Haraløkka 2

Haraløkka 2, 0689 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 164, bruksnummer 32
Andelsnummer 34, Haraløkka Borettslag, organisasjonsnummer 950311649

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, bad, 2 soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
2. etasje 4 kvm: Bod.
Kjeller 5 kvm: Kjellerboder

BRA-b:
2. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

To kjellerboder på ca 3 kvm og 2,3 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke fremkommer hva rom er godkjent som på originale byggetegninger. Det er ikke gjort endringer i planløsninger, men det kan ikke garanteres at det ikke er gjort bruksendring i rom som kunne vært søknadspliktig. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 1960. Bygningen er oppført i betong og antas fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Nåværende eier overtok boligen i 2023 og har siden den gang oppgradert med nye stikkontakter, dimmere, downlights og baderomsbelysning. Taket er en flat takkonstruksjon, tekket med antatt asfalttakbelegg/folie. Vinduer er med 2-lags isolerglass, hvorav noen er 2-lags pressglass produsert i 2012. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, og balkongdøren har 2-lags pressglass fra 2012. Innvendige dører er glatte.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Avviket er målt gjennom stuerommet.
- Bad: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen. Det bør etableres veggventiler i alle oppholdsrom som ikke har det. Bad har kun naturlig ventilasjon og kjøkken har kun kullfitlerventilasjon.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på vann- og avløpsledninger, badets overflater og membran, samt vinduer.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før bruk.
- Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.
- Varmtvannstank: Eier opplyser at det er en varmtvannstank i kjøkkeninnredning. Denne er ikke besiktiget grunnet manglende tilkomst.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. For utfyllende informasjon, se tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Oppgradering av elektrisk anlegg (stikkontakter, dimmere, downlights på soverom, kjøkken, entré og kontor, samt baderomsbelysning og termostat) utført av JonBekk elektro. Dokumentasjon foreligger.
- Rørfornying utført av Proline. Dokumentasjon foreligger.

2012:
- Byttet vinduer med 2-lags pressglass.
- Byttet balkongdør med 2-lags pressglass.

Ukjent årstall:
- Innsatt lyd- og brannklassifisert entrédør.
- Innglasset balkong.
- Fornyet og feilet pipeløp.

Gjennomgående og arealeffektiv 3-roms. Her er det lagt vekt på moderne løsninger og en helhetlig stil, med en kombinasjon av overflater som heltre, mikrosement og panel. Leiligheten ligger i andre etasje og byr på en vestvendt, innglasset balkong, to soverom, lekkert kjøkken, baderom og gode lagringsmuligheter. Leiligheten har store vindusflater som gir godt med naturlig lys. Oppgradering av elektrisk anlegg i 2025 (stikkontakter, dimmere, downlights på soverom, kjøkken, entré og kontor, samt baderomsbelysning og termostat).

Entré:
Entréen gir et godt førsteinntrykk og har plass til oppbevaring av yttertøy. Downlights i tak. Mikrosement på gulv. Calling til ytterdør.

Stue:
Stuen er et innbydende rom med plass til både sofagruppe og spisebord. Peisen gir ekstra varme og hygge på kalde dager. Fra stuen er det direkte utgang til leilighetens balkong.

Innglasset balkong:
Den vestvendte balkongen er på 9 kvm og er innglasset, noe som gjør den til et anvendelig uterom store deler av året. Her er det god plass til utemøbler og grill.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2020 og har en moderne innredning fra IKEA med glatte, sorte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Alle hvitevarer er integrerte og består av platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Over kokesonen er det montert en kullfilterventilator. Varmtvannstanken er plassert i kjøkkeninnredningen. Også her er det nyere downlights med dimmer.

Bad:
Badet har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og baderomsplater på vegger. Badet er fra 2010 i følge tidligere eier. Innredningen består av en servant nedfelt i underskap, speilskap med belysning og et klosett. Dusjhjørne med svingbare glassdører. Opplegg for vaskemaskin. Belysning og termostat ble byttet i 2025.

