Torbjørnshaugen 2

Torbjørnshaugen 2, 3075 BERGER
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 301, bruksnummer 116, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal (BRA): 255 kvm.

BRA-i:
Kjeller:
58 kvm: Bod, gang, soverom, bad, kjøkken og stue.

1. etasje:
78 kvm: Entré, gang, vaskerom, soverom, kjøkken og stue.

2. etasje:
64 kvm: Gang, stue, bad og to soverom.

Loftsetasje:
29 kvm: Gang, stue og soverom.

BRA-e:
Kjeller:
4 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje:
22 kvm: Vinterhage.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Kjeller:
20 kvm: Platting.

1. etasje:
108 kvm: Terrasse på tre sider av boligen.

Det gjøres oppmerksom på at vinterhage er klassifisert som BRA-b i denne rapporten, på tross av at arealet ikke vurderes til å være en balkong. Det gjøres oppmerksom på at vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering/tolking av bestemmelsene i NS3940:2023.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 37 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 29 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Terrasser og platting er dekket av snø på befaringstidspunktet og målte arealer kan ha avvik.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger ifbm. rom for varig opphold: Stue og soverom i loftetasjen. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 20.01.2026 utført av Anticimex AS v/Bent Gunnerud. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført som en frittliggende enebolig i 1987. Boligen er over fire etasjer. Boligen er oppført med grunnmur av mur-/betongkonstruksjon. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner, og gulv mot grunn består av støpt gulv, betong og stubbloftskonstruksjon. Yttervegger er i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning. Hovedtaket er en saltakskonstruksjon av tre fra byggeåret, tekket med takstein fra samme tid. Taket over vinterhagen har takplater av metall. Takkonstruksjonen på loftet er lukket. Boligen har vinduer og terrasse-/balkongdører med karmer/rammer av tre med to-lags glass fra 2015, 2020, byggeår og ukjente årstall. Ytterdører er profilerte med glassfelt fra ukjente årstall, og ytterdør til kjeller har katteluke.

Bod ved inngangsparti til leiligheten er oppført i trekonstruksjon med utvendig liggende trekledning og tak tekket med takplater av metall.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i bod og soverom i kjeller, med 50Amp/230V. Ifølge selger er det utført egeninnsats/ufaglært arbeid på det elektriske anlegget i vinterhagen. Rapporten bemerker løse ledninger og stikkontakt (berøringsfare), enkelte downlights ute av funksjon og sprekk i en bryter på badet i 2. etasje. Selger anfører at dette er utbedret etter takstmannens besøk i boligen.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere. Det er bemerket at komfyrvakt bør etableres på begge kjøkken.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Vaskerom - Ventilasjon: Ingen ventilasjon av rommet.

Utvendige trapper
- Helhetsvurdering: Til dels store skjevheter og deformasjoner på trappen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Bad 2.etasje - Overflater vegger: Vinduenes plassering i våtsoner ved vask og badekar er uegnet.
- Bad 2.etasje - Fallforhold (gulv): Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk.
- Bad 2.etasje - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettedetaljer ved rørgjennomføringer er uoversiktlig. Tettedetaljer kan ikke verifiseres.
- Bad 2.etasje - Avløpsrør (ink. sluk): Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Bad 2.etasje - Sanitærutstyr/innredning: Innredning har stedvise slitasjer. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert.

Våtrom
- Bad utleiedel - Helhetsvurdering: Det foreligger lite informasjon om våtrommet generelt og utførelsen bærer preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse, med den risiko dette innebærer. Det er blant annet registrert følgende avvik: Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Utettheter i tapet ved gulvfliser. Tettedetaljer ved rørgjennomføring er usikker. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Ujevne og store fuger. Selv om det er gjort oppgraderinger på våtrommet, er sluket ikke skiftet. Sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Avtrekkseffekten/funksjonen til viften på våtrommet ble ikke funksjonstestet på grunn av at systemet er sensorstyrt. Effekten til systemet er ikke kjent. På grunn av våtrommets utforming og vegger av mur er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Våtrom
- Vaskerom - Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Det observeres plast i vegg mot våtsone. Dette er å anse som en konstruksjonsfeil med tanke på fuktproblematikk.
- Vaskerom - Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Det er ikke benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Rommet tilfredsstiller ikke kravene for våtrom og lekkasjesikkerhet.
- Vaskerom - Avløpsrør (ink. sluk): Sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Inspeksjon av sluk er kun tilgjengelig via lite hull i bunn av skapinnredning. Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Sluket er delvis isolert under innredning.

