Ospelia 49

Ospelia 49, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 561, seksjonsnummer 9, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 1153, ideell andel 1/40

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm.

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Entré, soverom, stue, kjøkken og bod/vaskerom.
2. etasje 37 kvm: Gang, baderom og to soverom.

BRA-e:
Garasjeanlegg 9 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Veranda.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 41 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 37 kvm. måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.09.2026, utført av Anticimex AS v/Lars Petter Ausland.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1991. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner, utvendig kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltaksform og er tekket med takstein fra byggeår. Profilert entrédør har glassfelt, sikkerhetslås og elektronisk kodelås. Balkongdør og vinduer har to-lags glass fra byggeår. Fra stuen er det utgang til en sydvendt overbygget balkong på ca. 7 kvm. med terrassebord og rekkverk i treverk. Ildsted med vedovn av støpejern med glassfelt i dør, tilknyttet skorstein fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad: Vanntettsjikt pga. alder (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Bad: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifiseres ved visuell inspeksjon alene om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet. Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntettsjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder.
- Kjøkken: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader, trolig som følge av vannsøl fra oppvaskkum. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) pga. alder.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Entrégulv: Det observeres tegn til sprekker i gulvflis.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til aldersslitasje.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til aldersslitasje.
- Yttertak: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket med tilhørende komponenter pga. alder.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.
- Yttertak: På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket lot ikke takgjennomføringer seg undersøke.
- Skorsteiner (over tak): På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket lot ikke skorsteinen seg undersøke.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Snøfangere, takstiger og annet utstyr: Snøfangere, takstige og annet utstyr er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggetekniske forskrift. Snøfangerutstyr er ikke etablert.
- Balkonger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
- Det er tegn til en tidligere fuktskade i takplatene på vaskerommet som skyldes kondens etter at sentralt ventilasjonsanlegg over lang tid hadde vært avslått av tidligere eier. Forholdet ble ifølge tidligere eier fulgt opp og utbedret, og fuktskadene i taket er tørre og uforandret.
- Alle leilighetene ble beiset utvendig i regi av sameiet i 2024. Takrenner og nedløp ble skiftet av blikkenslager i regi av sameiet i 2025. I 2026 ble det byttet servant og satt inn dusjkabinett på baderommet (ufaglært). I 2023 ble sikringsskapet oppgradert med jordfeilbrytere og termostat på badet ble byttet, og i 2025 ble det utført ytterligere el-arbeider med montering av stikkontakter og belysning.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

2023:
- Oppgradering av det elektriske anlegget med nye jordfeilbrytere i sikringsskap og ny termostat på bad, utført av Boligelektrikeren AS.

Vedlikeholdshistorikk i sameiet:
2024:
Utvendig beising av alle leiligheter.

2025:
- Utskifting av takrenner og nedløp.

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Utskifting av servant og montering av dusjkabinett.

2025:
- Diverse elektroarbeider med montering av stikkontakter i stue, på kjøkken og balkong, belysning og stikkontakt på bad, samt bytte av dimmer til bryter, utført av Boligelektrikeren AS

Selveierleilighet over to plan med adkomst via egen dør fra bakkeplan. Boligen gir rekkehusfølelsen og har en gjennomtenkt planløsning med tre soverom, separat kjøkken, stue med vedovn, baderom og et praktisk kombinert vaskerom og bod. Det er gjennomført oppgraderinger på det elektriske anlegget i 2023 og 2025, og sameiet sørget for utvendig beising i 2024, samt nye takrenner og nedløp i 2025.

1. etasje:

Entré: Man kommer inn i en lys entré med fliser på gulv og elektronisk kodelås på inngangsdøren. Praktisk nisje til oppheng av yttertøy og plassering av sko ved inngangspartiet.

Stue: Stuen har store vindusflater som gir godt med dagslys. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord. En klassisk vedovn i støpejern med glassfelt gir lun oppvarming. Fra stuen er det utgang til en overbygget, sydvendt veranda. Verandaen er utstyrt med belysning, stikkontakt og skjermende rekkverk og skillevegg i treverk. Gode solforhold og fint utsyn.

Kjøkken: Kjøkkenet har laminat på gulv, malte strietapet og trepanel i himling med downlightskasser. Innredningen fra byggeår har profilerte og slette fronter, samt benkeplate i laminat og heltre. Kjøkkenet er utstyrt med komfyr med steketopp, oppvaskmaskin, kjøleskap og ventilator med mekanisk avtrekk, samt stikkontakter på vegg og under overskap.

Bod/vaskerom: Praktisk kombinert bod og vaskerom i første etasje med inngang fra kjøkkenet. Flislagt gulv. Rommet er utstyrt med servant, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, 200 liters varmtvannsbereder fra 2014 og mekanisk avtrekksventil. Fra rommet er det adkomst til kaldtloft via takluke og stige.

