Smedskaret 12A

Smedskaret 12A, 1672 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 440, bruksnummer 157, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 440, bruksnummer 208, ideell andel 1/1

BRA-i:
Enebolig:
2. etasje 108 kvm: Stue m/åpen kjøkkenløsning, bad og soverom m/walk-in-garderobe/omkledningsrom.
1. etasje 69 kvm: Vindfang, vaskerom, entré/hall/peisestue og 2 soverom.
-1. etasje 18 kvm: Soverom og bod.

Åpent areal:
2. etasje 5 kvm: Balkong.

BRA-e:
Uthus/anneks:
1. etasje 5 kvm: Vedbod/redskapsbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 07.02.2023 utført av Mester Takst 1 v/ Martin Eliassen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger godkjente byggetegninger som avviker med dagens planløsning.
Endringer plan 2.etasje iht. godkjente tegninger:
- Delevegg mellom kjøkken og stue fjernet.
- Delevegg mellom arbeidsrom og stue fjernet.
- Bad utvidet, delevegg mot opprinnelig soverom flyttet. Opprinnelig soverom nord/vest endret til walk-in-garderobe/omkledningsrom i tilknytning til soverom øst.

Endringer plan 1.etasje iht. godkjente tegninger:
- Bod (er) endret til vaskerom.
- Hems i midtre soverom og bod. Begge hemser har lav takhøyde.

Planløsninger samsvarer for øvrig med plantegninger.

Se punkt om ferdigattest for nærmere informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3 (Store eller alvorlige avvik)

Støttemurer:
- Anbefaler rekkverk/fallsikring der høydeforskjellen er mer enn 50 cm fra topp mur til terreng nedenfor.
- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom kr. 50 000,- og 100 000,-.

Vinduer og ytterdør:
- Utskifting av vinduer og dører må påregnes.
- Anbefaler kontroll/utskifting av beslag på vinduer som er skiftet.
- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mer enn kr. 300 000,-

Terrasser, balkonger, trapper o.l.:
- Utbedringer må påregnes. Anbefaler rekkverk iht. gjeldende forskrift.
- Takstmannens prisvurdering ved utskiftning antas mellom kr. 50 000,- og 100 000,-.

TG2 (Vesentlige avvik)

Grunn og fundamenter:
- Tilstandsgrad er gitt grunnet alder. Det er registrert noe skjolder i grunnmur, det er ingen synlig grunnmursplast og mot syd er fjellet synlig i 1.etasje. Konstruksjonsløsningen vil tidvis skape kondens og trolig noe innsig.

Krypkjeller:
- Tilstandsgrad er satt grunnet manglende inspeksjonsmulighet.

Drenering:
- Anbefaler å sørge for tilstrekkelig fall ut fra muren på alle sider.

Yttervegger:
- Tilstandsgrad 2-3. Utskifting av kledning/deler av kledning bør påregnes fortløpende. Nærmere kontroll av konstruksjon anbefales ifbm. utskifting.

Tak:
- Tilstandsgrad grunnet alder.

Piper og ildsteder:
- Anbefaler tiltak for å lukke registrert avvik. Det er registrert avvik i feierrapport ifbm. brennbart materiale for nærme åpen peis.

Etasjeskillere:
-Tilstandsgrad grunnet alder, dels skjult konstruksjon (blindkjeller).

Andre rom:
- Noe oppussing bør påregnes.

VVS:
- Alder røropplegg som ikke er skiftet ut.

Varmesentraler:
- Tilstandsgrad grunnet alder varmepumpe fra 2011.

Carport:
- Utbedringer og vedlikehold må påregnes.

Elektrisk anlegg:
- Anbefaler nærmere kontroll/utbedringer fra autorisert elektriker ifbm. salg/eierskifte. Tilstandsgrad også grunnet alder på deler av anlegg, samt manglende dokumentasjon.

TGIU (Ikke undersøkt):
- Renner, nedløp og beslag: Ukjent løsning/utførelse, ingen synlige renner/nedløpsrør. Trolig sluk/avløp til overvannsnett skjult i konstruksjon.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden). Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For beskrivelser av tilstandsgradene og kommentarer ellers henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger har bodd i eiendommen i ca. 1 år og 10 mnd. som ble kjøpt i 2021.

Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, kun faglært. Totalrenovering av bad 2.etg og bad/vaskerom 1.etg, 2021. Arbeid utført av Lars Aarum AS.

Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Ja.

Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Ja.

Er arbeidet byggemeldt?
- Ja.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
- Ja. Ved mye regn har vi sett fukt fra fjell. Noe av det kan også være pga. mangel på pipehatt på pipe.

Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Nei. Peis i 1.etg skal være plombert, peis i 2.etg er ny og fungerer fint.

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Ja. Steingulv i 1.etg har flere sprekker, og tilsynelatende mange skjevheter. Sprekk mellom ny peis og vindu i 2.etg ikke rukket å fikse.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- Maur har kommet seg inn, men trolig pga. vinduer som lufter.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja. Noen planker av den gamle verandaen er fjernet da det var planlagt en større veranda her.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, kun av faglært. Nytt gipstak på eldre paneltak i tre i stue/kjøkken og soverom/walk-in. Noe nytt utvendig panel på ytre vegger mot vest og sør for å forhindre mulig fukt.

Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, kun av faglært. Bytte av sikringsskap og erstattet alle kurser i 2.etg. Arbeid utført av GK Elektro Moss. Samsvarserklæring foreligger.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja. Endelig kontroll og rettelser av utført arbeid ble gjort 15 august.

Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
- Ja. Montert i garasje.

Kjenner du til om ufaglærte har utført arbeider som normalt bør utføres av faglærte personer utover det som er nevnt tidligere (f.eks. på drenering, murerarbeid, tømrerarbeid etc.)?
- Nei, men hems i matbod er laget ved egeninnsats.

Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
- Nei. Garasje ble en gang i tiden satt opp uten gyldig tillatelser, men dette ble ordnet av tidligere eier.

Egenerklæringen følger vedlagt i salgsoppgaven i sin helhet og inneholder også ytterligere informasjon fra selger.

Eneboligen har blitt vesentlig oppgradert og påkostet de siste år:

2022:
- Nytt kjøkken m/hvitevarer.
- Skiftet ut fem vinduer.
- Renovert vegger og himling samt lagt nytt parkettgulv m/varmefolie i hovedetasje.
- Nye innerdører i 2.etasje.
- Ny peis i stuen.
- Bygd hems i bod underetasje.

2021:
- Rehabilitering av bad.
- Rehabilitering av vaskerom.
- Ny varmepumpe i hovedetasje.

2017:
- Elektrisk opplegg til markise. Kråkerøy Elektriske.

2016:
- Enkelte utbedringer el-anlegg. Slevik Elektriske.

2011:
- Ny varmepumpe i 1.etasje.

2010:
- Nytt taktekke.

1981:
- Skiftet ut enkelte vinduer.
- Tilbygg underetasje/1.etasje, samt utvendig bod.

Morten Frølich v/ Eiendomsmegler Krogsveen har gleden av å presentere denne rålekre og påkostede arkitekttegnede funkisboligen med attraktiv beliggenhet på Nordre Kråkerøy.

Boligen er tegnet av arkitekt Eyolf Scholze, som var forut for sin tid og bygde en moderne funkisbolig med flatt tak, store vindusflater og stramme linjer. Boligen er perfekt for deg som elsker 60-tallssjarmen, men ønsker å bo i en oppgradert bolig med moderne og trendy løsninger.
Boligen har unike detaljer, med blant annet original svevetrapp i ibenholt treverk og dører i massiv eik. Da arkitekten valgte tomt og tegnet huset, var han opptatt av å bevare landskapet som tidligere hadde vært et stenbrudd. I 1. etasje er det fjell som glir inn i stuelandskapet og gir boligen et særegent uttrykk.
Boligen har store vindusflater som viser den storslåtte utsikten over elva og byen, samt slipper inn rikelig med naturlig lys og skaper en magisk stemning i morgen- og kveldslyset.

Boligen har en praktisk planløsning og fordeler seg over tre etasjer.

