Rolf Hofmos gate 4

Rolf Hofmos gate 4, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 133, bruksnummer 51, seksjonsnummer 59, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 54 kvm

BRA-i:
Boligbygg med flere boenheter:
4. etasje 46 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 8 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 2020. Bygningen antas fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser, med støpt plate til pelehoder og grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført av betong og forblendet med murstein. Takkonstruksjonen er en flat konstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leiligheten har vinduer med 3-lags pressglass fra 2019. Bygningen har brann- og lydklassifisert entrédør, balkongdør med 3-lags pressglass fra 2020 og innvendige glatte dører. Det er en sydøstvendt balkong på ca. 6,1 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stålkonstruksjoner.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Anlegget er ikke faglig vurdert av takstmannen, og det anbefales en utvidet el-kontroll.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Bygningsdelen er ikke undersøkt, og har derfor fått TGIU.

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser at et vannrør for evakuering av smeltevann fra taket frøs i 2024, noe som forårsaket en vannlekkasje i heis og kjeller. Heisen var ute av drift i noen dager for reparasjon. Videre ble det i 2024 sendt ut en melding om observert skjeggkre i garasjen under naboblokken, men selger har ikke hørt noe mer om dette siden. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Dette er en moderne og arealeffektiv 2-roms leilighet fra 2020, beliggende i byggets fjerde etasje med heisadkomst. Boligen holder en gjennomgående høy standard, med vannbåren gulvvarme og balansert ventilasjon. Planløsningen oppleves åpen og sosial, med gode siktlinjer, rikelig med naturlig lys og utgang til en solrik, sydøstvendt balkong.

Entré:
Du ønskes velkommen inn i en lys og innbydende entré med plass til yttertøy og sko. Herfra får du en fin siktlinje videre inn i leiligheten, hvor dagslyset fra stuen skaper en luftig og god romfølelse allerede ved ankomst.

Stue:
Stuen fremstår som romslig og luftig, med en takhøyde på ca. 2,53 meter og en åpen løsning mot kjøkkenet. Rommet er lett å møblere og gir plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater og glassdør mot balkongen slipper inn godt med naturlig lys og bidrar til en lys og trivelig atmosfære.

Kjøkken:
Kjøkkenet fra Norema har en stilren og praktisk hjørneløsning med glatte, grå fronter og gode arbeidsflater. Her er det rikelig med skap- og benkeplass, og alle hvitevarer er integrert for et helhetlig uttrykk – inkludert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Avtrekksviften er tilkoblet byggets balanserte ventilasjonsanlegg.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en sydøstvendt balkong på ca. 6 m². Balkongen har plass til sittegruppe og fungerer som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Her kan du nyte gode solforhold på formiddagen i rolige omgivelser.

Soverom:
Soverommet er lyst og behagelig, med plass til dobbeltseng og tilhørende møbler. Et heldekkende garderobeskap med skyvedører gir svært gode oppbevaringsmuligheter og bidrar til et ryddig og funksjonelt rom.

Bad:
Badet holder en moderne og funksjonell standard med flislagte overflater og vannbåren gulvvarme. Innredningen består av vegghengt toalett, servant med skuffeseksjon og speil med belysning. Dusjsonen er praktisk utformet som nisje med innfellbare glassdører, og det er opplegg for vaskemaskin.

Overflater:
Gulv: 1-stavs parkett, fliser på bad.
Vegger: Malte flater, fliser på bad.
Himling: Prefabrikkerte betongelementer.

Lagring:
Leiligheten disponerer en romslig kjellerbod på ca. 8,3 m². I tillegg er det gode oppbevaringsmuligheter i det heldekkende garderobeskapet på soverommet.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av vannbåren gulvvarme tilknyttet fjernvarme. Det er vannbåren gulvvarme på bad.

Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 16.02.2021.

Alt arbeid på eiendommen er utført, men da Ensjø Torg er et komplekst og sammensatt prosjekt gjør det at tiltakshaver må søke midlertidige brukstillatelser etappevis for de ulike delene av prosjektet. Søknad om ferdigattest er sendt inn til Plan og bygg den 30.01.2025. Saken kan følges videre i 2025/09378.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 38 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg, vannledning, adkomstrett, kloakkledning, gjerde, forbud mot generende bedrift, vann/kloakkledning, trafostasjon/kiosk, bebyggelse, drenering, parkering, nettstasjon, støyskjerming og fri ferdsel.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Det er heller ikke tillatt med korttidsutleie av et omfang som innebærer utøvelse av næringsvirksomhet eller som medfører skade eller ulempe for sameiets beboere, eller å leie ut til tredjepart som driver korttidsutleie av boliger i næringsvirksomhet. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold, og ved utleie skal sameiets ordensregler og vedtekter vedlegges leiekontrakten.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger tilbaketrukket i bakkant av attraktive og pulserende Ensjø torg, i bydel Gamle Oslo, og grenser til idylliske Kampen, Jordal, Vålerenga og Valle Hovin.

