Frederik Stangs gate 37

Frederik Stangs gate 37, 0264 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 212, bruksnummer 2, seksjonsnummer 6, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 32 kvm

BRA-i:
2. etasje 28 kvm: Entré, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
2. etasje 4 kvm: Overbygget balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er laget en alkove på tidligere kjøkken og kjøkken er flyttet ut i stuen. Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1955. Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk, utvendig pusset og malt, og etasjeskillere er av betong. Bygningen har en flat takkonstruksjon som er antatt tekket med asfalttakbelegg/folie, men taket er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer og tofløyet balkongdør har 2-lags pressglass fra 2004. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert. Leiligheten har en sydøstvendt, overbygget balkong på ca. 4 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang. Eier opplyser at alle sikringsskap i sameiet ble byttet i 2023/24. Takstmannen har ikke elektrokompetanse og anbefaler en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke fremlagt noe dokumentasjon på arbeidene.

Kjøkken
- Avtrekk: Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter).

Det gis TG 2 grunnet alder på vinduer, balkongdør og innvendige vannledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er foretatt fasadeoppgradering med større balkonger, rørfornying og bytte av sikringsskap til automatsikringer i regi av sameiet. Fasadeoppgraderingen ferdigstilles i juni 2026, mens rørfornying og bytte av sikringsskap ble utført i henholdsvis 2023 og 2023/24.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2017:
- Oppussing av bad med opplegg for vaskemaskin, gulvvarme og downlights utført av Norsk Industrirør AS

Ukjent årstall:
- Flytting av kjøkken, der opprinnelig kjøkkenrom er tatt i bruk som alkove

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Frederik Stangsgate 37:

2024:
- Utskifting av alle sikringsskap til automatsikringer i regi av sameiet

2023:
- Rørfornying i regi av sameiet

Velkommen til en kvadratsmart leilighet i en klassisk boligblokk fra 1955 på Gimle på Frogner, beliggende i 2. etasje. Planløsningen er kompakt og effektiv: stue og kjøkken i åpen løsning, en alkove som fungerer som soverom, bad og entré. Balkongen vender sydøst. Sameiet har gjennomført fasadeoppgradering med større balkonger, ferdigstilt i 2026, og rørfornying i 2023. Badet ble renovert i 2017. Det foreligger ferdigattest på arbeidet.

Entré:
Entrédøren er lyd- og brannklassifisert med kikkhull. Entréen er funksjonell, med direkte adkomst til badet og videre inn til stue- og kjøkkenarealet.

Stue:
Stuen har plass til sofagruppe og spisebord. Himling og vegger er i malt betong og malte plater. Balkongdøren, en tofløyet dør med 2-lags pressglass fra 2004, leder ut til den sydøstvendte balkongen.

Balkong:
Balkongen vender sydøst og er overbygget. Den er bygget i stålkonstruksjoner med terrassebord på tilfarere og rekkverk av stål med lakkerte stålplater. Balkongen ble utvidet i forbindelse med sameiets fasadeoppgradering, ferdigstilt i 2026.

Kjøkken:
Kjøkkenet er integrert i den åpne løsningen med stuen. Innredningen har glatte fronter med laminat benkeplate og planlimt vaskekum. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Over kokeplassen sitter en kullfilterventilator. Komfyrvakt og Waterguard er montert.

Alkove:
Alkoven ligger praktisk adskilt fra stue- og kjøkkenarealet. Alkoven er romslig og har plass til seng og nødvendig møblering. Himling og vegger er i malt betong og malte plater, gulv med laminat.

Bad:
Badet ble pusset opp i 2017 og har flislagte vegger og gulv med elektrisk gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelte downlights. Innredningen består av servant plassert på innredning, speilskap med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin. Ventilasjon via elektrisk styrt vifte.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken, alkove og entré. Fliser med elektrisk gulvvarme på bad.
Vegger: Malt betong og malte plater i stue, kjøkken, alkove og entré. Fliser på bad.
Himling: Malt betong og malte plater i stue, kjøkken, alkove og entré. Malte plater med innfelte downlights på bad.

