Harald Sohlbergs vei 30

Harald Sohlbergs vei 30, 1064 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 17, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, KARILIA BORETTSLAG, organisasjonsnummer 947819828

Totalt bruksareal BRA: 109 kvm

BRA-i:
2. etasje 90 kvm: Entrè, 3 soverom, bad, kjøkken og stue

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Kjellerbod
2. etasje 2 kvm: Matskap i gang

BRA-b:
2. etasje 10 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer et matskap i gang samt en kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk bygget i 1974. Bygningen er trolig fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Yttervegger oppført i betong/murverk, utvendig forblendet med teglstein. Flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie (ikke besiktiget).

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Vannledninger- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Det er irr på rør.

Bad-  Overflatene ser visuelt bra ut, tilstandsgrad settes av hensyn til alder. Det er mulighet for at det kan forekomme vannlekkasje på våtrommet hvor vann ikke vil gå til sluk. Det er forskjeller i lydressonansen ved banketest og stålkantdragning over flisene. Det kan være at lydforskjellene kommer av slipp i limdekningen, flytsparkel e.l. Dette har betydning for skjærspenninger i underlaget som kan føre til riss i fuger. Det ble ikke avdekket noen svakheter ved flisene på befaringsdagen. Det er ingen direkte vannpåkjenning på gulvet, noe som er bra. Ved endret bruk kan dette medføre en dårligere tilstandsgrad enn dagen.Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranen

Kjøkken- Kjøkkenet har ventilator med omluft (kullfilter)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2026 - Byttet tidligere dusjkabinett med nytt dusjkabinett.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja - Elvia gjennomførte kontroll 02.05.2024, hvor det ble påpekt manglende jording i stue, kjøkken og tre soverom, samt at varmtvannsbereder var tilkoblet stikkontakt. Selve utbedringen ble utført av en faglært elektriker (bekjent) i samarbeid med Næss Installasjon AS. Næss Installasjon AS har stått for sluttkontroll og innsending av ferdigmelding til Elvia. Saken ble avsluttet 27.10.2024. Samsvarserklæ ring og dokumentasjon ligger i Boligmappa.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja- Opplevde tilbakeslag fra sluk. Etter avklaring med borettslaget ble Stake & Grave Service AS rekvirert for utbedring. Kostnaden ble dekket av borettslaget da årsaken lå i fellesrør.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Ellingsrud ungdomsskole: Skolen rehabiliteres og utvides for å bli en moderne og attraktiv møteplass for hele næ rmiljøet. Arbeidet startet i 2025, med planlagt ferdigstillelse til skolestart 2027. Prosjektet inkluderer blant annet nytt bibliotek og oppgraderte uteområder som bevarer det naturlige terrenget.

Nye Ellingsrudåsen skole: Det planlegges en helt ny barneskole. Riving av eksisterende bygg startet etter planen høsten 2025, med byggestart i 2026. Skolen ventes ferdig tidlig i 2029, men det jobbes for at den kan stå klar allerede til skolestart 2028.

Leiligheten er pusset opp i nyere tid og velholdt. Mellom stuen, spisestuen og kjøkkenet er det åpnet opp til en nær 40 kvm. stor og sammenhengende sosial sone. Gjennom den åpne løsningen strømmer dagslys fritt gjennom fra to sider. Gjennom kjøkkenvinduene sees i tillegg fin utsikt fra spisebordet. Belysning fra taklamper kan dimmes med app eller veggmonterte panel, også i de fleste øvrige rom.

Kjøkkeninnredningen er en stilsikker løsning i grå høyglans fra IKEA. Innredningen er velutstyrt med hensyn til hvitevarer som alle er integrert og inkluderer både helt kjøleskap og helt fryseskap. Stekeovn er montert i hendig plassert i benkehøyde. Praktisk er det i tillegg med platetopp og vask side om side, omgitt av arbeids- og avlastningsflater.

Badet er utført med fliser på gulv og vegger, og har naturligvis også varmekabler i gulvet. Innredning i grå høyglans danner en rød tråd til kjøkkenets innredning og har dobbel servant som gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig. Helsort dusjkabinett er installert så nylig som i 2026.

Tre soverom gjør leiligheten velfungerende for en småbarnsfamilie. Alle er i tillegg av god størrelse, spesielt barnerommene som med ca. 10 og 8,5 kvm. gulvflate hver gir stor plass til lek og individuelt opphold. Garderobeskap og hyllereol medfølger i barnerommene. Hovedsoverommet er innredet med åpen garderobe i serien Pax fra IKEA som også medfølger.