Den nye bydelen som er under full utvikling ligger meget sentralt, men likevel tilbaketrukket fra Oslo sentrum. Med den pågående utviklingen fra bilby til boligby, med nyetablering av ca. 6000 nye boliger, mange nye arbeidsplasser og ny infrastruktur med parker, skoler, barnehager, forretninger m.m. er Ensjøs framtidsutsikter svært lyse. NRK blir en av boligens nærmeste naboer! Det er ikke enda klart når byggeprosessen setter i gang eller når et vil stå klart, men er en klar fordel for bydelen. Selve rive- og graveprosessen er allerede i gang i skrivende stund.

I "tøffelavstand" fra boligen kan du gjøre storhandelen på enten Kiwi i Rolf Hofmos gate rett ved boligen, eventuelt på Spar i første etasje på Ensjø torg og det er kort vei til både Rema 1000 og Kiwi i Gladengveien. Ved siden av Kiwi i Gladengveien finner du også Europris. For øvrig er det serveringssteder som Åpent Bakeri og Hy´s Sushi i første etasje på Ensjø torg. For den aktive er treningssenteret Fresh Fitness rett over gaten og Sats Kampen kun en fem minutters spasertur unna.

Fra boligen kan man spasere oppover Gladengveien og videre til Hasle Torg. Her finner man "Frøken Smillas", som kombinerer kafé på dagtid med bistro/pizzeria og gastropub på ettermiddag- og kveldstid. Videre finner du også "Happis Ice Cream" og over gaten i nye Locus har de åpnet "Kinabolle", "Squeeze" massasje, "Oilo Beauty". Nærområdet er betydelig oppgradert de senere år, både med hensyn til uterom og moderne bebyggelse. Området er under omfattende utvikling med utbygging av boliger, servicefunksjoner, friarealer og infrastruktur.

På Tiedemannstorget er det et bakeri og serveringssted (Boulangerie M), som beskrives slik: "I Manuels tradisjonelle, franske håndverksbakeri finner du gamle oppskrifter på surdeig og grovbrød i kombinasjon med moderne teknikker, få ingredienser og komplekse smaker. Alt lages i bakeriet, og i det rustikke lokalet er det åpen løsning inn til kjøkkenet slik at du kan følge med på bakeprosessen. Om kvelden fyrer han opp pizzaovnen og serverer rykende fersk pizza på tynn italiensk bunn. Nyt den med et glass vin ved uteserveringen, eller ta den med hjem – den holder seg uansett varm den korte veien." (kilde: www.ensjo.org).

Det er planlagt flere leiligheter, en rekke forretninger, grøntområder, barnehageplasser, skoler, samt tur og sykkelstier. På den gamle Teglverkstomta ved Hasle Torg er det oppført skole med flerbrukshall. Tomten har fått flotte grøntområder med vannanlegg, gang- og sykkelvei, kunstgressbane, samt broer med belysning.

Buss og t-bane tar deg i alle retninger, så her er det lett å bo uten bil! T-bane fra Ensjø (linje 1-4), samt busstopp hvor blant annet 21, 28, 60, 37 og flybussen går forbi.

I nærområdet for øvrig har en gangavstand til flotte friområder ved nye Jordal amfi, Valle Hovin, i Tøyenparken, Botanisk hage, Kampen og Vålerenga, samt urbane fellesområder og gatetun i Ensjøbyen, Tiedemannsjordet og på Marienfryd. Her bor en sentralt til med umiddelbar nærhet til matbutikker og treningssentre, skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og andre servicefasiliteter.

Det er også kort avstand til flere idrett/fritidstilbud som fotballbane, skøytebane og nye Jordal idrettspark m.m.

For nærmere informasjon om Ensjøbyen, gå inn på følgende nettside: http://www.ensjobyen.no.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet fellesstomt med plen, busker og hellelagte adkomstveier.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål, barnehage og forretninger i henhold til reguleringsplan S-4858 datert 23.09.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Etter gjennomført områdeanalyse er det ikke avdekket alvorlige risikoforhold på eiendommen. Det anbefales likevel å være oppmerksom på flomfare, mulig forurenset grunn samt at området kan være utsatt for radon. Se vedlagte områdeanalyse for nærmere informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et område under utvikling og at byggearbeider må påregnes.

Utdrag av plan- og byggesaker i området:

Saksnummer: 202209626 - Reguleringssak - Ensjøveien 16 - 22 - Planforslag til offentlig ettersyn. Hensikten med planforslaget er omregulering av Ensjøveien 16-22 fra industri til forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og håndverksvirksomhet. Nytt saksnummer: 2025/09924.