Kjøkken
- 1.etasje - Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.
- 1.etasje - Ventilasjon og avtrekk: Det er kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet.
- 1.etasje - Annet: Komfyrvakt bør etableres.

Kjøkken
- Utleiedel - Vannrør: Det bør monteres automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.
- Utleiedel - Annet: Komfyrvakt bør etableres.

Øvrige rom
- Ventilasjon: Mangelfull ventilering av boligen. Det er ikke registrert ventiler i 2.etasje.

Rom under terreng
- Overflater vegger: Fuktskjolder, salt-/kalkutslag stedvis observert. Noe som tilsier utilsiktet fuktvandring i konstruksjoner.
- Overflater gulv: Laminat på soverom har sprekker og svelleskader. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier på befaringstidspunktet. Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Stedvise løse fuger.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger): Det er utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellervegg under trapp. Det ble registrert noe forhøyede fuktverdier. Fuktskjolder, salt-/kalkutslag stedvis observert. Noe som tilsier utilsiktet fuktvandring i konstruksjoner. Det observeres plast og svartpapp i utforet vegg under terreng. Dette er å anse som en konstruksjonsfeil med tanke på fuktproblematikk. Se også under punktet "Drenering". Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet vegg under terreng i stue i kjeller. Det ble ikke registrert forhøyede verdier.
- Ventilasjon: Mangelfull ventilering av boligen. Det er ikke registrert ventiler i soverom kjeller.

Loft - innredet - 3.etasje
- Konstruksjonsoppbygging: Takkonstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Det er registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone ved pipe. Det observeres fuktmerker på pipe.
- Ventilasjon: Mangelfull ventilering av boligen. Det er ikke registrert ventiler i vegger.
- Annet: Stedvis gjenstående arbeider av lister. Selger opplyser at det er hørt lyder av skadedyr i vegger 3.etasje.

Ildsteder / skorsteiner innvendig
- Ildsteder inne i boligen: Manglende brannplater inne i vedovn i 2.etasje.

Etasjeskiller
- Skjevhetsmåling: Det er målbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 25 mm i soverom nord loftsetasje, 12 mm i stue 2.etasje. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Forskjellen mellom høyeste og lavest punkt i rommene som ble målt ligger på ca. 8 mm i stuer 1.etasje og kjeller.

Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Vann- og avløpsrør: Vann- og avløpsrør fra byggeår er vurdert til å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon
- Helhetsvurdering: Kledning på fasader har stedvise slitasjer. Stedvise begynnende råteskader. Det er usikkert om kledningen er montert med lufting.

Dører og vinduer
- Vinduer: Vinduene er av eldre dato har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Stedvis ufagmessig utførelse av vindusomrammingen. Enkelte påbegynte råteskader i omramming/belistning.
- Dører: Ytterdør kjeller har overflateslitasjer.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is, snø og sikkerhetsmessige forhold. Taket er vurdert fra bakkeplan med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Det observeres mose på takstein. Fuktmerker observert på pipe innvendig.

Balkonger, terrasser, veranda etc
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Terrasser er ikke tilstrekkelig undersøkt grunnet snødekte flater. Det observeres overflateslitasjer på platting i kjeller og rekkverk. Det registreres skjevheter i bærende konstruksjoner og søylene/pilarene som danner terrassenes fundamenter. Tilbygg vinterhage/soverom er utført av ufaglært med den risiko dette innebærer. Oppbyggingen er ukjent. Tettedetaljer i overgang tak/vegg over vinterhage har mangelfull/ufagmessig utførelse.

Grunnmur, fundamenter
- Grunnmur: Det registreres stedvise riss/sprekker på grunnmur. Deler av grunnmur er dekket av terrasser, terreng og tilbygg og er ikke tilgjengelig for undersøkelser.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Opplysningen bør ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden.

Forstøtningsmurer
- Forstøtningsmurer: Skjevheter og sprekker påvist.

Stikkledninger og tanker
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand.