To soverom:
Leiligheten har to romslige soverom. Hovedsoverommet har godt plass til dobbeltseng og garderobeskap. Soverom to egner seg flott som barnerom, gjesterom eller kontor. God plass til både seng, skrivebord og garderobeskap.

Overflater:
Gulvoverflater: Heltre behandlet furugulv og mikrosement.
Vegger: Malte plater, panel og betong.
Himling: Malte plater og panel.

Lagring:
Leiligheten disponerer rikelig med lagringsplass. Det medfølger en bod på ca. 4 kvm i samme etasje som leiligheten, samt to kjellerboder på henholdsvis ca. 3 kvm og ca. 2,3 kvm.

For beskrivelse av tilstandsgrader, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Kombi vaskemaskin medfølger.

Boligen varmes opp med elektrisitet. Det er elektrisk gulvvarme på bad, og peis i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er utstedt ferdigattest for bygg av boligblokk, datert 25.11.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

En ferdigattest bekrefter at et søknadspliktig tiltak er utført i samsvar med tillatelsen og gjeldende regelverk. At ferdigattest eksisterer er likevel ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det foreligger i tillegg følgende ferdigattester for eiendommen:
- Fasadeforandring, datert 05.01.1990.
- Fasadeendring, datert 07.05.2002.
- Rehabilitering av piper, datert 14.01.2025.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke fremkommer hva rom er godkjent som på originale byggetegninger. Det er ikke gjort endringer i planløsninger, men det kan ikke garanteres at det ikke er gjort bruksendring i rom som kunne vært søknadspliktig. Dagens planløsning stemmer overens med byggetegninger gitt i forbindelse med etablering av balkonger. Disse kan dog ikke benyttes som originale byggetegninger hva gjelder godkjennelse av rom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Festekontrakt med dagboknr. 196 tinglyst 07.01.1965.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler bestemmelser om veg, gjerde, vann- og kloakkledninger, trafostasjon, bebyggelse og festeforhold.

Eiendommen har tinglyst rett til "Bestemmelse om bebyggelse" - Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m, adkomstrett for drift og vedlikehold av garasje, bestemmelse om vedlikehold av garasje og bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av garasje.
Rettigheten hefter i gnr. 164, bnr. 253.
Dagboknr 1158064, tinglyst 29.02.2024.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Attraktiv beliggenhet på populære Haraløkka. Umiddelbar nærhet til Østmarka med flotte turområder både sommer- og vinterstid. Stier, lysløyper og turveier som er fine til turgåing, sykling og løping. Om vinteren blir det kjørt opp skispor i lysløypene. I Østmarka finner du Nøklevann og Ulsrudvann med flott badeplass. Det er muligheter for en gåtur til Rustadsaga, Skullerudstua og Mariholtet hvor du kan få kjøpt diverse bakst og kaffe hele året.

Kort vei til Haraløkka idrettsanlegg med tennisbane, friidrettsbane, fotballbaner og kunstgressbane. Få minutters gange til Bøler flerbrukshall med et godt aktivitetstilbud innen håndball, basket, innebandy og volleyball.

I nærheten har du tre barnehager å velge mellom som ligger idyllisk til ved marka og Haraløkka idrettsanlegg.

De daglige innkjøpene gjøres enkelt på Rema 1000 eller Kiwi, som er en kort spasertur unna. Gangavstand til Bøler senter med daglighandel, diverse forretninger, vinmonopol og servicetilbud. Det er flere kjøpesentre i området: Oppsal, Tveita, Bryn, Manglerud og Alna senter. Svømmehall og bibliotek på Bøler. Nærmeste treningssenter er Evå på Bøler, Mudo Gym på Ulsrud og Skullerud Sport Senter.

Kort vei til offentlig kommunikasjon, Bøler T-banestasjon (Linje 3) med ca. 20 minutter til Oslo S og bussforbindelser (58, 76, 79, flybuss).