Soverom 1: Soverommet i 1. etasje har laminat på gulv, malte strietapeter og profilert innerdør. Rommet har god plass til seng og tilhørende møblement.

2. etasje:

Gang: Innvendig trapp i treverk fører opp til gangen i 2. etasje. Gangen knytter sammen etasjens rom og er utstyrt med garderobeskap. Det er luke med stige opp til kaldtloft.

Bad: Baderommet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og lyse himlingsplater. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med glatte lyse fronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speilskap, stikkontakter, ekstra skap med speildør, dusjkabinett med skyvedører av plast, dusjarmatur med hånddusj og gulvstående toalett. Rommet har vindu med ventil, samt mekanisk avtrekksventil i himling.

Soverom 2 og 3: Soverommene i 2. etasje har skråtak, laminat på gulv og malte strietapeter. Rommene er innredet med garderobeskap og egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor.

Lagring: Boligen har har innvendig bod/vaskerom i 1. etasje. Det er tilgang til uinnredet kaldtloft via takluke og stige fra både gang i 2. etasje og bod/vaskerom i 1. etasje. Leiligheten disponerer i tillegg en ekstern bod på 9 kvm, samt garasjeplass med elbillader i felles anlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følger med salget: Komfyr og oppvaskmaskin på kjøkkenet.

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme på baderom i 2. etasje og vedovn i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1991. Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 05.05.1992. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Midlertidig brukstillatelse for garasjer og parkeringshus datert 10.01.1992 og 16.01.1992. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Ferdigattest for 3 stk. carporter på felt B1, datert 08.04.1992. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 13.04.1989, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 4550, tinglyst 13.04.1992, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panterett uten opptrinnsrett til Sameiet. Beløp: 15.000,-

Dagboknr. 4550, tinglyst 13.04.1992, type heftelse: Pantsettelseserklæring: Panterett uten opptrinnsrett til Grendelaget. Beløp: 20.000,- Prioritet etter panteretten til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr 4550, tinglyst 13.04.1992, type heftelse: Bestemmelse om vann- og kloakkledning og erklæring/avtale, dkomstrett, garasje/parkering og pliktig medlemskap i velforening (realsameie i dag).

Dagboknr 2444798, tinglyst 12.05.2020, type heftelse: Jordskifte. Haugjordet grendelag oppløses. Fire nye realsameier etableres. Ospelia, Tyriveien, Jettegryta og Kløversvingen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

All utleie skal meldes til forretningsfører med kontaktinformasjon på leietakere.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• Trøgstad Sparebank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd oransje E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en fin og tilbaketrukket beliggenhet i et veletablert boligstrøk på Bøleråsen, i Nordre Follo kommune. Her bor du i et rolig og barnevennlig område med gangavstand til flere barnehager, barne- og ungdomsskole. Det er gangavstand til idrettsanlegg og idrettshall. Fine turområder i nærområdet og det finnes lysløype, samt tur- og sykkelstier like ved boligen.

Kort gangavstand til Bøleråsen Senter med Kiwi, treningssenter, frisør, legesenter og restaurant. Nærhet til Langhus nærsenter med blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege og restaurant.

Dersom man ønsker utvidet servicetilbud er det ca. 8 minutter med bil til Ski. Ski er regionsenteret i Follo. I Ski sentrum finnes alt av forretninger, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski kan by på Thon Senter Ski med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kinosenter og offentlige kontorer.

Bussholdeplassen i Kløversvingen ligger kun en kort gåtur unna, og det er gangavstand til Vevelstad stasjon med faste togavganger mot Oslo og Ski. Lokaltoget tar 30 minutter inn til Oslo S, og reiser du via Ski stasjon sørger Follobanen for en reisetid inn til hovedstaden på rundt 12 minutter. Med bil tar kjøreturen inn til Oslo sentrum i underkant av en halvtime.

Fra leiligheten er det umiddelbar nærhet til Sørmarka. Marka byr på et omfattende nettverk av merkede turstier, fine sykkelruter og preparerte lysløyper om vinteren, med kjente turmål som Sterkerud speiderhytte. På varme sommerdager er Tussetjern et kjært samlingspunkt for bading og rekreasjon, med badebrygger, små sandstrender og svaberg.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er gangavstand til flere barnehager: Bøleråsen bhg, Vevelstadsaga bhg. og Bjørkekroken bhg. Det er også gangavstand til Bøleråsen skole og Haugjordet ungdomsskole. Videregående skoler i Ski.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1.513,1 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealer er opparbeidet med asfalterte og steinlagte internveier, utvendige trapper, gressplen, trær, prydbusker, diverse beplantning, sittegrupper og lekeapparater. Seksjonen har i tillegg en ideell 1/40 andel i realsameie (gnr. 107, bnr. 1153) som omfatter fellesarealer, internveier og lekeplasser tilknyttet grendelaget. Det er pliktig medlemskap med delt ansvar for drift og vedlikehold.