Frittstående byggverk
- Frittstående byggverk: Bod i sin helhet har etterslep på vedlikehold. Det observeres fuktproblematikk innvendig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Krypekjeller
- Innvendig inspeksjon: Deler av boligen har krypkjeller og etasjeskille mot terreng, men dette er ikke inspisert pga. manglende tilkomstmulighet. Det bemerkes at krypkjellere og etasjeskille mot terreng erfaringsvis er spesielt utsatt for fuktskader og det er derfor sterkt uheldig at inspeksjoner ikke kan foretas. Det kan derfor ikke utelukkes at det er skader i krypekjelleren og etasjeskille mot terreng.

Radon
- Radon: Ifølge huseier er det foretatt måling av radon og verdiene er innenfor statens anbefalte grenseverdi. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Forholdet er ikke videre undersøkt i denne rapporten.

Grunnmur, fundamenter
- Byggegrunn: Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.
- Fundamenter: Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det er utført arbeid på våtrom i flere omganger. Badet i 2. etasje ble pusset opp av fagfolk i 2006. Badet i utleiedelen ble oppgradert i 2010, hvor overflatebehandling og innredning ble utført som egeninnsats. Vaskerommet i hovedetasjen ble omgjort fra et enkelt bad i 2004, utført som egeninnsats. Det opplyses også at det mangler membran under flisene i gangen. Det har vært en lekkasje ved et vindu på soverommet i leiligheten, som ble utbedret rundt 2012. Selger har observert fuktutslag på en MDF-panel bak kjøleskapet i leiligheten. I 2022 ble det utført et påbygg av vinterhage og soverom som egeninnsats, og det ble i den forbindelse også utført egeninnsats på det elektriske anlegget. Selger opplyser at det har vært hørt mus i veggene i 3. etasje, men ikke de siste årene. Det er ikke observert spor etter mus inne i huset. Peisovnen i 2. etasje hadde en bemerkning om manglende ildfast stein, dette er utbedret i februar 2026. Radonmåling ble utført vinteren 2018 med verdier rundt 70 Bq/m³. Ytterdøren kan bue seg i direkte sollys. Varmt og kaldt vann på badekarets armatur er omvendt. Det ligger en ubrukt septiktank i hagen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny kjøkkeninnredning i 1. etasje. Nye vannrør (rør-i-rør og armerte flexirør) og avløpsrør (plast).

2022:
- Tilbygg av vinterhage og soverom.
- Elektrisk arbeid for strøm til jacuzzi, samsvarserklæring foreligger.

2020:
- Utskifting av vinduer og terrasse-/balkongdører.
- Elektrisk arbeid med utbedringer etter e-verksrapport og diverse arbeider, samsvarserklæring foreligger.

2015:
- Utskifting av vinduer og terrasse-/balkongdører.

2011:
- Etablering av leilighet i kjeller.

2010:
- Bad i utleiedel oppgradert med membran, overflater, innredning, inventar, vannrør (armerte flexirør og kobber) og avløpsrør (plast).
- Ny kjøkkeninnredning i utleiedel. Nye vannrør (kobber) og avløpsrør (plast).
- Elektrisk arbeid i forbindelse med omgjøring i leilighet i kjeller, samsvarserklæring foreligger.

2006:
- Bad i 2. etasje oppgradert med ny membran, overflater, innredning, inventar, vannrør (kobber og rør-i-rør) og avløpsrør (plast).

2004:
- Vaskerom oppgradert med nye overflater, innredning, vannrør (kobber) og avløpsrør (plast).

Ukjent årstall:
- Slipt og lakkert gulv i 1. etasje.

Dette er en innholdsrik enebolig over fire plan med en utleiedel i kjelleren. Boligen byr på en fleksibel planløsning med flere stuer, mange soverom og store uteområder. Et nytt kjøkken fra 2025 og en stor vinterhage fra 2022 er blant de nyere oppgraderingene. Utsikten over landskapet og de gode solforholdene rammer inn en eiendom med rikelig plass for en stor familie, samtidig som den gir mulighet for leieinntekter. Boligen har en blanding av nyere og eldre standard.

1. etasje
Entré:
Fra et overbygget inngangsparti kommer du inn i en entré med varmekabler i gulvet, som gir en god velkomst. Herfra ledes du videre inn i boligens hovedetasje.

Stue:
Stuen har plass til både sofagruppe og spisebord, og et ildsted gir ekstra varme. Rommet fungerer som et bindeledd mellom kjøkkenet og uteområdene, med direkte utgang til vinterhagen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt i 2025 fra Epoq og har en åpen løsning mot stuen. En praktisk kjøkkenøy med spilefronter gir ekstra arbeids- og oppbevaringsplass. Det er en moderne innredning med glatte samt spilefronter og laminatbenkeplater. Det er pene fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. De fleste hvitevarer er integrerte, herunder stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og en platetopp med nedfelt ventilator. En Fujitsu luft-til-luft varmepumpe er montert på veggen.

