Valhallveien 13

Valhallveien 13, 0196 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 236, bruksnummer 187
Andelsnummer 33, Ekeberg Park borettslag, organisasjonsnummer 950285125

RA-i:
3. etasje 62 kvm: Entré, gang, kjøkken, vaskerom, to soverom og to boder.
4. etasje 62 kvm: Stue, gang, to soverom og bad.

BRA-e:
Bod: 4 kvm

Åpent areal:
4. etasje 9 kvm: Terrasse

I tillegg disponerer boligen tre boder. To innvendige og en utvendig på gateplan. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 16.04.2024 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg over 4 etasjer. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Utvendige fasader forblendet
med pusset mur. Flatt yttertak som er utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Dører og vinduer fra 2012. Slett entrédør med
glassfelt. Terrassedør og vinduer med karmer av tre, og to-lags glass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Følgende forhold gjøres det spesielt oppmerksom på, og har fått TG2:
Våtrom - vaskerom:
- Vannrør og avløpsrør er av alder som tilsier usikker restlevetid. Sluket er heller ikke skiftet under oppgraderingene.
- Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.
- Maling har stedvis krakelert. Årsaken er usikker og bør utbedres.
- Registrert bomlyd under gulvfliser.
- Tettesjiktet er av alder som tilsier usikker restlevetid. Utførelsen av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig. Membran kan ikke verifiseres.
- Sluk og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid.

Kjøkken:
- Vannrør er av alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
- Avløpsrør er av alder som tilsier usikker restlevetid.
- Det er observert avflassing/slitte flater på enkelte fronter.
- Ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet.

Øvrige rom:
- Laminat på begge soverom i 3.etg bærer preg av slitasje.
- Laminat på soverom 2 i 4.etg bærer preg av slitasje. Noen riper i gulv på soverom 1.
- Innedør mot vaskerom har noen svelleskader og innedør mot soverom 2 har enkelte mersker/skader.

Innvendige trapper:
- Kun rekkverk på en side og oppfyller ikke dagens krav til trappeløp. TG 2 ihht. NS 3600.

Teknisk anlegg, VVS anlegg:
- Skjulte avløpsrør av ukjent type, alder og tilstand. Usikker restlevetid.

Elektrisk anlegg:
- Med bakgrunn i de registrerte avvik og manglende dokumentasjon bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person. Avvik er nærmere beskrevet i rapporten. Oppgraderinger bør påregnes.

Øvrige forhold har fått TG1 eller TGIU.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

3.etasje

Entré/Gang | Velkommen inn!
Innbydende entré med god plass til å sette fra seg sko og henge fra seg ytterklær. Entréen leder inn til gang med garderobeskap for oppbevaring av klær.

Kjøkken | Praktisk med mye skapplass.
Praktisk kjøkkeninnredning fra 2012 med slette fronter. Kjøkkeninnredning bestående av benkeplate i tre, nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap og hvitevarer som frittstående kjøleskap/fryseskap, stekeovn og nedfelt platetopp, oppvaskmaskin i benk. God plass til oppbevaring av kjøkkenredskaper i store over- og underskap, samt gode arbeidflater for matlaging. Benkeplaten, stekeovnen, platetoppen samt oppvaskkummen med armatur ble oppgradert i 2014.

Vaskerom | Tilrettelagt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Vaskerom med flislagt gulv med gulvvarme. Innredet med flislagt toalettkasse over servant, vegghengt servantskap med heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap med overlys og stikkontakt på vegg over servant, opplegg for bruk av dusjkabinett samt vegghengt toalett med innebygget sisterne. Tilrettelagt opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Boder | Masse oppbevaringsplass!
2 praktiske boder for oppbevaring av sesongklær og diverse utstyr.

Soverom 3 & 4 | Perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor!
Boligens 3 og 4 soverom kan fungere som barnerom, treningsrom, gjesterom eller for hjemmekontor.

4.etasje

Stue | Utgang til terrasse med fantastisk utsikt!
Opp trappegangen kommer du til en lys og luftig stue med store vindusflater som gir rikelig med naturlig dagslys. God plass til sofaseksjon, stuebord og tv-benk. Fra stuen er det utgang til nordvestvendt terrasse med gode solforhold. Mye plass på terrassen for diverse utemøblement, grill og beplanting.

Bad | Nytt fra 2022
Delikat flislagt baderom fra 2022 med gulvvarme og downlights. Baderomsinnredningen består av vegghengt servant med heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap med lys og stikkontakt på vegg over servant, badekar med innfellbar glassdør, badekarbatteri tilkoblet hånddusj og gulvstående toalett.

