Liafaret 51

Liafaret 51, 3280 TJODALYNG
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 1093, bruksnummer 286, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Bolig:
(BRA-i)
1. etasje 56 kvm: Gang, vaskerom (bod), kjøkken og stue
2. etasje 42 kvm: 3 soverom, gang og bad

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 01.12.2023 utført av Schau Takst AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt om ferdigattest.

Bygget er fundamentert til løsmasser via støpt betongdekke og ringmurselementer med støpt betongkjerne. Bygget har ikke kjeller. Yttervegger av isolert stenderverk hvor fasader er kledd med liggende, dobbel falset trepanel fra byggeår. Kledningen er ikke overflatebehandlet siden før 2008 - ergo må dette påregnes. Nyere bord ved inngangsparti - disse er ikke malt. Påregn en del utvendig vedlikehold.
Med unntak av kjøkkenvindu og to vinduer i 2.etg, er alle vinduene skiftet i 2022/2023. Flere vinduer med rammeverk av PVC. Flere av vinduene er ikke utvendig ferdigstilt - dette være seg mangel av belistning, omramming, dekkbord og beslag - byggeskum er eksponert - løsningen må utbedres. Montert massive, tunge innerdører med stedvis glassfelt i dørblader. Flere av dørbladene/karmer har skader. Tak er tekket med betongtakstein fra byggeår. 110kvm stor terrasse på to av byggets fasader er bygget med dekke av impregnerte terrassebord over underliggende bjelker - alt areal er fullstendig snødekket pr befaring og
således kan avvik forekomme. Det er anlagt både takoverbygget utearealer, samt areal for basseng /boblebad.

GENERELT
Enderekkehus over to etasjeplan beliggende i skrånende boligterreng på Liafaret i Tjølling. Bygget ble oppført i 1998 og er siden den gang gitt oppgraderinger både inn- og utvendig. Som rapporten vil vise foreligger et generelt vedlikeholdsbehov utvendig, samt vil enkelte innvendige oppgraderinger falle naturlig.

Se vedlagte tilstandsrapport datert 02.01.2025 der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer. For utfyllende byggeteknisk beskrivelse henvises det til vedlagte boligsalgsrapport utarbeidet av Anticimex. Ved eventuelle spørsmål av byggeteknisk art, oppfordres interessenter til å ta kontakt direkte med Takstmann.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Alle interessenter oppfordres til og lese gjennom tilstandsrapporten grundig og besikte eiendommen. Det er en rekke av vurderingene som har tilstandsgrad 1, 2 og 3.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Kjøkken:
- Innredning: Svelleskader på benkeplate ved oppvaskkum. Tiltak anbefales.
- Annet: Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt må etableres.

Radon:
- Radon: Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er ikke fremlagt samsvarserklæringer på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Loft - innredet - 2.etasje:
- Overflater gulv: Det registrert glipper mellom enkelte gulvbord samt overgang gulv/dørterskeler. Det ble registrert stedvis knirk. Noe ufagmessig utførelse av gulvlister. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Konstruksjonsoppbygging: Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Erfaringsmessig betraktes slike konstruksjoner som risikokonstruksjoner blant annet med tanke på fukt-/kondensproblematikk. Konstruksjonen synes å ha mangelfull ventilering. Det er observert skader/symptomer på skader på kaldtloft. Ytterligere undersøkelser for å avdekke skadeomfang og aktuelle tiltak bør påregnes.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Det ble registrert kondensering og stedvise soppdannelser i vinduer. Inneklima oppleves som fuktig på befaringsdagen. Tiltak anbefales.

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe skjevheter på soverom mot sydøst. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13mm. Kun mindre skjevheter i det andre rommet som ble målt. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.