Vaskerom:
Vaskerommet er praktisk innredet med skapinnredning. Rommet ble oppgradert med nye overflater og innredning i 2004. Det er plass til vaskemaskin og tørketrommel, i tillegg er det en utslagsvask og toalett. Rommet tilfredsstiller ikke dagens krav til våtrom, og har et oppgraderingsbehov.

Soverom:
Soverommet i denne etasjen har også utgang til vinterhagen, noe som gir en privat tilgang til uteområdet.

Vinterhage og terrasser:
Fra stuen og et soverom er det utgang til en østvendt vinterhage på ca. 20 m². Med store skyvedører i glass blir dette en lys og lun sone som forlenger sesongen. Vinterhagen åpner videre ut mot sammenhengende terrasser på totalt ca. 108 m² (deler er ikke byggemeldt), som strekker seg rundt tre sider av boligen. Her er det rikelig med plass til flere sittegrupper og en flott utsikt over omgivelsene. Det er opplegg for boblebad/jacuzzi på terrassen. Videre er det trappeadkomst ned til et romslig hageområde, som har svært god boltreplass.

2. etasje
Stue:
I andre etasje finner du en ekstra stue, også denne med ildsted. Dette gir mulighet for en separat TV-stue eller et lekerom for barna.

Bad:
Etasjens bad har downlights i tak samt gulvvarme og er utstyrt med både dusjkabinett samt innebygget badekar. Innredningen har en lang benkeplate i heltre med to toppmonterte servanter. To vinduer gir godt med dagslys og utsikt. Badet ble oppgradert med ny membran, overflater, innredning og inventar i 2006, men har et moderniseringsbehov.

To soverom:
Etasjen har to soverom, plassert ved siden av hverandre. Del av det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som kott og skap.

Loftsetasje
Loftet er innredet med en gang, stue og soverom under skråtaket, rommene er ikke godkjent for varig opphold. Taket med ubehandlet panel gir en lun atmosfære. Takhøyden er lavere enn standard, noe som gir en intim følelse.

Utleiedel i kjeller
Enheten har egen inngang og en platting på ca. 20 m² utenfor. Dette er en utleiedel som gir mulighet for stabile og skattefrie leieinntekter.

Stue og kjøkken:
Rommet har en åpen løsning med fliser på gulvet. Kjøkkeninnredningen fra 2010 har profilerte fronter, benkeplate i heltre og integrert platetopp, stekeovn samt oppvaskmaskin. Det er flisimiterende plater på vegg mellom benkeplate og overskap.

Soverom:
Soverommet i utleiedelen har laminat på gulvet. Liten del av rommet er opprinnelig byggemeldt som bod.

Bad:
Badet er fra byggeår og er utstyrt med gulvvarme, dusjkabinett, toalett samt opplegg for vaskemaskin. Badet ble oppgradert med ny membran, overflater, innredning og inventar i 2010, men har et moderniseringsbehov.

Innvendige overflater
Gulv: Parkett, tepper, fliser, betong, laminat og belegg.
Vegger: Malte flater, panel, tapet, fliser, mur og malte panelplater.
Himling: Malte takplater, panel, malt mdf-panel, malt flate og ubehandlet panel.

Lagring
Boligen har en innvendig bod i kjelleren som inneholder tekniske installasjoner som sikringsskap og varmtvannsbereder. I tillegg er det en utvendig, frittstående bod (ikke byggemeldt) ved inngangspartiet til kjellerleiligheten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Hvitevarer på kjøkkenet (1. etasje) medfølger i handelen, dette gjelder frittstående side-by-side kjøleskap, integrert mikrobølgeovn, integrert stekeovn, oppvaskmaskin og platetopp med nedfelt ventilator.

Hvitevarer på kjøkkenet (kjeller - utleiedel) medfølger i handelen, dette gjelder frittstående kjøle-/fryseskap, integrert oppvaskmaskin, integrert platetopp og integrert stekeovn.