Lagring:
Til leiligheten hører en kjellerbod på ca. 3 m², plassert i fellesareal i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme og elektrisitet. Boligen varmes opp av vannbåren varme tilknyttet radiatorer, samt elektrisk gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for våningshus med servicestasjon datert 24.03.1961. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg ferdigattest for rehabilitering av bad og bytte av sluk (leilighet 204) datert 26.10.2017. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 14.02.1953. Det er avvik fra godkjente byggetegninger der det er laget en alkove på tidligere kjøkken og kjøkken er flyttet ut i stuen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

1953/308318-1/105 09.11.1953 RETTIGHET
Rettighetshaver: OSLO KOMMUNE
ORG.NR: 958 935 420
LEIEAVTALE
ÅRLIG AVGIFT NOK 3,000
TILFLUKTSROM
MED FLERE BESTEMMELSER
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Kontrakten gjelder et offentlig tilfluktsrom på ca. 150 m² i kjelleren. Kommunen har adgang for å utføre nødvendige arbeider. Ved beredskap er eier forpliktet til å rydde rommet for bruk innen 48 timer etter påkrav. Kommunen betaler en årlig avgift på NOK 3.000 for denne retten.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om benyttelse, begrensninger i utleiemulighetene og tilfluktsrom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en ettertraktet beliggenhet på Gimle, et av Frogners mest eksklusive og rolige områder. Her bor du tilbaketrukket fra byens kjas og mas, men har samtidig umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen. Gatene er preget av klassiske bygårder og en rolig atmosfære.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt til fots, med dagligvarebutikker og Vinmonopol bare et par minutter unna. Rett rundt hjørnet venter også et rikt utvalg av spesialforretninger, anerkjente restauranter og sjarmerende kafeer langs Bygdøy allé og i gatene rundt Gimletoppen.

Området gir gode rekreasjonsmuligheter. En kort spasertur tar deg til Frognerparken, eller du kan følge Frognerstranda mot Bygdøy med sine turstier og badestrender. For en urban opplevelse ligger Aker Brygge og Vika med sitt yrende folkeliv, shopping og restauranter innen gangavstand.

Kollektivtilbudet er utmerket, med både trikk fra Elisenberg og buss fra Frogner kirke et par minutters gange fra leiligheten. Herfra kommer du deg effektivt rundt i hele byen. Nærmeste treningssenter, som SATS Solli plass, er også bare en kort spasertur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 600 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Det er ingen mulighet for montering av ladeboks i nærheten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire, ifølge NVEs aktsomhetskart. Risiko for skred på selve eiendommen er vurdert som 'Ingen'.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 291,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann, internett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring etc.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 2 605,-
- Fasade/Balkong lån: kr 3 686,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Abonnement for internett er inkludert i felleskostnader. TV-abonnement må tegnes og betales av den enkelte beboer.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 076 742 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 27 901,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 380 396,- pr. 02.06.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 19 316 063,- pr. 02.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208741098
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 02.06.2026: kr 3 092 593,-
Andel av saldo: kr 60 903,13
Innfrielsesdato: 30.10.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,44 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208741101
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 02.06.2026: kr 16 223 470,-
Andel av saldo: kr 319 492,47
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,44 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 600 000,00 Prisantydning
380 395,61 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 980 395,61 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

99 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
100 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
110 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 080 985,61 Totalpris inkl. omkostninger
4 090 935,61 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thales Ole Wilhelm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Frederik Stangsgate 37.
- Sameiet består av 41 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i Protector Forsikring Asa og If Skadeforsikring Nuf med polisenummer 3910701-1.1 og 1005420.
- Sameiet benytter Vibbo for kommunikasjon med beboerne.
- Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Dyr skal holdes i bånd på sameiets område, og ekskrementer må fjernes.
- Sykler plasseres i kjeller på anvist plass eller i egen bod.

Seksjonseier har vedlikeholdsplikt for egen bruksenhet. Dette inkluderer blant annet å rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen, holde enheten fri for skadedyr, og sørge for at komfyrvakt og vannstopper er installert. Seksjonseier er også ansvarlig for postkasseskilt i henhold til sameiets standard.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av rør (2023)

Pågående og planlagte påkostninger:
- Fasadeprosjekt 2025-2026: Prosjektet omfatter rehabilitering og oppgradering av fasader, inkludert større balkonger. Oppstart var høsten 2025 med forventet ferdigstillelse forsommeren 2026. Prosjektet er finansiert ved låneopptak som er reflektert i nåværende felleskostnader og fellesgjeld.

Styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser. Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger (Ubegrenset antall)   kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 4 538,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige - ca.  kr 18 320,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 37-0212/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26212

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 19:55