Pynten 4

Pynten 4, 4843 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 509, bruksnummer 392
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 509, bruksnummer 399, ideell andel 1/46

Totalt bruksareal BRA: 144 kvm

BRA-i:
Underetasje 34 kvm: Hall, soverom, vaskerom og bod.
1. etasje 64 kvm: Stue/spisestue, soverom, kjøkken og bad.
Loftsetasje 30 kvm: Gang, to soverom og bad.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Garasje.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 30 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH) og totalt gulvareal (GUA). Terrassen er ikke oppmålt grunnet snø på befaringstidspunktet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.03.2026 utført av Anticimex AS v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Soverom og vaskerom i underetasje er ikke omsøkt/godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest for mer info.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 1990 og er et rekkehus med grunnmur av betong, yttervegger og etasjeskillere av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Boligen har saltak i trekonstruksjoner, og yttertaket er utvendig belagt med takstein fra ca. 2015, med undertak av duk fra samme periode. Underetasjen og 1. etasje har vinduer med karmer/ramme av tre og to-lags glass fra byggeår, mens loftsetasjen har takvinduer med karmer/ramme av plast og to-lags glass fra nyere tid. Ytterdøren er fra 2021 med karm/ramme av tre og tre-lags glass, og terrassedøren har karm/ramme av tre og to-lags glass fra nyere tid.

Oppsummering av tilstandsgrader:
TG1: 62%
TG2: 30%
TG3: 5%
TGIU: 3%

Følgende bygningsdeler har fått tg 2 i tilstandsrapport (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):

Vaskerom underetasje- Lekkasjesikkerhet, Vannrør, Avløp (inkl. sluk), Ventilasjon, Fagmessig utførelse. S. 10.
Bad 1. etg. - Lekkasjesikkerhet, vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger, vannrør, S. 12.
Bad loftsetasje- Fallforhold rundt sluk, lekkasjesikkerhet, vanntett sjikt/ membran i gulv og vegger, vannrør, ventilasjon. S. 12.
Kjøkken 1 etg.- Vannrør, avløpsrør. S. 13
Tekniske anlegg- Vannrør og avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter), varmepumper. S. 13.
Andre rom 1 etg- Overflate vegg. S. 14.
Rom under terreng- Kontroll i lukkede konstruksjoner. S .14.
Loft- innredet- Konstruksjonsoppbygging. S. 14.
Loft- uinnredet/kaldt loft- Inspeksjonsmulighet. S. 15.
Krypkjeller (innvendig inspeksjon)- Helhetsvurdering. S. 16.
Yttervegger inkl. fasader- Overflatebehandling, gnagesikring. S. 16.
Vinduer og ytterdører- Vinduer og omramming. S. 17.
Yttertak- Snøfangere. S. 17.
Terrasse/platting- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer. S. 17.
Drenering- Helhetsvurdering. S. 18.
Stikkledninger og tanker- Utvendige vannledninger, utvendige avløpsledninger. S. 18.
Andre byggverk- Veggkonstruksjon og fasadematerialer, yttertak og takkonstruksjon, innvendige forhold. S. 19.

Følgende har fått tilstandsgrad 3 (det henvises til sidetall i tilstandsrapporten):

