Gustav Jensens gate 5

Gustav Jensens gate 5, 0461 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 225, ideell andel 1/1
Andelsnummer 173, Vøyenvollen Borettslag, organisasjonsnummer 952922173

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
2. etasje 48 kvm: Entré, bad, kjøkken, soverom, og stue.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.
5. etasje 2 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer én loftsbod og én kjellerbod.
Loftsboden har et gulvareal på 4 kvm. Grunnet skråtak er kun 2 kvm av dette måleverdig areal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.10.2026 utført av Takstkonsulent1 AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygård bygget i 1920. Bygningen antas fundamentert med granitt, naturstein eller tegl til stedlige masser. Grunnmur av naturstein/tegl. Etasjeskillere av trebjelkelag, sannsynligvis isolert med stubbloftsleire. Yttervegger oppført i murverk, med pussede og malte fasader. Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang. Vinduer med 2-lags isolerglass fra 2010. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:
Utvendig:
- Ytterdører: Det registreres manglende lyd- og brannklassifisering på døren.

Innvendig:
- Etasjeskiller: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm gjennom stuerommet.

Baderom:
- Overflater vegger og himling: Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
- Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet. Det registreres stedvis svertesopp i silikonfuger i dusjsonen. Overflatene fremstår visuelt i god stand. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn i konstruksjonens alder, som medfører økt usikkerhet knyttet til skjulte forhold og forventet restlevetid.
- Vanntett sjikt og membran: Vurderingen er basert på alder. Tilstandsgrad 2 er gitt fordi mer enn halvparten av forventet brukstid for membran/tettesjikt er passert.
- Ventilasjon: NAturlig ventilering via lufteluke. NS3600 krever mekanisk/elektrisk styrt vifte for å kunne gi tg 0/1. Naturlig oppdriftsventilasjon er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt til felles kanaler for bygget.

Kjøkken:
- Avtrekk: Kjøkkenventilator med kullfilter. NS3600 krever mekanisk for å kunne gi tg 0/1. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner:
- Innvendige vannledninger - kobber: I henhold til Sintef Byggforsk har kobberrør til innvendig bruk i bolig en anbefalt brukstid på 40 - og 50 år avhengig av type rør. Teknisk levetid er 25-100 år avhengig av påvirkende faktorer. Røroppleggene har i dette tilfellet oversteget mer enn halvparten av anbefalt brukstid og derfor gitt TG 2.
- Innvendige avløpsrør: Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Følgende punkter er ikke undersøkt (TG IU):
- Pipe/skorsteiner: Mursteinspipe. Pipe og ildsted er begrenset, visuelt kontrollert av takstmannen. Dette anbefales gjort av brann-/feievesen før montering av ildsted.
- Varmtvannsbereder: Ca. 120 liters varmtvannsbereder plassert i kjøkkeninnredningen. TG IU er satt på bakgrunn av manglende mulighet for besiktigelse.

Elektrisk anlegg:
- Det er mer enn 5 år siden siste el-tilsyn. Undertegnede har ikke elektrokompetanse, og det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Det er behov for at en kvalifisert elektrofaglig person kontrollerer det elektriske anlegget.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
- 2010: Vinduene ble skiftet.
- 2011: Det foreligger samsvarserklæring for arbeid på det elektriske anlegget.
- 2022/2023: Fasaderehabilitering i regi av borettslaget. Tidligere eier opplyste om avsluttet tilsynssak fra Elvia, datert 24.05.2022.
- 2023: Tidligere eier opplyste om en større vannlekkasje på kjøkkenet som følge av at varmtvannsberederen lakk. Gulvet ble brutt opp og tørket før nytt gulv ble lagt. Varmtvannsberederen ble skiftet, og Waterguard ble installert. Det ble også utført arbeider på det elektriske anlegget på kjøkken og bad. Takrenner og nedløp ble renset og kontrollert i regi av borettslaget.
- 2024: Kjøkkenfronter og benkeplate ble skiftet.
- 2025: Servantbatteri, klosettmuffe og dusjgarnityr ble skiftet. Det ble også utbedret en mikrolekkasje på kjøkkenet uten at det oppsto fuktskader. På badet ble vannrørene for kaldt- og varmtvann oppgradert fra avgreningen i sjakten frem til varmtvannsberederen etter at det ble avdekket utilfredsstillende vanntrykk og en mikrolekkasje på kaldtvannsrøret. Arbeidet ble utført av fagkyndige, og vanntrykket oppleves nå som tilfredsstillende. Takbeslag og takstein ble reparert i regi av borettslaget.
- Øvrige opplysninger: Det er registrert knirk i gulvet. To lamper er montert med synlig ledningsføring og tilkoblet eksisterende stikkontakt. I juli 2026 ble det informert om rotter i kjelleren i enkelte oppganger. Borettslaget samarbeider med profesjonelle skadedyrbekjempere om kartlegging og oppfølging.

