Alexander Kiellands gate 18C

Alexander Kiellands gate 18C, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1621, ideell andel 1/1
Andelsnummer 24, Alex. Kiellandsgate Brl 2, organisasjonsnummer 975 495 671

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad og soverom.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.
Loft 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 8 kvm, hvorav 4 kvm er areal med lav himlingshøyde (ALH) og ikke er medregnet i bruksarealet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.06.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i en boligblokk oppført før 2010. Bygningen har bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger i betong/mur. Yttervegger over grunnmur er utvendig forblendet med tegl. Etasjeskillene er av støpt dekke.
Bygningen har saltakskonstruksjon i tre, men yttertaket er ikke besiktiget. Vinduer med 2-lags isolerglass og terrassedør ble skiftet i 2019.
Ytterdøren er en B-30 og db-35 dør.
Det er utgang fra stuen til en balkong på ca. 6 m².

Det elektriske anlegget har automatsikringer og kursfortegnelse. Anlegget er kun visuelt besiktiget.

Det er brannslukker og røykvarsler i boligen. Brannslukningsutstyret er ikke funksjonstestet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Overflater: Enkelte overflater er modne for oppussing. Det er observert skader på parkettgulv i stue.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.
- Innvendige dører: Karmer har synlige bruksmerker.

Tekniske installasjoner
- Vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Eldre kjøkkeninnredninger med noe bruksslitasje.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Bad
- Sluk, membran og tettesjikt: Det er ikke fremvist dokumentasjon på oppbygging av badet og tetsjiktet.
- Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Helse, miljø og sikkerhet

Rapporten bygger på en visuell, ikke-destruktiv befaring av tilgjengelige flater.
Åpenbare forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet, som synlige fuktskader eller manglende sikring, omtales dersom de ble observert.
Skjulte feil eller avvik som krever åpning av konstruksjoner eller spesialundersøkelser, faller utenfor rapportens omfang. Takstmannen fraskriver seg ansvar for forhold som ikke var synlige ved befaringen, og det anbefales ytterligere undersøkelser dersom det er mistanke om slike avvik.
Branncelle for blokk: Det er ikke foretatt noen vurderinger rundt brann- og rømningsveier vedrørende sameiets/borettslagets fellesarealer/trapperom. Det forventes at sameiet/borettslagets har innarbeidet rutiner for dette. Det er rømningsvei ut fra leilighet til fellesoppgang.
Det antas at øvrig rømming fra fellesarealer er ivaretatt og at dette er blokkens ansvar. Dette er ikke kontrollert videre. Det er ikke foretatt inngrep i konstruksjoner, eller flyttet skap/innredning for å avdekke evt. avvik i branncelleinndeling. Observasjoner er kun visuelt på synlige overflater. Branncelledelende vegger og etasjeskille er umulig å kontrollere opp mot forskriftskrav uten å foreta inngrep i konstruksjoner og er av den grunn ikke kontrollert av takstmann.
Lovpålagt røykvarsler og pulverapparat skal følge boligen ved salg.
Boligen er oppført før 2010, og det er derfor sannsynlig at den ikke oppfyller dagens krav til branncelleinndeling og brannskiller slik de fremgår av gjeldende forskrifter. Etter innføringen av TEK10 ble det stilt strengere krav til brannsikkerhet, herunder tydelig definert branncelleinndeling, brannmotstand i skillekonstruksjoner og sikring av gjennomføringer. For bygg oppført før dette regelverket, er det vanlig at vegger, etasjeskillere og dører ikke har den nødvendige dokumenterte brannmotstanden som kreves i dag. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Det er oppdaget en moderat infestasjon av brun pelsbille i leiligheten.
Befaring er utført av Anticimex og de opplyser at godt renhold over tid vil redusere bestanden (støvsuging fremfor vask).
Støvsug ofte plasser som ikke tas ukentlig – bak kjøleskap, ovner og lignende.
Det er også mulig å ta av lister – fuge sprekker – tilbakeføre lister, men da må man være veldig nøye. Det kan også fuges rundt rørgjennomføringer og terskler.
Bytte av gulv er også et alternativ.

Bruk av innsektsmidler er ikke å anbefale.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Utskifting av vinduer med 2-lags isolerglass
- Utskifting av terrassedør med 2-lags isolerglass

Vedlikeholdshistorikk Alexander Kiellandsgate Borettslag 2:

2026:
- Oppgradering av alle 96 bad i borettslaget, med utskifting av hovedrør og installasjon av toppmembran
- Etablering av fire ladestasjoner for elbil og ladbar hybridbil, med strømmålere for individuell betaling av forbruk

2025:
- Reparasjon av sluttstykke på takrenner
- Generelt vedlikehold av varmeanlegg og rør
- Utbedring av jordfeil på det elektriske anlegget
- Håndtering av flere vannlekkasjer fra radiatorer som hadde frosset

En lettstelt og romslig leilighet i 3. etasje med entré, kjøkken, stue, soverom og bad.
Boligen har gjennomgått rehabilitering av gulv og vegger i gang, soverom og kjøkken etter skade, og badet er oppgradert i 2026 i regi av borettslaget.
Innvendige overflater har normal bruksslitasje og noen partier er modne for oppussing.
Leiligheten passer godt for den som ønsker et oppussingsprosjekt i et etablert borettslag med god beliggenhet i Lillestrøm.

