Lalienveien 6

Lalienveien 6, 1453 BJØRNEMYR
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 30, bruksnummer 447, ideell andel 1/1
Andelsnummer 13, Nesodden Terrasse Borettslag, organisasjonsnummer 987462175

Totalt bruksareal BRA: 142 kvm

BRA-i:
3. etasje 136 kvm: Entré, gang, bad, vaskerom, stue/spisestue/kjøkken, fire soverom, hvorav 1 med utgang til nordvest-vendt fransk balkong. Innvendig bod

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: Ekstern bod merket med nr. 3-8.

TBA (terrasse- og balkongareal):
3. etasje 18 kvm: Balkong

Takhøyder er målt på tilfeldige steder i leiligheten. 2,22 meter på begge badene og mellom 2,40-2,43 meter på resten av rommene.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i kjeller med el-bil lader fra 2024, merket med nr. 28.

Ifølge huseier inneholder borettslaget fellesarealer som kan benyttes av sameierne. Det opplyses om felles delte arealer som: sykkelbod og fellesareal.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.08.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2005. Bygningen er en terrasseblokk over fem etasjer med parkeringskjeller. Bærende konstruksjoner er av betong/metallkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av tre. Utvendig er fasaden forblendet med malt betong, teglstein og stående kledning. Etasjeskillere er av betong. Taket er en tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med papp/membran, men er ikke besiktiget av takstmannen. Leiligheten har vinduer og balkongdører med karmer og rammer av tre fra byggeåret, samt en entrédør med sikkerhetslås. Det er stålpipe og peisovn med glassdør i stuen. Fra stuen er det utgang til en nordvest-vendt balkong på 18 m².

Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i entré med automatsikringer, hovedbryter og jordfeilbryter.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen, noe som tyder på at det er brukt feil type skruer.
- Sanitærutstyr og innredning: Toalettsete er løst.

Vaskerom
- Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende veggkonstruksjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Tekniske anlegg
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet den satt fast.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer stedvis preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Innerdører: Dørvrider/lås på soverom 2-3 er defekt/løs.
- Ventilasjon: Det vurderes at det ikke er tilstrekkelige åpninger/luftespalter mellom rom for å sikre tilfredsstillende luftgjennomstrømning.

Balkonger - Stue
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.

Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Undersøkelse av lukkede konstruksjoner er ikke utført da det ikke var praktisk mulig å gjennomføre hulltaking.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Felles mekanisk ventilasjonsanlegg er ikke undersøkt da vedlikehold tilfaller borettslaget.

Helse, miljø og sikkerhet

Fransk balkong soverom 1
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Balkonger - Stue
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Installert elbillader på biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg

2023:
- Ny parkett på gulvflater, med unntak av soverom og innvendig bod

2022:
- Oppgradering av bad med ny membran, fliser, baderomsinnredning, toalett og dusjhjørne med glassdører og dusjarmatur
- Oppgradering av vaskerom med ny membran, fliser, baderomsinnredning og ny varmtvannsbereder (194 l)

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Fasaderehabilitering med utskifting av kledning etter råteskader
- Ny asfaltering i nedkjørsel til garasje
- Nytt brannslukkingsutstyr for husstander og fellesrom
- Nye trådløse varmedetektorer i garasjeanlegg

Ukjent årstall:
- Tilrettelegging for lading av elbil

En lys og innbydende leilighet med moderne kvaliteter, gode oppbevaringsmuligheter og gjennomførte oppgraderinger

Leiligheten ligger fint til i byggets 3. etasje, i en attraktiv terrasseblokk oppført i 2005 over fem etasjer samt parkeringskjeller. Her får du en lett tilgjengelig bolig med adkomst via felles oppgang med heis og svalgang – en praktisk løsning som gjør hverdagen enkel.

Boligen fremstår lys, velholdt og innbydende, med flere oppgraderinger som gir et moderne og komfortabelt preg. I 2023 ble overflatene i oppholdsrom og gang fornyet med malte flater og ny parkett. Baderom og vaskerom ble oppgradert i 2022 med blant annet ny membran, fliser og sanitærutstyr, og boligen har dermed en rekke kvaliteter som gjør det enkelt å trives fra første dag.