Ta inn Bølerlia fra General Ruges vei. Ta deretter til venstre inn Bølerskrenten og følg Utmarkveien oppover forbi Bøler senter. I enden av veien tar du til venstre og følger veien videre oppover. Haraløkka 2 vil ligge på venstre hånd.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Nøklevann skole (1.-7.trinn) og Skullerud skole (8.-10.trinn).
Det er flere barnehager i området som Holtet barnehage, Utmarkveien barnehage og Tveteråsen barnehage.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 62 383 kvm.
Grunneier/bortfester er Oslo kommune.
Festeavgiften er kr 895.894 pr. år.
Festeavgiften blir neste gang regulert 01.07.2032. Denne kan reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen
Festeavtalen utløper 01.01.2049.
Samtykke fra grunneier til overdragelse av andeler, kreves ikke.

Felles tomt er opparbeidet med asfalterte adkomstveier/internveier, biloppstillingsplasser, sykkelparkering, plenarealer, sittebenker, lekeapparater, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Det medfølger ikke parkeringsplass med leiligheten.

Borettslaget har et eget garasjelag. Kun andelseiere i Haraløkka Borettslag kan eie garasje. Garasjeobligasjon må transporteres ved et evt. salg. Forretningsfører utfører transport på bakgrunn av ferdigstilt transportfullmakt med attestert ID for begge parter. Transportgebyr på kr 3.875,- påløper. Ved manglende/bortkommet obligasjon må selger besørge mortifikasjon.
Månedlig betaling er kr 384,- per garasjeplass.

Borettslaget disponerer parkeringsplasser som leies ut etter venteliste. Evt. leie av parkeringsplass utgår ved opphør av kontrakt/overtakelse boligandel. Styret administrerer dette. Ved interesse kan nye andelseiere henvende seg til parkering@haralokka.no.
Månedlig betaling er kr 200,- per parkeringsplass.

Borettslaget har etablert 35 ladestasjoner for el-biler og ladbare hybridbiler. Plassene leies ut etter venteliste. Det koster 600 Kr. per måned å leie, i tillegg kommer det månedlige strømforbruket (1,25 kr. pr. kw/t.).
Oslo kommune har for øvrig etablert 46 ladestasjoner på Haraløkka utfartsparkering.

Motorsykler og mopeder har en egen gratis parkeringsplass mellom Bølerlia 137 og 117.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt privat internvei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V130159N2 datert 13.01.1959 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Ingen plansaker av betydning for eiendommen pr. 10.02.2026.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 937,-  pr. mnd. og inkluderer: TV, bredbånd, kommunale avgifter, festeavgift, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld m.m.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordeling av felleskostnader foreligger ikke hos forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000,- pr. år. / 11 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 5 460 pr. år.

Eiendommen er tilknyttet Telia som leverandør av TV og internett (fiber) der avgiften er inkludert i felleskostnader.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 232 984,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 2 100,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 141 218,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 70 904 145 ,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
#1
Långiver: Oslo Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.43395
Rest lånebeløp: 11,452,447.00
Innfrielsedato: 15.07.2044
Rente type: 5.05%

#2
Långiver: Handelsbanken
Lånenummer: 8398.72.00904
Rest lånebeløp: 55,795,346.62
Innfrielsedato: 15.04.2051
Rente type: 5.05%

#3
Långiver: Handelsbanken 332
Lånenummer: 8398 71 49151
Rest lånebeløp: 741,318.00
Innfrielsedato: 15.01.2027
Rente type: 5.05%

#4
Långiver: Husbanken
Lånenummer: 11426295
Rest lånebeløp: 2,915,034.00
Innfrielsedato: 15.01.2027
Rente type: 5.15%

Borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

4 850 000,00 Prisantydning
141 218,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 991 218,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 002 258,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Daniel Christie

Leiligheten er tilknyttet Haraløkka Borettslag.
Borettslaget består av 400 andelsleiligheter fordelt på 12 blokker, og er et frittstående borettslag.
Forretningsfører er Norian Regnskap AS, tlf. 22 91 14 86.
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten skriftlige samtykke fra styret.
Det er fellesvaskeri og avlåst sykkelrom til bruk for beboerne, samt sykkelstativ utenfor hver blokk.
Grilling på balkongene er kun tillatt med godkjent elektrisk grill og/eller gassgrill.
Styret, gjennom vaktmester, ordner med postkasseskilt.
Borettslagets hjemmeside (godt oppdatert): www.haralokka.no.

