Brannfjellveien 10A

Brannfjellveien 10A, 1181 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 134, bruksnummer 4, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
3. etasje 59 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad, soverom, soverom 2.

BRA-e:
3. etasje 13 kvm: Bod.
Kjeller 4 kvm: Bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.03.2026 utført av Norges Takst AS v/Tore Jan Fevang.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i 3. etasje, opprinnelig oppført i 1939. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass, produsert i 2003. Ytterdøren er en malt hovedytterdør, og det er en malt balkongdør i tre med 2-lags glass fra 2003. Innvendig har boligen malte fyllingsdører. Det er en balkong på 7 m² utenfor stuen, utført i trekonstruksjon med terrassebord og rekkverk av tre med glassfelter. I 2024 ble panel på rekkverket erstattet med glass.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Dører: Hovedytterdør er ikke merket med brannklasifisering.

Innvendig
- Overflater: Det er stedvis registrert mindre glipper i skjøter på parkettgulv. Forholdet vurderes som normalt relatert til bevegelser i materialet og bruksslitasje. Det ble konstatert noe knirk i parkettgulv.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger: Stoppekran under kjøkkenbenk har vanskelig adkomst grunnet plassering bak innredning/hylle. Det kreves fjerning av løsøre og hylleplate må fjernes for tilgang.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Varmtvannsbereder er ikke lekkasjesikret. Tilkobling bereder var ikke tilgjengelig for kontroll.

Bad
- Overflater vegger og himling: Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på membranløsningen i vegg.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er fall mot sluk. Fallet er kontrollert med streklaser ved sluk og utvalgte punkter i gulvet. Stedvis er fallet lite, og vann blir liggende mot slukrist etter bruk.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: TG er satt med tanke på alder og materialvalg/levetid.

Helse, miljø og sikkerhet

- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper. Det er ikke krav om utbedring av åpninger i innvendige trapper opp til dagens krav.
- Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i utvendige trapper. Det anbefales å utbedre rekkverk i felles trappegang grunnet avvikende høyde. Tiltak bør vurderes for å ivareta dagens krav til sikkerhet.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Nye gulvfliser, nytt toalett , nye dusjdører og nytt blandebatteri og dusjarmatur på bad 2025.
- Montert lufteventiler på begge soverom.
2024:
- Fjernet panel på rekkverk og montert glass.
- Innvendig solskjerming i alle rom montert.

2023:
- Slipt parkettgulv.
- Installert panelovner for elektrisk oppvarming.
- Skiftet gulv på terrassen og nymalt.

2003:
- Bad etablert.
- Installert vinduer og balkongdør med 2-lags glass.
- Installert varmtvannstank på ca. 120 liter.

Vedlikeholdshistorikk fellesskapet:

2024:
- Nødvendig vedlikehold på eiendommen utført.

Leiligheten ligger i 3. etasje og byr på en gjennomtenkt romfordeling med moderne preg, der flere overflater og installasjoner er oppgradert de siste årene. Med en vestvendt balkong og et lyst interiør, er dette et hjem som inviterer til trivsel.

Entré: Ved ankomst møtes du av en praktisk entré som leder deg videre inn i leiligheten.

Kjøkken: Det moderne kjøkkenet fra Ikea har glatte fronter og en laminat benkeplate. Her finner du oppvaskmaskin, induksjonstopp og stekeovn, samt en effektiv kjøkkenventilator med avtrekk ut. Varmtvannstanken på ca. 120 liter er praktisk plassert under benken. Kjøleskap følger ikke leiligheten.

Stue: En romslig stue med nyslipt parkett fra 2023 danner et lyst og innbydende samlingspunkt. Herfra har du direkte utgang til en vestvendt balkong på 7 m², hvor du kan nyte utsikten. Balkongen har en trekonstruksjon med terrassebord av tre, og rekkverket ble modernisert med glassfelter i 2024.

Bad: Badet er flislagt og utstyrt med servant, toalett og dusjdører i glass. Gulvet har elektriske varmekabler for komfort. Nytt toalett , nye fliser på gulvet og nytt dusjarmatur og blandebatteri fra 2025. Vaskemaskinen fra 2023 med 10 års garanti følger leiligheten.