Oppvarmingen skjer med elektrisitet, supplert med peisovn i stuen som skaper en lun og hyggelig atmosfære på kjøligere dager. Begge våtrommene har behagelig gulvvarme.

Sosialt og innbydende kjøkken
Kjøkkenet har en åpen og sosial løsning mot stue og spisestue, noe som gir en fin sammenheng mellom boligens oppholdsrom. Innredningen har profilerte fronter og benkeplate i heltre, med fliser mellom over- og underskap. Det er montert stikkontakter på vegg og praktisk benkeskapsbelysning under overskap.

Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, i tillegg til frittstående gassovn/gasskomfyr. Vegghengt kjøkkenventilator er tilkoblet mekanisk avtrekk. Hvitevarene medfølger. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år siden, og kjøper må derfor forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stort baderom
Moderne og innbydende baderom oppgradert i 2022
Badet fremstår delikat og gjennomført, med ny membran, fliser, baderomsinnredning, toalett og dusjhjørne. Flislagte vegger og gulv med behagelig gulvvarme gir en lun og komfortabel følelse, mens den nedsenkede himlingen med malt slett overflate bidrar til et moderne uttrykk.

Innredningen består av en stilren, vegghengt servantinnredning med skuffer og ettgreps armatur, supplert med vegghengt speil med overlys og stikkontakt. Dusjsonen har innfellbare glassdører og er utstyrt med både veggmontert hånddusj og regndusj – perfekt for en avslappende start eller avslutning på dagen. Gulvstående toalett og mekanisk avtrekksventil kompletterer et funksjonelt og innbydende baderom.

Praktisk og oppgradert vaskerom
Vaskerommet ble også oppgradert i 2022, med ny membran, fliser, baderomsinnredning og varmtvannsbereder. Rommet har flislagte vegger og gulv med gulvvarme, samt nedsenket himling med malt slett overflate.

Vaskerommet er godt utstyrt med vegghengt servantinnredning med dører og ettgreps armatur, vegghengt speilskap med overlys og stikkontakt, gulvstående toalett og opplegg for både vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 194 liter er plassert i hjørnet. Rommet har mekanisk avtrekksventil, og fordelerskap for rør-i-rør-system er plassert her.

Lyse og oppdaterte overflater
Boligens oppholdsrom har et moderne og helhetlig preg. Entré, gang, stue og kjøkken har parkett lagt i 2023, mens soverommene og den innvendige boden har gulvoverflater fra byggeåret. Bad og vaskerom har flislagte gulv med gulvvarme.

Veggene har i hovedsak malte, slette flater, mens bad og vaskerom har flislagte vegger. På kjøkkenet er det fliser mellom over- og underskap. Himlingene består av malte betongelementer, mens bad og vaskerom har nedsenket himling med malt slett overflate.

Svært gode lagringsmuligheter
Her er det lagt godt til rette for praktisk oppbevaring. Entréen samt soverom 1 og 2 har skyvedørsgarderober, mens soverom 3 har garderobeskap. I tillegg kommer en innvendig bod i leiligheten.

Som et ekstra pluss disponerer boligen en ekstern bod på ca. 6 m² i byggets 1. etasje, merket nr. 3-8. Borettslaget har også felles sykkelbod.

Alt i alt får du en bolig med en attraktiv kombinasjon av gode planløsninger, moderne oppgraderinger, praktiske fasiliteter og gjennomførte løsninger – et hjem som er lagt til rette for både komfortabel hverdag og hyggelige stunder.

Følgende hvitevarer medfølger salget: vask og tørketrommel. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på bad og vaskerom, samt gasspeis i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2005. Det foreligger ferdigattest for terrasseblokk datert 06.02.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 30.04.2004. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fin beliggenhet i et rolig og etablert boligstrøk på Alværn på Nesoddens vestside. Det er en kort gåtur ned til Alværn brygge og Alværnstranda med badeplass og båtmuligheter, og kyststien passerer like ved med fine turmuligheter langs vannkanten.

