Holsts gate 2B

Holsts gate 2B, 0473 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 116, ideell andel 1/1
Andelsnummer 10, Holsts gate 2 A og B, organisasjonsnummer 953760371

Totalt bruksareal BRA: 67 kvm

BRA-i:
1. etasje 64 kvm: Entré, bad, stue, soverom, soverom 2, kjøkken.

BRA-e:
5. etasje 3 kvm: Bod.

Boligen disponerer en bod på loft med et gulvareal på ca 7 kvm. Grunnet skråtak er ca 3 kvm av dette målbart areal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.04.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk fra 1876. Bygningen er hovedsakelig oppført i mur/murkonstruksjoner, med etasjeskillere av trebjelkelag. Leiligheten har malt glatt entrédør B30 -35dB fra 2015, og malte vinduer fra 2015 med 3-lags glass. Sikringsskap med automatsikringer plassert i entré. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på forhold som har fått TG2:
Innvendig:
- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30mm i leiligheten.
- Ildsted er eldre og ikke rentbrennende, bør skiftes ut til mer miljøvennlig utgave.
- Enkelte dører er vanskelige å lukke og bør justeres.

Baderom:
- Det er stedvis bomlyd i gulvflisene på bad, som tyder på hulrom under.

Kjøkken:
- Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet.

Ventilasjon:
- Mangelfull ventilasjon på stue og soverom, veggventiler bør etableres.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Leiligheten er betydelig oppgradert de siste årene. Badet ble totalrenovert i 2020 med nye rør, nytt elektrisk anlegg, gulvvarme og Waterguard, samtidig som det elektriske anlegget i leiligheten ble oppgradert. Kjøkkenet ble totalrenovert i 2021 med nye elektriske installasjoner samt omlagt vann og avløp. Påpekte feil etter Elvia-tilsyn i 2021 ble utbedret og godkjent.

Borettslaget skiftet vinduer i 2015, og skorsteinene ble rehabilitert i 2014. Etter brannteknisk tilsyn i 2025 er det anbefalt enkelte utbedringer som følges opp av styret. Det må påregnes økte felleskostnader som følge av økte kommunale avgifter, forsikringskostnader og planlagte utbedringer.

Oversikt over kjent oppussing/vedlikehold fra tidligere eier/borettslag:
•2014: Rehabilitering av pipeløp med innsetting av keramiske rørelementer i skorsteinene, i regi av borettslaget.
•2015: Ny entrédør.
•2015: Installert automatsikringer og spotter i gang, utført av Sterkstrøm AS.
•2015: Nye vinduer, i regi av borettslaget.
•2019: Installert nytt porttelefonanlegg, i regi av borettslaget.
•2019: Malt av gulv og vegger.
•Ukjent år: Installert varmtvannstank i kjeller, utført av Søstrene Amundsen Rørleggerbedrift.

Arbeider i eierperioden:
•2020: Totalrenovering av bad, utført av Revita A/S.
•2020: Nye rør til bad og kjøkken og installasjon av waterguard ved varmtvannsbereder i kjeller.
•2020: Oppgradert alle sikringer til jordfeilautomater.
•2020: Brannsikring av kjeller, utført av Oslo Brannsikring i regi av borettslaget.
•2020: Generelt ettersyn og oppgradering av stikkontakter, nye kurser til kjøkken.
•2021: Totalrenovering av kjøkken, inkl. lagt nytt gulv. Utført av DeLilla AS og inventar levert og montert av KVIK.
•2021: Ny dør mellom gang og soverom, utført av DeLilla AS.

Leiligheten ligger i byggets 1. etasje og byr på en god planløsning med to soverom, baderom, en romslig stue og separat kjøkken.

ENTRÉ
Lys og innbydende entré med god plass til oppbevaring av sko og yttertøy. Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk av boligen og leder videre inn til de øvrige rommene.

STUE
Romslig og luftig stue med god plass til både sofagruppe og spiseplass. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig lys og skaper en varm og trivelig atmosfære. Stuen fungerer som et naturlig samlingspunkt i boligen.

KJØKKEN
Moderne Kvik-kjøkken fra 2021 med stilren innredning og glatte fronter. Kjøkkenet har benkeplate i høytrykkslaminat og er utstyrt med oppvaskmaskin, induksjonstopp, stekeovn, vannstoppsystem og komfyrvakt. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

HOVEDSOVEROM
Romslig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og garderobeløsninger. Soverommet har gode lysforhold med store vindusflater.