Entré
Entrè med parkettgulv og malte vegger.
Ny inngangsdør med ekstra sikkerhetslås og kikkehull.

Kjøkken
Kjøkkenet er et separat rom med innredning langs begge vegger og vindu mot grøntarealet utenfor.
Innredningen består av over- og underskap med laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri.
Fliser mellom over- og underskap.
Det er opplegg for oppvaskmaskin.
Innredningen har bruksslitasje, og det må påregnes utskiftning.

Stue
Stuen er et romslig rom med parkettgulv og plass til sofagruppe og spisebord.
Fra stuen er det utgang til balkongen via terrassedør fra 2019.
Rommet har skader på parkettgulvet som er registrert.

Fra stuen er det utgang til en balkong med markise.
Balkongen har sideskjerming og rekkverk med glassfelt, og gir utsyn over grøntarealet og nabolaget rundt.

Soverom
Soverommet har parkettgulv og vindu mot grøntarealet.
Det er plass til dobbeltseng og nattbord.
Rommet har et plassbygget skap.

Bad
Badet er nylig oppgradert i regi av borettslaget og har flislagte gulv og vegger.
Innredningen består av underskap, servant med ettgreps blandebatteri, speil og stikk.
Dusjhjørne med innfellbare glassdører.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Det er opplegg for vaskemaskin og varme i gulv.

To boder medfølger leiligheten: én bod i kjelleren på ca. 5 m² og én bod på loftet på ca. 4 m².

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Radiatorer og gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig innflytningsattest ble gitt 29.04.1958. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Nødredningsvei fra 2-romsleiligheter i oppgang F henholdsvis 3. og 4. etasje ordnes ved hjelp av foreviste stigetype som monteres mellom balkong i 2. og 3. etasje, og mellom 3. og 4. etasje.
- Noen gulver må rettes, eventuelt ved pålegging av gulvbelegg.
- Friskluftinntakene til tilfluktsrom må påsettes flens, avdrypp og sluseventil.
- Taket over topp av trapperom må rettes omgående slik at trappen til loftet kan brukes uten at det er fare for å få noe av takisolasjonen i hodet.
- Pipeattest omfattende bruksattest for sentralfyringsanlegget må erhverves.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig innflytningsattest kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for nye balkonger, datert 21.06.1996.
- Ferdigattest for ny vann og avløpsrør gjennom etasjeskiller fra kjeller til leilighet i blokk, datert 08.06.2016.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggetegninger fra 1957 og 1958. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen selges som et dødsbo, og avdøde har ligget uoppdaget i boligen over lengre tid. Dette har medført at det er avdekket skader og behov for sanering/oppussing i deler av boligen.

Nødvendige tiltak rundt sanering/oppussing er utført av Jesting Eiendomsservice AS som profesjonell part med sanering, og rengjøring av eiendommen. Rapport kan ses ved henvendelse til megler.

Eiendommen inngår i dødsbo under offentlig skifte hvor boet er selger. Selger har således ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Leiligheten i Alexander Kiellands gate 18 har en attraktiv beliggenhet i et etablert og rolig område, samtidig som den er sentrumsnær. Her bor du med umiddelbar tilgang til alt Lillestrøm har å by på, fra daglige servicetilbud til rike kultur- og naturopplevelser. Dette er et nabolag som passer like godt for familier og enslige som for godt voksne, hvor man kan nyte en fredelig atmosfære uten å gi avkall på byens fasiliteter.

Hverdagslogistikken er enkel med alt du trenger innen gangavstand. Du finner dagligvarebutikker som Coop Prix og Meny Åråsen kun noen minutter unna. For et større utvalg er det en kort tur til Lillestrøm Torv eller Strømmen Storsenter. Området er godt tilrettelagt for barnefamilier med flere barnehager og skoler i nærheten, inkludert Vigernes og Volla skole. For de aktive er det kort vei til både ballplass, treningssenter og Åråsen stadion, hjemmebanen til Lillestrøm SK.

Lillestrøm byr på et rikt kulturliv og varierte fritidstilbud. I sentrum finner du Lillestrøm Kultursenter med konserter og teater, samt et godt utvalg av restauranter som Mamma Pizza og Sabrura Sticks & Sushi. Om sommeren er Nebbursvollen Friluftsbad et populært samlingspunkt for hele familien. For pendlere er beliggenheten ideell. Fra Lillestrøm stasjon tar toget deg til Oslo S eller Oslo Lufthavn på rundt 12 minutter, og nærmeste bussholdeplass er kun ett minutt fra leiligheten.

