller vurdert. Skjevheter er mer påregnelige i eldre boliger enn nyere og bør sees i sammenheng med dette. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - Innglasset terrasse:
- Annet: Det er registert stedvise symtomer på fuktgjennomslag på ringmur/sokkel Årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Det ble foretatt en forenklet funksjonstest av persienner hvor det ble påvist trolig feil på motorstyring. Årsak er ikke kjent. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig person.

Øvrige rom - Garasje:
- Helhetsvurdering: Innvendige flater bærer preg av alder/slitasje. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Overflater bør fornyes. På grunn av begrenset inspeksjonsmulighet som følge av lagrede gjenstander var det ikke mulig å foreta en fullverdig inspeksjon av samtlige overflater, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand på alle overflater. Den bygningssakkyndige vurderte det som lite hensiktsmessig å flytte de lagrede gjenstander for å undersøke bakenforliggende overflater tilstrekkelig. Ytterligere undersøkelser anbefales derfor når forholdene ligger til rette. Lagringsloftet hadde på befaringstidspunktet begrenset tilkomstmulighet, og er av den grunn ikke fullverdig inspisert, og følgelig kan det ikke sies noe om eksakt tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje:
- Overflater vegger: Fuktskjolder/-merker stedvis observert på synlige murvegger. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser bør påregnes for å fastlegge eventuelle tiltak.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvflisermi tillegg til stedvise mangelfulle fuger og stedvis sprekk i fliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Innerdører: Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved behov.
- Annet: Bod i nordvestre hjørne: Gulv og veggoverflatene i denne boden var ikke tilgjengelig for inspeksjon pga. lagredegjenstander. Inspektøren vurderte det til at det ikke var mulig å flytte lagrede gjenstander for å undersøke bakenforliggende overflater tilstrekkelig. TG2 er satt for å belyse risiko som følge av manglende inspeksjonsmulighet. Ytterligere undersøkelser bør påregnes når forholdene ligger til rette.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Etasjen har vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Vindusomramminger har stedvise symptomer på slitasje og elde. Av den grunn kan det heller ikke utelukkes følgeskader i selve konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Fasaden har stedvis slitasje på oveflater i form av tidligere avflassinger. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. Det er usikkert om panelet er montert med tilstrekkelig lufting. Manglende lufting kan påvirke panelets levetid negativt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke om lufting er etablert. Eventuelt bør lufting etableres. Luftespalte bak trekledning er i all hovedsak blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør etableres. Det er foretatt innkledning av tidligere vindu ved bad i 1.etasje. Utførelsen av dette bærer preg av lite fagmessig god utførelse. Skjulte skader kan ikke utelukkes som følge av dette. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom
behov. Vindskier bærer stedvis preg av høy slitasjegrad. Ytterligere undersøkelser og stedvise utskiftninger bør påregnes. Det er ukjent om det er musesperre bak trekledning. Ytterligere undersøkelser anbefales for å etablere musesperre der dette eventuelt mangler.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det observeres enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Huseier har ikke besvart henvendelse sendt på e-post med spørsmål som gjelder for det elektriske anlegget. Forholdet medfører at avhendingslovens minstekrav til undersøkelser ikke har blitt gjennomført og kan medføre at mulige relevante opplysninger vedrørende bruk, funksjon og tilstand ikke er blitt gjort oppmerksom på. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person, og strakstiltak vurderes til å være nødvendig. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for el-kontroll.

Loft - uinnredet / råloft - Over tilbygget del og innglasset terrasse:
- Helhetsvurdering: Det er redusert tilkomst for inspeksjon av uinnredet loft. Vurdering av loftet er derfor kun foretatt via gitterluke fra tilstøtende kaldloft på opprinnelig del av boligen med den begrensing dette innebærer. Det ble ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. TG2 er valgt for å belyse risiko som følge av begrenset inspeksjonsmulighet. Ytterligere undersøkelser anbefales når forholdene ligger til rette.

Loft - uinnredet / råloft - Over opprinnelig del av boligen:
-Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke registrert dampsperre mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering ved store temperaturforskjeller. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Rekkverket har åpninger stedvis på mer enn 0,10 meter. Trappen har åpninger mellom trinn på mer enn 0,10 meter. Målt til 0,15 meter. Håndløpere på vegg mangler. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt. I tillegg har trappen tegn på slitasje, noe som medfører at tiltak kan bli nødvendig.