Nærområdet byr på rike rekreasjonsmuligheter året rundt. Innover i Nesoddmarka finnes et variert nettverk av turstier og oppkjørte skiløyper om vinteren, blant annet med utgangspunkt fra Bjørnemyr. For organisert idrett og trening ligger Energihuset treningssenter og Berger idrettspark en kort kjøretur unna, i tillegg til lokale turmål som Toåsen og Brattbakken skisenter.

Området er godt tilrettelagt for en enkel hverdagslogistikk. Vestsiden barnehage og Alværn ungdomsskole ligger begge i gangavstand fra boligen, mens Bjørnemyr skole og Bjørnemyr barnehage nås på en kort kjøretur. Dagligvarehandelen kan gjøres hos REMA 1000 eller Joker Fjellstrand, og Tangen Senter ligger omtrent ti minutter unna med bil med et bredt utvalg av butikker, apotek og servicetilbud. Fra bussholdeplassen på Sørli, en kort gåtur unna, er det gode bussforbindelser til Nesoddtangen brygge, hvor Nesoddbåten tar deg effektivt inn til Aker Brygge på rundt tjue minutter.

Ta av ved Nesset og følg rv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Nesodden kirke og følg Kirkeveien til Fjellstrand. Ta til høyre her og følg rv 157 nordover. Ta til venstre rett etter Alværn skole. Følg Alvernveien nedover. Ta deretter inn Gamle Alvernvei som er tredje vei på venstre hånd frem til Lalienveien på høyre hånd. Det vil bli skiltet til visning.
Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barneskole på Bjørnemyr og ungdomsskole på Alværn. Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Berger/Hellvik. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 3 485,5 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er pent opparbeidet med gressplener, trær, prydbusker og variert beplantning. Det er etablert sittegrupper, grillplass, lekeplass med sandkasse, samt internveier belagt med asfalt, heller og belegningsstein. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Leiligheter på bakkeplan har bruksrett til et begrenset område i henhold til borettslagets situasjonsplan, mens øvrig fellesareal står til beboernes felles disposisjon.

Andelen disponerer en fast biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg i kjelleren, merket nr. 28. Bruksretten er fastsatt i henhold til liste i borettslagets vedtekter.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Det er gjesteparkering på anvist plass utenfor bygget.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 20010096, "Gamle Alværnvei Vest", datert 10.05.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Av eiendommens areal er 3413 m² regulert til boliger (feltnavn B1), 29 m² til felles lekeareal (feltnavn C1, C4), 24 m² til felles avkjørsel, 15 m² til gang-/sykkelvei og 4 m² til annet fellesareal (feltnavn C2).

I henhold til reguleringsbestemmelsene § 3 kan det i området B1 oppføres boliger i terrassehus/terrasseblokk med inntil 26 leiligheter og et tillatt bruksareal på inntil 3 600 m² BRA.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan 2022–2046 (ID: KP2021), vedtatt 21.12.2022. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I henhold til planens § 1 gjelder reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen så langt de ikke er i strid med denne.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for jord- og flomskred. I henhold til NVEs aktsomhetskart er eiendommen registrert innenfor et potensielt utløpsområde.

Det er en pågående plansak i området: Detaljregulering for Gamle Alværnvei (plan-ID 20140185). Status for planen er per i dag planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fleksibilitet med IN-ordning
Borettslaget har IN-ordning (individuell nedbetaling av deler av fellesgjeld). Dette er en fordel for kjøper, da ordningen gir mulighet til å nedbetale deler av boligens andel av fellesgjelden, dersom man ønsker det. Ved nedbetaling vil den månedlige kostnaden til renter og avdrag på den nedbetalte delen bortfalle, og de månedlige felleskostnadene blir dermed betydelig lavere.

Felleskostnadene utgjør kr 14 765,65 per måned og dekker en rekke av boligens løpende kostnader. Dette inkluderer blant annet kommunale avgifter, felles byggforsikring, Telenor fiber med 100 Mbps, diverse vedlikehold, garasjeplass, strøm til fellesarealer samt måking, strøing og feiing. I tillegg kommer kostnader til drift og forretningsførsel.

