Pionerstien 8

Pionerstien 8, 1062 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 109, bruksnummer 35, ideell andel 1/1
Andelsnummer 280, FRYDENLUND BORETTSLAG, organisasjonsnummer 947853716

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
4. etasje 84 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue, toalettrom og to soverom.

BRA-e:
Kjeller: To boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 12 kvm: Veranda.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.08.2026 utført av Rett-Takst AS v/Kjell-Arne Hagen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 4. etasje i en boligblokk oppført i 1980. Bygningen har bærende konstruksjoner i betong med utfyllende vegger i bindingsverk, og utvendige fasader er belagt med teglstein og panel. Etasjeskillene er i betong, og taket er et flatt tak tekket med papp/folie. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass og balkongdør fra 2013. Ytterdøren er brann- og lydkvalifisert. Det er en veranda på ca. 11,7 m² med adkomst fra stuen. Leiligheten ble pusset opp i 2026.

Sikringsskapet er plassert i felles trapperom og er utstyrt med automatsikringer. Det er kursfortegnelse i skapet og det foreligger samsvarserklæring fra 2026.

Det er installert røykvarsler, brannslukningsapparat og komfyrvakt i boligen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da baderommet er nylig pusset opp.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannsbereder/tank: Felles varmtvann i borettslaget.
- Andre installasjoner: Elektrisk oppvarming og gulvvarme.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid på bad og toalettrom i 2026 av faglærte. Arbeidet omfattet oppussing av bad og toalett, og dokumentasjon finnes. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2026 av faglært, med nye dimmere, stikkontakter og downlights, og dokumentasjon finnes. Rørarbeid ble utført i forbindelse med oppussing av bad og toalett i 2026 av faglært, og dokumentasjon finnes.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Pusset opp baderom og toalettrom med nye fliser, overflater og sanitærutstyr, utført av Uni rørservice AS, Kjernsbekk membran AS og Wozniakowski Byggservice. Det foreligger våtromsdokumentasjon og samsvarserklæring.
- Etablert rør-i-rør-system samt skiftet røropplegg og avløpsrør, utført av Uni rørservice AS.
- Montert ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer, lekkasjesikring (waterguard) og komfyrvakt.
- Pusset opp innvendige overflater med ny en-stavs laminat på gulv, samt malte vegger og himlinger.
- Oppgradert elektrisk anlegg og sikringsskap med automatsikringer, nye dimmere, stikkontakter og downlights, utført av S Elektro AS. Det foreligger samsvarserklæring.
- Montert nye hvite innerdører.

Leiligheten i 4. etasje ble gjennomgående pusset opp i 2026: nye innvendige dører, nytt røropplegg fra vanninntaket, nye avløpsrør og sluk, oppgradert elektrisk anlegg med samsvarserklæring, og bad og toalettrom lagt opp fra bunnen. Resultatet er en leilighet som i praksis fungerer som ny innvendig, i en etablert blokk med heis. Planløsningen samler stue, kjøkken og veranda i den ene enden av leiligheten, mens to soverom og våtrommene ligger langs gangen mot den andre siden.

Entré:
Døren fra fellesarealet er brann- og lydkvalifisert med sikkerhetslås og kikkehull. Inne i gangen er det god bredde til å henge fra seg yttertøy, og langs den ene veggen står et garderobeskap med speilfront som gir oversikt og orden fra første steg inn. Downlights i himlingen. Herfra leder gangen videre mot soverommene på den ene siden og åpner seg mot stuen og kjøkkenet på den andre.

Stue:
Store vindusflater mot verandaen slipper dagslyset godt inn i stuen, og balkong/terrassedøren fra 2013 gir direkte utgang til verandaen. Et ekstra vindu i sideveggen gir lyset ytterligere et inntak. Rommet har plass til en romslig sofagruppe og separat spiseplass, og downlights i himlingen gir fleksibel belysning. Åpen løsning mot kjøkkenet gjør at de to rommene spiller godt sammen uten at grensen mellom dem forsvinner helt.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning mot stuen og har innredning med finerte fronter i glatt utførelse og laminat benkeplate. Nedfelt rustfri stålkum med ett-greps blandebatteri. Integrert koketopp, komfyr og oppvaskmaskin, samt integrert kjøl/frys. Ventilator er integrert i koketoppen, og komfyrvakt er montert på undersiden av ventilatoren. Under kjøkkenbenken er det installert waterguard eller tilsvarende. Himlingen har downlights.

