Prost Holms vei 453

Prost Holms vei 453, 2019 SKEDSMOKORSET
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 21, bruksnummer 34, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Sollia Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 948757141

Totalt bruksareal BRA: 150 kvm

BRA-i:
Enebolig i kjede:
1. etasje 61 kvm: Entré, gang/trapperom, baderom, toalettrom, tv-stue, kontor/soverom, to soverom og kott under trapp.
2. etasje 58 kvm: Trapperom, kjøkken, spisestue/stue og soverom.

BRA-e:
1. etasje 31 kvm: Garasje og utvendige boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 46 kvm: Tre terrasser.
2. etasje 8 kvm: Balkong.

2. etasjen har en total gulvflate (GUA) på 61 kvm, men grunnet skråtak/takhøyder lavere enn 1,90 meter er kun 58 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.03.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en kjedet enebolig over 2 plan, oppført i 1983/84 og ferdigstilt i 1984. Bygningen er fundamentert med støpt plate på mark med gulvflater i 1. etasje av betong. Etasjeskillere er av tre. Yttervegger og bærende konstruksjoner er av bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med trepanel. Takkonstruksjonen er av tre i saltaks form, utvendig tekket med betongtakstein fra 2024. Boligen har vinduer fra byggeår med 3-lags glass, og vinduer fra 2013, 2015 og 2018 med 2-lags glass. Terrassedører er fra 2007 og 2009 med 2-lags glass, og entredøren er av trefiber med glassfelt og kodelås. Det er en peisovn med glassfronter i stuen, tilknyttet et pipeløp av Leca-elementer med heldekkende beslag over tak. Det er utgang til en overbygget balkong på 8 m², en terrasse på 19 m², en terrasse ved inngangspartiet på 20 m² og en terrasse bak garasje/boder på 7 m².

Det er en tilliggende garasjebygning på 21 m² med adkomst til utvendige boder på 10 m². Bygningen har gulv av asfalt og betong, yttervegger av bindingsverk kledd med trepanel, og en pulttakkonstruksjon i tre tekket med papp. Garasjen har leddport med portåpner.

Sikringsskapet er plassert i en skyvedørsgarderobe i entreen og har automatsikringer. Anlegget er i hovedsak fra byggeåret, men med enkelte senere oppgraderinger.

Boligen har røykvarslere tilkoblet alarmanlegg montert i himlinger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Toalettsisternen er ikke sikret med vanntett sjikt. Øvrig vanntett sjikt har også en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er delvis oppgradert, er sekundærsluket ikke skiftet.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken - Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene av typen rør i rør system er ikke plugget mot varerør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.

Toalettrom - W.c
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning, noe som er et viktig prinsipp for ventilasjon av boliger.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsisternen er innebygget i veggkonstruksjonen uten vanntett sjikt eller annen sikring rundt sisternen.

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Bereder er tilkoblet med stikkontakt.

Andre rom
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggflater, spesielt i trapperom. Eksakt årsak er ukjent. Forholdet kan for eksempel skyldes mindre bevegelser i underlaget.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av lokal slitasje. Det ble også registrert stedvis knirk i enkelte gulvoverflater, spesielt i spisestue ved utgang mot balkong. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det registreres uisolerte ventilasjonsrør.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer (kun vinduer fra byggeår) viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.

Terrasse / platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på terrasse bak garasje/bod viser tegn til slitasje.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fuktsikring av grunnmur: Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer har stedvis slitt overflatebehandling. Stikktaking (stikkprøver) er utført på enkelte typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige, uten at tegn til råteskader er avdekket. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader/konsekvenser av større betydning, men tiltak som vedlikehold og lokale utbedringer må forventes på sikt.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boligen. Det vurderes at boligen likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper - Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Taket ble skiftet i 2024 i regi av borettslaget, og det ble installert en Toshiba-varmepumpe av faglærte samme år. Selger opplyser om en sprekk i garasjen som var nevnt ved kjøp, og at det ikke har vært noen endring på denne i selgers eiertid. I 2026 ble soverom sparklet og malt og hoveddel i underetasjen malt. I 2026 ble terrassen i andre etasje, samt hovedplattingene på for- og baksiden, beiset.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025
-Nytt tak