2. ETASJE:

LYS OG ÅPEN STUE:
Romslig, åpen og sosial stue/kjøkkenløsning. Stuen er stor med plass for flere sittegrupper og spennende innredningsmuligheter. I tilknytning til kjøkkenet er det god plass til et stort spisebord hvor du kan invitere familie og venner til hyggelige middager. Stuen har en eksklusiv peis med innsats som varmer godt på kalde vinterdager, samt setter en lun og hyggelig stemning. Hele nord-østveggen i stuen er dekket med vindusflater som gir en uslåelig utsikt.

MODERNE KJØKKEN:
Meget lekkert og moderne kjøkken med innredning bestående av bambusfronter fra Ask og Eng, benkeplate av quartz-kompositt fra Sigdal med underlimt oppvaskkum og Quooker Flex-armatur (mulighet for kokende vann rett fra springen). Det er svært godt med skap- og benkeplass, samt at kjøkkenøyen lager et fint skille mot spisestue/stuen. Her kan du kokkelere og diske opp nydelige middager mens du konverserer med gjestene i stuen. Hvitevarene består av integrert oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp med innebygd ventilator. Frittstående side by side kjøl/fryseskap med vann- og isbit-dispenser. Det er videre montert komfyrvakt og elektronisk waterstop under benk.
Det er lagt varmefolie i gulv i stue og kjøkken.

Fra kjøkkenet er det utgang til en balkong på ca. 5 kvm.

EKSKLUSIVT BADEROM:
Påkostet designerbad i forbindelse med stuen. Badet har varme i gulv og innredningen består av spesialbygd servantinnredning, speil med belysning over servant og vegghengt toalett. Videre har badet stort dusjhjørne med glassvegg og badekar. Badet har gjennomgående valg fra danske Vola, samt badekar, servant og toalett fra finske Woodio. Designet er utformet med utgangspunkt i de klassiske proporsjoner og med fokus på funksjon og miljømaterialer. Trekk deg tilbake og ta et varmt og avslappende bad, her får du virkelig spa-følelsen!

STORT HOVEDSOVEROM:
I 2. etasje finner du hovedsoverommet med walk-in-garderobe. Rommet er lunt og svært romslig med god plass for dobbeltseng, tilhørende nattbord og annet møblement om ønskelig. Rikelig med oppbevaringsmuligheter i walk-in-garderobe tilknyttet soverommet. Rommet er gjennomført ned til minste detalj. Fra omkledningsrommet er det klessjakt rett ned til vaskerommet. Våkne opp til soloppgang og spektakulær utsikt.

1. ETASJE:

STUE- OG PEISROM:
Den flotte originale svevetrappen i ibenholt treverk tar deg ned til 1. etasje og den unike stuen. Arkitekten var svært opptatt av å bevare tomten slik den var, og derfor ble bergknausen bygget inn som en del av stuen i første etasje. Sørvest-veggen består av store vindusflater som viser den flotte naturtomten, i tillegg kan vinduet skyves til side og åpnes opp mot hagen. Her kan du sitte i fred og ro med en god bok i ditt eget hjem, men fremdeles ha følelsen av å være en del av naturen.
Rundt hjørnet er det perfekt plass for eks. hjemmekontorløsning.
I bergveggen er det bygget en åpen peis, men denne er ikke i per dags dato.

VASKEROM:
Praktisk og moderne vaskerom med malt slett himling og varme i gulv. Innredningen består av servantinnredning fra Tapwell, speil med belysning over servant, vegghengt toalett og opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 282 liter er plassert på vaskerom. Skittentøyet kommer rett ned fra hovedsoverommet gjennom klessjakt.

SOVEROM II og III:
1. etasje har to soverom. Begge av god størrelse med plass for dobbeltseng og annet møblement om ønskelig. Passer perfekt til barnerom, gjesterom eller kontor.

ENTRÉ:
Velkommen inn! Romslig og innbydende entré med plass for oppbevaring av yttertøy og sko. Fra entréen er det videre tilgang til stue- og peisrom, vaskerom samt trapp ned til underetasjen.

UNDERETASJE:

BOD MED HEMS:
Fra entréen har du adkomst via trapp til en praktisk bod med hems som sørger for godt med lagringsplass.

SOVEROM MED HEMS:
Boligens fjerde soverom befinner seg i underetasjen og har rom for seng, nattbord eller annet møblement om ønskelig. Rommet er i dag innredet som tv-stue og kan passe perfekt for ungdommen i familien. Rommet har generøs takhøyde som er optimalt utnyttet ved at det er bygd inn hems.

