Edelgranveien 34

Edelgranveien 34, 1356 BEKKESTUA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 1, bruksnummer 856, seksjonsnummer 63

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
Leilighet:
1. etasje 107 kvm: Entré, to bad, stue/spisestue, kjøkken og tre soverom.

BRA-e:
Leilighet:
Kjeller: 2 kvm: Bod.

Åpent areal:
Leilighet:
1. etasje 22 kvm: Balkong (11 kvm) og terrasse (11 kvm).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. 
- Leilighetsbygg oppført i 1982.
- Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn.
- Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong.
- Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader av fasadestein og liggende trekledning.
- Flatt tak. Taket er belagt med asfaltpapp.
- Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkongdør og terrassedør samt vinduer med karmer/rammer av tre/metall fra 2016.
- Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.
- Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).
- Tekniske anlegg fra varierende årstall. Vannrør av kobber og rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast tilkoblet støpejern. Vanninntaksrør med hovedstoppekraner plassert på bad 2. Fordelerskap for rør-i-rør med stoppekraner plassert på bad 1. Leiligheten er tilkoblet felles varmtvann. Mekanisk avtrekksventilasjon med tilluftsventiler i vegg og vinduer.
-Utgang fra stue/spisestue til balkong oppgradert i 2017 på 11 kvm med videre adkomst til uisolert utebod på 2 kvm. Balkong i betongkonstruksjoner. Rekkverk av blomsterkasse. Flislagt gulv. Balkongen har utebelysning og markise.
- Utgang fra kjøkken til terrasse på 11 m2. Gulvflate belagt med betongheller.
- Sikringsskap plassert i gang utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med en kombinasjon mellom automat- og skrusikringer fra byggeår

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Bad 1 (lekkasjesikkerhet)
- Bad 2 (gulvoverflater, vanntett sjikt/membran i gulv/vegger, vannrør, avløp og ventilasjon)
- Kjøkken (vannrør og avløpsrør)
- Teknisk anlegg (vannrør og avløpsrør)
- Andre rom (gulvoverflater)
- Etasjeskiller (høydeforskjeller)
- Yttervegger (lufting av ytterkledning)
- Terrasse (tilstand på rekkverk/overflatematerialer)

TG3:
- Bad 2: Våtrommet har ikke sluk. Konsekvens er at bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen derfor ikke vil kunne ledes til sluk, noe som reduserer fuktsikkerheten. Foreslått strakstiltak er lokal utbedring for å sikre tilfredsstillende avrenning i hele våtrommet. Følgende sjablongmessig prisanslag gjelder for lokal utbedring. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000.

TGIU:
- Bad 1 (fallforhold rundt sluk og tettesjiktets tilslutning til sluk)
- Bad 2 (kontroll i tilliggende konstruksjon)
- Tekniske anlegg (innvendig stakeluke og mekaniske ventilasjonsanlegg)
- Balkong (konstruksjon/fundamenter)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Øvrig informasjon fra tilstandsrapporten:
- Eier opplyser at en downligh på bad 1 flimrer på full styrke. Konsekvens er at forholdet kan tyde på underliggende feil på downlight.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Leiligheten er på 107 kvm og fremstår som en lys og luftig familiebolig med en god og praktisk planløsning. Boligen inneholder entré, to baderom, romslig stue/spisestue, kjøkken og tre soverom. Planløsningen gir gode oppholdsarealer og en fin fordeling mellom boligens ulike rom.

Stuen og spisestuen utgjør et naturlig samlingspunkt i boligen, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Fra stuen er det direkte utgang til en nydelig vestvendt balkong på 11 kvm. Balkongen gir gode muligheter for utemøblering og hyggelige stunder gjennom dagen og kvelden. Her finnes også en praktisk utebod.

Kjøkkenet ligger i tilknytning til boligens øvrige oppholdsarealer og har utgang til en koselig østvendt terrasse på 11 kvm. Terrassen gir et fint supplement til balkongen og er godt egnet for å nyte morgenkaffen.

Boligen har tre soverom med mulighet for ulike innredningsløsninger, avhengig av behov. To baderom gjør boligen praktisk i hverdagen. Det ene baderommet er fra 2014, mens det andre er delvis oppgradert i 2012. Kjøkkenet er fra ca. 2012.

I tillegg disponerer leiligheten kjellerbod for ekstra oppbevaring.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 26.01.1982 og ferdigattest for boder på balkong datert 24.03.2017. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 7688, tinglyst 15.04.1981, type heftelse: Pantsettelseserklæring på kr. 5 000,- med sameiet som panthaver.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett/felles gangvei, elektriske kraftlinjer og jordkabel/anlegg. Det er også tinglyst 1 rettighet på sameiets eiendom som omhandler bestemmelser om overvannskum.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en svært hyggelig og naturskjønn beliggenhet på Øverland / Åsterud nær Bekkestua. Nærområdet har gode rekreasjonsmuligheter sommer som vinter, med flotte turstier og naturen rett utenfor døren. Turstiene fører blant annet til Dælivann, Kolsåstoppen og Sæteren Gård. Det er også fine stier mot Østernvann og Bogstadvannet. På vinterstid er det oppkjørte skiløyper og kort vei til Kolsås skisenter. Du har for øvrig også treningsmuligheter på fotballbanen eller i Tufteparken nedenfor boligtunet.

Området byr på generelt mange aktivitetsmuligheter, blant annet med golfbaner på Haga og Grini. Like ved leilighetene ligger Godthaab Helse og Rehabiliteringssenter som kan tilby blant annet middagsservering, kulturkafé, varmtvannsbasseng og treningsrom i hyggelige omgivelser.