Soverom: Dette soverommet har parkettgulv, nyslipt i 2023, og malte vegger.

Soverom 2: Det andre soverommet har tilsvarende parkettgulv, nyslipt i 2023, og malte vegger.

Overflater:

Gulvoverflater: Parkett.
Vegger: Malte flater.
Himling: Malte flater.

Lagring: Leiligheten disponerer en fellesbod på loftet og en bod i kjeller på 4 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Elektrisk oppvarming med panelovner, som ble installert i 2023. Elektriske varmekabler på bad.

Det er utstedt ferdigattest for bruksendring for bygård datert 31.10.2003. Attesten gjelder tiltaket slik det er beskrevet i ramme- og igangsettingstillatelse med senere tillegg.

At en ferdigattest er utstedt, er ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det foreligger også en eldre ferdigattest for "Våningshus med rom til døgnutleie" datert 22.10.1963.

Det foreligger godkjente tegninger datert 27.09.2002 i forbindelse med bruksendringen av bygget. Tegningene viser etablering av leiligheter i blant annet loftsetasjen. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 9486, tinglyst 01.07.1939:
Eieren av eiendommen får lov til å legge en privat vannledning i samme grøft som den offentlige kloakken på eget ansvar. Oslo vann- og kloakkvesen tar ikke ansvar for skader eller problemer som kan oppstå. Alle ulemper eller skader under arbeidet eller senere er eierens eget ansvar. Dette gjelder også vannmålerkummen som settes opp. Hvis kommunen trenger det senere, må eieren fjerne ledningen og målerkummen på eget ansvar og kostnad. Hvis kommunen må reparere eller legge om kloakken og vannledningen blir skadet, er dette også eierens ansvar.

Dagboknr. 10168, tinglyst 15.07.1939
Vannledningen er lagt på en måte som ikke følger standard (liten jorddekning). Hvis det oppstår problemer, er det eieren sitt ansvar.

Dagboknr. 3693, tinglyst 30.04.1940:
Hvis kommunen senere vil utvide eller oppgradere Brannfjellveien, må sameiet bidra og eventuelt gi fra seg grunn uten erstatning.

Dagboknr. 5023, tinglyst 03.04.1968:
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. kjellerrom. Ikke relevant for denne eiendommen.

Dagboknr. 77617, tinglyst 21.11.2003:
Seksjoneringsbegjæring.

I tillegg er det tinglyst en servitutt den 07.12.1917, med dagboknr. 166. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i sameiets eiendom. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har en tinglyst rettighet på gnr. 237, bnr. 12/17. Rettigheten er ikke funnet i digitalarkivet, men omhandler bestemmelse om vann -og kloakkledning.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Brannfjellveien 10A har en attraktiv beliggenhet i et populært og trafikkskjermet villaområde på Ekeberg. Umiddelbar nærhet til friområdet på Brannfjell og Ekebergsletta som er et eldorado for barn i alle aldre: her er det unike muligheter for tur- og friluftsaktiviteter uansett alder og årstid.

Brannfjell er et høydedrag øst og syd for Ekebergsletta i Oslo på ca. 207 moh. Særdeles barnevennlig villastrøk med fantastisk utsikt over Oslo By. Dette området er et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. I Brannfjellskogen finner du bålplasser og stier på kryss og tvers med utsikt over Oslofjorden. Det er i tillegg 18-hulls frisbeegolfbane her. Flotte rekreasjonsområder også i Ekebergparken med skulpturer, samt café og restaurant. I tilknytning til Ekebergsletta finner du fasiliteter som lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, husdyrpark og ridesenter, samt store friområder m.m.