Balkong:
Den solrike balkongen nås fra stuen via balkong/terrassedøren og har støpt betongdekke med rekkverk i stål og aluminium med glassplater. God plass til sittegruppe. Utsikten fra balkongen går ut mot grøntområder og skog.

Soverom:
Leiligheten har to soverom som ligger langs gangen. Det ene soverommet har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider og et garderobeskap. Det andre soverommet er noe mindre og passer godt som gjesterom eller hjemmekontor. Begge rommene har vinduer mot uteområdene.

Bad:
Badet ble lagt opp i 2026 med fliser på gulv og vegger, og gulvvarme. Servantinnredning med skuffeseksjon, to ett-greps blandebatterier og speil med belysning. Dusjhjørne med glassdører og badekar. Innebygd/vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Rommet ventileres med lufteventil på vegg og luftespalte i forbindelse med døren.

Toalettrom:
Toalettrommet ble pusset opp i 2026 og har fliser på gulv og vegger. Servantinnredning med skuffeseksjon, ett-greps blandebatteri, speil og speillys. Innebygd/vegghengt toalett. Rommet ventileres med naturlig avtrekk via lufteventil på vegg og luftespalte ved dør. Vannfordelerskap for rør-i-rørsystemet er plassert på veggen her.

Overflater:
Gulv: En-stavs laminat med hvitmalte gulvlister i glatt utførelse. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater. Fliser på bad og toalettrom.
Himling: Malte flater med listefrie hjørner mellom tak og vegg. Downlights i gang, kjøkken og stue.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1980. Det foreligger ferdigattest for boligblokk datert 10.02.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon for eiendommen:
- Ferdigattest for ventilasjonsanlegg, datert 14.10.1981
- Igangsettingstillatelse for innglassing av balkong, datert 02.05.1996. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998.
- Ferdigattest for bruksendring, ny boenhet og sykkelbod i 1. etasje, datert 18.09.2007
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner (røykkanaler), datert 30.06.2008
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 26.03.2013
- Ferdigattest for fasadeendring, datert 12.12.2019

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 02.01.1978. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom med dagboknummer 42980, tinglyst 16.07.1986. Servitutten handler bestemmelser at kommunen har rett til adkomst og vedlikehold av ledninger som går over eiendommen.

Eiendommens rettigheter:
Dagboknr. 169, tinglyst 03.01.1979:
Erklæringen gir gnr. 109, bnr. 35 (borettslagets eiendom) bruksrett til regulert felles avkjørsel fra vei 2314 over gnr. 109, bnr. 33 og videre over gnr. 109, bnr. 34 til underjordisk garasjeanlegg.
Dagboknr. 169, tinglyst 03.01.1979:
Erklæringen gir gnr. 109, bnr. 35 (borettslagets eiendom) bruksrett til regulert felles avkjørsel fra vei 2314 over gnr. 109, bnr. 33 og videre over gnr. 109, bnr. 34 til underjordisk garasjeanlegg.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger på Ellingsrud i Oslo, i et rolig boligområde med skog tett innpå på flere kanter. Tomten er opparbeidet med grøntarealer og asfalterte internveier. Fra balkongene er det utsikt mot skogen, og like utenfor ligger et friområde med ballbane og stier inn i terrenget.

Marka er like ved, med tur- og skiløyper som starter kort unna. Ellingsrud idrettslag har fotballbane og tennisbaner i nærheten, og idrettshallen tilbyr innendørsaktiviteter som håndball, basketball og volleyball. Ellingsrudåsen nærsenter er i gangavstand og inneholder Kiwi, post-i-butikk, Narvesen, frisør, kafé, solstudio og tannlege. Rema 1000 Ellingsrud er også tilgjengelig i området. For større handlesentre er Triaden og Metro på Lørenskog, samt Stovner senter, nåbare med bil på kort tid.

Bakås skole (1.-7. trinn) ligger i gangavstand, og Ellingsrud skole (8.-10. trinn) er nåbar på et kvarters gange. Det er flere barnehager i umiddelbar nærhet, blant annet Frydenlund barnehage og Smedbakken Fus barnehage, begge få minutters gange unna.

