Ryggeveien 410

Ryggeveien 410, 1580 RYGGE
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 275, seksjonsnummer 12, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 22, ideell andel 1/112
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 104, bruksnummer 277, ideell andel 1/112

BRA (totalt bruksareal): 60 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
55 kvm: Entré, vaskerom/teknisk rom, bad, stue, kjøkken og soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Kjelleretasje:
5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
9 kvm: Balkong.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på gulv av betong mot grunn. Grunnmur, bærende elementer og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takpanner av stål. Leiligheten har entrédør med glassfelt. Balkongdør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG3.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Vaskerom
- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekk i rommet.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu i soverom kan ikke åpnes fullstendig.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det er ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegg ved normal bruk. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Geologiske forhold: Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i én leilighet i sameiet (Blomholmsveien 3, 4. etasje). Selger opplyser om at den blokken, ikke er tilknyttet denne leiligheten. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Leiligheten er i praksis uendret siden byggeåret og meget velholdt, noe som gjenspeiles i tilstandsrapport hvor nærmest samtlige punkter er gitt grønn tilstandsgrad 1. Den ble oppført med god standard for byggeåret, inkludert vannbåren varme til radiatorer i stuen og soverommet som har positiv innvirkning på forbruk av strøm.

Romløsningen er effektiv og gir svært god utnyttelse av leilighetens interne bruksareal på 55 kvm. Stuen og kjøkkenet er åpent forbundet, hvorav stuen alene har over 20 kvm. gulvflate som kan utnyttes med sittegrupper som sofa og spisebord. I stuen er det muligheter tilkobling av peis.

Kjøkkenets innredning er bruksvennlig utformet med platetopp og vask plassert side om side, omgitt av praktiske arbeids- og avlastningsflater. Oppbevaringsmulighetene er i tillegg mange. Hvitevarene er integrert og medfølger.
Komfyrvakt og automatisk lekkasjesikring er installert.

Badet er tilgjengelig rett fra kjøkkenet og utført med fliser på gulv og vegger, gulvet også med varme. Himlingen er i dette rommet utstyrt med innfelte spotter som kan dimmes. Sanitærutstyret inkluderer en lite fremtredende dusjnisje avskjermet med glassdør samt moderne møbler med lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter.

Arealkrevende vaskemaskin har dedikert plass i leilighetens innvendige bod, fremfor på badet. Boden er forbundet med soverommet og fyller også rollen som teknisk rom, med sluk og flislagt gulv.

Soverommet er i dag innredet med doble garderobeskap som medfølger. Verdt å fremheve er det også at soverommets vindu vender inn mot atriumet og mot den siden av bygget hvor det er skygge store deler av dagen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser i entré og på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator.

Bad: Servantskap med glatte brune fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjnisje med sidehengslet glassdør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp, stekeovn og kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Leiligheten har balansert ventilasjonsanlegg. Radiatorer og gulvvarme i leiligheten, tilknyttet vannbåren varme.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av blokkbebyggelse med næringslokaler datert 21.08.2025.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser, med unntak av:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 1049170
Tinglysningsdato: 26.09.2017
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 12, boligformål, sameiebrøk 55/4213.

Tinglyst reseksjonering
Dagboknummer: 598719
Tinglysningsdato: 27.05.2019
Omhandler reseksjonering av eiendommen, herunder endring av sameiebrøk.
Seksjonsnummer 12, boligformål, sameiebrøk 55/4138.

Eiendommen har andel i et realsameie
Dagboknummer: 1061678
Andel i: Gnr. 104/bnr. 22 og gnr. 104/bnr. 277
Ideell andel: 1/112 (på hver eiendom)
Tomten til realsameiet består av fellesarealer rundt bygningene samt i midten av bygningene.
Andelen vil følge eiendommen.

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann- og kloakkledning, gjerde, adkomstrett, byggeforbud mot ny bebyggelse, forbud mot å produsere og/eller markedsføre tipper og tilhengere, overenskomst om rettigheter og plikter ved oppføring, drift og vedlikehold av frittliggende nettstasjon, bebyggelse m.m. Ingen av disse har direkte betydning for bruken av denne boligen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Bruksenheten kan utleies i minimum 90 dager (korttidsutleie).