Måsan barnehage (1-6 år)
Kjeller private familiebhg
Volla barnehage (0-5 år)

Vigernes skole (1-7 kl.)
Volla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)

Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9 062 kvm som tilhører borettslaget. Borettslaget sin felles tomt består blant annet av gressplen med ulik beplantning, benker og asfalterte internveier.

Det medfølger parkeringsplass til leiligheten. Denne er ikke nummerert, men er plassert til venstre ved inngangen til oppgang 18D.

Borettslaget har etablert fire ladestasjoner for elbil/hybridbil som andelseiere kan benytte, hvor strømforbruk betales basert på faktisk forbruk.

Noen parkeringsplasser har motorvarmer, og bruken av disse belastes månedlig gjennom felleskostnadene.

Gjesteparkering skjer på anvist område. Parkering foran blokken er ikke tillatt, unntatt for nødvendige ærender.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område og omfattes av Kommuneplan for Lillestrøm. Arealbruken er i planen avsatt til nåværende boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  6 474,-  pr. mnd. og inkluderer: energi og fyring, kommunale avgifter, forretningsførsel, internett, drift og vedlikehold.
Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Borettslaget har månedlig forbruksfakturering av energi og varmt vann etter måler.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 131,-
- Renter IN-lån: kr 1 782,-
- Avdrag IN-lån: kr 561,-

Borettslagets lån har en renteøkning fra 4,95 % til 5,20 % med virkning fra 18.06.2026. Dette vil medføre økte felleskostnader.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 857 662,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 137 308,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 432 001,- pr. 31.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 42 781 133,- pr. 31.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.05.2026: kr 42 781 133,-
Andel av saldo: kr 432 001,-
Innfrielsesdato: 31.12.2055
Type Rente: Flytende
Rente: 4,95 %
Merknad: Siste renteendring til 5,20% fra 18.06.2026.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Andelseierne kan innbetale hele eller deler av sin fellesgjeld (minimum kr 60 000,-) to ganger i året, i mars og september.

2 990 000,00 Prisantydning
432 001,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 422 001,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 431 303,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 441 253,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Leilighetens andel av fellesgjeld kommer i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Kari Midtskogseter`s bo

Leiligheten er tilknyttet Alexander Kiellandsgate Borettslag 2.
- Borettslaget består av 96 boenheter.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring

Dyrehold er tillatt under forutsetning av at andelseier aksepterer borettslagets regler for dyrehold og søker styret om dette før man går til anskaffelse.
Borettslaget har felles vaskerom, samt fellesrom i kjeller for plassering av barnevogner og sykler.
I følge årsmeldingen for 2025 er det en plan om å avvikle vaskeriene.

I en tiårsperiode fra 1. januar 2026 er det ikke tillatt å gjennomføre baderomsoppussing som berører fliser, membran, sluk eller veggkledning, med mindre strenge krav til fagmessig utførelse og forhåndsgodkjenning fra styret er oppfylt. Dette skyldes et felles baderomsprosjekt.

På ekstraordinær generalforsamling 26.05.2025 ble det vedtatt et låneopptak på 34 millioner kroner for baderomsrehabilitering og etablering av IN-ordning. På ordinær generalforsamling 14.04.2026 ble det vedtatt endringer i vedtektene knyttet til vedlikeholdsansvar for radiatorer, regler for ventilasjon, fasadeendringer, baderomsarbeider og ladestasjoner for elbil.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Baderomsrehabilitering av alle 96 bad (fullført 2026, finansiert via lån på 34 MNOK).
- Etablering av fire ladestasjoner for elbil (fullført 2026).
- Reparasjon av flere vannlekkasjer fra radiatorer (2025).

Planlagte påkostninger:
- Vedlikehold og oppgradering av parkeringsplasser.
- Utskifting av tak (forventet levetid 10-15 år fra 2025).
- Oppfølging og utskifting av takrenner.
- Korrigering av uautoriserte fasadeendringer.
- Etablering av vedlikeholdsfond.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: underskudd (kr -18 501 634,-). Det negative resultatet skyldes hovedsakelig utbetaling av lån for baderomsprosjektet. Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025 var kr 15 252 556,-. Egenkapitalen var per 31.12.2025 negativ med kr -29 201 056,-.
Lånerenten på fellesgjelden vil øke fra 4,95 % til 5,20 % med virkning fra 18.06.2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Forkjøpsretten er forhåndsutlyst med meldefrist 16.06.2026 kl. 14:00.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 29 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 9 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 340,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,-
Foto  kr 2 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0247/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26247

Sist oppdatert: 16. juni 2026 kl. 10:20