Utvendig boblebad/jacuzzi på terrasse og lysekrone i stue (1. etasje) medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående vedovn i stue (1. etasje) og frittstående vedovn i stue (2. etasje). Luft-til-luft varmepumpe på kjøkken. Gulvvarme på begge bad, entré (1. etasje) og stue/kjøkken (kjeller). Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det har blitt foretatt en kontroll av pipe og ildsted i 2022, utført av Drammensregionens brannvesen IKS. Følgende bemerkninger ble konstatert under tilsynet: Det mangler sideplater i ildsted (2. etasje). Selger opplyser om at dette ble utbedret i februar 2026.
Siste feiing ble utført 01.04.2025.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av boligen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt datert 20.05.1987 med godkjente byggetegninger datert 05.11.1985. Følgende tiltak gjenstod iht. tillatelsen: Montering av avtrekksvifte på kjøkken. Montering av friskluftspalte i dør samt avtrekk ifra bad/vaskerom i 1. etg. Innlistning av alle dører og vinduer i 1. etg. Montering av forskriftsmessig plate under peisinnsats i stue. Fullføring av bad i 2. etasje og kjelleretasje. Montering av beslag under alle utvendige dører og innpussing av pipe over tak. Innpussing av grunnmurspapp og tilbakefylling som vist på fasadetegning. Montering av takrenne med nedløp. Innpussing/innlisting av vinduer i u. etg. Det vites ikke om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for at arbeidet er utført iht. tillatelsen.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt melding om mindre byggearbeid (oppføring av tilbygg til bolig), som ble mottatt av kommunen den 27.08.1987. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger datert 24.07.1987. Tiltaket omfattet oppføring av inngangsparti (entré) i 1. etasje, inntil eksisterende bolig. Det er ikke krav om ferdigattest ved ferdigstillelse av tiltak, hvor det er gitt melding til kommunen.

Det er søkt om og gitt ferdigattest for etablering av ny sokkelleilighet (kjeller) i eksisterende bolig datert 24.01.2011 med godkjente byggetegninger datert 13.09.2010.

Det er søkt om og gitt ferdigattest for tilbygg til bolig datert 30.08.2022 med godkjente byggetegninger fra 2022. Tiltaket omfattet oppføring av tak over eksisterende terrasse, tilknyttet boligens fasade mot øst. I tilknytning til søknadsprosessen for takoverbygget ble det redegjort for oppføring av et ekstra gjesterom/kontor (inntil eksisterende bolig) på samme terrassedel.

Terrassedel med takoverbygg har blitt kledd inn med vegger/glassvegger (omgjort til vinterhage). Tiltaket er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt, dog skal det sendes inn melding til kommunen om mindre byggearbeid/tiltak. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på melding til kommunen vedrørende innglassingen. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Avvik fra godkjente byggetegninger:
- Det har blitt innredet en stue og et soverom i loftetasjen. Det foreligger ingen plantegning for arealet i byggesaksmappene, men bygningens snitt-tegninger indikerer at dette skal være loft. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke senere søkt bruksendret og kommunen har så langt megler kan finne ikke tatt stilling til bruken. Takstmann opplyser i tilstandsrapporten om at brannstige på utvendig vegg ikke har ryggbøyle, dette er et krav på høyder over 5 m fra terreng (høyden er målt til 6,65 m).
- Det er etablert en innvendig trapp mellom 2. etasje og loftetasje, i tillegg er deler av etasjeskille mellom 2. etasje og loftetasje fjernet (omgjort til mesanin).
- Det er oppført terrasse(r) inkl. utvendige trapp(er) over 1 m fra terreng og over 4 m fra vegg (selger anfører at ca. 6kvm. av terrassen ligger mer enn 1m. over terreng). Det er etablert en frittstående utvendig bod under terrassen, i tilknytning til kjelleren.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende disse tiltakene. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes, med krav om tilbakeføring til opprinnelig godkjenninger. Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med nevnte avvik.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 7063
Tinglysningsdato: 14.12.1987
Servitutten omhandler: Eiendommen gnr. 1/bnr. 117 har rett til vei og vedlikehold felles med eiendommene gnr. 1/bnr. 116 og 118.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Utleieenheten i kjelleren er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 

Det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er målt radonverdi på rundt 70 Bq/m3 i boligen iflg. selger (2018 - desember til mai), og dette er innenfor angitt grenseverdi. 
Radonnivået i et bygg kan endre seg over tid. DSA (Direktoratet for strålevern og atomsikkerhet) anbefaler at det utføres jevnlig radonmåling ved større ombygginger samt bruksendringer, tidligere utført tiltak mot radon (ca. hvert 5. år), bygninger under tiltaksgrense ved tidligere utført måling (ca. hvert 10 år) og boliger som ligger i et kjent radonutsatt område.