Vaskerom underetasje
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Våtrommet har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom. Som medfører begrenset beskyttelse mot fukt. Konsekvens er risiko for skader, for eksempel ved en eventuell lekkasje. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. S.10.
Bad 1.etasje
- Ventilasjon: Avtrekksvifte vurderes å være defekt, noe som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvensen er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Selger informerer om at ventilasjonsanlegget skal bli utbedret før salg. S. 11.
Kjøkken 1.etasje
- Ventilasjon: Ventilasjonsaggregat fungerer ikke som tiltenkt. Konsekvens er at forholdet medfører økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Se avsnitt om tekniske anlegg, punkt "Ventilasjon". Selger informerer om at ventilasjonsanlegget skal bli utbedret før salg. S. 13.
Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det mekaniske ventilasjonsanlegget virker ikke. Eksakt årsak til hvorfor anlegget har sluttet å virke er ikke kjent. Anlegget er blant annet er kritisk for å sørge for god ventilasjon som er avgjørende for innemiljøet. Konsekvensen ved manglende ventilasjon kan eksempelvis være økt risiko for fuktskader i boligen. Selger informerer om at ventilasjonsanlegget skal bli utbedret før salg. S. 13.
Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er stedvis observert råteskader. Konsekvens er at materialet et utsatt for en pågående nedbrytning, og følgeskader i veggkonstruksjonen kan ikke utelukkes. Vurderingen er begrenset til det som er synlig fra bakkenivå, med den begrensing dette innebærer.
- Lufting av ytterkledning: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen, og det observeres symptomer på skader/tilstandsforverring som vurderes å kunne henge sammen med dette. Konsekvens av manglende lufting er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som øker faren for skjulte fuktskader. Forholdet bør ses i sammenheng med øvrige opplysninger om ytterkledningens tilstand. S. 16.

Selger har fylt ut en egenerklæring med svar på spørsmål om boligen. Sammendrag:
Det har vært/er mus i boligen. Selger har hatt besøk av Anticimex for en vurdering. Opplyser om at Anticimex ikke anbefalte en tetning jobb med mindre alle boligene i rekken gjennomførte en.

Selger opplyser om følgende moderniseringer de senere år:
2023 - Varmtvannsbereder installert på vaskerom.

2021- Ytterdør skiftet.

2019- Kjøkken i 1. etasje oppgradert med ny innredning.

2015- Yttertak belagt med ny takstein og nytt undertak.

2010- Bad i 1. etasje oppgradert.

2008- Bad i loftsetasje oppgradert.

1996- Vaskerom i underetasje etablert/oppgradert. NB! Ikke omsøkt.

Pynten 4 er oppført over tre etasjer og utgjør 1/3 av et rekkehus i Arendal. Rekkehuset er oppført i 1990. Tomten er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og boligen disponerer 1/2 part av en dobbel garasje like utenfor boligen. Boligen har i tillegg en flott uteplass med utgang fra stuen.

Boligen inneholder 128 kvm (bra- i) og har en smart planløsning og god rominndeling.
I underetasjen møtes man med en lys hall/entre. Det er varmekabler i gulv i entre og montert luft- til luft varmepumpe. I tillegg er det i dag innredet til et soverom, vaskerom og bod i underetasjen. På vaskerom er det toalett, opplegg for vaskemaskin og utslagsvask. Soverom og bad i denne etasjen avviker fra byggetegninger og er ikke meldt/søkt bruksendret.
1. etasjen inneholder en lys og innbydende stue/spisestue, kjøkken, bad og soverom. Bad er utstyrt med servantinnredning, badekar, dusj og toalett. Kjøkkenet har en fin og praktisk innredning med integrert koketopp, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryser.
På loftsetasjen finner man 2 soverom til, i tillegg til et enda et bad og en bod. Badet på loftsetasjen er utstyrt med dusj, servantinnredning og toalett, og det er varmekabler i gulv på begge bad.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vegghengt- TV medfølger ikke.

Elektrisk oppvarming og luft til luft varmepumpe plassert i hall underetasje. Det er gulvvarme i entré, på bad 1. etasje og på bad loftsetasje. Ildsted er plassert i stue/spisestue 1. etasje.

Det foreligger ferdigattest datert 23.04.91 for nybygg 3-mannsbolig med kommentarer (røykvarsler/brannslukking må monteres, dersom loft noen gang innredes er det meldepliktig m.m.)
Det foreligger byggegodkjente tegninger hvor det er følgende avvik fra dagens innredning:
U. etasje: Der det i dag er innredet til soverom, vaskerom og bod er det på tegning ikke soverom og vaskerom. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Loftsetasje: Planløsning stemmer, men toalettrom er innredet til bad og gjort noe større enn det som vises på tegning.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