Etasjeskiller - Underetasje:
- Skjevhetsmåling: Soverom 1: Målbare skjevheter registrert. Det ble målt en høydeforskjell mellom høyeste og laveste målepunkt på ca. 21 mm. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Vannrør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Avløpsrør: (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Vinduer som er av eldre dato har behov for oppgraderinger/utskifting. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Det er ikke etablert vannbrett ved vindu i garasje. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser bør påregnes slik at eventuelle tiltak kan iverksettes dersom behov.
- Dører: Entredør i 1.etasje og ytterdør i kjeller tetter stedvis dårlig mot karm, noe som kan føre til kaldtrekk. Ytterligere undersøkelser og utbedrende tiltak anbefales. Informasjon. Terrassedør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje i form av rustdannelser på takplatene. Selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder, observert tilstand og usikker restlevetid.
- Skorsteiner over tak: Skorstein på tilbygget del: Skorsteinen har synlige slitasjesymptomer. Ytterligere undersøkelser og tiltak anbefales. Skorstein på opprinnelig del av boligen: Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for kommentar.
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket inkludert tilhørende detaljer kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Følgeskader er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at etablering av lufting og utbedringstiltak kan iverksettes dersom behov.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr er kun stedvis etablert. Tiltak anbefales der dette er nødvendig. Det er registrert stedvise deformasjoner/isspregningsskader på nedløpsrør. Utskiftning bør stedvis påregnes. Det er registrert ufagmessig utførelse.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Det registreres stedvise riss/sprekker på grunnmur mot nordøst. Eksakt årsak er ikke kjent. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Avflassinger på overflater er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør stedvis påregnes.

Drenering:
- Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren. Tiltak bør iverksettes ved behov.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre. Forholdet øker faren for fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå, og bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden og opplysninger om alderen til dreneringen. Tiltak må påregnes.
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Forholdet kan føre til økt fuktbelastning på grunnmuren. Tiltak bør gjennomføres.
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden. Det bør gjennomføres ytterligere undersøkelser av fagkyndige for å kartlegge eksakt tilstand, årsakssammenhenger og hvilke tiltak som skulle være nødvendig. Det må påregnes kostnader for utbedringer.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko som følge av ukjent alder og usikker restlevetid.
- Oljetanker: Det hefter en viss usikkerhet om det er oljetank i grunnen eller ikke, men utifra observasjoner av påfyllingsrør over terreng kan det ikke utelukkes at oljetank finnes
nedgravd. Det foreligger ingen dokumentasjon som viser eventuellt materiale, type, alder og om kontroll er foretatt. Ytterligere undersøkelser anbefales for å stadfeste ovennevnte eksakt.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Underetasje:
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 90,1 %, temperatur 17,4 grader C og duggpunkt 15,8 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes. Sjablongmessig prisanslag gjelder for TG 3 og kun for en utvidet undersøkelse for å stadfeste eksakt årsak slik at omfang av aktuelle tiltak kan angis mer spesifikk. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Stedvis manglende deksler på stikkontakter observert. Kan føre til berøringsfare. Tiltak må påregnes.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: TG 3: Panel er stedvis råteskadet blant annet ved gavelvegg mot nord, ved vindu på garasje og ved utbygg ved inngangsparti. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Utvendige trapper - Trapp i terreng mot syd:
- Helhetsvurdering: Til dels store skjevheter og deformasjoner på utvendig trapp. Skjevheter og deformasjoner må utbedres. Håndløper mangler på en side. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Forstøtningsmurer - Ved gårdplass:
- Forstøtningsmurer: Til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmurer. Utbedrende tiltak vurdert å være nødvendig. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):

Våtrom - Bad. Underetasje:
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Våtrommet har vegger av mur/betong ved våtsoner og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling.

Øvrige rom - 1.etasje.:
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights: Det ble ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig
person. Det gjøres spesielt oppmerksom på at når downlights er montert mot kald sone er erfaringsmessig risikoutsatt for blant fukt og kondensrelaterte skader, og krever derfor oppfølging med jevnlig ettersyn.

Øvrige rom - Innglasset terrasse:
- Innfelte/gjennomgående installasjoner: Downlights: Det er ikke foretatt demontering av utstyr og følgelig er det ikke utført inspeksjon inne i selve konstruksjonen. For eventuelle ytterligere undersøkelser henvises det til elfagkyndig
person. Det gjøres spesielt oppmerksom på at når downlights er montert mot kald sone er det erfaringsmessig en utsatt konstruksjon når det gjelder fukt og kondensrelaterte skader, og bør derfor holdes under regelmessig oppsikt.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Annet: Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Radon:
- Radon: Det er ukjent om radonmåling er gjennomført i boligen. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Yttertak:
- Takgjennomføringer: Ikke undersøkt. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for kommentar.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Ikke undersøkt. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for kommentar.
- Takrenner og beslag: Øvrige takrenner og beslag er ikke undersøkt. Se pkt. "Inspeksjonsmulighet" for kommentar. Det er registrert ufagmessig utførelse på . Funksjonen kan være redusert. Tiltak bør påregnes.

Grunnmur, fundamenter:
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av TGIU-punktene.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Frittstående hvitevarer på kjøkkenet medfølger ikke.

