Hjorthehaven 13

Hjorthehaven 13, 1336 SANDVIKA
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 47, bruksnummer 391, seksjonsnummer 68, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
Leilighet:
5. etasje 72 kvm: Hall m/trapp, bad/wc, kjøkken, stue/spisestue, soverom, bod
6. etasje 40 kvm: Trapperom, peisestue, bad/wc, garderoberom, soverom

BRA-e:
Leilighet:
5. etasje 6 kvm: Bod

BRA-b:
Leilighet:
5. etasje 10 kvm: Innglasset balkong

Åpent areal:
Leilighet:
6. etasje 37 kvm: Takterrasse

*Garderoberommet i 6. etasje er ikke måleverdig på grunn av skråtak.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.02.2026 utført av OP Arnesen AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
- Moderne boligblokk fra 1997 over 6 etasjer og underjordisk garasjeanlegg med heis mellom etasjene.
- Fundamenter, bærekonstruksjoner og etasjeskiller er av betong.
- Fasader består av teglsteinsforblending og plater.
- Dels flatt tak og dels pulttak tekket med papp/membran. Innvendig skråtak i 6. etasje og med takhøyde på opptil 3,9 m. Deler av takene benyttes til private takterrasser.
- Vinduer med 2-lags isolerglass fra byggeåret. Leilighetsdør med brannklassifisering B-30 og lydisolering 35 dB. Terrasse- og balkongdør med 2-lags isolerglass fra byggeåret.
- Takterrasse på 37 m² med adkomst fra peisestuen i 6. etasje.
- Innglasset balkong på 10 m² med adkomst fra stuen i 5. etasje.
- Vannforsyning med kobberrør. Hovedstoppekranen er plassert i den innvendige boden. Det er avløpsrør av plast. Boligen har mekanisk og naturlig ventilasjon. Det er opplegg for vaskemaskin i den innvendige boden. Varmtvannsbereder på 120 liter fra byggeåret er plassert i kjøkkenbenken.
- Fordelingskurser er sikret med 8 automatsikringer og jordfeilbryter. Hovedsikringer og fjernavlest måler er plassert i felles tavle.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
- Takkonstruksjon/loft (forventet brukstid)
- Vinduer (forventet brukstid)
- Dører (forventet brukstid)
- Innglasset balkong (fuktskjolder på himlingsplater)
- Innvendige overflater (parkett og bom i noen fliser)
- Etasjeskille (høydeforskjell)
- Bad 5. etasje (gulv, vegger, himling, sluk/membran/tettesjikt og innredning)
- Bad 6. etasje (gulv, vegger, himling og sluk/membran/tettesjikt)
- Kjøkken (innredning og avtrekk)
- Tekniske installasjoner (vannledninger, avløpsrør, ventilasjon, mangel på sluk/automatisk vannstoppventil og varmtvannsbereder)

TG3:
- Pipe og ildsted: Ildfast plate mangler på gulvet under/foran ildstedet. Kostnadsestimat: Under 20 000

TGIU:
- Bygning generelt (felles bygningsdeler)
- Takterrasse (snødekt og ikke nærmere vurdert)

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Trivelig toetasjes toppleilighet som ligger i et rolig og barnevennlig boligområde på Emma Hjorth, like utenfor Sandvika. Leiligheten har en flott og praktisk planløsning som strekker seg over to etasjer. I 5. etasje er det varmekabler i hall og bad, og i 6. etasje er det varmekabler i bad.

I 5. etasje møtes du av en romslig hall/entré, et praktisk baderom, et funksjonelt kjøkken og en stor stue med spisestue. Stuen gir gode muligheter for både avslapning og sosialt samvær, og har store vinduer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Videre finner du et soverom og en bod som gir ekstra lagringsplass. Boden har vært brukt som vaskerom og kan kobles til avløp. Den innglassede balkongen på 10 kvm er et flott uteområde hvor du kan nyte late dager.

I 6. etasje finner du en peisestue som skaper en lun og hyggelig atmosfære, ideell for vinterkvelder eller helgekos. Det er også et ekstra baderom i denne etasjen, som gir god fleksibilitet for beboerne. I tillegg har du et soverom som kan benyttes til gjester eller som et ekstra barnerom, samt et garderoberom/bod som gir rikelig med plass til oppbevaring av klær, tilbehør og annet.

