Ballblomveien 2

Ballblomveien 2, 1529 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 169, bruksnummer 127, ideell andel 1/1
Andelsnummer 33, Heimdalenga Borettslag, organisasjonsnummer 984632134

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i (Internt bruksareal):
Andelsleilighet:
1. etasje 60 kvm: Entré, bad, to soverom, bod og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Felles bodrekke:
1. etasje 5 kvm: Bod i felles bodrekke

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal):
Andelsleilighet:
1. etasje 18 kvm: Markterrasse

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er
kledd med stående trekledning. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein (ikke besiktiget). Leiligheten har ytterdør med glassfelt og dørkikkert. Terrassedør med karmer av tre. Vinduer med karmer av tre.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3: Ingen kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3 i tilstandsrapporten.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad:
-Vanntett sjikt på vegger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Konsekvensen er at dette erfaringsmessig medfører risiko for utettheter i overgangen mellom sluk og vanntett sjikt.
Kjøkken:
-Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i sjakt uten mulighet for sikker avrenning til sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
Andre rom:
-Deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje og enkelte skade
Yttervegger inkl. fasader:
-Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, med symptomer på begynnende råteskader ved vindusomramming.
-Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører
- Ytterdør viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.
Mekaniske ventilasjonsanlegg:
-Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten.
Konstruksjon og fundamenter:
-Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet skjult, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
-Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
-2026: Fjernet gulvflis og lagt ny membran på gulv. Lagt ny flis. På vegger er det lagt flis på flis. Taket ble malt. Det ble montert nytt servantskap, dusjdører, dusjsett og lysspeil, samt nye stikkkontakter og ny termostat.
-2026: I forbindelse med oppussing av badet ble det trukket om rør til dusj og VM fra sjakt hvor eksisterende rør system er. (Uponor). Plugging av rør.
-2024: Nye lampepunkt i tak på begge soverom og i gang samt dimmere. Ny stikk på det ene soverommet.
-2025: Installert ny varmtvannsbereder (kjøkken) i regi av borettslaget i oktober 2025.
-Etablering av infrastruktur til el-bil lading på parkeringsplasser i borettslaget. Vil medføre en økning av felleskostnader på ca 138,- i mnd.

Siden byggeåret er leiligheten oppgradert i flere omganger, blant annet helt nylig i 2026. Overflatene er i stor grad fra byggeåret, vegger og himlinger er imidlertid malt i senere år. Gulvene er i alle rom utenom badet av tre-stavs parkett som mellom stuen og entreen er lagt gjennomgående - uten terskler. Parketten er generelt slitasjepreget og kan av den grunn være naturlig gjenstand for utskiftning.

Verdt å fremheve er også den ekstra gode himlingshøyden på luftige 2,6 meter som positivt påvirker romfølelsen og bidrar til at leiligheten oppleves som større enn det faktiske arealet. Romløsningen er meget effektivt utformet, blant annet med stuen og kjøkkenet samlet i åpen løsning.

Ny kjøkkeninnredning ble satt inn i regi av foregående eiere og er i dag velholdt. Innredningen frontes av en smart barløsning med sitteplass til fire personer som eliminerer behovet for et spisebord i stuen. Ny vask ble montert i 2020, ny benkebereder i 2025 i regi av borettslaget. Alle hvitevarer medfølger.

Badet er vesentlig oppgradert så nylig som i 2026, blant annet med etablering av ny membran på gulvet. Både gulvet og veggene er påført tidsaktuelle fliser av storformat som gir overflatene et svært helhetlig uttrykk. Himlingen ble i samme anledning malt. Nye er i tillegg badets møbler og dusjhjørne, stikkontakter og termostat til varmekabler. Badet inneholder også en praktisk vaskeromsinnredning som er videreført fra tidligere og remontert etter oppussing.