Peisinnsats i stue (1. etasje). Gulvvarme på bad (underetasje), bad (første etasje) og under fliser i trappegang (underetasje). Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2024, utført av Vestfold Interkommunale Brannvesen IKS og alt er funnet i orden.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i beboelsesrom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 09.02.1967, som omfatter oppføring av enebolig. Ifbm. ferdigattesten ble det gjort en merknad som ble utført i senere tid, hvorav det ble gitt en revidert ferdigattest datert 20.04.1967. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 18.02.1966.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for oppføring av tilliggende garasje datert 21.09.1967.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

2 soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder jf. Godkjente byggetegninger datert 20.04.1967. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Rom for varig opphold i kjeller har en takhøyde lavere enn 2,20 meter jf. tilstandsrapporten. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

- Stuen (del av rommet ved innglasset terrasse) har blitt tilbygget etter godkjente byggetegninger.
- Etablert innglasset terrasse i 1. etasje.
- Satt inn vindu i stue (mot vest), satt inn ytterdør i underetasjen, satt inn større vindu på ett soverom i underetasjen og satt inn vindu på ett annet soverom i underetasjen.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 55
Tinglysningsdato: 10.01.1966
Servitutten omhandler: Kommunen har rett til oppsetting av stolper og legging av kabel for lysnett, gatelys og branntelegraf. I tillegg har kommunen og høyereliggendetomt(er) rett til anleggelse av vann- og kloakkledninger over eiendommen.

Dagboknummer: 1980
Tinglysningsdato: 26.07.1969
Servitutten omhandler: Nabosamtykke ifbm. oppføring av garasje på gnr. 4/bnr. 100. Rettighetshaver: gnr. 4/bnr. 100.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Eiendommen har vært utleid.

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Fløykroken 5 ligger i et populært og barnevennlig boligområde i Holmestrand, kjent for gode solforhold og en praktisk beliggenhet. I nærområdet finner man et variert utvalg av butikker som
Kiwi, Rema 1000 og Europris.

Samt flere barnehager og skoler, noe som gjør området ideelt for familier. Holmestrand er et område i vekst, og byr på et bredt spekter av aktiviteter. Ved å benytte seg av Nordre Sikksakk eller Nordre Klev er man i byens sentrum på kun noen minutter. Byen er kjent for sitt yrende båt- og bryggeliv, hvor du kan spasere langs bryggekanten og nyte utsikten. Bare noen hundre meter fra sentrum ligger bystranden Dulpen, et populært badested med sandstrand, lekeapparater, sandvolleyballbane og fiskemuligheter.

I tillegg finner man en rekke butikker, restauranter og kafeer i sentrum. Holmestrand har også et rikt kulturtilbud, med Eidsfoss der man kan utforske vakre gamle bygninger, landhandel og et variert kulturliv. For den som liker friluftsliv, er det mange flotte turmuligheter i området, blant annet Bassengparken, Botnemarka og fjordstien. For pendlere er det svært enkelt å komme seg til både Tønsberg, Drammen og Oslo, med hyppige togavganger fra Holmestrand stasjon. Togreisen til Oslo tar ca. 50 minutter, mens Drammen og Tønsberg er bare 20 minutter unna.

Det er også rask adkomst til E18, som gir enkel forbindelse videre mot både Kristiansand og Oslo. I tillegg finnes det en heis fra jernbanestasjonen som tar deg direkte til Rove med panoramautsikt over Oslofjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Holmestrand Montesssoribarnehage 0.8 km
Eikelund barnehage (1-5 år) 0.9 km
Knutseskogen barnehage (1-5 år) 1 km

Holmestrand Internasjonale Montessoriskole 0.8 km
Ekeberg skole (1-7 kl.) 0.9 km
Gjøklep ungdomsskole (8-10 kl.) 1.7 km
Holmestrand videregående skole 1.8 km
Sande videregående skole 16.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 954 kvm.
Asfaltert gårdsplass med biloppstillingsplasser. Skrånende tomt med grøttaraeler, støttemur, stier med beleggningsstein og diverse beplantning.
Vestvendt innglasset terrasse i 1.etasje.

Parkering i garasje med leddport. Forøvrig er det parkering foran garasjen og to biloppstillingsplasser foran inngangsparti. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Holmestrand kommuneplan datert 03.03.2023 er avsatt til: Boligbebyggelse. I henhold til kommuneplanen er eiendommen innenfor et område med Ras og Skredfare. Dette kan legge begrensninger for evt. utbygging, påbygg/tilbygg og andre terrenginngrep som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen. Konferer med megler dersom dette er aktuelt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 26.132,-, kommunalt standard gebyr for eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Renovasjonskostnaden inkluderer et tillegg for økt volum restavfall

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på kr 12.999,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber, til TV og internett, og har kostet ca. kr 1200,- pr. mnd avhengig av kanalvalg.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. Det må påregnes kostnader til innboforsikring. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2023 var kr 850 000,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 400 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 4.140 pr år. kommunalt standardgebyr for eiendommen i 2025.

4 190 000,00 Prisantydning

Omkostninger

104 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
125 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 315 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Shefik Januzi

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 50.000
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedsføringspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.000,- pr. stk. Første visning gratis
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 20-0167/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR20.25167

Sist oppdatert: 15. juni 2025 kl. 15:16