Hovedsoverom | Her sover du godt!
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng av god størrelse og nattbord på begge sider. Walk in closet på soverom.

Soverom 2 | Perfekt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor!
Boligens andre soverom kan fungere som barnerom, treningsrom. gjesterom eller for hjemmekontor.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Elektrisk oppvarming med panelovner. Det er gulvvarme i begge baderom. Naturlig ventilasjon og mekanisk avtrekk fra bad, vaskerom og kjøkken. Avtrekk fra bad og vaskerom styres fra
bryter på kjøkken.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 07.10.1981.  Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst to servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet kommunens rett til å legge og ha liggende ledninger i eller over ubebygde deler av tomtene, samt rett til adkomst for anlegg og vedlikehold. Kommunen har også rett til å sette opp nettstasjon, legge kummer ol. Gnr. 236, bnr. 206 (Valhallveien 5A-J) har rett til å koble seg på vann- og avløpsledningene som ligger på gnr. 236, bnr. 187. Gnr. 236, bnr, 206 har også rett til å legge stikkledninger med nødvendige kummer gjennom gnr. 236, bnr. 187.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Flott leilighet beliggende i Ekebergskrenten med fantastisk utsikt over Oslo by. Kort vei til dagligvare, offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud i Oslo sentrum.

Leiligheten har også tilgang til en rekke turmuligheter både på sommer- og vinterhalvåret. Det er gangavstand til Middelalderparken og Vannspeilet, hvor du også finner historiske Ruinparken. Fra Kværnerbyen kan man ta turen opp langs Alnaelva med flotte turstier. Elveløpet varierer fra rolige områder til brusende fossefall, med variert vegetasjon og stedvis rikt dyre- og fugleliv. Det er også kort vei til andre populære parker og rekreasjonsområder hvor man kan sole seg, grille og nyte varme sommerdager. Ekebergparken ligger innenfor gangavstand fra leiligheten og er et populært turalternativ med bl.a. den anerkjente skulpturparken, dyregård, rideskole og minigolf. Her finner du også skiløyper og morsomme akebakker langs Brannfjellskogen om vinteren.

Det er gåavstand til den nye Fjordbyen med Sørenga og Bjørvika, der man blant annet finner Operaen og Oslos nye finansdistrikt; Barcode. I dette området har de åpnet en rekke nye og trendy forretninger og restauranter. Operaen har allerede blitt et av byens monumenter og har kontinuerlige oppsetninger med musikk, dans og drama. Ytterst på Sørenga finner man den flotte badeplassen som er et perfekt utfartssted for bading gjennom sommerhalvåret. Ute ved havnepromenaden kan man også unne seg en tur ut på hyggelige Sukkerbiten - en sommerrestaurant med uteservering, som arrangerer konserter, utstillinger og annet. Det er også kun en liten spasertur til Grønland hvor du f.eks. kan besøke folkerike Teaterplassen, restaurant Maemo, tradisjonelle Olympen m.m.

For de treningsglade er det kort vei til Ekebergsletta med utallige fotballbaner og lange sletter. På Barcode finner du SATS, samt treningssenter i Kværnerbyen. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Nærbutikken i Konows gate, Kiwi på Ryen, Rema 1000 på Ryen eller Etterstad.

Det er gangavstand til Tøyen, Vålerenga, Kampen, Grønland, Bjørvika og sentrum med alt av fasiliteter.

God offentlig transport i området. Nærmeste holdeplass er Ryenbergveien (Nr. 34 og 74), som ligger ca. 1 gange fra boligen. Det tar ca. 10 minutter med buss til Jernbanetorget og. 7 minutter til Ekebergsletta.

Offentlig transport: Ta 34/74 bussen til Ryenbergveien. Busstoppet ligger ca. 2 minutter fra leiligheten.

Med bil:
- Fra Ryen: Kjør ned Ryenbergveien. Ta til venstre i krysset Ryenbergveien / Valhallveien. Leiligheten vil ligge på venstre hånd.
- Fra sentrum: Kjør opp Konows gate og videre opp Valhallveien. Leiligheten vil ligge på venstre hånd.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sokner til populære Ekeberg skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 15 185 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med lekeplass, plenarealer, sykkelparkering og diverse beplantning.    

