Rugveien 40

Rugveien 40, 0679 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 275, ideell andel 1/1
Andelsnummer 173, Manglerudvangen Borettslag, organisasjonsnummer 850 385 432

Totalt bruksareal BRA: 68 kvm

BRA-i:
3. etasje 61 kvm: Entré, bad, bod, 2 soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
-1. etasje 3 kvm: Bod.
Kjeller: 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 3 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.10.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Boligblokk over tretten etasjer samt kjeller. Støpt plate. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong- /murkonstruksjoner. Fasader utført i teglstein, murpuss og liggende kledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med papp/takfolie(ikke besiktiget). Glatt entrédør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass 2017. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2:

Bad:
- Tilluftsspalte er ikke etablert. Dører til overskap over servant står noe i spenn. Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger i dusjnisje. Det er riss/sprekker i veggfliser ved bak høyre dusjdør ved gulv. Det er ikke observert synlige tegn til underliggende skade. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper eller komfyrvakt. Enkelte gulvfliser er sprukket.

Øvrige rom/generelt:
- Manglende gulvlist på soverom 1 mot entré. Skade på laminatgulv (til høyre for dør til entré). Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Noe slitasje på gulv. Dørbladet til innerdør til soverom 1, bad og mellom entré og stue har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.

Etasjeskiller:
- Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 15 mm i entré og 12 mm i stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.

Tekniske anlegg/VVS:
- Radiatorer med tilhørende vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier begrenset/usikker restlevetid. Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske
anlegget.

TG3 på rør/stoppekran i fellessjakt på bad. Dette er meldt inn til vaktmester og utbedres i regi av borettslaget ila noen virkedager (etter all sannsynlighet før budrunde).

G E N E R E L T
Hyggelig hjørneleilighet med god planløsning og enkel adkomst via heis. Boligen ligger i et populært og etablert borettslag på Manglerud, med kort vei til både turområder, senter og kollektivtransport. Leiligheten har store vindusflater og en god planløsning, noe som gir gode lysforhold og en behagelig romfølelse.

O V E R F L A T E R
Boligen har lyse og pene overflater med laminat på gulv og malte/tapetserte vegger. Himling i malt flate med downlights i flere rom. Det er stedvis normal bruksslitasje, men overflater fremstår generelt pene og velholdte.

K J Ø K K E N
Kjøkkeninnredning fra ca. 2017 med glatte fronter, laminert benkeplate og flislagt mellom benkeplate og overskap. Integrert belysning og godt med skap- og benkeplass. Kjøkkenet har opplegg for oppvaskmaskin og plass til stort, frittstående kjøle-/fryseskap. Hvitevarene på kjøkkenet medfølger. Det gis ingen garantier for videre funksjon.

B A D
Baderom rehabilitert i 2010 i regi av borettslaget. Innredet med fliser på gulv (med gulvvarme), flislagte vegger og downlights i himling. Dusjhjørne med glassdører, vegghengt toalett og servant med underskap. Det er opplegg for vaskemaskin.

D I V E R S E
Leiligheten varmes opp med vannbåren varme via fjernvarmeanlegg, og har felles varmtvann inkludert i felleskostnadene. Fra stuen er det utgang til sydøstvendt balkong på ca. 3 m² med hyggelig utsyn.

Boligen varmes opp med radiatorer tilkoblet felles anlegg, samt varmekabler i gulvet på badet. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 09.09.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ikke byggetegninger på blokken hos Plan- og bygningsetaten. Det er derfor uvisst om det er gjort endringer på leiligheten siden byggeår. På bakgrunn av tegninger fra naboblokk (Rugveien 38), antas det at det er satt opp lettvegg i stue ifm. etablering av soverom 2. Blokkene skal i utgangspunktet være like. Dette er normalt ikke et søknadspliktig tiltak.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om trafokiosk, kloakkledning og vedlikehold av div. ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Boligen ligger i et veletablert og godt bomiljø på Manglerud. Området har en luftig plassering over Oslo sentrum og blir sett på som et rolig og familievennlig boligområde med gode oppvekstsvilkår. En kort spasertur unna ligger flere barnehager, idrettsanlegg på Høyenhall og Manglerud med nye Manglerud bad, Manglerud skole, Høyenhall barne- og ungdomsskole, samt Høyenhallparken og andedammen ved Høyenhall velhus. Høyenhall velforening har flere arrangementer i året som Sankthans-fest, fakkeltog med fyrverkeri på nyttårsaften, skøytekarneval, skirenn osv. Velhuset kan også leies for en billig penge.

Høyenhallparken gir mulighet for ballspill om sommeren og skøyteis om vinteren. I nærheten finnes også en akebakke og friområde med lekeplass med skøyteis om vinteren. På godværsdager kan man legge turen til naturperlen Østensjøvannet som byr på flotte tur og rekreasjonsmuligheter med muligheter for å gå, sykle eller gå på ski innover i Østmarka. Ved Østensjøvannet kan man observere og komme tett på en mengde ulike fuglearter, noe som gjør dette til et yndet område for barn så vel som for voksne. Tursti mot Østensjøvannet og Østmarka går parallelt med Rugveien. I tillegg er det gode tur- og friluftsområder på Ekeberg og i Svartdalsskogen og en fin gåtur til Sørenga og Oslo sentrum. Kombinasjonen av godt utbygd infrastruktur i nærområdet, nærhet til tur og rekreasjonsområder og kort vei til Oslo sentrum, gjør dette området til et spesielt godt bomiljø for folk i alle aldre.