Det medfølger fast garasjeplass med elbillader (plass nr. 14) i felles parkeringshus (P7/P8). Parkeringen er tilknyttet seksjonens 1/40 ideelle andel i Ospelia realsameie (gnr. 107, bnr. 1153), og kostnader til parkering inngår i fellesutgiftene til realsameiet.

Lading er tilknyttet eget abonnement hos Joulia Charge.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet/realsameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 140, FELT Q3, LANGHUS, datert 30.01.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av bebyggelsesplan 140B1, FELT B1, BØLERÅSEN, datert 20.04.1989, hvor formålet er regulert til boliger. I tillegg berøres eiendommen under bakkenivå av detaljregulering 201201, Follobanen, datert 05.12.2012. Her er formålet regulert til trasé for jernbane (feltnavn JT1).

Eiendommen omfattes av Kommuneplan Nordre Follo 2026 - 2037 (ID: KPLAN2026), vedtatt 17.06.2026. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende. Hvis en reguleringsplan ikke har bestemmelser om et forhold, gjelder kommuneplanens bestemmelser for nye tiltak.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H190_2: Andre sikringssoner. Innenfor hensynssonen er det ikke tillatt med boring i grunnen eller andre tiltak som kan medføre skade på tunnelanlegget. Alle tiltak innenfor hensynssonen skal avklares med jernbanemyndigheten.
- Hensynssone H110: Nedslagsfelt drikkevann. Hensynet til drikkevannskvalitet skal være overordnet alle andre interesser innenfor hensynssonen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27.437,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Fellesutgiftene er kr 2.980,- pr. mnd. til sameiet og fordeles slik:

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 1.034,-
Fellesutgifter - alle: kr 696,-
Avdrag og renter lån: kr 1.250,-

Felleskostnadene inkluderer: Felles bygningsforsikring, strøm i oppganger, avdrag og renter på felleslån i DNB, avsetning til vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel.

I tillegg betales fellesutgifter til Ospelia realsameie på kr 1.165,- pr. mnd. Fellesutgiftene inkluderer: Medlemsavgift, avsetning vedlikeholdsfond, garasje, snøbrøyting, strøing og vedlikehold av fellesområder.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.850,- pr. år/10.400 kWh. pr. år.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Boligen er tilknyttet internett fra Telenor som koster kr 799,- pr. mnd. Det er mulighet for fiber fra GlobalConnect.

Eiendommen er tilknyttet alarm. Abonnement medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Andel formue er kr 31.545,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 153.492,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2.304.062,- pr. 08.09.2026 og lånevilkårene er:
Bank: DNB
Innfrielsesdato: 31.12.2043.
Rente: 6,75 %

4 400 000,00 Prisantydning
153 492,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 553 492,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

113 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
6 725,00  Eierskiftegebyr realsameiet
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 000,00  Innmeldingsavgift til realsameiet
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
125 635,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
135 585,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 679 127,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 689 077,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Siv Marsteintrædet

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Ospelia 33-59.
Sameiet består av 20 boligseksjoner.
Forretningsfører: Enqvist Boligforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere; hunder skal holdes i bånd og katter ha halsbånd med navn og telefonnummer.
Det er forbud mot å benytte kull- og gassgrill på verandaene.
Beboerne plikter i fellesskap å holde felles trappeoppganger rene.
Sameiet disponerer boder for oppbevaring, samt felles søppelrom der hver bolig har egen søppelkasse.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Bytte av takrenner og nedløp (2025).
- Beiset alle leiligheter utvendig(2024).

Planlagte påkostninger:
- Inspeksjon av alle tak. Dette er i regi av sameiet og er sameiets ansvar.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiet er tilknyttet realsameiet Ospelia sameie. Ved eierskifte påløper eget eierskiftegebyr, samt en innmeldingsavgift på kr 4 000,- til realsameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen har pliktig medlemskap i realsameiet Ospelia sameie (gnr. 107 bnr. 1153), etablert ved jordskifte etter oppløsning av Haugjordet grendelag. Realsameiet forvalter og vedlikeholder fellesarealer, veier og lekeplasser. Det svares en årlig avgift til drift og vedlikeholdsfond. Ny eier må betale en innmeldingsavgift på kr 4 000,- ved eierskifte, og det påløper i tillegg et eierskiftegebyr.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen. Provisjon av andel fellesgjeld vil komme i tillegg.
Minimumsprovisjon er kr 45.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19.900,-
Visninger pr stk/Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 5.456,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant kr 563,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet kr 9.950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 20.610,-
Fotopakke kr 6.000,-

Oppdragsnummer 46-0110/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.26110

Sist oppdatert: 23. september 2026 kl. 17:35