Lys og klassisk 2-roms leilighet med en god planløsning. Leiligheten har en generøs takhøyde og store vinduer som gir godt med naturlig lys og oppleves luftig og romslig.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré, som gir et godt førsteinntrykk av leiligheten.

STUE
Stuen er romslig og innbydende, med god plass til sofagruppe og salongbord. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lysinnslipp, noe som skaper en lys og luftig atmosfære. Rommet har pene tregulv og god takhøyde, som bidrar til en behagelig romfølelse.

KJØKKEN
Kjøkkenet har en praktisk innredning fra Ikea med profilerte fronter, laminat benkeplate og nedfelt vaskekum. Godt med skap- og benkeplass, samt plass til hyggelig spiseplass ved vinduet. Kjøkkenet har komfyr, kullfilterventilator og opplegg for vaskemaskin. Kjøkkenfronter og benkeplate er fra 2024, mens varmtvannsberederen ble skiftet i 2023. Hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

HOVEDSOVEROM
Soverommet har en god størrelse med plass til dobbeltseng, nattbord og øvrig ønsket møblement. Rommet har gode oppbevaringsmuligheter i en romslig garderobeløsning.

BADEROM
Pent flislagt bad innredet med klosett, servant med innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Videre er det opplegg for vaskemaskin og naturlig ventilering via lufteluke.

DIVERSE
Gulv med laminat og 2-stavs parkett.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Taklampe på kjøkken og taklampe i stua, rød hylle i stua og vaskemaskin medfølger ikke.

Oppvaskmaskin, stekeovn/komfyr og kjøleskap medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer i hovedsak ved bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), samt elektrisk gulvvarme på bad og vedfyring i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920.

Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for oppføringen av våningshuset, innlevert 26.01.1917. I Oslo kommune må dokumentet være attestert for at det kan anses som en ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Videre foreligger det ferdigattest for oppsetting av vaktmestergarasje/redskapsbod i gårdsrom datert 05.07.1994, ferdigattest for lufteventil i fasade (fasadeendring) datert 28.06.2022 og ferdigattest for modernisering av brannalarmanlegg i borettslaget datert 04.01.2023.

Det har ikke vært mulig å oppdrive originale byggetegningene med rombenevnelser i kommunen. Hva rommene i leiligheten opprinnelig er byggemeldt og godkjent som vites derfor ikke. Toalettrommet er derimot tegnet inn, men er blitt utvidet i ettertid og innlemmet med arealet bak for å gjøre badet større. Det finnes ikke godkjente tegninger eller ferdigattest på denne endringen. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst tre servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde, brannvegger og dør samt bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Det gjøres oppmerksom på at selger er ansatt hos Eiendomsmegler Krogsveen avd. Hasle , men at dette ikke er i strid med gjeldende egenhandelsregler i lov om eiendomsmegling.

Leiligheten ligger i et meget populært og etablert boligområde sentralt på Sagene. Her bor du svært sentralt i hovedstaden, men samtidig tilbaketrukket med store grøntområder, fantastiske Akerselva og hyggelige kafeer og restauranter like utenfor døren!

Fra leiligheten har du et godt tilbud av flere koselige kafeer og restauranter. Innen 10 minutters gange finner du både populære Mjøl bakeri, hyggelige Folkvang på sagene og Raades hagekafé med hjemmelagde sveler hver søndag. Dagligvarene handler du hos Extra Sagene beliggende like utenfor døren, samt Blåbær minimarked, Joker Sagene eller Sagene Frukt og Grønt også i gangavstand. Det er heller ikke langt til Torshov Torg med et godt utvalg av forretninger som Rema 1000, apotek, blomsterbutikk m.m. Storo og Nydalen ligger heller ikke langt unna med blant annet Storo Storsenter, et av Oslos største handlesenter med over 130 butikker og restauranter.