Høsten 2022 stod Oslos første nye svømmehall på 39 år ferdig på Manglerud. Manglerud bad og aktivitetshus ligger rett ved Manglerud skole, og er en samlokalisering av folkebad, Oslo kulturskole og Manglerud ungdomshus. Anlegget er på ca. 6 300 kvadratmeter fordelt over tre etasjer, og inneholder hovedbasseng, opplærings- og behandlingsbasseng, familiebasseng, boblebad, vannsklier og stupetårn.

Stort idrettstilbud i nærområdet der fotball, ishockey, innebandy og turn er sentrale idretter. Kort vei til SATS, EVO og Fresh fitness.

Gode kollektivmuligheter med både busser og T-bane kun et par minutter unna, rett ved Manglerud senter. T-bane fra Manglerud bruker ca. 12 minutter til Jernbanetorget (linje 2 og 4). Nattbuss stopper i nærheten. Med bil bruker du i underkant av ca. 10 minutter inn til sentrum - eventuelt er det alltids en mulighet for å hoppe på sykkelen! Leiligheten ligger innenfor bomringen.

Shopping:
- Manglerud senter 5 minutters gange fra boligen med 65 butikker: Stor Meny, Vinmonopolet og Posten osv.
- Bryn Senter (Stor Meny butikk og et godt utvalg av butikker, ca. 15 minutters gange)
- Rema 1000, Kiwi og Joker - 2 søndagsåpne butikker (Joker 3 minutters gange i Svartdalsveien og Coop på Ryen)
- Døgnåpen bensinstasjon (Esso/Deli de luca i Ryenkrysset)

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Rugveien 40 sogner til Manglerud barne- og ungdomsskole. Flere barnehager i kort gangavstand fra eiendommen.

Eiertomt på 43 236 kvm som tilhører borettslaget.    

Borettslaget har parkeringsplasser som kan leies både med og uten ladeboks. Parkeringsplasser tildeles eller sies opp til styret etter liste. Kontakt styret for mer informasjon. Garasjeplasser i parkeringshus: Oslo Garasjene, henv. OBOS forretningsbygg v/ Signhild Fjeld, tlf. 22 86 59 55. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V170659 stadfestet til plan S-783 datert 17.10.2025 med tilhørende dokumenter datert 1959.

Ingen plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 282,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring (a-konto), varmtvann, tv/internett, nedbetaling av andel fellesgjeld, forsikringer, honorarer mm.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 460,-
Avdrag kr 336,-
A-konto oppvarming kr 1 505,-

Eiendomsskatten er kr 0,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 4 200 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 063 515,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 254 061,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 45 776,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 060,- pr. 07.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 75 072 818,- pr. 07.10.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 98207584932
Rentebetingelser: 5.24%
Innfrielsesdato: 30.04.2047
Avdragsfrihet: Nei

Lånenummer: 98207584940
Rentebetingelser: 5.24%
Innfrielsesdato: 30.03.2042
Avdragsfrihet: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 105 439,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 797,-. Egne regler for innbetaling gjelder.

4 200 000,00 Prisantydning
149 060,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 349 060,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 368 312,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Monica Henriksen og Patrick De Leon

Leiligheten er tilknyttet Manglerudvangen Borettslag. Borettslaget består av 502 andelsleiligheter.
Forretningsfører er Obos.
Dugnad må påregnes.
Det er tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne. Dyrehold tillates kun etter søknad til styret, underskrift fra nærliggende leiligheter/oppgang og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring.
Kullgrill er ikke tillatt på balkongene.
Foretatt påkostninger de senere år:
2023-2025: Mindre arbeider og vedlikehold.
2022: Etablering av elbilladere.
2016-2017: Samtlige vinduer og fasader skiftet ut.
2015-2016: Utskiftning av kjellerdører, røykvarslere og pulverapparater.
2014-2015: Utskiftning av gulvbelegg i noen etasjer i høyblokker, innkjøp av diverse benker, bord mm til uteplass. Strømpet uttrekksledninger.
2013-2014: Inngangspartier i høyblokker skiftet.
2012-2013: Rehabiliterin av heiser.
2011-2012: Etablering av 44 nye biloppstillingsplasser.
2007-2011: Våtromsrehabilitering.

Planlagte påkostninger: Fortløpende vedlikehold og utskiftning av tak, maskinpark i fellesvaskeriene samt etablering av ladepunkter for elbil. Erstatte eller oppgradere eksisterende lekestativ som er både trygge og funksjonelle for barn i ulike aldre. Sistnevnte gjøres gjennom en miljøkonto hos OBOS.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fellesvisning pr stk kr 2 900,00
Fysiske salgsoppgaver kr 3 600,00
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 2 900,00
Markedsføringspakke kr 28 250,00
Oppgjør kr 7 500,00
Tilrettelegging kr 21 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger) kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 300,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 9 950,00

Oppdragsnummer 45-0083/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2583

Sist oppdatert: 18. oktober 2025 kl. 14:39