Kort vei til nærbutikken (Spar) i Vårveien, samt til et godt utvalg av matbutikker bla. Rema 1000 på Brattlikollen og Ryen, søndagsåpen Bunnpris på Ryen. Nærmeste kjøpesenter er Manglerud senter med et totaltilbud av varer og tjenester med flere matbutikker, apotek, post i butikk, blomster, interiør, jernvare, frisør, legesenter, klesforretninger, dyrebutikk, treningssenter, flere spisesteder og Vinmonopol. Bryn senter ligger også i nærområdet, og tilbyr hele 42 butikker, 12 helseaktører, og en av Norges største Meny-butikker. En liten kjøretur unna også til Holtet med diverse servicetilbud bla. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, Indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek og jernvareforretning. På Lambertseter Senter finner du et rikelig utvalg av over 80 butikker og flere spisesteder, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino som også bare er en liten kjøretur unna boligen.

Få minutters gange til offentlig kommunikasjon med bl.a. buss i Vårveien, Stamhusveien og i Ekebergveien (Ekeberg Camping). T-bane (linje 1 og 4) og flybuss fra Ryen. Se gjerne www.ruter.no for tidstabeller og rutetilbud.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Bekkelaget sportsklubb (BSK) som har et stort tilbud innen fotball, friidrett, håndball, innebandy, orientering, ski og turn. Anlegg på Sportsplassen samt i Ekeberghallen.
KFUM-hallen og Ekeberghallen ved Ekebergsletta.
Bækkelagshøgda tennisklubb (BTK) med anlegg innerst i Jomfrubråtveien.
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. I tillegg til fotball og håndball har NIF også en triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Ryen, Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet. Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.
Paddel City på Ryen.
Oslo klatresenter på Skullerud som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

I bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Både Ekeberg skole og Lille Ekeberg barnehage ligger innen kort gangavstand.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 1303 kvm som tilhører sameiet.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass på felles tomt med lader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. I henhold til planen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 129,- pr. mnd. og inkluderer: Sameiets driftskostnader, felles forsikring, kommunale avgifter, strøm til elbil og TV-tjenester.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 580,-
- Strøm elbil: kr 150,-
- TV/bredbånd: kr 399,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 6 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor T-We som leverandør av TV -og strømmetjenester. Tv-tuner/dekoder medfølger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 279 820,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 138,- pr. 31.12.2025.

Det er pr. 11.03.2026 ingen lån registrert på sameiet.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Simon Fraser

Leiligheten er tilknyttet Sameiet Brannfjellveien 10.

- Sameiet består av syv seksjoner og er registrert med organisasjonsnummer 988979929.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Nemi Skadeforsikring med polisenummer 3292592.

Til hver seksjon hører en kjellerbod og en loftsbod.

Planlagte påkostning:
- Sameiet må koble taknedløpet vekk fra kommunens ledningsnett, noe som betyr at det må graves opp ved terrassen og ut på gresset. Mer informasjon kommer når anbud er mottatt.
- Det må skiftes ut råtne planker, vaskes og males på nytt på ytterveggen kortside.
- Vegg ved boden må vedlikeholdes slik at denne ikke brister.

Kostnad for disse tiltakene er ikke kjent enda, men det må påregnes økning i felleskostnader, fellesgjeld og evt. kapitalinnkalling fra sameierne.

Fra årsmøte avholdt 2. desember 2025:
- Det ble valgt nytt styre for en periode på to år.
- Det ble informert om at nødvendig vedlikehold var utført, og at husleien tidligere var økt grunnet økte kostnader.
- Økonomi og kommende prosjekter ble diskutert generelt, men det ble ikke behandlet endring av husleien. Kommende prosjekter er under vurdering av styret.

Megler har mottatt regnskap for 2024 og budsjett for 2025. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Ifølge innkalling til årsmøte datert 23. oktober 2025 har det ikke vært avholdt årsmøte i sameiet på lang tid. Sameiets andel av formue var kr 11 138,- per 31.12.2025.

Ved salg eller bortleie av seksjoner plikter sameieren å melde dette skriftlig til styret for registrering. Vi gjør oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet. Dette er også presisert i vedtektene.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av felleskostnader har sameiet panterett i den enkelte seksjon foran alle andre panthavere med et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp (2G). Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Dokumenter for sameiet, inkludert vedtekter, kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Oppdragsnummer 44-0040/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.2640

Sist oppdatert: 14. mars 2026 kl. 20:53