Ramsdalsveien 1P

Ramsdalsveien 1P, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 59, bruksnummer 315
Andelsnummer 324, Ramsdalen Borettslag, organisasjonsnummer 976854004

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
3. etasje 38 kvm: Entré, bad, soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
3. etasje 3 kvm: Bod i gang ved leiligheten.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.05.2026 utført av Anticimex AS v/Svein Ove Gjeruldsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1998. Bygget har grunnmur av betong og er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeår. Undertaket er av asfaltpapp, og takrenner, nedløp og beslag er i metall. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer og rammer av tre fra 1997. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db35. Fra stuen er det utgang til en 7 m² stor terrasse i trekonstruksjon med terrassebord på gulvet.

Sikringsskapet er plassert i fellesgang, og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at utførelsen er korrekt, eller at lekkasjesikkerheten er ivaretatt. Sluket er isolert inne i dusjsonen, noe som reduserer fuktsikkerheten da bruks- og lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen ikke vil kunne ledes til sluk. På grunn av våtrommets utforming og bruk var det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader. Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate, og vannsprut vurderes som en sannsynlig årsak.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Innvendig stoppekran: Innvendige stoppekran er ikke tilgjengelig/ikke påvist ved befaring.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra toppen av en stige med den begrensningen dette innebærer. Deler av taket kan ha avvik som ikke lar seg registrere på grunn av begrenset tilkomst.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer.
- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak
- Takgjennomføringer (takhatter o.l.):

Helse, miljø og sikkerhet

Terrasse / platting - Rekkverkshøyde og lysåpninger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke rekkverket dagens krav til sikkerhet. Om rekkverket oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Andelsleilighet oppført i 1998. Bygget har grunnmur av betong og er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med utvendige fasader kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har saltak i trekonstruksjoner belagt med takstein fra byggeår. Undertaket er av asfaltpapp fra byggeår. Fotbeslag, takrenner og nedløp er i metall. Leiligheten er ikke oppgradert etter byggeåret. Oppvarming skjer med elektriske panelovner. Varmekabler på bad. Leiligheten har sentralstøvsuger. Boligen ventileres med et mekanisk balansert ventilasjonssystem med ventilasjonsaggregat i kjøkkenets overskap og ventil i himling på bad. Vannrør er av kobber og synlige avløpsrør er i plast, fra byggeår. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann. Innvendig stoppekran er ikke påvist. Sikringsskap er plassert i fellesgang og anlegget er sikret med automatsikringer. Vinduer med karmer og rammer av tre fra 1997. Entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Balkong- og terrassedør med karm og ramme av tre fra 1997. Innvendige dører er glatte.

Leilighetene inneholder gang, bad, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning. Fra stuen er det utgang til solrik og vestvendt balkong. Det er tilhørende bod i fellesgangen.
Det er felles inngang og leiligheten har adkomst direkte fra gateplan.
Fellesareal med kjøkken og stue som kan disponeres.

KJØKKEN:
Åpen kjøkkenløsning. Innredning fra byggeår med glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert platetopp og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap drives av det balanserte ventilasjonsanlegget. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Gulvflater belagt med gulvbelegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Innredningen har tegn til svelleskader på benkeplate.

BAD:
Baderom fra byggeåret. Flislagte gulv med varmekabler. Malt tapet og flislagte vegger. Malte flater i himling. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap med overlys. Dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Ventil i himling tilknyttet balansert ventilasjonssystem. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Gulvbelegg i stue, soverom og kjøkken. Flislagt gulv på bad.
Vegger: Malte veggflater i stue og soverom. Malt tapet og flislagte vegger på bad. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap på kjøkken.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Bod på 3 m² i fellesgang ved leiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det som står av møbler og løsøre i leiligheten vil medfølge i handelen. Leiligheten har nylig blitt nedvasket og vil ikke bli ytterligere vasket og tømt før overtagelse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Leiligheten overtas slik den står og alt av møbler og løsøre som er i leiligheten vil medfølge.

Elektrisk oppvarming med panelovner og gulvvarme på bad.

Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygningen er iht. matrikkelen oppført i 1998.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men det er utstedt midlertidig brukstillatelse for Bofellesskap datert 09.02.1998. Tillatelsen var gitt på betingelse av at gjenstående arbeider var fullført innen 06.03.1998. Det er ukjent om arbeidene er utført.

Tillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiver:
- Midlertidig brukstillatelse for Boligbygg (Hus A og B) datert 16.12.1997.
- Midlertidig brukstillatelse for Boligbygg (Hus C) datert 06.02.1998.
- Ferdigattest for 4 garasjer datert 03.12.1998.
- Meldepliktig tiltak for Oppføring dobbelgarasje datert 21.08.2006.
- Delegert vedtak i byggesak for Tilbygg til eksisterende garasjer datert 20.06.2008.
- Delegert vedtak i byggesak for Oppføring av dobbeltgarasje datert 18.05.2009.