Leiligheten har en eldre, men god og funksjonell standard, og er et ideelt hjem for de som setter pris på god plass og en praktisk beliggenhet. I tillegg følger en parkeringsplass i garasjeanlegg med, noe som gir ekstra komfort og bekvemmelighet. Det er også en stor bod på 6 kvm i fellesgangen i 5. etasje med god lagringsplass. Med sine romslige uteområder og gjennomtenkte innvendige løsninger, er dette et hjem med mange muligheter. Leiligheten er tom i dag, og klar for umiddelbar innflytting.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 01.10.1997. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tillatelse til tiltak på innglassing av balkong og utvidelse av takterrasse, men det foreligger ikke ferdigattest/midlertidig brukstillatelse på tiltakene. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 2459, tinglyst 2459, type heftelse: Pantsettelseserklæring på kr. 20 000,- med sameiet som panthaver.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Hjorthehaven 13 ligger i et etablert og idyllisk boligområde på Emma Hjorth, like utenfor Sandvika sentrum. Området byr på nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud. Det er et område med fotballbaner og flotte grøntområder som er spesielt populære blant barna. Dagligvarehandelen kan gjøres ved Kiwi, Rema 1000 eller Meny på Vøyenenga. Ønsker du et enda bredere tilbud, dekker Sandvika sentrum det meste av behov, med et variert utvalg av butikker og tjenester for både store og små. Her finner du Bærum Kulturhus som tilbyr forestillinger, konserter og arrangementer året rundt. Rett ved siden av ligger ODEON kino med sine kvalitetssikre kinosaler. I tillegg ligger Sandvika Storsenter midt i sentrum, et av Norges største kjøpesentre med sine rundt 200 butikker, spisesteder og helsetjenester.

Området har også et rikt idrettstilbud for både barn og unge, med kort vei til Bærum idrettsanlegg som har ishall, tennisbane, skøytebane, fotballbaner og friidrettshall. Utenfor idrettsanlegget finner du en rulleskibane, frisbeebane og Tuftepark. Kolsåstoppen er et yndet turmål som byr på fantastisk utsikt, og for eventyrlystne er det klatreruter å utforske. Fra boligen er det også kort vei til Kirkerudbakken, som tilbyr flotte slalåm- og snowboardmuligheter. Vestmarkas vakre natur er lett tilgjengelig, med gode tur- og rekreasjonsområder, og herfra har du videre tilgang til Bærumsmarka, Krokskogen og Nordmarka, som sammen danner et løypenett uten sidestykke. Området har utallige fiskevann og forfriskende badevann, og etter en lang tur, enten til fots, med sykkel eller på ski, er det perfekt å avslutte med bakst fra en av de mange markahyttene.

For de som ønsker å bade i fjorden, byr Kalvøya på familievennlige strender. Kadettangen har et flott område med stupebrygge, sandstrender, grøntområder, lekeplasser, Tuftepark og sandvolleyballbaner. Henie Onstad Kunstsenter er også et populært besøksmål, og her finnes både fine bademuligheter og spennende kulturelle opplevelser.

Området har gode kollektivmuligheter, med bussholdeplass på "Emma Hjorths vei" med rute 240 og 240N. I Sandvika har du også tilgang på toget. Med bil tar det ca. 7 minutter til Sandvika, 5 minutter til Hauger T-bane, 25 minutter til Oslo S, og 50 minutter til Oslo Lufthavn.