4203/509/392:
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dokumentnr. 1856, tinglyst 18.03.1991, Erklæring/avtale
D.BRN KAN BARE OVERFØRES BEBYGD VEDERLAGSFRI RETT TIL Å FØRE DIV. LEDNINGER M.M. OVER D.BRN ANSVALIG FOR VEDLIKEHOLD AV FELLESAREAL RETT TIL GARASJEPLASS. BEST. FORØVRIG.
Kommentar: "Eiendomsretten til tomten kan kun overdras sammen med eiendomsretten til påstående bygg. Vederlagsfri rett på eiendommen til å anlegge jordkabler for strøm, telefon, kabelnett, samt ledninger for vann og kloakk, og grunn til stolpefeste, transformatoranlegg og postkassestativ mv., også gjennom og under boligene på rekkehustomter. Kjøper er, sammen med øvrige andelseiere av fellesarealet gnr. 509 bnr. 399, ansvarlig for vedlikehold og drift av fellesarealet, herunder felles veier, ledninger og lekeplasser. Kjøper har rett til én garasjeplass på fellesarealet i henhold til gjeldende bebyggelsesplan".

4203/509/399:
Samme som ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Det er fylt ut en forenklet energiattest. Med forbehold om feil i denne.

Pynten 4 utgjør midtdelen av et 3-delt rekkehus beliggende i etablert og hyggelig nabolag i Arendal. Umiddelbar nærhet til skog og og fine turterreng. Man har blant annet lysløypa på Birkenlund få minutter unna eiendommen.
Boligområdet er sentralt med gangavstand til mye. Det er omtrent 600 meter til skolen og 1,1 km til nærmeste barnehage. Knappe 10 min med bil til Arendal sentrum, tillegg til at et bra utvalg av dagligvare og handel på Krøgenes, ca. 9 minutter med bil fra eiendommen. Gode bussforbindelser til sentrum og omegn fra busstopp innenfor gangavstand.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehage:
Gullfakse barnehage (0-5 år): 1.1 km
Steinerbarnehagen Stjerneglimt (1-5 år): 1.5 km
Enghaven barnehage (1-5 år): 1.5 km

Skole:
Birkenlund skole (1-10 kl.): 0.6 km
Arendal videregående skole: 4.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Tomt er opparbeidet med asfaltert innkjørsel og steinbelagt foran inngangspartiet. På fremsiden er det koselig og solrik hage opparbeidet med terrasse, plen, levegg og beplantninger.
Eiertomt på 161 kvm, i tillegg til en ideell andel (1/46) av felles eiet tomt (realsameie) på 2472,8 kvm.
Totalt areal utgjør 2633,8 kvm. Oppgitt tomteareal er hentet fra matrikkelen. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen disponerer en halvpart av en frittstående dobbelgarasje fra ca. 1998. I tillegg er det asfaltert innkjørsel med plass til parkering. Boligen er utstyrt med elbillader.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Innkjørsel er privat.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål, i henhold til reguleringsplan "Songeheia syd", arealplanid: 2217r1, datert 27.02.1984, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 17.03.1983. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.
I henhold til kommuneplanen er området satt av til "Bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse. Området Saltrød er angitt som avvikssone for støy (H290).

Kommunale avgifter er kr 17 584,- for inneværende år. Herav er:
(Kommunale gebyrer: kr 8 787,- Eiendomsskatt: kr 4 796,- Renovasjon: kr 4 001,-)

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Velavgift er kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber.

Øvrige driftskostnader opplyst av selger:
- Strømforbruk: ca. 20 000 kr pr. år (Norgespris)
- TV/Internett: 500 kr pr. mnd. (Afiber)
- Forsikring: Hos If (kjøper må tegne egen)
- Velforening: 500 kr pr. år

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 680 973,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 723 891,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 4 796,- pr år.

3 150 000,00 Prisantydning

Omkostninger

78 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
99 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 249 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Olaussen

Etter nærmere avtale.

Songheia

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 26 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 12 900,00

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnbok pr stk. kr 290,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 18 214,90
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0197/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25197

Sist oppdatert: 12. mars 2026 kl. 09:30