Fjogstadveien 146

Fjogstadveien 146, 4329 SANDNES
Kommunenummer 1108, gårdsnummer 1, bruksnummer 164, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 350 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 59 kvm: Bar/lounge, discotek, wc, vaskekjeller og verksted.
1. etasje 96 kvm: Stue, kjøkken, bad, gang, garderobe og entré.
2. etasje 77 kvm: Loftstue, 3 soverom, bad, garderobe og gang.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 50 kvm:
1. etasje 20 kvm:

Hagebod:
1. etasje 11 kvm:

Landbruksbygning:
1. etasje 22 kvm:

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Hagestue

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 41 kvm: Terrasse
2. etasje 4 kvm: Balkong

Loftsetasjen (2.etg) har et totalt gulvareal (GUA) på 82m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 77m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De
delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.10.2025 utført av Anticimex v/Kent Lilleland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger kun en tillatelse for et tilbygg. Dette gjelder i forbindelse med gang og bod i 1. etasje (hovedetasje). Tilbygget er større enn tillatelsen, hvor gang og bod er større og det er satt inn et ekstra vindu i gangen. Tak er løftet på ene siden av tilbygget.

Det foreligger ikke tegninger av de ulike etasjene, og det er bygningssakyndig sin vurdering av rom benevnelse som ligger til grunn i salgsoppgaven.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten:
Enebolig. Boligbygg oppført i 1937, ombygget i 1997. Grunnmur av betong. Fundamentert på ukjent byggegrunn. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av betong/trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er utvendig tekket med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelt. Vinduer, terrassedører og balkongdør med karmer av tre, og tolags glass (fra varierende årstall). Varmepumpe i stue 1.etg, gang 2.etg og bar/lounge u.etg. Peisovn i stue 1.etg. Øvrig oppvarming med elektrisitet. Ventilasjon med naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk. Utgang fra loftstue til balkong 2.etg. Utgang fra stue til terrasse 1.etg.
Utgang fra kjøkken til hagestue 1.etg. Boligen har flere biloppstillingsplasser i garasjer, og mange parkeringsmuligheter på tomt.

Nedenfor kommenteres det som avviker fra byggets alder og normale forventninger. Les mer om vinduer, dører, yttertak, drenering, bad 2. etasje (membran, tettesjikt og overgang til sluk, vannrør), kjøkken (vannrør), toalettrom (vannrør), Tekniske anlegg, VVS anlegg (vannrør og avløpsrør) i tilstandsrapporten.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Det ble observert fuktskjolder/-merker på undertak på kaldtloft. Begrenset tilkomst til yttertaket på befaringen, grunnet sikkerhetsmessige hensyn. Vurderingen er derfor kun basert på informasjon om yttertakets alder og eventuelle observasjoner gjort fra innsiden og utsiden, med den begrensning dette innebærer. Det gjøres oppmerksom på at en komplett vundersøkelse av yttertaket kreves stillas og andre sikkerhetsmessige forutsetninger som ikke var tilstede på befaringstidspunktet. En komplett undersøkelse av yttertaket bør gjøres når sikkerhetsmessige forhold ligger til rette.
Ref. beskjed fra selger til megler, har det vært noen takstein som har vært erstattet med nye takstein nå nylig.

Balkonger, terrasser, veranda etc - Balkong 2.etg :
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er ikke observert tegn på lekkasjer eller skader. TG2 er valgt for å belyse alder og tilstand.

Våtrom - Bad 2.etg :
- Overflater vegger: Misfarging/svertesopp observeres på elastiske fuger i dusjsonen. Fuger bør rengjøres/fornyes.
- Overflater gulv: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt.
- Fallforhold (gulv): Lokalfall er vurdert til å ikke være tilfredsstillende, det ble påvist vannansamlinger ved utførelse av vanntest. Vannansamlinger kan forårsake misfarging/svertesopp i flisefuger/elastiske fuger. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.