Veibeskrivelse se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

- Emma Hjorth barnehage
- Kløverbakken barnehage
- Marihøna barnehage
- Emma Hjorth barneskole
- Vøyenenga ungdomsskole

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 434 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Med leiligheten følger én garasjeplass i felles garasjeanlegg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til "blokkbebyggelse" og "gang-/sykkelvei" i henhold til reguleringsplan "Emma Hjorth - området" med planID 1994005 datert 31.05.1995

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 896,- pr. mnd. og inkluderer:
- Felleskostnader kr. 4 473,- (økes til 4 776,- fom. 01.04.2026)
- KabelTV/brebånd kr. 479,-
- Renter og omkostninger lån kr. 402,-
- Avdrag lån kr. 542,-

Fellesutgiftene justeres i forhold til sameiets faktiske utgifter. Fellesutgiftene øker til kr. 6 199,- fom. 01.04.2026.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 987 022 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 418,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 49 626,- pr. 11.02.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 685 550,- pr. 11.02.2026 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 96660137391, BoligBanken ASA
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 11.02.2026: 7.3% pa.
Antall terminer til innfrielse: 67
Saldo per 11.02.2026: 2 685 550
Andel av saldo: 49 627
Første termin/første avdrag: 31.01.2022 ( siste termin 31.08.2031 )

7 000 000,00 Prisantydning
49 626,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 049 626,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

176 220,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
187 260,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 236 886,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inga-Lill Follesø, Hans Eirik Follesø, Thor Johne Larsen Follesø og Sigmund Jørn Follesø

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hjorthehaven Boligsameie, med sameiebrøk 113/6115.
Sameiet består av 72 seksjoner.
Forretningsfører er Asker og Bærum boligbyggelag.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette etter styrets vurdering ikke er til sjenanse for andre beboere.
Iht. sameiets vedtekter er sameiet medeier av huseierforeningens fellesarealer, gnr. 47, bnr. 389 på 50/50 basis. Styret i sameiet er medlem i huseierforeningen
Selskapets eiendom er forsikret i Protector Forsikring ASA. Polisenummeret er 3441852
Sameiet har en egen nettside med utfyllende informasjon til beboerne; https://sites.google.com/site/hjorthehaven/informasjon-til-beboere

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rens/spyling av avløpsrør i sameiet
- Oppussing/vedlikehold av område mellom 11 og 13 samt avfallsskur.
- Beising av avfallsskurene samt reparasjon an noen skader på konstruksjonen
- Utskiftning av defekte ovner i oppganger
- Utskiftning av porttelefonanlegg og adgangskontroll
- Byttet vinduer i fellesareal i 2. - 4. etasje i nr. 13 pga. råteskader.

Planlagt vesentlig vedlikehold:
Det planlegges å vedlikeholde balkonger m.m. i nr. 15 først og deretter 11/13.

Kommende 5-års periode
På balkongrekkverk har det typisk blitt utført vedlikehold med 8-10 års mellom rom. Sameiet ble etablert i 1997, første vedlikehold av balkonger skjedde i 2005/2006, deretter i 2016. Det er nå 10 år siden siste vedlikehold og således på tide med en ny runde Når det gjelder vinduer har sameiet fortsatt en prosess med bistand fra ABBL. Sameiets har ikke tilgang til en fullstendig vindusplan fra utbygger og har derfor måttet kartlegge dette sammen med ABBL. Oversikt over vinduer vil være utgangspunkt for en videre prosess med innhenting av tilbud etc. Ved en evt. utskifting av samtlige vinduer i sameiet må det vurderes hvordan dette skal finansieres. En total utskifting vil sannsynligvis være å foretrekke fremfor løpende utskifting da dette åpner for flere tilbydere og en lavere pris pr. vindu. I tillegg sikrer det at alle vinduer har samme alder og kvalitet. Det er også behov for vedlikehold i garasjeanlegget.

Utfordringer med uvedkommende i blokkene som informert har sameiet hatt utfordringer med at uvedkommende (fra ungdomsmiljø i området) har tatt seg inn i og oppholdt seg i blokkenes fellesarealer. Ved flere anledninger har styret anmeldt saker knyttet til forsøpling og hærverk. Styret har oversendt informasjon til politiets forebyggingsarbeid mot ungdomsmiljøet. I denne forbindelse ble det i løpet av vinteren 2024 etablert videoovervåkning av blokkenes inngangspartier etter vedtak på sameiets årsmøte i 2023.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Leiligheten er tom i dag, og klar for umiddelbar innflytting.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger 4.000pr stk / Overtagelse kr. 4000  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 300,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ABBL  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune del 2  kr 1 069,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 10-0065/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.2665

Sist oppdatert: 20. februar 2026 kl. 10:19