Leilighetens to soverom er begge av god størrelse til sitt formål; hovedsoverommet på ca. 12 kvm., barne-/gjesterommet på nesten 8 kvm. I sistnevnte inngår et praktisk skyvedørsskap, i hovedsoverommet er garderobeskap nylig satt inn. Begge rom ble i 2024 oppgradert med nytt punkt til taklampe tilkoblet dimmer, noe som også er montert i entreen.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers glatte, malte flater.
Himlinger: Malte betongelementer.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte lyse fronter og vitrineskap. Laminerte brune benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Innbygget oppvaskmaskin. Ventilator i overskap. Benkebereder på 107 liter fra 2025.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med sort ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med glassdører i sort profil og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Gulvmontert klosett. Laminert grå benkeplate. Overskap med glatte hvite fronter. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via gulvvarme på bad. Gasspeis i stue. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 08.08.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelser om diverse ledninger. Denne er ikke av direkte betydning for bruken av denne boligen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Heimdalenga er et yngre og utpreget familievennlig boligområde sentralt i Moss. Her bor du med praktisk nærhet til blant annet barne- og ungdomsskoler samt flere barnehager, den nærmeste allerede i nabolaget. I nærmiljøet finnes også dagligvareforretning, flere tilbud av helserelaterte tjenester samt treningssenter og kafé.

Et større tilbud av forretninger finnes i handelsområdet rundt Varnaveien, på kjøpesenteret Mosseporten og naturligvis i bykjernen. Alt innenfor en kort kjøretur på få minutter. Det er for øvrig kort vei til E6 ved den sydlige avkjøringen til Moss.

Holdeplass for flere busslinjer finnes få meter unna og gjør det enkelt å reise kollektivt i det daglige. Her stopper blant annet buss som kjører til sentrum på under 10 minutter. Tog fra Moss stasjon tar deg til hovedstaden på kun 30 minutter.

Vel så attraktivt som nærhet til alle tilbud hverdagen krever, er det med umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder i det frodige Ryggelandet. Intime småveier i det vakre jordbrukslandskapet er ypperlige for rusleturer og treningsøkter. Ytterst langs kysten finner du besøksverdige perler som Larkollen og Fuglevik samt en rekke familievennlige badesteder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 7 286 kvm som tilhører borettslaget.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass merker med nr. 2 på felles parkeringsområde. Gjesteparkering er for gjester og skal ikke benyttes av beboere.

Det ble vedtatt på generalforsamling 24.02.2026 etablering av infrastruktur til el-billading på parkeringsplasser i borettslaget. Les mer under informasjon om borettsalget.

Eiendommen har adkomst fra kommunal vei og videre inn på privat vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

I henhold til informasjon fra Moss kommune datert 29.04.2026 omfattes eiendommen av reguleringsplan M161 "Bebyggelsesplan for Heimdalenga felt B3" med formål
felles avkjørsel, felles parkeringsplass, boliger og felles lekeareal, vedtatt 12.06.2001. Reguleringsplan M126 "Heimdalenga" med formål annet
spesialområde (støyskjerming/skjermvegetasjon), offentlig friområde, kjørevei og gang-/sykkelvei, vedtatt 02.09.1999. I tillegg omfattes eiendommen av kommuneplan "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" med formål boligbebyggelse nåværende, vedtatt 24.03.2021 med plannr.KP3002.

Eiendommen ligger i gul og rød støysone iht. T-1442 og i hensynssone for "nedslagsfelt drikkevann".

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8.651,- pr. mnd. og inkluderer bla. felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, renter og avdrag fellesgjeld, årsavgift tv/internett (kun grunnpakke), vedlikehold bygg/elektro/vvs og utvendig anlegg, strøm fellesareal, leasing/leie av infrastruktur elbil-lading, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det er varslet endring av felleskostnadene i forbindelse opptak av nytt lån. Låneopptaket er gjort i forbindelse med anlegg av infrastruktur til elbil lading på 36 parkeringsplasser. Renter og avdragsdelen av felleskostnadene vil øke fra og med 01.06.2026. Felleskostnadene vil leiligheten vil øke med kr 265 pr. mnd. og etter økningen være kr 8.916,- pr. mnd.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 2.497,-
Avdrag kr 2.595,-
Driftsutgifter kr 3.559,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.000 kWh, dette utgjør ca. kr 9.000,- pr. år. For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til strøm og innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd osv.