Kjøkken - 1.etg:
- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av noe alder/slitasje. Det registreres stedvise riper/merker i gulvets overflatemateriale. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Toalettrom (Ikke våtrom) - U.etg:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etg:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - U.etg:
- Overflater vegger: Salt/kalkutslag registreres stedvis på synlig mur. Dette indikerer fuktinnsig via grunnmur. Tiltak anbefales.
- Overflater gulv: Gulvbelegg i vaskekjeller er ikke tilstrekkelig limt/festet. Det observeres "buler" og løse kanter. Tiltak anbefales.
- Spesielle observasjoner: Det registreres "røykelukt" i bar/loungen og diskotek. Dette skaper dårlig inneklima. Tiltak i form av sanering anbefales.

Loft - uinnredet / råloft:
- Overflater vegger/undertak: Det er observert spor etter treskadeinsekter. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og eventuelle tiltak bør påregnes. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i takkonstruksjonen. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser vektprosent over 20. Årsakene til fuktproblematikk er som regel sammensatte. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke mulig å verifisere om det er benyttet dampsperre mellom varm og kald sone, grunnet gulv belagt med panelbord.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Ildsteder inne i boligen: Avstand fra ildsted til brennbart materiale synes være for liten, og dermed i utgangspunktet forskriftsstridig. Det kan likevel være tilfelle at ildstedet innehar spesielle egenskaper som gjør at det likevel oppfyller forskriftskravene. For å verifisere dette må brukerveiledning og teknisk dokumentasjon for det aktuelle ildstedet innhentes.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen mellom 1.etg og 2.etg ikke håndløper på begge sider. Trappen mellom U.etg og 1.etg ikke håndløper på begge sider. Trappen mellom U.etg og 1.etg vurderes som bratt og smal. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappene dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Etasjeskiller - Alle etasjer :
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er på tilfeldig sted målt til 20mm i gang 2.etg (mot skorstein). Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Korrosjon observeres på kobling til vvb. Ytterligere undersøkelser av rørlegger anbefales for å kartlegge eksakt tilstand.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Boligen har brønnvann. Ingen fremlagt dokumentasjon på vannkvaliteten.
- Septiktank: Septiktank på eiendommen. Ukjent alder, og ingen dokumentasjon på materiale, type eller tilstand. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Loft - uinnredet / råloft:
- Konstruksjonsoppbygging: Det er ikke etablert ventilering av kaldtloft. Det er observert skader/symptomer på skader, skjulte skader kan ikke utelukkes. Ventilering må etableres for å sikre tilstrekkelig lufting av loftet.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort. TG2: Fuktskjolder på skorstein gjennom alle etasjer observeres. Tiltak har blitt utført (pipebeslag montert) krever oppfølging med jevnlig ettersyn for å kontrollere at tiltak har hatt effekt.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Frittstående byggverk - Garasje (ca. 20 kvm):
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Vesentlig slitasje, feil og mangler påvist, eksempelvis lekkasje. Tiltak må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000

Frittstående byggverk - Hagebod:
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Vesentlig slitasje, feil og mangler påvist, eksempelvis lekkasje. Tiltak må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Frittstående byggverk - Landbruksbygning:
- Helhetsvurdering: Mindre frittstående byggverk på tomten har ikke vært gjenstand for detaljerte undersøkelser. Overordnet forenklet vurdering av tilstanden er at det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Vesentlig slitasje, feil og mangler påvist, eksempelvis lekkasje. Tiltak må påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Balkonger, terrasser, veranda etc - Terrasse 1.etg (over garasje):
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det er observert tegn på lekkasjer og skader i garasje. TG3 er valgt for å belyse alder og tilstand. Tettesjikt må fornyes. TG2: Moderate råteskader på terrassebord. Råteskader bør utbedres. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales
Sjablongsmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc.