Planlagte påkostninger / saker vedtatt eller behandlet i Generalforsamling 2025:
- Rehabilitering av avløpsrør v/Proline Norge AS. Kostnadsramme: ca. kr 25 mill. inkl. mva. Styret gis fullmakt til å sluttforhandle kontrakt. Finansiering: Økning i felleskostnader anslått til ca. kr 350,- pr. mnd.
- Drenering v/Tronslien AS (Bølerlia 66–72, 117–125, 127–131 og 133–137). Kostnadsramme: kr 5.625.000 inkl. mva. Tiltaket er skilt ut fra fasadeprosjektet for å kunne iverksettes uavhengig av ekstraordinær generalforsamling-vedtak.
- Vedtektsendringer: Borettslaget følger Borettslagslova §8-9(6): Tiltak som overstiger 5 % av årlige felleskostnader krever generalforsamlingsvedtak. Nytt punkt i §4.1(11): Montering av varmepumper på verandaene er ikke tillatt.
- Nye bommer inn til hesteskoen v/Saferoad Traffix AS.
- Sette opp gjerde mellom plen og vei fra oppgang Bølerlia 131 til 117, samt mellom plen og parkeringsplass 1–15. To porter etableres utenfor Bølerlia 129 og 121.
- Belysning på lekeplassen foran Bølerlia 66–72. Styret følger opp gjennomføringen.

Fremdriftsplan for Haraløkka 2:
- Arbeid i leiligheter og med rør/stammer ble ferdig i 2025.
- Uke 15: Arbeid med lufterør.
- Uke 15: Arbeid med bunnledninger/uttrekksledninger.
Når arbeid pågår vil vann og avløp være avstengt fra kl. 08.00 til senest kl. 20.00, mandag til torsdag.
For ytterligere informasjon, se www.haralokka.no

Til orientering:
- På ekstraordinær generalforsamling 30.10.2025 ble forslaget om fasaderehabilitering nedstemt.
- Styret opplyser pr. 08.01.2026 at det kommer en økning av felleskostnader på ca. kr 300,- om ca. 1 måneder, for å dekke rørfornying og drenering.

Foretatte påkostninger og større vedlikehold de senere år:
2024 – Rehabilitering av pipeløp og innsetting av stålrør. Ferdigstilt nye lekeplasser.
2023/2024 – Montert LED-lys i kjellernedganger. Installert nytt avfallssystem (Molok). Nye sikringsskap i fellesvaskeriene.
2022/2023 – Vedlikeholdsspyling av innvendige avløpsrør.
2021/2022 – Garasjeprosjekt gjennomført. Kontantfri betalingsløsning installert i vaskeriene. Skiftet gjerder ved parkeringsplassene for el-bil og reparert flere mindre porter i borettslaget.
2021 – Festet fasadeplater på nytt.
2019/2020 – Bygningsmessig tilstandsrapport og vedlikeholdsplan utarbeidet av K. Apeland AS (grunnlag for senere ENØK- og fasaderapport).
2018 – Rørinspeksjon utført av Norva24 AS (rapport anbefalte rehabilitering innen 5 år+).
2015 – Radonmåling gjennomført.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har ikke bestemmelser om forkjøpsrett.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Provisjon  kr -10 000,00
Kunderabatt SELGER; Rådgivningstime med stylist  kr -2 500,00
Markedsføringspakke: Krogsveen.no, Hjem.no, Finn.no, sosiale medier og nettaviser  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger kr 4.500,- pr stk (Opp til 2 stk kostnadsfritt)

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører -  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  - kr 4 994,00
Tinglysing sikring - kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 700,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - kr 9 000,00
Valgfri - Boligselgerforsikring Gjensidige - kr 13 450,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0049/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2649

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 09:06