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Rygge Atrium er en del av det nye tyngdepunktet i Halmstad. Her kan du bo med praktisk gangavstand til alle hverdagslige fasiliteter og bli en del av de nye omgivelsene som danner fremtidens sentrum av Halmstad.

Innenfor en radius på få hundre meter finnes både dagligvareforretninger, assorterte småbutikker og ikke minst et personlig tjenestetilbud. Barnehage, barneskole og idrettsanlegg finnes i tillegg innenfor reell gangavstand.

Praktisk er det også at flere busslinjer stopper rett utenfor, deriblant regionale linjer til Moss, Fredrikstad og Sarpsborg. Med toget kan du være fremme i Oslo på kun 40 minutter. Togstasjonen ligger et fåtall minutters gange unna leiligheten.

For mange vil også den enkle tilgangen til omfangsrike frilufts- og rekreasjonsområder være betydningsfullt. Nærliggende Vansjø passer utmerket for padling med kajakk eller kano. Kyststripen med blankskurte svaberg og en rekke badeplasser er innenfor en kort kjøretur. Verdt gjentatte besøk er også sommerperler som Larkollen og Fuglevik.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Espira Fasanveien (0,5 km), Voldskogen barnehage (1,3 km), Halmstad barnehage (1,3 km).

Skoler: Halmstad barneskole (1,4 km) og Rygge ungdomsskole (5,9 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (8,6 km) og Kirkeparken videregående skole (9,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 322 kvm som tilhører sameiet. Tomten består av sameiets bygningsmasse. Utvendige fellesarealer er realsameiets tomt. Tomten er opparbeidet med asfalterte biloppstillingsplasser, steinlagte internveier, lekeapparater, benker, gressplen og diverse beplantninger.

Leiligheten disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg.

Mulighet for å koble seg på felles ledningsnett (ANEO) for el-bil lading etter samtykke fra styret, kostnader for etablering/installering av ladeboks, vedlikehold og forbruk av strøm vil bli belastet hver enkelt seksjonseier.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Det er utvendig gjesteparkering, som har betalingsordning (administreres av P-Norge).

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning og boder er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene samt bodene således ikke eies av den enkelte seksjonseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen/boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse, avvikssone støy samt lite delareal vei ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplanen Halmstad vedtatt 14.12.2006 med arealer avsatt til senterområde samt liten del veiareal. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til kommuneplanen er deler av eiendommen innenfor en rød sone (957 kvm) og resten av eiendommen er innenfor en gul sone iht. T-1442 (3.321 kvm), i forbindelse med områder som er støyutsatt. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

På naboeiendommene ved siden av sameiets eiendom (mot nordvest) og på andre siden av Ryggeveien (mot sørvest), er det arealer avsatt til fremtidig senterområde.

På naboeiendommen (andre siden av Ryggeveien) er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Detaljregulering for Ryggeveien 375". Formålet med planen (Rygge Terrasse) er å legge til rette for nye leiligheter med gode bokvaliteter og tilrettelegge for omsorg/seniorboliger. Eiendommen består i dag av lekeplass, et garasjebygg og parkering på terreng. Foreløpig status for planen er "Planlegging igangsatt" og det oppstartsmøte ble avholdt den 29.09.2023, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

I nærområdet av eiendommen (andre siden av Ryggeveien) er det en detaljreguleringsplan som er under arbeid, dette gjelder "Ryggeveien 373". Formålet med planen er å tilrettelegge for ny boligbebyggelse på eiendommene gbnr. 104/283 på Halmstad i Moss kommune, og å avklare fremtidig bruk av gamle Rygge hotell. Foreløpig status for planen er "Planlegging igangsatt" og oppstartsmøte ble avholdt den 15.11.2022, se kommunens hjemmeside for mer info. Tidshorisont og endelig utforming av prosjektet er pt. ikke klart, det må påregnes støy o.l. fra byggeprosjektet under utbyggingen (med forbehold om at planen blir vedtatt).

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommunedelplan for Halmstad, se kommunens hjemmeside for mer info.

Tidligere har det vært varsel om oppstart av reguleringsarbeid i Moss kommune, navnet på reguleringsplanen er " Rygge flystasjon med Huggenestoppen ".

Felleskostnadene inkluderer bl.a. kommunale avgifter (vann og avløp), renovasjon, renter og avdrag på andel fellesgjeld, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, felles driftskostnader, sommer-/vintervedlikehold, vaktmestertjenester, renholdstjenester, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer.