Sagene har en god plassering i byen med nærhet til noen av Oslos mest populære bydeler. Beveger du deg vestover, kommer du til Bislett, Majorstuen og St. Hanshaugen, områder kjent for sitt mangfold av spennende butikker, koselige kafeer og grønne parker. Går du østover, åpner Torshov og Grünerløkka seg med sitt pulserende byliv og kreative atmosfære. Her finner du også Ringnes Park med Ringen Kino – perfekt for en filmkveld i gangavstand fra hjemmet.

Utenfor døren åpner Bydelen sine flotte grøntområder seg. Her finner du flere solrike og koselige parker som Akerselva Miljøpark, Myraløkka, Iladalen park, Sagene parken, Torshovparken, og Bjølsenparken for å nevne noen. Voldsløkka idrettspark er et aktivt friområde med kunstgressbane, ballbinge, sandvolleyballbaner, tennisbaner m.m. Ved Bjølsenparken ligger også idylliske Bjølsen Kolonihage med koselige Portveien 2. Turen er heller ikke lang til flotte St. Hanshaugen park med utsiktspunkt over hovedstaden.

Stiene langs Akerselva starter like utenfor døra! Her kan du spasere fritt helt ned til bylivet i Bjørvika, eller oppover hvor Nordmarka åpner seg med utallige friluftsmuligheter både sommer og vinter. På sommerstid er det også fine bademuligheter i Akerselva like ved borettslaget. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller stopp hos hyggelige kaféer langs veien.

Legg gjerne også turen nedover til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger og Dansens hus som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats og Summit på Sagene, samt både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Det er også kort gange til både padel- og basketballbane på Arkitekt Rivertz' plass, kun 15 minutters gange til hyggelige Hallénparken med fotballbane. Akerselva legger også fint til rette for fine jogge- og spaserturer. Når været ikke spiller helt på lag ligger Sagene bad med svømmehall i gangavstand.

God offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet som tar deg til store deler av byen. Nærmeste bussholdeplass er Arkitekt Rivertz plass hvor bussene 28, 34 og 54 stopper. Fra Sagene går buss nr. 20, 27 og flybussen som tar deg raskt og enkelt til Oslo lufthavn på litt over en time. Ellers går trikken fra Torshov, samt T-bane fra både Nydalen og Storo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Sagene skole.

Ellers kort vei til flere skoler og barnehager i området.
- Pontoppidans barnehage (0-5 år) 3 min
- Maridalsveien barnehage (1-5 år) 4 min
- Dronning Louises barnehage (1-5 år) 6 min

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 524 kvm. Tomten opparbeidet med blant annet asfalterte veier, brostein, diverse støttemurer, lekeplass, grillplass, blomsterkasser, sittegrupper, felles tilleggsbygninger, plenarealer og andre forskjellige beplantninger.

Vøyenvollen borettslag betaler en årlig festeavgift på kr 154 274,-
Festeavgiften betales etterskuddsvis med en halvpart henholdsvis 1. mai og 1. november.

Grunneier er Oslo kommune. Festetiden er 70 år regnet fra 01.11.1951 og festekontrakten ble fornyet med 70 år i 2021. Festeavgiften ble sist regulert den 1. november 2021. Festeavgiften reguleres hvert 10 år. Festeregulering vil da således være i år 2031.

Konsumprisindeksen vil bli lagt til grunn ved beregning av festeavgiften.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Borettslaget har 11 parkeringsplasser. Pr. 26.10.26 er ingen plasser ledige. Disse fordeles ved loddtrekning én gang i året på våren. Leieprisen er i dag kr 350,- per måned. I tillegg tar OBF et engangsgebyr på kr 560 per parkeringsplass for omregistrering i deres systemer. Ingen av parkeringsplassene har lader for elbil, men det er kommunale ladestasjoner i samme gate som borettslaget.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr 3 850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr 1 300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1 925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Det tas forbehold om prisendringer. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn."

Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17 for torg og møteplasser.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utdrag av plansaker i området:
- Saksnummer 202508510 - Byggesak. Fjørtofts gate 5 - utvidelse og bruksendring av loft til bolig og fasadeendring - H0303
- Saksnummer 202605841 - Byggesak. Hurmanns gate 13 B - bruksendring av seksjon til bolig - H0102. Under behandling.
- Saksnummer 202506756 - Plansak. Uelands gate fra Stavanger gate - Evald Ryghs gate - Bestilling av oppstartsmøte - Kollektiv, sykkel og overvannstiltak. Hovedmålet for prosjektet er å tilrettelegge for en attraktiv sykkelrute av høy kvalitet mellom Evald Ryghs gate og Stavangergata. En annen sentral del av prosjektet er å oppnå robuste løsninger for overvannshåndtering langs strekningen. Det skal i tilleggs bedres fremkommelighet og trafikksikkerhet for myke trafikanter, samtidig som gaten skal klare å håndtere fremtidig trafikkvekst av syklende. I den forbindelse er det viktig at nye tiltak ikke blir til hinder for utrykningskjøretøy, og ei heller fører til tilbakeblokkering ved kryss som også går utover bussens fremkommelighet.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 086,- pr. mnd. og inkluderer: Internett (Fiber), trappevask, forretningsførsel, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, renhold, byggforsikring, generell drift og vedlikehold av borettslaget, m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger m.m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 2 708,-
Renter og avdrag felleslån: kr 1 014,-
Tillegg bredbånd: kr 190,-
Trappevasktillegg: kr 99,-
Dugnadsbidrag kr 75,- (refunderes ved oppmøte på dugnad)

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett, og er inkl. i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 347 935,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2025, antas det at det ikke tilkommer eiendomsskatt på denne boligen pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 34 670,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 133 084,- pr. 19.10.2026

Total fellesgjeld for sameiet i Svenska Handelsbanken AB NUF er kr 25 129 499 ,- pr. 19.10.2026 og lånevilkårene er:

Lån #1:
Lånenummer: 83987221367, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 19.10.2026: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 318
Saldo per 19.10.2026: kr 18 335 965,-
Andel av saldo: kr 97 106,-
Første termin/første avdrag: 30.10.2025 ( siste termin 30.03.2053 )

Lån #2:
Lånenummer: 83987267766, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 19.10.2026: 5.6% pa.
Antall terminer til innfrielse: 105
Saldo per 19.10.2026: kr 6 793 534,-
Andel av saldo: kr 35 978,-
Første termin/første avdrag: 30.10.2025 ( siste termin 30.06.2035 )

5 200 000,00 Prisantydning
133 084,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 333 084,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

1 500,00  Flyttegebyr
10 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
2 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
13 580,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 335 674,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 346 664,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sander Ødegården og Caroline Berg-Thomassen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Vøyenvollen.
- 183 andelsleiligheter (totalt 184 leiligheter inkludert utleid vaktmesterleilighet) fordelt på 22 oppganger
- Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS (OBF)
- Bygningene er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 82868960
- Borettslagets hjemmeside er www.voyenvollen.no

Dugnad arrangeres to ganger i året (vår og høst). Alle andelseiere betaler et månedlig dugnadsbidrag på kr 75,- inkludert i felleskostnadene, og ved deltakelse refunderes kr 450,- per dugnad.
Det må søkes styret om tillatelse til dyrehold. Styret fører en liberal praksis ved godkjenninger. Hunder skal ikke luftes eller gjøre fra seg i bakgården, og hundeposer må kastes i søppelhuset.
Det skal være nattero mellom kl. 23.00 (fredag og lørdag kl. 00.00) og kl. 07.00. Bakgårdene kan ikke forhåndsbookes eller benyttes som festlokale. Kjøring og parkering i gårdsrommene er forbudt uten tillatelse. Støyende oppussingsarbeid er tillatt mandag–fredag kl. 08.00–20.00 og lørdag kl. 08.00–18.00. Det er ikke tillatt å koble ventilator til ventilasjonspipeløp eller felles luftekanaler.
Borettslaget disponerer 3 fellesvaskerier (i Fjørtofts gate 7, 19 og Gustav Jensens gate 5), to felles sykkelboder, 15 barnevogngarasjer til utleie, tørkebåser i bakgårdene, tørkeplass på loft, byttebod samt felles søppelhus.
Vaktmester- og renholdstjenester leveres av Karlsens Vaktmestertjeneste AS (KVT).