2024:
- Installert varmepumpe

2018:
- Byttet vinduer

2015:
- Byttet vinduer

2013:
- Byttet vinduer

2009:
- Installert ny varmtvannsbereder (300 L)
- Byttet terrassedør/balkongdør

2007:
- Baderom delvis oppgradert
- Byttet terrassedør/balkongdør

Ukjent årstall:
- Ladepunkt for el-bil er montert på vegg i garasje

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Beiset terrasse i andre etasje, samt hoved-platting på for- og bakside

2024:
- Sparklet og malt soverom i underetasje samt malt hoveddel i underetasje

Kjedet enebolig over to plan, oppført i 1983/84. Bygningen har fundamenter av støpt plate på mark, yttervegger i bindingsverkskonstruksjon kledd med trepanel og etasjeskillere av tre. Taket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med ny betongtakstein fra 2024. Samme år ble det installert ny varmepumpe. Vinduer er dels fra byggeår og dels skiftet i 2013, 2015 og 2018.

KJØKKEN:
Kjøkkeninnredning med glatte fronter, laminert benkeplate og oppvaskkum med ett-greps armatur. Innebygget stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Induksjonstopp. Frittstående kjøleskap med fryser. Fritthengende ventilator tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør, men automatisk lekkasjestopper er ikke montert.

BADEROM:
Ligger i 1. etasje, delvis oppgradert i 2007. Gulv med flis og varmekabler. Flislagte vegger. Innredning med servant. Vegghengt toalett. Dusjhjørne med glassdører. Vaskeromsnisje med benk, overskap og opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 300 liter fra 2009. Fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert i vaskeromsnisjen.

TOALETTROM:
Ligger i 1. etasje. Flislagt gulv med varmekabler. Innredning med servant. Vegghengt toalett. Avtrekksventil i himling. Rør-i-rør-system.

STUER:
Boligen er meget familievennlig med en stue i 1.etg. samt hovedstue i 2.etg. Stuen har høy takhøyde og gir en meget god romfølelse.

Overflater:
Gulv: Parkett. Fliser med gulvvarme i entré, baderom og på toalettrom.
Vegger: Hovedsakelig malte overflater og strietapet. Fliser på bad.
Himling: Trepanel, platekledning og malte overflater. Takhøyde i 1. etasje er ca. 2,36 meter, og i 2. etasje varierer den fra 1,36 til 3,70 meter.

Lagring:
Boligen har god lagringsplass med et kott under trappen i første etasje, samt et loft/kryploft på ca. 10 m². Det er skyvedørsgarderobe i entréen og på et soverommet, i tillegg til garderobeskap på de øvrige soverommene. Til boligen hører en garasje på 21 m² med ladepunkt for elbil, samt tilknyttede utvendige boder på totalt 10 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Taklampe i trappeoppgang 2.etg. medfølger ikke.
Oppvaskmaskin og kjøleskap medfølger boligen.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen har elektrisk oppvarming, varmepumpe og gulvvarme. Varmepumpe fra 2024 er plassert på vegg i trapperom. Det er varmekabler i yttergang, inkludert baderom og toalettrom. I tillegg er det peisovn med glassfronter i spisestue/stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.03.1984
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
Noe små arbeider gjenstår.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det foreligger en byggemelding om endring fra carport til garasje. den er gitt på følgende vilkår:
Dørene til garasjen må trekkes lengst mulig fra bygningen. Garasjen må dekkes innvendig med tenn-vernende kledning. Det er ukjent om arbeider er gjort ihht. byggemelding. Det foreligger ingen ferdigattest på tiltaket.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5 - 20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G=folketrygdens grunnbeløp)

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboksnummer: 106962 tinglyst 14.10.1983
Type heftelse: Forkjøpsrett
Skedsmo kommune har forkjøpsrett til hver tredje overdragelse, men kan maks eie 35% av borettslagets enheter. Borettslagets styre har omsorg for at kommunen, andelseierne og styret i boligbyggelaget får høve til å gjøre forkjøpsretten gjeldende.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter overnevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen er ikke energimerket. Det følger av forskrift om energimerking § 5 at dersom eier ikke har lagt frem energiattest, og eier etter skriftlig anmodning fra kjøper ikke har lagt frem energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en energiattest ved hjelp av ekspert for selgers regning, innen ett år etter at avtale om salg er inngått.