Det er kort gangavstand til bussholdeplassen "Åsterud" som går retning Bekkestua, Lysaker og Oslo. Det er også kort gange til bussholdeplassen "Godthåb" med ruter mot Bærums Verk, Lommedalen og videre mot Kolsås og Sandvika. Det er ca. 15 min til T-bane på Haslum.

Bekkestua tilbyr et rikt handelssenter med forretninger og servicetilbud samt offentlig kommunikasjon som buss, T-bane og trikk. For øvrig ligger Haslum kirke, en av Bærums eldste, i nærområdet. Ellers ligger Bærums Verk en kort kjøretur unna, hvor det tilbys servicefasiliteter, spisesteder, butikker samt aktiviteter for familien. For et større handelssentrum ligger Sandvika sentrum en liten biltur unna med svært mange forretninger og servicetilbud i et av nordens største storsenter.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager og skoler:
- Bærumsmarka FUS barnehage
- Åsterud barnehage
- Øverland barnehage
- Haslum barneskole
- Bekkestua ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 44 390 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Felles tomt for sameiet opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sykkelparkering, sittegrupper og lekeområde.

Med leiligheten følger bruksrett til én parkeringsplass i felles garasjeanlegg i henhold til sameiets seksjonering. Sameiet har ellers godt med gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Reguleringsplaner:
- Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse" (44 374 kvm) i henhold til reguleringsplan "Åsterud nord og vest" med planID 1977025 med ikrafttredelse 25.01.1980.
- Eiendommen er regulert til "kjørevei" (15 kvm) i henhold til reguleringsplan "Åsterud nord og vest, del av" med planID 1984018 med ikrafttredelse 09.01.1984.

Planer i området:
- Det foreligger en reguleringsplan under arbeid for Godthaab - Gamle Ringeriksvei 148, Bærum kommune:
Stiftelsen Godthaab Helse og Rehabilitering ønsker å utvikle sin eiendom for å skape en langsiktig bærekraftig situasjon for Godthaab, nærmiljøet og befolkningen i Bærum kommune generelt. Stiftelsen har satt i gang detaljreguleringsarbeid for etablering av boliger, i tilknytning til den eksisterende bygningsmassen på Godthaab, og i tråd med avsatt arealbruk i gjeldende kommuneplan. Hensikten med det pågående planarbeidet er å utvikle en tradisjonsrik helseinstitusjon til et moderne og fremtidsrettet rehabiliteringssenter kombinert med et innovativt bolig- og tjenesteprosjekt, som bygger opp under stiftelsens visjon og mål. Formålet er å utvikle sosiale boformer for alle aldersgrupper, i tilknytning til grøntområder og natur, og hvor Godthaab som institusjon vil være bærebjelken for økt livskvalitet og folkehelse for både pasienter, beboere og nabolag.

Fellesutgiftene er kr 6 473,- pr. mnd. og inkluderer: Drift og vedlikehold, garasjeplass, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, brannalarm, varmtvann, TV, trappevask, vaktmestertjeneste, nedbetaling lån mm.
Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 3 950 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01/27, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 836 844,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 52 070,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 135 049,- pr. 22.09.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 33 989 572,- pr. 22.09.2026 og lånevilkårene er:
Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987215243
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,25%
Restsaldo 22 727 036,00
Innfrielsesdato: 01.09.2040
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987222142
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,25%
Restsaldo 11 262 536,00
Innfrielsesdato: 01.05.2048
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

6 250 000,00 Prisantydning
135 049,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 385 049,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

159 620,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
160 710,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
170 660,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 545 759,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 555 709,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lykke Bech Daugaard og Arne Roseth

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Åsterud Boligsameie.

- Sameiet består av 294 boligseksjoner fordelt på 7 blokker.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Protector Forsikring Asa, polisenummer 2858454-1.1.
- Sameiets hjemmeside er www.asterudboligsameie.no.

Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkong/terrasse. Kullgrill er ikke tillatt.
Sameiet har digital adkomstløsning (OBOS Nøkkel), sykkelparkering, lekeplasser og grøntanlegg.
Beboer har vedlikeholdsplikt for sluk og avløpsrør i egen seksjon, inkludert sluk på balkong.
Plikt til vask av oppgang ved inn- og utflytting.

Dyrehold er tillatt i henhold til husordensreglene. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre beboere. Dyr skal føres i bånd på fellesområdet, og lufting skal ikke foregå på lekeplasser, plener eller balkonger.

Sameiet har to nyoppussede selskapslokaler, Åsterudstuene, som er ideelle til f.eks. dåpsselskap, konfirmasjon, barnebursdager o.l. Begge stuene egner seg for ca. 30 personer og har fullt utstyrt kjøkken samt møbler med hjul som kan flyttes på. Det er i tillegg HC-standard. Leiepris fra ca kr. 300 -1.000,- pr døgn.
Se mer her: https://asterudboligsameie.no/utleiefellesrom.php

Foretatt påkostninger de senere år:
- Ny kollektiv TV/bredbåndsavtale med Telenor er inngått.
- Ny avtale for elbilinfrastruktur er inngått.
- Forbruksbasert fakturering av vann og avløp er innført.

Planlagte påkostninger:
- Årsmøtet 23. mars 2026 ga styret fullmakt til å benytte inntil kr 3 000 000 fra vedlikeholdsfondet til betong- og fasadearbeider i perioden 2026/2027.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Kun fysiske personer kan være eier av en seksjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet. Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som denne mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: ABBL  kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 2500 (3 stk inkl.)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 28 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0318/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26318

Sist oppdatert: 02. oktober 2026 kl. 13:22