Kollektivtilbudet er godt. Ellingsrudåsen T-banestasjon ligger et par minutters gange fra eiendommen og gir direkte forbindelse til sentrum. Oslo S nås på under tjue minutter med T-banen.

Barnehager:
Frydenlund barnehage (1-5 år): 5 min. gange
Smedbakken Fus barnehage (1-5 år): 6 min. gange
Lia barnehage (0-5 år): 7 min. gange

Idrett og fritid:
Frydenlund: 3 min. gange
Mudo Furuset: 19 min. gange
Actic Furuset Senter: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8964,2 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer og annen beplanting. Borettslaget har store felles uteområder og grøntanlegg, lekestativer/sandkasser samt en klatrepark med zip-line og plattinger på fellesområdene. Borettslagets tomt er fellesareal.

Leiligheten disponerer en garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Det er etablert infrastruktur for elbil-lader i garasjeanlegget. Kostnader for lader og montering dekkes av den enkelte andelseier.

Borettslaget har 34 utendørs gjesteparkeringsplasser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan V161277, "Bebyggelsesplan for del av gnr. 109 bnr. 9 - Felt B - Ellingsrud vest", datert 16.12.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i Felt B.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan V040179, "Ellingsrudåsen stasjon (umatr.) Forlengelse av Furusetbanen", datert 04.01.1979. Planen regulerer tunnel og bane i undergrunnen og har ikke egne skrevne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til eksisterende bebyggelse og anlegg. I henhold til planen vil reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen gjelde foran denne ved motstrid.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til Kommuneplanen 2015–2030:
- Hensynssone H310_2: Steinsprang
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner

Byggesaker i området:
Edvard Munchs vei 55 - riving, ombygging, tilbygg, påbygg og nybygg - Ellingsrud skole.
Edvard Munchs vei 47 - innvendig ombygging og fasadeendring - Ellingsrudåsen Torg

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 7 366,76 pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, trappevask, felles bygningsforsikring, forretningsførsel samt kollektiv avtale for TV og bredbånd. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Månedlige felleskostnader fordeler seg slik:
- Felleskostnader: kr 6 892,76
- TV/internett: kr 334,-
- Trappevask: kr 140,-

Borettslaget har en kollektiv avtale med Telia for TV og bredbånd. Avtalen er inkludert i felleskostnadene med kr 334,- per måned, og inkluderer en kollektiv TV-pakke med 12 faste og 5 valgfrie kanaler samt bredbånd med en hastighet på 250 Mbps.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 335 830,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 10 461,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 559 742,69 pr. 22.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 195 470 574,- pr. 22.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208250876
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 74 530 442,-
Andel av saldo: kr 213 436,70
Innfrielsesdato: 30.11.2053
Type Rente: Flytende
Rente: 5,04 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208369377
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.06.2026: kr 120 940 132,-
Andel av saldo: kr 346 305,99
Innfrielsesdato: 30.12.2053
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %

Det er nylig innført IN-ordning i borettslaget, som gir beboere mulighet for individuell innbetaling av fellesgjeld. Styret informerer om at de ikke kjenner til detaljene og vilkår for innbetaling per nå, da ordningen nylig ble vedtatt. For de som betaler inn sin del av fellesgjelden, vil den månedlige husleien reduseres.

4 900 000,00 Prisantydning
559 742,69 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 459 742,69 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 469 238,69 Totalpris inkl. omkostninger
5 479 188,69 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Morten Andersson og Karoline Kvamme

Leiligheten er tilknyttet Frydenlund Borettslag. Borettslaget består av 346 leiligheter og småhus.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Trappevask er inkludert i felleskostnadene.
Dyrehold; Alle som har kjæledyr, må fylle ut en dyreholds erklæring. Her forplikter man seg til å følge borettslagets retningslinjer for dyrehold. Det er anledning til å ha 1-ett dyr pr husstand. Det kan søkes styret spesielt om man vil ha flere. Fint om det sies ifra om man ikke lenger har noe dyr.
Varmepumper; Styret har i 2020 vedtatt retningslinjer for innstallering av varmepumper både for blokkbebyggelse og småhus. Disse fås ved henvendelse til styret@frydenlundborettslag.no
Ventilasjon: Det ikke er anledning til å koble elektriske kjøkken- eller bad vifter på ventilasjonen. Kjøkken skal ha kullfilter og bad kun ventil.
TV: Kollektiv TV pakke med 12 faste og 5 valgfrie kanaler. Bredbånd/internett med hastighet på 250 Mbps
Elbillader: Alle andelseiere som ønsker det, kan bestille lader på sin parkeringsplass i garasjeanlegget. Denne bestillingen skal gå via styret og utføres av entreprenør som styret har valgt. Etablering av el kontakten dekker de kostnader borettslaget hadde i forbindelse med infrastruktur for å kunne etablere slike kontakter hos hver enkelt. Denne kostnaden ble vedtatt skulle dekkes av de som bestiller slike kontakter og ikke tas over felleskost. Løpende vedlikeholdskostnader belastes hver enkelt som har montert lader. Strømforbruk avregnes i henhold til faktisk bruk