De månedlige kostnadene fordeler seg slik:
Felleskostnader: kr 6 957,30
Garasjeplass: kr 105,-
Andel fellesgjeld: kr 7 703,35

Elbillading og strøm
Det er tilrettelagt for lading av elbil. Montering av styregodkjent ladestasjon bekostes av bruker, og strømforbruket faktureres kvartalsvis.

Gasspeisen faktureres for årlig forbruk, i tillegg til serviceavgift på gassanlegg. Det sendes a-konto faktura på gass en gang per år.

Selger har inngått avtale om Norgespris på strøm, som per i dag utgjør 50 øre/kWh inkl. mva. Nettleie, avgifter og eventuelt påslag fra kraftleverandør kommer i tillegg. Avtalen følger eiendommen i den avtalte perioden.

Boligen er også tilknyttet alarmsystem. Abonnement medfølger ikke.

Oppgitte utgifter er basert på nåværende eiers forbruk, og faktisk kostnad vil kunne variere. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2005 var kr 1 395 926,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr. 5 583 704,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel formue er kr 9 498,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 211 111,50 pr. 24.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 20 134 429,- pr. 24.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208633236
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 447 679,-
Andel av saldo: kr 16 769,57
Innfrielsesdato: 30.05.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,43 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208633244
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 17 342 621,-
Andel av saldo: kr 1 091 000,80
Innfrielsesdato: 30.05.2045
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,43 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 83987267391
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 0,-
Andel av saldo: kr 0,-
Innfrielsesdato: 30.06.2026
Type Rente: Flytende rente
Rente: 0,00 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208633201
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 985 832,-
Andel av saldo: kr 43 460,48
Innfrielsesdato: 30.08.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,43 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208682474
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 24.08.2026: kr 1 358 297,-
Andel av saldo: kr 59 880,65
Innfrielsesdato: 30.10.2040
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,43 %

Mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) gjelder for lån 98208633236 og 98208633244. Det er ikke IN-ordning på borettslagets øvrige lån. Innbetaling kan gjøres 2 ganger i året (30. mai og 30. november), med frist for melding om nedbetaling henholdsvis 1. mai og 1. november.

4 988 889,00 Prisantydning
1 211 111,50 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 200 000,50 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 201 090,50 Totalpris inkl. omkostninger
6 211 040,50 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Balke

Leiligheten er tilknyttet Nesodden Terrasse Borettslag.
- 31 andeler
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS
- Forsikret i Protector Forsikring Asa, polisenummer 1480431-6.1
- Organisasjonsnummer: 987 462 175

Det arrangeres felles høst- og vårdugnader samt sommerfest for beboerne.
Dyrehold er tillatt etter søknad til styret og undertegning av borettslagets dyreholdserklæring, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Alminnelig ro i bygget skal overholdes mellom kl. 23:00 og kl. 07:00. Det er kun tillatt med gass- eller elektrisk grill på uteområder/balkonger.
Borettslaget har felles avfallsrom, boder og felles bod/sykkelstall. Det er tilrettelagt for lading av elbil.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Fasaderehabilitering med utskifting av panel etter avdekkede råteskader (2025)
- Ny asfaltering i nedkjørsel til garasje (2025)
- Nytt brannslukkingsutstyr for husstander og fellesrom samt nye trådløse varmedetektorer i garasjeanlegg (2025)

Styret opplyser at det ikke forventes ytterligere store rehabiliteringer eller nye investeringer i nær fremtid. På ekstraordinært årsmøte i januar 2026 ble BDO valgt som ny revisor for borettslaget.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: underskudd på kr -1 543 103,-, som ble dekket av egenkapitalen
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 210 154,-
- Samlet egenkapital pr. 31.12.2025: kr 16 210 464,-
- Felleskostnadene ble budsjettert med en økning på 5 % fra 01.01.2026

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Nekter styret å godkjenne erververen som bruker, må melding om dette komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden kom fram til borettslaget, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før søknaden er godkjent.

Det foreligger ingen forkjøpsrett på eiendommen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nesodden kommune kr 5 397,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 16 409,00
Foto kr 5 085,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 51-0039/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
Vestveien 51, Tangen Center, 1452, NESODDTANGEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR51.2639

Sist oppdatert: 16. september 2026 kl. 10:27