SOVEROM NR. 2
Praktisk ekstra soverom som passer utmerket som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Rommet gir fleksible bruksmuligheter etter behov.

BADEROM
Flott, totalrenovert baderom fra 2020 med innredning fra FOSS og VikingBad. Badet har nedfelt servant, veggmontert toalett, dusjhjørne med dusjvegger og opplegg for vaskemaskin. Veggene er flislagte, himlingen har downlights, og gulvet er flislagt med elektriske varmekabler. Rommet har elektrisk styrt avtrekksvifte.

ØVRIG
Boligen har flere fine kvaliteter, blant annet eldre vedkamin og mursteinspipe med nytt røykrør. Pipeløpet ble rehabilitert i 2014.

Innvendig har boligen en kombinasjon av malt parkett og laminat på gulv. Veggene består av trepanel og malte flater, mens takene har malte plater.

Varmtvannsbereder på ca. 200 liter, datert 2017, er plassert i fellesareal i kjeller under leiligheten. Det elektriske anlegget er oppgradert rundt midten av 2010-tallet, og sikringsskapet har automatsikringer oppgradert i 2020.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp via elektrisk fyring med panelovner i oppholdsrom og varmekabler på bad. Videre er det en vedkamin i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1876.

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men det er en byggeanmeldelse (byggemelding) for eiendommen. Dokumentet er vanskelig å lese, men det kan se ut som det er datert 08.11.1876.

Videre foreligger det ferdigattest for bruksendring i 1. etasje fra butikklokale til bolig, datert 18.07.2023. I tillegg foreligger det ferdigattest for rehabilitering datert 1984 og ferdigattest for balkonger datert 2013.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 5 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet angående bod, bryggeri, butikkbod og garasje/parkering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Holsts gate 2B ligger idyllisk til mellom nedre Torshov og øvre Grünerløkka - som de siste årene har etablert seg som en av de mest populære områdene i Oslo. På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med konserter, bar/restaurant og teater. Spisesteder og kaféer som Godt Brød, Sagene Lunsjbar, Grisen spiseri (Vertshuset Oskar Braaten) og Trikkestallen. Her har de flott uteservering om sommeren og teater for de minste.

Kort vei til hyggelige parkområder. Flotte og populære Torshovparken som brukes til blant annet grilling, sommerleker, soling, piknik, aking om vinteren m.m. I tillegg er det kort vei til flotte Torshovdalen og hyggelige friområder langs hele Akerselva.

Nedover på "Løkka" finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kaféer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Der finner du et hav av matboder og tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Birkelunden og Sofienbergparken er yndede steder, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har for øvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Til den ivrige mosjonisten finner du SATS på Ringnes Park. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterlandsparken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot Maridalen. Kun 10 minutters gange fra leiligheten finner du hyggelige Hallénparken med fotballbane.

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Biermanns gate, Vogts gate og Københavngata. I Biermanns gate stopper blant annet 12, 15 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker). I Vogts gate har du buss nr. 28 og fra Københavngata går buss nr. 20, 21 og 28 samt flybussen til Gardermoen. Fra Torshovparken kan du ta 30-bussen rett opp til Nydalen eller ned til Oslo S samt 20-bussen mellom Bygdøy og Galgeberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles opparbeidet tomt for borettslaget på ca. 941kvm.

Borettslaget disponerer 7 biloppstillingsplasser i bakgård som fordeles av styret. Månedlig parkeringsleie er kr. 600,-. Pr. 17.06.2026 er det 3 på venteliste.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977, med endrede reguleringsbestemmelser i reguleringsplan S-2937, datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.15, Kommuneplan 2015.

Oslo Kommuneplan 2015:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående saker på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Saksnummer 202315257: Plansak - Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. Bymiljøetaten ønsker å omregulere gateløpet Vogts gate-Toftes gate - på strekningen fra Åsengata på Torshov til Birkelunden på Grünerløkka - med hovedhensikt å bedre fremkommelighet for trikk, i tillegg til forbedring av forhold for gående, overvannshåndtering og byliv.
- Saksnummer 202507617: Byggesak - Holsts gate 2 - Oppføring av sykkelbod.
- Saksnummer 202512367: Byggesak - Sandakerveien 12 - Ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje og fasadeendringer. Det er gitt rammetillatelse 24.03.2026.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert og står på kommunens liste over enkeltminner vernet av Byantikvaren. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Felleskostnadene er kr 3 410,- pr. mnd og inkluderer: Internett, forretningsførsel, revisjon, felles strøm, kommunale avgifter og huseierforsikring.