Det foreligger godkjente byggetegninger, approbert 13.11.1996. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslagets vedtekter spesifiserer at andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av boligen til andre uten godkjenning fra styret.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Med en beliggenhet i Ramsdalsveien bor du i et veletablert og rolig nabolag i Tvedestrand, godt tilrettelagt for en fredelig hverdag. Trivelig område med godt bomiljø i fine omgivelser.
Området er omkranset av skog og natur, med turmuligheter i nærheten og fine uteplasser hvor man kan nyte frisk luft. Samtidig er det kort vei til det meste av servicetilbud. Det er dagligvarebutikk og handlemuligheter på Grisen storsenter og Grenstøl noen minutter i bil unna eiendommen. Tvedestrand sentrum er ca. 5 minutter med bil fra eiendommen. Sentrum byr på koselige gater, gode kafeer og vakker gjestehavn. Byen har en rolig atmosfære og nydelig sjarm. Om sommeren er det en del besøkende i byen og det arrangeres ulike konsterer, festivaler og tilstelninger.
Fellesområdene er pent opparbeidet med beplantninger, asfalterte veier og sittegrupper.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskrivelse

Eiertomt på 8149,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er pent opparbeidet med grøntanlegg og beplantninger. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Tvedestrand kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Det tilhører ingen garasje- eller parkeringsplass til leiligheten. Borettslaget disponerer opparbeidede biloppstillingsplasser på felles tomt som kan leies eller kjøpes ved ledighet, mot fastsatt innskudd og månedlig leie. Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til offentlig bygg – institusjon (7 795 m²) og kjørevei (57 m²) i henhold til reguleringsplan Ramsdalen - omsorgsboliger for LHL (ID: 057A), datert 24.09.1996, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I reguleringsbestemmelsene er det fastsatt at omsorgsboligene kan oppføres i inntil 3 etasjeplan, og at gesimshøyden ikke skal overstige 11 meter. Bygningene kan være frittliggende, sammenkjedede eller i rekke, og kan plasseres med en vegg i nabogrensen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2017 - 2029 (ID: 143), vedtatt 07.02.2017. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende). Reguleringsplanen for eiendommen gjelder foran kommuneplanen, og er i kommuneplanen vist som hensynssone H910 for å sikre at den fortsatt er gjeldende.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 157,- pr. mnd. og inkluderer renter og avdrag på andel fellesgjeld, strøm i felleshuset og øvrige fellesutgifter.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Fellesutgifter: kr 4 568,-
- Avdrag andel fellesgjeld: kr 1 350,-
- Rentekostnader andel fellesgjeld: kr 974,-
- Strøm i felleshuset: kr 265,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Gebyr for renovasjon er kr 5 044,- pr år.

Øvrige kommunale avgifter som vann, avløp og feiing/tilsyn faktureres borettslaget samlet og er antatt inkludert i felleskostnadene. Dette er ikke spesifisert i dokumentasjonen fra forretningsfører.

Nåværende eier har ikke bebodd eiendommen, og strømforbruk er derfor ikke kjent. Boligen har ingen tilknytning for TV eller internett, og er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Andel formue er kr 22 262,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 214 581,- pr. 20.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 010 000,- pr. 20.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Nordea Bank Norge ASA
Lånenummer: 63118129786
Type: Serielån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 20.04.2026: kr 9 010 000,-
Andel av saldo: kr 214 582,-
Restløpetid: 53 terminer (siste termin 30.06.2039)
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,5%

Borettslaget har ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-ordning).

450 000,00 Prisantydning
214 581,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
664 581,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
665 671,00 Totalpris inkl. omkostninger
675 621,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Niang Sian Muan Phiamphu

Leiligheten er tilknyttet Ramsdalen borettslag.
- Borettslaget består av 40 andeler.
- Forretningsfører er Bosør.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP0002022723.

Dyrehold er ikke tillatt og krever evt. skriftlig tillatelse fra styret.
Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig. Dette omfatter blant annet vinduer, rør, sikringsskap, ledninger, varmekabler, inventar og innvendige flater.
For utvendig utsmykning som markiser, blomsterkasser, belysning og maling må styrets forhåndsgodkjenning innhentes.
Det skal normalt være ro i leiligheten mellom kl. 23.00 og kl. 06.00.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Service og batteribytte på brannvarslingsanlegget.
- 2024: Nye vedtekter og ordensregler ble vedtatt.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Andel formue utgjorde kr 22 262,- per 31.12.2025.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Boligene forbeholdes personer som er over 60 år eller har en funksjonshemming eller funksjonsnedsettelse. Kjøper(e) må være medlem i Bosør før overdragelse kan finne sted.

Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett. Fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er 7 dager fra den er utlyst. Ansiennitet i borettslaget regnes fra dato for overtakelse av andelen. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Andelseierne i borettslaget har forkjøpsrett. Fristen er 7 dager fra forkjøpsretten er utlyst.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har tegnet boligselgerforsikring i Gjensidige Forsikring ASA.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 49 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 1 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 5 150,00
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 4 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 7 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 4 200,00
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0019/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2619

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 10:28