Øvrige overflater:
Gulv: Skiferfliser i vindfang, entre og peisestue. Keramiske fliser i bad og vaskerom. Laminat i ett soverom. Vegg-til-vegg teppe fra spanske KP i soverom og garderobe/omkledningsrom 2.etasje. Parkett i øvrige rom.
Vegger: Fliser i vaskerom og bad. Malt/beiset panel, malte plater og malt mur i øvrige rom 1.etasje. Malt gips i øvrige rom 2.etasje.
Himling: Malt gips i 1. og 2.etasje, samt vaskerom i 1.etasje. Malt/beiset panel i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Tak- og vegglamper, samt knaggene som henger i gangen følger ikke med.

Boligen oppvarmes med luft-til-luft varmepumpe i begge etasjer, peis m/ innsats i stuen. Varmekabler i begge våtrom samt varmefolie i stue/kjøkken. For øvrig elektrisk oppvarming med panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1964. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen eller carport.
I kommunens arkiver foreligger det godkjent søknad om oppføring av carport datert 04.09.2012, samt byggetegninger datert 15.01.1963 og byggetegninger for påbygg datert 06.07.1979.

Videre finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Byggetegninger avviker fra dagens planløsning.

Endringer plan 2.etasje iht. godkjente tegninger:
- Delevegg mellom kjøkken og stue fjernet.
- Delevegg mellom arbeidsrom og stue fjernet.
- Bad utvidet, delevegg mot opprinnelig soverom flyttet. Opprinnelig soverom nord/vest endret til walk-in-garderobe/omkledningsrom i tilknytning til soverom øst.

Endringer plan 1.etasje iht. godkjente tegninger:
- Bod (er) endret til vaskerom.
- Hems i midtre soverom og bod.

Det er ikke godkjente rømningsvinduer i soverommene i 1.etasje. Det er likevel tilstrekkelig antall alternative rømningsveier fra etasjen.

Vaskerom er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen, men det er tinglyst 15 servitutter på hovedbølet (eiendommen denne eiendommen ble skilt ut fra) som følger denne eiendommen.

Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannledninger, vannrett, veg, vann/kloakkledninger, elektriske kraftlinjer, bebyggelse med byggeforbud på nærmere angitt avstand, erklæring/avtale med bestemmelser om avståelse av grunn til vannbasseng (rettighetshaver: Kragerøens brugs vannverk) og plikt til å fjerne en kullbod.

Flere av servituttene/dokumentene er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 
 

- Det er gitt tillatelse fra Fredrikstad kommune om oppføring av veranda i 2. etasje. Tillatelsen omfatter en utvidelse av nåværende terrasse på boligens vestside med bredde på ca. 10 meter og dybde på ca. 4,5 meter, totalt 45 kvm. Tillatelsen gjelder frem til 26.09.2026. Kjøper overtar ansvar for videre kostnader forbundet til evt. bygging og søknad om ferdigattest. Kontakt megler for nærmere informasjon.

- Det er registrert avvik i feierrapport fra kommunen. Avviket gjelder at brennbart materiale er for nærme åpen peis i underetasje. I følge eier er peis plombert og ikke i bruk.

Eiendommen er tilbaketrukket i et veletablert og ettertraktet boligområde ved Smertu-dammen på nordre Kråkerøy. Nabolaget har lite biltrafikk og har av den grunn et rolig miljø. Disse omgivelsene er spesielt attraktive for barnefamilier, som i tillegg vil oppleve nærhet til skoler på alle grunntrinn som et stort praktisk pluss i hverdagen. Rødsmyra skole og Kråkerøy ungdomsskole er begge en kort rusletur unna, på trafikksikre gang- og sykkelveier som leder frem til skolegårdene. Det finnes for øvrig også flere barnehager i nærområdet.

Nærheten til sjøen er naturligvis spesielt attraktivt i sommermånedene. Det er kun et fåtall minutter ned til sjøen og flere fine badesteder. Har du båt og får plass i en av småbåthavnene i området, får du også et ypperlig utgangspunkt for utflukter i skjærgården.