Formuesverdi for 2024 var kr 621 757,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 2 487 026,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 26 470,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 526 400,- pr. 30.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 17.758.919,- pr. 30.04.2026 og lånevilkårene er:

Type A – Lån hvor det betales både renter og avdrag:
Annuitetslån
Rente Pt.: 5,46 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente : 5.092,-, hvorav renter utgjør kr.2.497,- og avdrag utgjør kr.2.595,-.
Lånets løpetid: 2037.
Lånenr. NIBOR 67143608625. Bankforbindelse: Nordea

Det vil bli tatt et nytt låneopptaket i forbindelse med anlegg av infrastruktur til elbil lading på 36 parkeringsplasser. Styre i borettslaget har opplyst om følgende låneestimat:
Lånebeløp: 617.500,-
Rentesats: 5,40%
Termingebyr: 150,-
Nedbetalingstid: 7 år
Antall terminger per år: 4
Avdragsfrihet: 0 år
Lånetype: Annuitetslån

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

2 350 000,00 Prisantydning
526 400,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 876 400,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 643,00  Forkjøpsrett- hvis benyttet (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
8 733,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
18 683,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 885 133,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 895 083,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Line Landsem

Leiligheten er tilknyttet Heimdalenga Borettslag.
Borettslaget består av 36 leiligheter.
Forretningsfører er Vansjø Boligbyggelag.

Dugnad må påregnes. Beboere måker snø utenfor egen leilighet og bod i samarbeid med naboer. Ellers blir det brøytet gjennom borettslaget. Ytterdør vokses ca. annethvert år.

Dyrehold krever styrets samtykke. Det vises videre til borettslagets husordensregler for dyrehold som kan fås ved henvendelse til megler.

Enkelte saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært utført i 2024/25:
Skiftet ut varmtvannsberedere og installert waterguard
Gjennomført årlig dugnad
Gjennomført gjenstående malearbeid internt i styret
Gasspeisservice
Skaffet ekstra restavfallsdunker i søppelhus
Fikset lysbryter i søppelbod
Fellesboder ble oppgradert med nødvendig utstyr for sesongene.
Maling av rekkverk som ble skiftet ut i 2023.
Montert lyskaster på nordre parkeringsplass.
Ny strøkasse på nordre parkeringsplass.
2 utvendige kraner er blitt skiftet ut.
Service og rens av ventilasjonsanlegget i alle enheter.
Service på det elektriske anlegget for fellesområder er utført.
Alle utelamper langs grusvei og ved inngangsparti er skiftet ut.
Nye brannvarslere ble kjøpt inn og utlevert beboere.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig for 2026:
Vask av hus
Utskifting av ødelagt takstein
Utskifting av utvendig panel som har råte
Utbedring på loft/brannsikring
Oppgradering av lekeplass etter anbefaling
Oppgradering av ny trapp ned til pakeringsplass grunnet skade på trapp

Borettslaget har fått utarbeidet en vedlikeholdsplan som blant annet tar for seg maling av husene hvert 10-12 år fremover, oljing av svalganger og trapper hvert 3-4 år, rensing av ventilasjonskanaler hvert 8-10 år. For noen type vedlikehold kan det være vanskeligere å anslå intervaller slik at jevnlig gjennomganger gjøres og vurderes i henhold til vedlikeholdsplanen.
Byningene ble sist malt i 2017, vasket i 2024 og ventilasjonsanlegget renset i 2024. Større vedlikehold skjer med ekstern bistand til innhenting av tilbud og oppfølging. Maling planlegges i 2028-2029, mulig noen vegger må males ved behov før planen.

Det ble avholdt en generalforsamling 24.02.2026 hvor det ble vedtatt etablering av infrastruktur til el-billading på parkeringsplasser i borettslaget med 36 plasser. Kostnaden dekkes gjennom låneopptak og felleskostnadene vil i den forbindelse øke fra og med 01.06.2026. For denne leiligheten vil øke med kr 265 pr. mnd. I den sammenheng vil andel fellesgjeld vil øke, men megler har ikke mottatt beløpet. Andelseiere kan kjøpe ladestasjon Zaptec Pro for kr 19.900 inkl. montering ved Moss Elektro. Andelseiere kan alternativt leie ladestasjon for kr 270,- pr. mnd. minimum 6 mnd. Driftsabonnement kr 89,- pr. mnd. ved kjøp eller leie. Faktisk strømforbruk kommer i tillegg.

Skulle forslaget bli vedtatt vil dette kunne øke den månedlige felleskostnaden og andel fellesgjeld. Det vil også fremmes forslag om økning av styrehonorar samt diverse vedlikehold for borettslaget. Skulle forslagene bli vedtatt kan dette medføre en økning av felleskostnader.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Andelen er forhåndsavklart på forkjøpsretten. Konf. megler ved spørsmål rundt denne.  

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Foto/Stylingrådgivning   kr 5 100,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -7 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging Inkl. Alle visninger m/påmeldte  kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 6 456,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0081/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2681

Sist oppdatert: 11. mai 2026 kl. 12:39