Planlagte påkostninger:
- Styret opplyser i mail 26.10.2026 at borettslaget ikke har planer om å øke fellesutgiftene utover KPI. Generalforsamlingen har vedtatt å selge borettslagets portnerleilighet for å finansiere vedlikeholdsprosjekter uten å øke fellesgjelden. Salget er estimert å tilføre laget ca. kr 7 - 8 000 000,-.
- Styret jobber ut ifra en 10-års plan og opplyser i mail datert 19.09.2026 at det er planlagt å starte opp med rørfornying av avløpsrør i hele borettslaget. I første omgang er det kartlegging, deretter arbeid med fornying. Rørfornyelsen finansieres gjennom å prioritere det i budsjett fremover samt ved salg av portnerboligen.

Foretatt påkostninger de senere år:
2026:
- Etablering av lekeapparat/lekeområde i øvre gård
- Oppdatert betalingsløsning for vaskemaskiner og tørketromler i alle fellesvaskerier

2025:
- Rørfornying i Stockfleths gate 49
- Nytt callinganlegg for alle andeler
- Oppgradert internett til fiber fra Telia
- Ny platting og sitteområde i bakgård i øvre gård
- Rehabilitering av sluk i fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Rehabilitering av sluk inkludert nye varmekabler til sykkelboder i nedre og øvre gård
- Reparasjon av takbeslag og takstein
- Gjennomført el-kontroll i borettslaget
- Årlig kontroll av brannvarslingsanlegg og detektorer i andeler

2024:
- Utskifting av alle sikringer med innebygd jordfeilbryter i hovedfordeler og underfordeler
- Installering av radonbrønn i Fjørtofts gate 3
- Montering av ny dørfunksjon til sykkelboder i nedre og øvre gård
- Rehabilitering av inngangsparti i Fjørtofts gate 17
- Nye gate- og nummerskilt i borettslaget
- Oppgradering av brannvarslingsanlegget med 4G-sender
- Ny calling til beboere i Stockfleths gate 45B og 45B2
- Ny tørketrommel til fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Nye brannslukningsapparater til alle beboere og i fellesarealer
- Rehabilitering av bad i portnerbolig/utleiebolig

2023:
- Fasaderehabilitering av garasje i øvre gård, søppelhus og hus ved Stockfleths gate 41
- Utskifting av stikkledning ved Stockfleths gate 49
- Rens og kontroll av alle takrenner og nedløp
- Rehabilitering av balkonger i Stockfleths gate 45B2
- Ny vaskemaskin til fellesvaskeri i Gustav Jensens gate 5
- Gjennomført radonmåling i alle leiligheter i 1. etasje

2022:
- Fasaderehabilitering del 3 mot bakgård og gate samt portaler
- Maling av ytterdører del 3
- Maling av vinduer og nye utelamper del 3
- Oppgradering av uteområde i nedre gård med ny platting og hagemøbler
- Rehabilitering av yttertrapper og nye skiferplater

2021:
- Fasaderehabilitering del 2 mot gate og bakgård
- Maling av ytterdører del 1 og 2
- Maling av vinduer og nye utelamper del 2
- Oppgradering av brannvarslingsanlegg med nye meldere og brannsentraler
- Drenering ved Stockfleths gate 49 og Fjørtofts gate 17 mot gate
- Maling av lekestue

2020:
- Fasaderehabilitering del 1 mot gate
- Maling av vinduer og nye utelamper del 1
- Etterkontroll av piper
- Planlegging av oppgradering av brannvarslingsanlegg

2019:
- Utbedring av bunnledningsnett for nedre gård
- Maling av ytterdører
- Planlegging av fasaderehabilitering

2018:
- Utbedring av bunnledningsnett for øvre gård
- Rehabilitering av sluk og stakeluker
- Utbedring av overvannsledninger
- Oppussing av fellesbad og toaletter i kjeller
- Utarbeidelse av tilstandsrapport for fasader

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 048,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0141/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.26141

Sist oppdatert: 13. november 2026 kl. 15:02