Ytterligere oppbevaringsplass finnes i entreens over 4 meter brede speildørsgarderobe, hvor det foruten plass til yttertøyet også er mulighet for sesongoppbevaring av klær. Fleksibelt hyllesystem gjør garderoben meget anvendelig.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad og flisfelt på kjøkken, ellers glatte flater.
Himlinger: Glatte flater i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter i grå høyglans. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin, kjøleskap og fryseskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte fronter i grå høyglans og dobbel, heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatterier. Veggspeil med overbelysning. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Garderobeskap på 2 av soverommene medfølger og en hylle på det tredje soverommet følger med. I tillegg integrerte hvitevarer.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest for bygningen datert 14.01.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger det ferdigattest for ventilasjon datert 08.03.1974 og ferdigattest for utvidelse og innglassing av balkonger datert 21.04.2009.

Endring fra byggemeldte tegninger opp mot dagens bruk:
Det er åpnet opp vegg til åpen kjøkkenløsning.
Separat wc og bad er slått sammen til et bad.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler bestemmelse om vann- og kloakkledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et hyggelig og svært barnevennlig nabolag på Karihaugen/Ellingsrud i Oslo kommune. Her har man skoler for alle alderstrinn, barnehager, god offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av servicetilbud like i nærheten!

Det er flere dagligvarebutikker i nærheten: Rema 1000 og Kiwi. Ønsker du ytterlige servicetilbud har man Furuset Senter, Ikea og Alna Senter, som alle ligger en kort kjøretur unna. Metro Senter, Triaden/Lørenskog Storsenter og Strømmen Storsenter ligger også godt innenfor rekkevidde, med et rikt og variert utvalg. Her bor du i andre ord med enkel tilgang til det aller meste av det du skulle ha behov for i hverdagen.

For den turglade ligger flotte Østmarka like i nærheten med utallige turmuligheter sommer som vinter. På vinterstid er det flotte preparerte skiløyper som går innover i marka.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og T-bane, hvorav nærmeste holdeplass er Ellingsrud T-bane som ligger ca. 7 minutters gange fra boligen. Herfra kommer du deg med linje 2 raskt og enkelt inn til Oslo sentrum. Busslinje 26 tar deg til Bislett via Alnabru, Kalbakken og følger Trondheimsveien til Carl Berner og videre gjennom byen til Bislett. Med bil er det heller ikke langt til Strømmen, Lillestrøm, Oslo S og Oslo Lufthavn.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sogner til Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud ungdomsskole, som for øvrig ligger i svært kort gangavstand.

Det ligger også flere barnehager i området, med blant annet Karihaugen barnehage, Lia barnehage og Ellingsrud private barnehage.

Ellingsrudåsen barneskole og Ellingsrud skole rives og bygges opp på nytt. Forventet ferdigstillelse ihht kommunens nettsider er vinteren 2028/2029, med håp om at de er ferdig før og dermed til skolestart høsten 2028. Ellingsrud skole (ungdomsskole) er antatt ferdigstilt til skolestart 2027.

Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 13 673 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, internveier, sittegrupper og interne veier.

Det medfølger garasjeplass i felles garasje med elbillader hvor det betales for egen ladestrøm til borettslaget

Borettslaget tilbyr også 8 gjesteparkeringsplasser.

I tillegg er det mulighet for å leie garasjeplass for bil (kr 300,-/mnd) eller plass for tilhenger/motorsykkel (kr 50,-/mnd) etter henvendelse til styret. Det tilkommer OBOS eieskiftegebyr som belastes
leietaker. Garasjeutleie: oppsigelsesfrist på 1 mnd.(innen den 1. i måneden), oppsigelsen skal være skriftlig og sendes styret i borettslaget.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan V191179 datert 19.11.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av planer i nærheten:

Saksnummer 2025/09632 - Byggesak. Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole. Søknaden gjelder rehabilitering og utvidelse av Ellingsrud skole i bydel Alna. Tiltaket omfatter rehabilitering, ombygging og rivearbeider, tilbygg, påbygg og oppføring av nybygg, samt oppføring av 5 virksomhetsskilt, opparbeidelse av utearealer inkludert felling av trær, og opparbeidelse av utvendig teknisk infrastruktur og avkjørsel. Bebyggelsen inndeles i Bygg A, bygg B, bygg C, bygg D, bygg E, atrium F, bygg G, bygg H og bygg I. Igangsettingstillatelse ble gitt 13.11.2025.