Felleskostnadene pr. mnd fordeles slik:
Felleskostnader BO kr 3.586,-
Felleskostnader likt BO kr 117,-
Tv, bredbånd Viken kr 450,-
Garasje kr 200,-

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 5.400 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 881 413,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 525 653,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 2.336,- pr. år, iht. kommunens årsprognose for eiendommen i 2026.

Andel formue er kr 53 907,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 184 999,- pr. 18.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 29.293.621,- pr. 18.03.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98208311859
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,25%
Innfrielsesdato: 30.05.2054
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

2 650 000,00 Prisantydning
184 999,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 834 999,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

70 850,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
71 940,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
81 890,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 906 939,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 916 889,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Bjerkan Fredvang

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Sameiet Rygge Atrium.
Sameiet består av 113 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.
Dyrehold er i utgangspunktet ikke tillatt, men styret kan samtykke etter søknad dersom gode grunner taler for det samt dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Lufting av husdyr i fellesarealet er ikke tillatt.

Den enkelte sameiers vedlikeholdsplikt omfatter også vann- og avløpsledninger fra forgreningspunkt på hovednettet, sikringsskapet og elektriske ledninger i bruksenheten, vindusglass, inngangsdør(er) samt innvendige flater av eventuell balkong/terrasse iht. vedtektene.

Forslag fra årsmøte 10.06.2025:
- Varmekabler i takrenne og nedløp.
- Kreve FDV-dokumentasjon utlevert fra Moss Flis og Betong.
- Vedtektsendring ifbm. parkering og næringsseksjonenes felleskostnader.
- Parkeringsplasser for næringsseksjonene.
Det vites ikke om forslagene er vedtatt pt.

Sameiet har hatt flere utfordringer knyttet til bygningsmassen, spesielt i blokk A og B. De største problemene gjelder vannlekkasjer fra balkonger og utettheter i bygget/taket, som har ført til skader og krever reparasjoner. I blokk D og F er det registrert noe fukt. For å finansiere utbedring frem til reklamasjonskravene potensielt fører frem, ble det tatt opp et lån på kr 40.000.000, -. I henhold til referat fra beboermøtet 14.10.2024, har lånet blitt brukt til å adressere de mest nødvendige utbedringsbehovene, primært i blokk A og B.
Underveis har det også dukket opp noen uforutsette kostnader som sameiet har måttet dekke. På et ekstraordinært årsmøte 30.10.2024 ble det vedtatt å innhente ytterligere kr 15.000.000, - i egenkapital
fra seksjonseierne etter eierbrøk. Dette beløpet var nødvendig for å sluttføre arbeidene og forhindre forringelse av eiendommen, ettersom rettsmegling i entreprise-saken ikke var avklart ennå.

Styret skulle inn til rettsmekling 2 juni 2025. I henhold til forretningsfører og styreleder ble utfallet at sameiet inngikk et forlik og mottok i underkant av 11 millioner i erstatning. Denne erstatningen har blitt brukt til å nedbetale fellesgjelden i sameiet. Videre informerer styreleder at sameiet nå er i gang med å innhente tilbud fra ulike entreprenører for videre rehabilitering av enkelte deler av bygget. Omfanget er ennå ikke endelig avklart, men det gjenstår fortsatt en del arbeid før bygget kan friskmeldes. Arbeidene omfatter blant annet fuktsikring fra balkonger og terrasser inn mot leilighetene, samt nødvendige utbedringer av taket. Vi håper at eksisterende egenkapital vil være tilstrekkelig til å dekke dette arbeidet, men per nå har vi ikke full oversikt over de samlede kostnadene. Videre er vi i en tvist mellom sameiet og en entreprenør som har foretatt rehabiliteringsarbeid så langt. Her håper sameiet på å komme til en løsning i løpet av våren.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold.

Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet i henhold til lov om eierseksjoner. Dette gjelder ikke for kjøp og erverv av fritidsboliger, erverv ved ekspropriasjon, arv eller forskudd på arv til livsarving eller en kreditors erverv for å redde en fordring som er sikret med pant i en seksjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i IF Skadeforsikring Nuf, polisenr.: 1078400.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Da realsameiets eiendommer er over 2 mål er de i utgangspunktetet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Foto inkl. veiledning  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr  kr 12 137,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0055/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2655

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 15:00