Felleskostnadene fordeles slik:
Fellesutgifter kr 2 378,-
Trappevask kr 100,-
Fiber/internett kr 399,-
Renter/avdrag felleslån kr 533,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av internett (fiber) og er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Selger har ikke bebodd leiligheten de siste par årene og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 655 118,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

P.t. faller det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 48 188,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 26 764,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 901 390,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
- Husbanken, Felleslån kr 562 308, 4,135 % Nom, innfrielse 01.07.2030.
- DnB, lån balkonger Særfordelt, kr 553 550, 6,95 % Nom, innfrielse 14.09.2034.
- DnB, lån vinduer Særfordelt, kr 447 201, 7,15 % Nom, innfrielse 01.10.2030.
- DnB, lån brannsikring Særfordelt, kr 438 331, 7,65 % Nom, innfrielse 01.02.2030.

Det er ikke etablert en faktisk IN-ordning, men det opplyses at det er åpnet for individuell nedbetaling av andel gjeld for 3 lån i DnB. Det gjøres oppmerksom på at andelseier fortsatt vil være ansvarlig for sin andel av restgjeld ved mislighold. Individuell innløsing av lån kan skje to ganger pr. år - hhv. 15.06 og 15.12, og håndteres ikke i forbindelse med overdragelse av eiendommen. Denne andelen har nedbetalt sin del av felleslån fra DnB.

Borettslaget inntektsfører årlig alle innfrielser vedrørende lån hvor man praktiserer nedbetaling. Dette fører til en ekstraordinær inntekt de årene det er gjort innfrielser. Slike innfrielser er ikke pantesikret, og er dermed hefter alle andelseiere solidarisk på lånene inntil lånene er innfridd/nedbetalt.

5 500 000,00 Prisantydning
26 764,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 526 764,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 527 854,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 537 804,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ane Marie Anderson

Leiligheten er tilknyttet Holsts gate 2 A og B.
Borettslaget består av 16 andeler.
Forretningsfører er Regnskap og Eiendom AS, tlf. 900 04 044
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men må søkes om til styret.

Foretatte påkostninger de senere år:
2025: Reparasjon av pipeløp i 4. etasje, oppfølging av vannlekkasje i oppgang A og generelt vedlikehold.
2020: Brannsikret kjeller.
2019: Installert nytt porttelefonanlegg.
2015: Utskifting av vinduer.
2014: Piperehabilitering.
2014: Lekeapparater i bakgård ble utbedret og det er lagt EU godkjente matter under disse. Dette ble finansiert av oppsparte midler.
2013: Borettslaget fikk nye balkonger.
2010: Egen bod for barnevogner i bakgården. Nye postkasser.
2008: Nye dører til alle leiligheter.
2006: Nytt callinganlegg med berøringsfrie nøkkelbrikker og video i porttelefon. Levert av Hemer.
2006: Avfukting i kjeller. Levert av Ateam, og det er serviceavtale på anlegget.
2005: Brannvarslingsanlegg. Driftes av Eltek.
2003: Rehabilitering av fasaden.
2000: Utskifting av vinduer.
1999: Kjeller og deler av ytterveggen ble utbedret.

Planlagte påkostninger:
Generalforsamlingen i 2025 vedtok etablering av ny bod. Styret har innhentet anbud og begynt utbedring av brannsikring vår 2026. Styret har koordinert med regnskapsfører og fått bekreftet at det er tilstrekkelig likviditet for å gjennomføre brannsikring og bodbygging i 2026 uten å ta opp lån, og fremdeles ha nok likvide midler for forsvarlig drift.

Styret har i februar 2026 innhentet tre anbud på brannettersynstiltak og fattet vedtak om leverandører, med en samlet kostnadsramme på inntil kr 295 000 inkl. mva. Tiltakene er i all hovedsak lovpålagte og planlegges gjennomført i 2026.

Styret varslet andelshaverne høsten 2025 om at fellesutgiftene vil bli økt for å møte økte offentlige avgifter, vedlikeholdsbehov og rentekostnader. Med virkning fra sommeren 2026 økes fellesutgiftene med 5 %.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 6 000,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0043/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2643

Sist oppdatert: 18. juni 2026 kl. 12:35