Styret skal innen utgangen av 2026 utarbeide en ny vedlikeholdsplan som inkluderer en vurdering av rørsystemet. Et fremtidig rørprosjekt er anslått å kunne inntreffe om 5 til 20 år.

Det er nylig innført IN-ordning i borettslaget, som gir beboere mulighet for individuell innbetaling av fellesgjeld. Styret informerer om at de ikke kjenner til detaljene og vilkår for innbetaling per nå, da ordningen nylig ble vedtatt. For de som betaler inn sin del av fellesgjelden, vil den månedlige husleien reduseres.

Vedlikeholdshistorikk Frydenlund borettslag:

2025:
- Installert vannmålere på alle hovedinntak i alle blokker.
- Gjennomført tilstandsvurdering på sanitæranlegget (vann og avløp).

2024:
- Skiftet til LED-lys i alle garasjer, heissjakter og borettslagets uteområder.
- Nedlagt og deponert kjølerom i blokkene, og ombygd arealene til boder.

2023:
- Ferdigstilt rehabiliteringsprosjekt for småhusbebyggelsen.
- Utført utbedring av grunn og fundamentering av 9 takoverbygg på baksiden, samt 5 støttemurer mellom byggene for husrekke 69–85.
- Pusset opp fellesvaskerier i Dragonstien 101 og 12, samt i Pionerstien 10.
- Etablert kapillær fuktsikring i murkonstruksjon samt avfukteranlegg i Pionerstien 8–10–12.
- Montert balansert miniventilasjonsanlegg for enheter som ønsket dette i Pionerstien 8 og 12.
- Byttet soilrør, isolert tak og installert avfukteranlegg i krypkjellere i Pionerstien 8–10–12.

2022:
- Skiftet varmtvannsberedere i Pionerstien 1, 8, 10, 12 og Dragonstien 12, samt montert nye postkasser i alle blokker.

2021:
- Startet opp rehabiliteringsprosjekt for småhusbebyggelsen.
- Skiftet varmtvannsbereder i Dragonstien 99 og 101.
- Utført ventilasjonsrens i blokkbebyggelsen.
- Lagt varmekabler i betongtrapper.
- Montert tilluftsventiler i alle oppganger.

2020:
- Gjennomført forprosjektering for renovering av småhusbebyggelsen.
- Ferdigstilt klatrepark og zip-line.
- Utført radonmåling.
- Etablert plattinger og møteplasser etter ønske fra andelseiere.
- Fullført installering av fibernett til alle leiligheter.
- Etablert nye galvaniserte trapper utendørs.

2019:
- Fullført rehabilitering av blokkbebyggelse og malt oppganger i blokkene.
- Oppgradert og skiftet el-tavler.
- Etablert felles brannvarslingsanlegg i blokker og småhus.

2018:
- Startet opp rehabiliteringsprosjekt for blokkbebyggelsen.
- Gjennomført forprosjektering for renovering og rehabilitering av småhusene.
- Etablert infrastruktur for elbil-lading.

2017:
- Gjennomført forprosjektering for renovering og rehabilitering av blokkbebyggelsen.

2016:
- Oppgradert lekeplass utenfor nummer 16.

Det er felles vaskeri i kjelleren i Dragonstien 103. Styret har informert om at vaskeriene vil gå så lenge maskinene fungerer, evt reparasjoner vil ikke bli gjort. Vaskeri i dragonstien 101 vil fortsatt være aktiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Markedspakke  kr -3 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører pakke 2  kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 968,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0140/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26140

Sist oppdatert: 10. august 2026 kl. 15:34