Hver andelshaver har rett til en parkeringsplass i borettslaget til eget kjøretøy. Har ikke andelshaver eget kjøretøy, vil borettslaget midlertidig kunne disponere den plassen andelshaveren har rett til på annen måte. Retten er ikke bundet opp til en bestemt plass, slik at styret vil kunne omfordele plasser etter eget skjønn, men med minimum 30 dagers skriftlig varsel til andelshaver. jf. §11-1 i borettslagets vedtekter. Plassen er til leie. Det påløper et gebyr ved endring av ny leietaker.

Månedsleien faktureres av USBL sammen med fellesutgiftene, eller på egen faktura.
Månedsleie er forskjellig ut fra type parkeringsplass. Se borettslagets hjemmeside for priser:
https://www.ekebergpark.no/parkering/parkering-for-beboere-02052019/

Det er fem gjesteparkeringsplasser. Gjesteparkeringsplassene kan kun brukes av besøkende og ikke av beboere. Gjester kan parkere i inntil 72 timer om gangen. Etter 72 timer må det gå 24 timer før samme gjest kan parkere på gjesteparkeringen.

Ellers gateparkering etter områdets bestemmelser:
Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 5.950,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.000,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 2.975,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.000,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan 19903 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 04.06.2003. Tilhørende reguleringsbestemmelser S-2291 vedtatt 01.03.1978, S-3627 vedtatt 11.12.1997 og S-4778 vedtatt 07.05.2014. Området er forøvrig regulert til industri, kontor ol, kjørevei, gang- og sykkelsti, fortau og jernbane.
Svartdalstunnelen går under borettslagets tomt.

Pågående plansaker:
Ryenbergveien 64 og 66. Oppføring av tre boligblokker - Saksnr. 201508595

Pågående byggesaker:
Valhallveien 13 - Bruksendring - Saksnr. 201905129

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 552,-  pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd (fiber), varmtvann, renter og avdrag IN-lån, renter og avdrag felleslån, kommunale avgifter, bygningsforsikring, forretningsførsel m.m.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renter og lån felleslån kr 378,-
Renter og lån (IN-lån) kr 4 726,-
Felleskostnader kr 4 248,-
Bredbånd kr 200,-

Ifølge selger var eiendomsskatten for 2024 kr 4 775,- Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene og blir derfor viderefakturert eier
medio mai og medio oktober.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 721,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Open Net som leverandør av bredbånd/TV. Bredbånd er inkludert i felleskostnadene, mens tv-kanaler må bestilles og betales for selv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2022 var kr 2 107 515,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 8 008 555,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 22 722,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 815 606,- pr. 31.12.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 54 516 800,- pr. 05.04.2024 og lånevilkårene er:
DNB Bank ASA:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats pr. 05.04.2024: 5,54% (flytende)
Saldo: kr 50 202 197,-
Andel av saldo: kr 751 299,-
Siste termin: 31.03.2048
Borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

DNB Bank ASA:
Type lån: Annuitetslån
Rentesats pr. 05.04.2024 5,54% (flytende)
Saldo: kr 4 314 603,-
Andel av saldo: kr 60 164,-
Siste termin: 31.03.2048
IN-ordning: Nei.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Refusjon av selgers utlegg i forbindelse med forhåndsutlysning av forkjøpsrett kr 7.882,-
- Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift på kr 300,- og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier.

Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 8 124 788,-.  Av dette beløpet utgjør kr 815 606,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 8.250,- for andelsboliger.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Christoffer Johannessen Bjerke og Charlotte Johannesen Bjerke

Leiligheten er tilknyttet Ekeberg Park borettslag. Borettslaget består av 84 leiligheter.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl, tlf. 22 98 38 00.
Borettslagets nettside: https://www.ekebergpark.no/
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere. Se borettslagets husordensregler for nærmere bestemmelser.

Foretatt påkostninger de senere år: 
I perioden 2017-2018 ble det bl.a gjort følgende: etterisolering, nye utvendige boder, demontering / deponering av rekkverk inkl stolper, oppretting av terreng og ny asfalt, ny beplantning i fellesområder, avretting tak, grundig oppmeilsing av skadet betong, fasadepuss, samt utskifting av all utebelysning.

Planlagte påkostninger: 
I følge styret er det ikke planlagt tiltak som vil påvirke felleskostnader og fellesgjeld i år.
Styret står i en tvist med noen beboere om ansvar for tiltak mot forhøyede radonverdier. Det er på nåværende tidspunkt per 10.04.24 uklart om dette vil lede til økonomiske konsekvenser.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Borettslaget er tilknyttet Klare Finans AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Digitale salgsoppgaver: kr 3.600,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 42-0024/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR42.2424

Sist oppdatert: 03. mai 2024 kl. 23:41