Dører og vinduer:
- Vinduer: Enkelte vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ utbedringer. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato.
- Takvinduer: Takvindu på soverom mot sydvest bærer preg av slitasje og elde. Basert på tilstanden er restlevetiden usikker. Takvinduer ble ikke åpnet eller besiktiget fra utsiden grunnet snø på befaringsdagen. Det ble registrert fuktmerker på innsiden vinduene. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Dører: Det ble registrert eksponert byggskum og manglende beslag under terrassedør mot sydvest. Noe ufagmessig utførelse av innsetningsdetaljer på dører. Tiltak anbefales.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Tilstandsgrad settes iht. NS3600. Om trappen vil oppfylle kravene som var gjeldene på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke videre undersøkt.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke: Stakeluke er ikke lokalisert. Eventuell stakeluke bør lokaliseres.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk og det er ikke kjent om det er etablert overløp eller annen sikring mot fuktskader. Konsekvens kan være at det oppstår fuktskader hvis lekkasje fra varmtvannsbereder skulle oppstå. Tiltak anbefales. På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Øvrige rom - 1.etasje:
- Overflater gulv: Noe ufagmessig utførelse av gulv. Det registreres blant annet glipper i overgang gulv/vegg/dørterskel og glipper mellom enkelte gulvbord. Deler av gulvet er fuget. Tiltak anbefales.
- Innerdører: Innerdør ved vaskerom bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å ikke være tilfredsstillende. Konsekvens kan være redusert luftutskiftning. Tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe skjevheter i 1.etasje. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 13mm på kjøkken og 12 mm i stue. Årsaken til skjevhetene er ikke kjent.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Utvendige fasader bærer preg av slitasje og elde. Kledning på inngangsparti er skiftet. Denne er ikke malt. Vask og overflatebehandling bør påregnes. Vindskier og dekkbord er råteskadet flere steder. Utbedringer bør påregnes.

Yttertak - Hovedtak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.
- Konstruksjon: Takkonstruksjonen synes å ha mangelfull/liten ventilering. Se også punkt loft.
- Beslag, renner, nedløp og snøfangere: Snøfangerutstyr ikke etablert. Tiltak anbefales. Det ble registrert slitasje og elde på takrenner. Manglende takrennenedløp på hjørne mot øst. Tiltak anbefales.
- Gesimsløsninger: Det kan ikke verifiseres at det er etablert tilstrekkelig lufting i/ved gesims. Tiltak anbefales.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales. Terrassen var i hovedsak dekket av snø på befaringsdagen og var ikke tilgjengelig for inspeksjon. Fundamenter er i hovedsak skjult tilgjengelig for undersøkelser.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 2.etasje:
- Helhetsvurdering: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er blant annet registrert følgende avvik: Diverse fuktskader på blant annet innredning og belistning. Riss/sprekker i enkelte flisfuger. Det er ikke mulig å undersøke sluk eller måle lokalfall grunnet plassering av dusjnisje/badekar. Fall på øvrig gulv er målt til å være tilnærmet flatt og det er ikke etablert oppkant ved dørterskel. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Det ble observert synlig gips/strietapet enkelte steder, og det kan ikke verifiseres at det er etablert membran/tettesjikt på våtrommet. Rommets lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres. Soppdannelser observert på flisfuger og taklister i dusjsonen samt i vinduer. Kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Det ble registrert avdrypp fra ventiler i himling. - (Se også punkt loft). Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier på befaringsdagen. Målingene viser følgende: RH 35,5 %, temperatur 20,6 grader C og duggpunkt 4,9 grader C. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Loft - uinnredet / råloft:
- Helhetsvurdering: Fuktmerker samt mugg/soppdannelser i undertak, i hovedsak i område over bad. Loftet har redusert ventilering og det registreres utettheter i dampsperre rundt rørgjennomføringer. Det ble registrert våte områder i etasjeskiller mellom bad og loft. En av årsakene kan skyldes kondensering. Loftsluke lukker ikke tilstrekkelig. Forholdet kan medføre varmetap og kondens på loft. Det var betydlige mengder lagrede gjenstander på loftet på befaringsdagen noe som begrenser muligheten for inspeksjon. Det er risiko for skjulte skader. Det ble registrert spor etter gnagere. Tiltak for å stoppe ytterligere negativ utvikling bør påregens.

Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats, med den risiko dette innebærer. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det er benyttet uegnede materialer på rommet. Det er ikke etablert membran/tettesjikt og det vurderes at rommet ikke tilfredstiller krav til fukt og lekkasjesikkerhet. Ingen ventilering av rommet. Selger opplyser om at det ikke er sluk i rommet. Det er ikke foretatt hulltaking grunnet våtsonens plassering mot yttervegg. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kort fortalt
- Usjenert beliggenhet innerst i blindvei.
- Oppusset/modernisert de seneste årene.
- Åpen planløsning med rikelig av lys fra flere vindusflater.
- Gjennomgående moderne standard.
- Lekkert kjøkken med gode arbeidsflater.
- 3 romslige soverom.
- Stort gulvet loft med masse lagringsplass.
- Solrikt tomt med deilig terrasse som strekker seg rundt boligen.
- Garasje.
- Barnevennlig og trygt område.

Entré/hall med et lekkert gjennomgående gulv, og godt med plass for å henge av seg yttertøyet rett innenfor døra og i romslig garderobeskap. Allerede her får man et solid førsteinntrykk av boligen som bevares videre inn til boligens stue/kjøkken.
Kjøkken med slette flater og en benkeplate av laminat. Integrerte hvitevarene består av integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og induksjonstopp. Godt med skap og skuffer som gir godt med oppbevaringsplass. Det store arealet ut ifra kjøkkenet har rom til en spisegruppe, så her kan familie og venner samles til bords for hyggelige selskaper!
Videre til en lys og lekker stue med god plass. Her kan familie og venner samles til hyggelige tv kvelder eller bevege seg fra stuen og ut til terrassen der deilige sommerdager kan nytes i solen i lune omgivelser.

Boligens 3 soverom er i 2.etg. Hovedsoverom er malt i en lun fargepalett slik at man kan senke skuldrene og slappe av, her er det også stor garderobeløsning.
Badet flislagt med varmekabler i gulv. Badet har både dusjnisje og badekar, her har hele familien alt som trengs.

Velkommen til visning og velkommen hjem!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Kjøleskap på kjøkken og boblebad på terrasse medfølger ikke.

Leiligheten varmes opp elektrisk og ved varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 01.08.1998. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: 1. Interntrapp må ha minimumsbredder som angitt i byggeforeskriftene kap. 44:41. 2. Ventilering av innvendig bod. 3. Boligen må straks ha tilfredsstillende adkomst.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Opprinnelig bod er i dag brukt som bod/vaskerom(toalett). Da rommet opprinnelig er byggemeldt som bod er det ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Det er tinglyst følgende heftelser/servitutter på eiendommen.
Dagboknr 3611-2, tinglyst 17.06.1998, type heftelse: Festekontrakt
Dagboknr 3611-3, tinglyst 17.06.1998, type heftelse: Bestemmelse iflg festekontrakt

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger på Hem i Tjølling. I et hyggelig nabolag med gode parkerings muligheter på en stor gårdsplass hvor man har plass til flere biler. Eiendommen ligger i naturskjønne omgivelser med gode solforhold og fritt utsyn til friområde.

Her er det mange muligheter for å nyte frisk luft og fin natur på Storøya og i Hemskilen, samt at man har kort vei til badesteder i Kjerringvik, Ula og Viksfjord. Det er også flere lekeplasser i området samt friområder.
Det er ca. 12 minutters kjøring til Larvik og ca. 7 minutter til Sandefjord. Det er også kort vei til Granholmen badestrand og bryggeanlegg.
Innenfor kort avstand finner en Joker dagligvarebutikk beliggende på Hem sammen med Hem hagesenter og gatekjøkken.
Mot Sandefjord finner du også Meny og Rema 1000.

Fra Sandefjord; kjør riksvei 303 mot Larvik. Ca 7 km fra sentrum kommer du over Hemsbrua. Etter Hemsbrua kjør første til høyre - Grevefaret. Følg Grevefaret og ta så til høyre inn til Liafaret.
Boligen ligger på venstre hånd innerst i Liafaret.