Fra egenerklæringsskjema:

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje? Ja
Beskriv omfanget: Litt fukt i bod under terrasse

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Ja gammel brønn frøs vannrør. Derfor boret etter vann
Tilleggsinfo: Ifølge selger har et brønnborings firma boret etter vann i 2021, etter den originale vannforsyningen frøs. Den originale kan fremdeles brukes på sommerstid. Både original og ny brønn er ikke nærmere undersøkt i forhold til vannkvalitet og brønnenes tilstand.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja
Navn på arbeid: Nytt arbeid
Årstall: 2024
Hvordan ble arbeidet utført? Faglært
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Det har vært en rørlegger som min x har bestilt, men finner ikke ut hvem. Har kontaktet rørlegger for sjekk av dette på det uferdige badet . Bedt
om kontroll og pris på samsvarserklæring.
Hvilket firma utførte jobben? Vet ikke
Har du dokumentasjon på arbeidet? Nei

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja
Hva slags skadedyr og hva var omfanget? Har vært mus på kald loftet, men tror det er i orden nå. Også i bod i hagen og gammel garasje.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

For utfyllende teknisk standard for øvrig henvises det til vedlagt tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Stekeovner og kokeplate medfølger.
Miksepult og diskoutstyr i underetasje medfølger ikke.

Varmepumpe i stue 1.etg, gang 2.etg og bar/lounge u.etg. Peisovn i stue 1.etg. Øvrig oppvarming med elektrisitet.
Ifølge selger er det varmekabler på gulv i halve kjøkken, yttergang og i uferdig bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937 ifølge selger. Ved søk på 1881.no finner man et historisk kart fra 1937 på eiendommen.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 

Det foreligger kun en tillatelse for et tilbygg i 1997. Dette gjaldt i forbindelse med gang og bod i 1. etasje (hovedetasje). Tilbygget er større enn tillatelsen, hvor gang og bod er større og det er satt inn et ekstra vindu i gangen. Tak er løftet på ene siden av tilbygget samt på loftstue ifølge selger.

Det foreligger ikke tegninger av de ulike etasjene, og det er er bygningssakyndig sin vurdering av rom benevnelse som ligger til grunn i salgsoppgaven.

Det er bygget en vinterhage uten byggetillatelse.

Det foreligger ikke byggetillatelse av garasjer som er gjort etter 1997 ifølge selger, samt terrassen over den enkle garasjen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1108/1/164:
25.11.1986 - Dokumentnr: 12733 - Erklæring/avtale
Refusjon vedr. utbygg.felt.m.v.

25.11.1986 - Dokumentnr: 12733 - Erklæring/avtale
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom

Servituttenes innhold:
I forbindelse med fremtidig detaljplanlegging av Gramstadområdet gis kommunen rett til å justere eiendomsgrensene til denne eiendom etter kommunens bestemmelse. Forutsetningen er at kommunen i rimelig utstrekning søker å opprettholde arealets totalstørrelse. Verdiendring kompenseres i penger. Dersom partene ikke blir enige om beløpets størrelse, avgjøres dette ved skjønn som bekostes av kommunen. Ved utbyggingen av området må bolighuset tilknyttes de tomtetekniske anlegg. Det skal ikke betales refusjon for det nåværende bygg, men det må betales tilknyttingsavgifter. For ytterligere hus som måtte bli oppført på eiendommen, forutsettes betalt den samme refusjon som kommunen utligner på andre tomter i dette utbyggingsfeltet. Refusjonsbeløpet kan tinglyses på vedkommende tomt/tomter, men forfaller først til betaling når tomtene blir solgt eller bebygget. Det regnes ikke renter av det tinglyste refusjonsbeløp.
Denne erklæring kan kommunen tinglyse som heftelse på gnr. 1, bnr. 164.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Selgers beskrivelse:

¨Beliggenheten. Lyset. Følelsen av å bo oppe med skyene. Stillheten, selv om det er mange turister på fjellene rundt. God plass og parkering på egen tomt. Mulighet for å dyrke egenprodusert mat¨.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Espira Taremareby barnehage
Espira Sandtoppen naturbarnehage
Gravarslia barnehage

Skoler:
Aspervika skole
Hana skole
Iglemyr skole
Øygard ungdomsskole
Høyland ungdomsskole
Vågen videregående skole
Gand videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen på 1,75 mål har et stort, gruslagt gårdsrom med gode parkeringsmuligheter, i tillegg til både dobbel og enkel garasje. Flere frittstående byggverk, som en landbruksbygning og hagebod, gir ekstra lagringsplass og muligheter for forskjellige bruksområder. Den romslige hagen, omkranset av en flott steinmur, gir gode solforhold og plass til å dyrke egen mat. Her er det god avstand til naboene, som gir både privatliv og stor boltreplass. En eiendom med stort potensial for både utendørsaktiviteter og hobbyer.

Stor gårdsrom med gode parkeringsmuligheter, samt parkering i dobbel garasje og enkel garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og kommunal eiendom. Sandnes kommune har ingen innvendinger mot at veien blir benyttet som adkomstvei til eiendommen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen har privat brønn som vannkilde. Brønnen er av eldre dato og har ukjent utførelse og opprinnelse. Brønnen er i forbindelse med salget ikke undersøkt og det er ikke tatt vannprøver selger bekjent. Det tas forbehold om vannkvalitet og brønnens tilstand.

I 2027 kommer det nye regler om septiktank. Forskriften om utslipp fra mindre avløpsanlegg for kommunene på Jæren og i sørlige del av Ryfylke, Rogaland
Forskrift om utslipp fra mindre avløpsanlegg for kommunene på Jæren og i sørlige del av Ryfylke, Rogaland - Del 5 – Sluttbestemmelser - Lovdata

I forskriftens §18. Eldre utslipp så står det:
Tillatelser til utslipp av sanitært avløpsvann gitt i henhold til forurensningsloven og tilhørende forskrifter før 1. januar 2021 er fremdeles gjeldende.

Utslipp etablert før 1. januar 2007, og som det på tidspunktet for etablering ikke var nødvendig med tillatelse etter den tids regelverk, er ulovlige fra 1. januar 2027, jf. § 12-16 i forurensningsforskriften.»

Det betyr at avløpsanlegg som er etablert før 2007 da det ikke var nødvendig med søknad om utslippstillatelse vil bli ulovlige. Dette vil være i praksis de anleggene som ble etablert før 1972 og anlegg etablert uten utslippstillatelse fra 1972-1986. Selv om utslippene gjøres ulovlige etter denne datoen vil det ofte i praksis være slik at de fortsetter med utslippet inntil kommunen gjør de ansvarlige for avløpsanleggene oppmerksom på vedtaket i forskriften som gjør deres avløpsanlegg ulovlig, og gir dem en frist for å søke om ny utslippstillatelse og etablere et nytt avløpsanlegg innen en gitt dato.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for etablering av nytt avløpsanlegg.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 05/15/2023 avsatt til: LNFR - areal (landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 7 374,21,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, feie og slamtømming.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20 000 kwh. pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10 591.-.
Boligen er ikke tilknyttet tv og internett, kun mobilt bredbånd.
Boligen er tilknyttet alarmselskap og abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026 (31.12.2026), og denne er pt på kr 50 øre inkl mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2023 var kr 1 271 706,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 086 824,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

150 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
170 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 170 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Solfrid Hanna Ingeborg Ree

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Overtagelse er gratis (std. kr 3 500.-)  kr 0,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger er gratis og ubegrenset (std. kr 4 000.- pr stk)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sandnes kommune  kr 3 405,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig (inkl. plantegninger med mål)  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 39 970,00
Foto   kr 4 000,00

Oppdragsnummer 36-0080/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2580

Sist oppdatert: 04. november 2025 kl. 17:38