I terrenget rundt på øya finnes også en rekke turmuligheter. Blant annet allerede like utenfor døren er det gode turmuligheter omkring Smertu-dammen som er en del av nabolaget. Gjennom skogholtene ved Ulvedalen går stier og grusveier som er ypperlige blant annet for hverdagslige treningsøkter, spesielt for løping.

Sentrum med shoppingmuligheter samt alle øvrige tjenester og tilbud er om lag 10 minutter unna med sykkel eller buss. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor utvikling og revitalisering med nye forretninger, kulturtilbud og en rekke nye spisesteder. Kråkerøy får snart sitt eget sentrum meg egen mathall, caféer, butikker, boliger m.m. Planlagt ferdigstillelse er til desember 2024.

Foruten buss utgjør også byfergene på elven et godt kollektivtilbud som attpåtil er gratis å benytte. Fergene har svært hyppige avganger dagen gjennom, hele uken. Nærmeste fergeleie er i dag ved Smertu på Kråkerøy, herfra kan du blant annet ta fergene videre mot Østsiden og Gamlebyen eller helt ut til Gressvik og Åle i motsatt retning. Med fergen kan du være fremme på togstasjonen på få strakser. Det nye fergeleiet på Bekkhus tilbyr nå en elektrisk ferge over til Vaterland.
Toget tar deg videre til Oslo S på under én time. Like nedenfor Smedskaret stopper i tillegg ekspressbuss som kjører videre til sentrum og hovedstaden samt til Hvaler.

Historie:
"I 1957 kom både Fredrikstad-brua og Kråkerøy-brua. Dermed ble det enklere for folk å bosette seg på Blomsterøya. På denne tiden pekte pilene oppover for Fredrikstad, blant annet hadde FMV gode tider med mange ordrer og rundt 2000 ansatte. Blant de mange som bygget hus og bosatte seg på Kråkerøy i disse årene var arkitekten Eyolf Scholze og kona Birgit Scholze. Tomten de valgte forteller også noe om byens historie. Her lå nemlig et tidligere stenbrudd."
Kilde: https://www.f-b.no/jubileumsmagasin/fredrikstad/lokalhistorie/hus-som-husker-fredrikstads-historie/s/5-59-867575

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Rødsmyra skole (1.-7. trinn) og Kråkerøy ungdomsskole (8.-10.trinn). Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 026 kvm. Unik og vakker naturtomt som er kupert med synlig fjell. Tidligere lå det et stenbrudd på tomten, og arkitekten var opptatt av å bevare tomten slik den var. Eiendommen er videre opparbeidet med trær, naturlig vegetasjon, samt støttemurer, noe plen og div. beplantning. Meget solrik og usjenert eiendom med fantastisk utsikt over Fredrikstad og gamlebyen, samt Østerelva.
Gruset adkomst.

Eiendommens tomtegrenser er usikre og det vil ofte medførearealavvik i forhold til eksisterende areal i marka. For å få nøyaktig grensebestemmelse anbefales det å rekvirere ny oppmåling.
Kjøper overtar risiko for avviket. 

Parkering i frittliggende carport på ca. 13 kvm. Carport ligger på gnr. 440 og bnr. 208. Fastmontert lader for EL-bil følger med, samt fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger med, med mindre annet er avtalt.

For øvrig mulig med parkering på gruset adkomstvei opp til boligen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035, datert 15.07.2023, avsatt til bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er estimert til kr 36 790,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt, og feiing/tilsyn. Eiendommen har ikke installert vannmåler og vann- og avløp faktureres etter eiendommens størrelse(BRA). Kommunen har satt et grunnlag på 240 kubikk for vann og avløp, og restavfallsdunk på 140 liter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 537 kWh. pr. år.

Selger har eiendommen bygningsforsikret hos If med "Supersikring". Årlig forsikringspremie på kr 18 963,-.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av kabel-tv og fibernett har avgift på kr 1 250 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 1 065 769,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2021 bli kr 3 836 768,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 10 240 750,-.

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos If Forsikring på kr. 15.050,- for eneboliger.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Michael Johnsen og Elin Marie Hansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,9 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging kr 15.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 25.000,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 37-0253/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR37.23253

Sist oppdatert: 05. mai 2024 kl. 15:26