Saksnummer 201918011 - Reguleringssak - Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base. Oppdatert planforslag ble mottatt 27.02.2025. Nytt saksnummer 2025/06901

Saksnummer 202202903 - Plankunngjøring - Ensjøveien 3-15 med flere. Norsk rikskringkasting AS (NRK) foreslår å etablere nytt hovedkontor på Ensjøveien 3, 5 og 7. Det foreslås en byggehøyde på inntil 42 meter og 50 000 m2 BRA over terreng samlet i et bygg. Ensjøveien, 9, 11, 13, 15A og 15B omreguleres for å legge til rette for 20 000 m2 BRA til næringsvirksomhet, samt nye viktige offentlige rom og forbindelser. Forslaget åpner for etablering av cirka 3000 arbeidsplasser. Nåværende bebyggelse ønskes revet. Bemerkningsmøte ble utført 05.03.2025. Revidert planforslag er til behandling. Nytt saksnummer 2025/06870

Saksnummer 2025/54766 - Byggesak, 2025/10604 - Byggesak, 202510608 - Byggesak. Omfatter riving av bebyggelse på adressene Ensjøveien 3, 5, 7 i forbindelse med etablering av NRKs nye hovedkontor. Se foregående sak.

Saksnummer: 202456000 - Byggesak - Ensjøveien 12 D - Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Søknad om rammetillatelse sendt kommunen 16.05.2024. Saken er under behandling. Nytt saksnummer 2025/11886.

Saksnummer 202308550 - Byggesak - Rolf Hofmos gate. Oppgradering av vei mellom Ensjøveien og undergangen under Gjøvikbanen. Rolf Hofmos gate ønskes utformes som en bygate som gjør det naturlig for biltrafikken å holde lav fart. Gaten ønskes opparbeides med ett kjørefelt i hver retning, tosidig fortau og tosidig parkering på deler av strekningen. Igangsettingstillatelse gitt 10.04.2024. Nytt saksnummer 2025/08600.

Saksnummer 201919904 - Byggesak - Malerhaugveien 20 - Oppføring av boligblokk med barnehage i underetasje. Søkt om riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av underjordisk garasjeanlegg og 3 boligbygg i 6 og 7 etasjer, samt oppføring av trafo og opparbeiding av uteoppholdsarealer. Rammetillatelse gitt 04.04.2025. Nytt saksnummer 2025/20495.

Saksnummer 202460006 - Reguleringssak - Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen. Oppstartsmøte ble holdt den 05.03.2025. Prosjektet innebærer en helhetlig opprustning av Grenseveien, som inkluderer trygge og attraktive ferdselsarealer for myke trafikanter; ivaretakelse av fremkommelighet for kollektiv og oppdaterte holdeplasser; og trafikksikre løsninger som reduserer konfliktpunkter mellom ulike trafikantgrupper. Det tas sikte på å bryte ned Grenseveien som barriere, med gode krysningsmuligheter for gående som følger opp grønndrag og turveier definert i VPOR Ensjø. Nytt saksnummer 2025/06833.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i relevante reguleringsplaner. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 906,06 pr. mnd. og inkluderer: a-konto energi (varme og varmtvann), bredbånd, felles bygningsforsikring og kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Akonto energi: kr 314,-
- Felleskost likt: kr 331,97
- Felleskost brøk: kr 2 021,69
- Bredbånd: kr 238,41

Avregning av faktisk energiforbruk (varme og varmtvann) skjer årlig av Techem Norge AS mot det innbetalte a-kontobeløpet.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 1 205,- pr. år / 1160,8 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31. desember 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av bredbånd og har avgift på kr 238,40 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger, men er i dag ikke aktiv på grunn av kabel-tv er valgfritt å tegne.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 420 672,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 682 688,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 528,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 20.03.2026.

Det er pr. 20.03.2026 ingen lån registrert på selskapet.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 295,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
144 245,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 484 295,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 494 245,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Steen Dobloug

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Ensjø Torg 3 Boligsameie.
Sameiet består av 70 boligseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet har bygningsforsikring hos Tryg Forsikring med polise nummer 7479295.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 dager årlig er ikke tillatt.
Sameiet har avtale med Techem om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto på vegne av Techem sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd akontobeløp. Avregning og evt. justering av akontobeløp skjer årlig.

Planlagte påkostninger:
Sameiet er nytt fra 2020, med innflytting i byggene 2020/2021. Utover generell drift og vedlikehold ser man av årsberetningen 2024 at det ikke planlagt noen vesentlige påkostninger i sameiet som vil medføre økte felleskostnader eller fellesgjeld.
- Det ble ved årsmøte vedtatt å installere StepLock Access nøkkelfri adkomst i sameiet.
- Sameiet er forpliktet til å delta i eventuell fremtidig etablering og vedlikehold av en støyskjerm mot Gjøvikbanen. Kostnadene vil bli fordelt på seksjonseierne.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0120/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26120

Sist oppdatert: 19. april 2026 kl. 12:42