Saksnummer 2025/22208 - Byggesak. Ellingsrudåsen t-banestasjon - etablering av teknisk rom og tilhørende bygningstekniske installasjoner. Søknaden gjelder i hovedsak etablering av et signalteknisk rom hvor det nye CBTC-utstyret skal plasseres. Dette nye CBTC-utstyret skal etableres i et eksisterende teknisk rom ved plattformen tilhørende Ellingsrudåsen T, som er en underjordisk stasjon i bydel Alna. Tiltaket finnes således sted under grunnen.

Saksnummer 2025/07757 - Byggesak. Harald Sohlbergs vei 17 - oppføring av ny Ellingsrudåsen skole. Søknaden omfatter oppføring av nye Ellingsrudåsen skole i bydel Alna. Skolen er en ny barneskole med gymsal. Den nye skolen erstatter tidligere skole med tilhørende uteområder i tråd med Oslo kommunes skolebehovsplan for 2022-2031. Igangsettingstillatelse gitt 19.12.2025.

Saksnummer 202302012 - Reguleringssak. Gamle Strømsvei 110 - Planinitiativ i avklaringsfase før offentlig ettersyn - boliger - Ellingsrud gård. Eierne av Ellingsrud gård ser ingen mulighet til å drive lønnsomt ridesenter på eiendommen. Flerbrukshall søkes regulert til "Offentlig eller privat tjenesteyting - flerbrukshall". Øvrig areal søkes regulert til "konsentrert småhusbebyggelse" og "nærmiljøanlegg".

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planene på oslo Kommune sine hjemmesider. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 384,-  pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, kommunale avgifter, bygningsforsikring, tv/bredbånd, fellesvaskeri, garasjeplass, vaktmestertjenester (snømåking, feiing, plenklipping trappevask etc.), styrehonorar og forretningsførsel.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune som p.t ikke påfaller eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 11 500 kwh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Borettslaget er tilknyttet og eier delvis Elingsrudåsen Kabelnett AS som leverandør av internett 1000/1000 mbps fra obos nett og avgift er inkludert i felleskostnader. Dekoder medfølger ikke, det kommer snart et nytt TV-tilbud til beboerene fra Allente som er valgfritt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 469 387,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 18 865,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 170 626,- pr. 05.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 13 650 295,- pr. 05.05.2026... og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,25
Lånets løpetid: 30.03.2041

4 250 000,00 Prisantydning
170 626,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 420 626,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 430 122,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 440 072,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon-André Christensen Babsvik

Leiligheten er tilknyttet KARILIA BORETTSLAG. Borettslaget består av 80 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere. Søknad til styret.
Foretatt påkostninger de senere år: 
2009 Balkongrehabilitering. Skiftet Ventilasjonsvifte i nr 30 og grunn- muren på alle blokkene er malt.
2011 Nye garasjeporter og nye Sentrifuger i alle blokker.
2013 Rehabilitering i alle oppganger.
2014 Nye ståldører i kjellerinngangene.
2015 Utskifting av vinduer. Nye ventilasjonsvifter. Maling av treverk og mur på garasjehuset.
2016 Rensing av ventilasjonsanlegg. Ny belysning i garasjehuset. Nytt takbelegg på alle blokkene. Nye automatsikringer i vaskeriene.
2017 Nye søppelhus. Malt alle oppganger inkl. bytte av takplater
2018 Nye takluker og stiger. Nytt takrennesystem i garasje. Oppgradering av inngangspartier.
2019/2020 Oppgradering av inngangspartier.
2021 Nye inngangsdører til leilighetene
2023 Nye vaskemaskiner i nr 30
2024 Nye vaskemaskiner i HS 26 Ny takpapp over inngangspartiene i HS 26 – 32 samt montert vegghengte juletreføtter og maling av takene. Ny automatisert belysning i alle oppganger, inngangspartier og fellesrom. Hovedvask (rundvask) i alle fire vaskerier. Byttet vaskemaskinene i HS 32.
2025 Hovedvask i oppgangene i alle fire blokkene

Styret informerer per mail 13.5.2026 om at det ikke er planlagt noe større vedlikehold eller økning av husleien. Størrelsen på husleien kommer delvis av de kommunale avgifter som til enhver tid råder og vil da øke dersom avgiftene øker.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: relasjon: (belastes megler)  kr -10 000,00
Markedsføringspakke premium (alle kanaler)  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 3 900,- pr. stk.   kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 950,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 11 432,50
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - leilighet  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0104/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26104

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 06:05