Eiendommen har en barnevennlig og god beliggenhet på Holt Vestvollen, Skedsmokorset. Feltet er et veletablert boligfelt med konsentrert bebyggelse bestående av leiligheter, rekkehus og eneboliger. Området er rolig og barnevennlig, med friområder og lekeplasser, samt kort vei til barnehage og skoler.

For den aktive er det et rikelig utvalg idretts- og fritidsaktiviteter i området. Skedsmokorset har flere flotte idrettsanlegg og kan bl.a. by på kunstgressbaner, fotballbaner, håndballhall, ishall, skiløyper, fiskevann, badevann og turområder i bl.a. Tæruddalen, svømmehall og flere treningssentere. For den golfinteresserte ligger eiendommen midt mellom flere av landets beste golfbaner. Det er kun en kort kjøretur til Losby på Lørenskog, Hauger golfklubb i Nittedal og Miklagard som ligger på Kløfta. Hvis vinteridretten står sterkere om sommeren er det kort vei til Snø - et moderne innendørs skianlegg i underkant av 10 km fra boligen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Skedsmo senter som ligger like i nærheten. Her finner du et bredt utvalg butikker. For ytterligere servicetilbud er det kort vei til Strømmen og Lillestrøm som hver kan by på shoppingsentre, handlegater, restauranter og uteliv.

Nærmeste bussholdeplass er Vestvollen, med hyppige avganger mot Lillestrøm og Skedsmokorset, samt hyppige avganger mot Oslo i rushtiden. Lillestrøm togstasjon er tilknyttet et bredt linjenett over Romerike og Oslo, og har forbeholdt pendlerparkering.

Avstander med bil:
Lillestrøm: ca. 6 minutter
Strømmen: ca. 9 minutter
Lørenskog: ca. 13 minutter
Oslo S: ca. 20 minutter
Oslo Lufthavn: ca 24 minutter

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Sten- Tærud barnehage (0-5 år) 0.3 km
Holthagen barnehage (1-5 år) 0.9 km
Toppen barnehage (1-5 år) 1.1 km

Skoler:
Sten- Tærud skole (1-7 kl.) 0.7 km
Brånås skole (1-7 kl.) 1.8 km
Oks friskole (1-10 kl.) 2.4 km
Åsenhagen skole (1-7 kl.) 2.9 km
Tæruddalen skole ( 8-10 kl.) 3.2 km
Lillestrøm videregående skole 4.8 km
Skedsmo videregående skole 5.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

eiertomt på 24166.9 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger en garasje på 21 m² med leddport, portåpner og fastmontert lader for elbil. Garasjen er tilknyttet boligen. Det er også en bod i garasjen. Det er gode parkeringsmuligheter i innkjørselen samt gjesteparkering på området.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for "Vestvollen, del av gnr. 21 bnr. 1, 2, 20, 24 og gnr. 36 bnr. 2" datert 15.09.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen er innenfor gul støysone, og hagen er innenfor rød støysone. Eiendommen er under marin grense, det er svært stor sannsynlighet for marin leire.
Eiendommen er under aktsomhetsområde for kvikkleire, men har i følge NVE ikke fått en faregrad for kvikkleireskred.
Det er moderat/lav aktsomhetsgrad for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  9.563,-  og inkluderer A konto vann og avløp, kabel-tv/bredbånd, avdrag, renter, kommunale avgifter, eiendomsskatt, rep og vedlikehold.
Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten. Avlesning av forbruk gjøres etter henvendelse fra kommunen. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger og andre økte kostnader i borettslaget.
Felleskostnadene fordeles slik:
A-konto vann og avløp: 1.150
Felleskostander: 5.347
Kabel-Tv /Bredbånd: 511
Stipulerte avdrag: 612
Stipulerte renter: 1.943

Vann- og avløpsavgift avleses årlig av kommunen. Andelene betaler akonto gjennom året og avregnes mot avlest forbruk. Ved eierskifte skal måleren leses av og målerstand meldes til BORI, for avregning av selgers forbruk. Henvendelser som gjelder målerverdier, forbruk og
feil på måler rettes til kommunen og styret. Faktura- og betalingsspørsmål rettes til felleskostnader@bori.no.