Fra Larvik; kjør riksvei 303 mot Sandefjord. Ca 12 km fra sentrum kjører man forbi Hem hagesenter. Et kort stykke etter senteret, ta til venstre inn til Grevefaret, ta så til høyre inn til Liafaret. Boligen er beliggende på venstre hånd innerst i Liafaret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen skilt til fellesvisninger.

Tjodalyng barn og ungdomsskole, barnehager i nærområde er Salbutangen Fus barnehage på Hem og Tjølling barnehage
Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 1 813 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Seksjonens del er flott opparbeidet med svær platting med boltreplass for de små. Terrasse er i dag innredet med basseng, boblebad, bar, lounge-del og "barneavdeling". Det er også noen bedd der det per dags dato er plantet noen urter og busker.

Festeavgiften er kr 7 690 pr. år. Festeavtalen utløper 17.06.2098
Grunneier ty Holtan AS.
Melding vil bli sendt til grunneier straks etter salget. Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2018

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler.
FESTETID
Ikke angitt
BORTFESTERS TRANSPORTGEBYR
kr 1 500
INNLØSNINGSVILKÅR FESTEKONTRAKT
På forespørsel til Holtan AS har megler fått følgende svar på spørsmål: Er bortfester interessert i innløsning av festetomten? - Nei

Garasje i rekke og biloppstillingsplass.
Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.
Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan Hemskogen 1 og 2 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Boligen er også tilhørende kommuneplans arealdel 2021-2023.

Reguleringsplaner:
Id: 95.01
Navn: Hemskogen I
Plantype: Eldre reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 18.11.1983
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3805/dokumenter/1132/95.01_Bestemmelser_1981.pdf

Id 214.01
Navn: Hemskogen II
Plantype: Eldre reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 17.09.1987
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3805/dokumenter/904/214.01_Bestemmelser_1379.pdf

Id: 201810
Navn: Kommuneplanens arealdel 2021-2033
Plantype: Kommuneplanens arealdel
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 06.10.2021
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3805/dokumenter/6543/Bestemmelser%20KPA%202021-2033.pdf

Bebyggelsesplaner:

Id: 95.04
Navn: Hemskogen I, Felt B3, B4 og B5
Plantype: Bebyggelsesplan ihht. Reguleringsplan
Status: Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 04.11.1985
Bestemmelser - https://www.arealplaner.no/3805/dokumenter/1167/95.04_Bestemmelser_1991.pdf

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):

Id: 201818
Navn: Hemskogen, gbnr. 1093/5
Status: Planforslag
Plantype: Detaljregulering

Detaljregulering id: 201818 er ikke vedtatt, men under arbeid. I planforslaget er det foreslått ca. 45 nye enheter, delt opp på flermannsboliger, rekkehus, kjedet eneboliger og 2-mannsboliger. Megler anmoder interessenter og lese mer på https://www.arealplaner.no/larvik3805/arealplaner/656 hvis ønskelig.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14595,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 20.345 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 12.000,- pr år
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett og tv og har avgift på kr 1200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 614 799,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 2 213 276,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Larvik kommune 14.12.2022 besluttet å innføre eiendomsskatt. Eiendomsskatten er på én promille i 2023, og vil økes med én promille i året til maksnivået på fire promille i 2026. Kommunen vil ta utgangspunkt i skatteetatens formuesgrunnlag for de boliger hvor dette er beregnet. Fra formuesgrunnlaget vi det være en lovbestemt reduksjonsfaktor på 30 %. I tillegg vil det være et bunnfradrag på 750.000 kroner.

I Larvik kommune er målet at eiendomsskatten skal innkreves sammen med de kommunale avgiftene (vann, avløp og renovasjon) 4 ganger i året. I 2023 vil dette ikke være mulig, og skatten vil derfor dette året bli innkrevd i termin 3 og termin 4.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
500,00  Tinglysing panterettsdokument
500,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri)
--------------------------------------------------------
95 650,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 085 650,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kamila Agnieszka Krakowiak og Wojtek Krakowiak

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende bolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Oppdragsnummer 22-0116/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR22.24116

Sist oppdatert: 28. januar 2025 kl. 14:50