Det er planlagt økning av felleskostnader i forbindelse med låneopptak for en vedlikeholdsplan som ble vedtatt for noen år tilbake. Se nærmere beskrivelse under punkt «om borettslaget» vedrørende økningen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1.500,- pr. år. / 1.700 kwh. pr. år. Det er tegnet norgespris i november 2025 og kjøper overtar dette.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 4.800 pr. år. Alarmen medfølger boligen.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

5 200 000,00 Prisantydning
462 714,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 662 714,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
25 727,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
35 677,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 688 441,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 698 391,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emilie Brattås og Atle Selbek

Leiligheten er tilknyttet Sollia Terrasse Borettslag. Borettslaget består av 75 boliger.
Forretningsfører er BORI BBL.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Iht. husordensreglene er det lov å ha ett firebent husdyr per husstand. Dette skal holdes i bånd.

Vedlikehold 2024: I styrets vedlikeholdsbudsjett for 2024 er det avsatt midler til bytte av 21 dører og 9 baderomsvinduer samt uforutsette løpende vedlikeholdskostnader. I drifts- og vedlikeholdsbudsjettet er det avsatt kr. 861 992,- til dette samt løpende vedlikehold. Ved behov for omprioriteringer basert på uforutsette hendelser kan beløpene bli justert innenfor budsjettrammene.

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget har i samarbeid med BORI utbygging utarbeidet en vedlikeholdsplan som strekker seg over flere år. Disse oppgraderingene gjelder tak (takstein, prosjektledelse tak, buffer tak, garasjer, drenering, asfaltering og søppelbrønner, prosjektledelser, kledning/isolasjon/vinduer og maling vinduer/panel. Første uttak lån er allerede tatt opp og er allerede inne i dagens fellesutgifter. Dette låneopptaket gjaldt for arbeidet med takene, som er planlagt ferdigstilt i februar 2026. Styret har planlagt å legge opp prosjektet slik at de tar opp lån etter hvert som arbeid utføres. Neste prosjekt vil være garasjer (for rekkehusene og leilighetene), avfallsbrønner og asfaltering. Per februar 2026 er styret i fase 1 som er innhenting av tilbud.

Styreleder opplyser om en økning i husleie på rundt kr. 1.500,- per enhet (fordeles iht. fordelingsnøkkel). Totalt lånopptak som ble vedtatt er omtrent 45.000.000,-, det tar likevel forbehold om eventuelle prisendringer etter hvert som prosjektene gjennomføres. Økning i fellesgjeld er ikke estimert.

Det planlegges også etablering av en IN-ordning for lån for Sollia Terrasse borettslag, men Bori opplyser at alt lån må utbetales før dette kan settes i stand, det er derfor usikkert når dette skjer.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Beboerne har ansvar for vedlikehold og stell av hekker som grenser mot egen disponert hage. Hekkene skal klippes i normal klippehøyde, men ikke overstige 1,75 m.

Alle tiltak som medfører inngrep i bygningens bærende konstruksjoner, takløft, takvindu og lignende, er det søknadsplikt til Skedsmo kommune og styret. Planer for installasjon av varmepumper, legging av plattinger/terrasser og lignende må det sendes søknad om tiltaket til styret. Søknaden må inneholde tiltakets art, plassering og underskrevet nabovarsel.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Ved kjøp av leiligheten må alle andelseiere være medlemmer i boligbyggelaget. Skedsmo kommune har også forkjøpsrett på vegne av enkeltpersoner som kommunen utpeker, til hver tredje andel som overdras.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0035/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2635

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 20:06