Utleiedelen er utleid i dag for kr 8.000,- per måned (inkl. vann og avløp). I tillegg et servicegebyr på kr 199,- pr. mnd for utleier og leietaker.
Leieforholdet er per dags dato ikke sagt opp (tidsubestemt). Leieforholdet har en gjensidig oppsigelsestid på 3 måneder (regnet fra den 1. i påfølgende måned).

Komplett energiattest inkludert oppvarmingskarakter fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra www.krogsveen.no.

Eiendommen har en attraktiv og flott beliggenhet - høyt og fritt, på Berger. Beliggende i en blindvei, med kun fire boliger forbi denne eiendommen. Rolig og stille boligområde med landlige samt naturskjønne omgivelser. Fra eiendommen er det flott utsikt over Bergerbukta/fjorden. Gangavstand ned til fjorden og Bergerbukta med flott badeplass, kyststi samt fiske- og båtliv. Få steder på det sentrale Østland kan slå Berger om sommeren.

Berger har aktiv idrettsklubb med bl.a. fotball, løpegruppe, allidrett og rulleski/skigruppe. Ellers tilgang til de fleste aktiviteter i sentrum av Svelvik, bl.a. med aktiv båtforening, seilforening, turnforening, sykkelklubb, hestesportsenter, karateklubb, musikkforening og flere kor. Flott golfanlegg i Sande. Det går lysløype fra Seterdamstua mot Blindevann og det går fine løyper tilbake mot Suluvann.

Fossekleiva Kultursenter tilbyr en rekke kulturelle arrangementer fra utstillinger til konserter, hvorav det er flere kunstnere som bor og jobber der. Her finner man Berger museum, Cafe Jebsen og Smia pub. På Berger gård har de gårdsbutikk. I tillegg finner man Fossefall kakeri, med interiørsalg og cafedrift.

Søndagsåpen landhandel på Sand/Berger. Svelvik har også de fleste servicetilbud man forventer av en liten by, slik som: bank, post, detaljforretninger, tannlege, lege, blomsterbutikk, spisesteder, pol, butikker osv.

Bussholdeplass langs Strømmveien (hovedveien) med forbindelser mot Drammen, Svelvik og Sande, se www.brakar.no/www.vkt.no for rutetider. Det er togstasjon i Sande med gode forbindelser mot bl.a. Oslo (ca. hver time), se www.vy.no for avganger. Toget bruker 49 min til Oslo togstasjon fra Sande togstasjon.

Det er ca. 15 min kjøring til Sande, ca. 10 min kjøring til Svelvik og ca. 35 min til Drammen. Fergekommunikasjon fra Svelvik til Verket på Hurum med videre tunnelforbindelse under Oslofjorden.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Godt sammensatt tilbud av private og offentlige barnehager.

Barnehager: Berger barnehage, Nordre Jarslberg barnehage, Tømmerås barnehage.

Eiendommen er innenfor et område med valgfri skoletilhørighet, det kan velges mellom Tømmerås barneskole og Tangen barneskole. Valgfri skoletilhørighet gjelder kun for de som skal begynne på 1. trinn, eller som flytter til skolekretsene i løpet av året.

Videre er det Svelvik ungdomsskole.

Drammen kommune har tre private barne- og ungdomsskoler, Drammen Realfagsskole Heltberg, Norlights Montessoriskole Drammen og Rosendal skole (Mjøndalen).

Det ligger flere videregående skoler i Drammen og Sande, samt Universitetet i Sørøst-Norge som har campus på Papirbredden i Drammen, for mer informasjon se www.usn.no.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1636,4 kvm. Skrånende tomt som er pent opparbeidet med gjerde, forstøtningsmurer, gressplen, hekk, prydbusker, trær og diverse beplantninger. Gårdsplassen er belagt med belegningsstein og grus.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering på egen gårdsplass belagt med belegningsstein og grus, ved boligen.

Det er montert lader for el-bil i 2022.

Det er en biloppstillingsplass på andre siden av stikkveien, denne plassen benyttes av utleiedelen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Det opplyses om at øvrige eiendommer i Torbjørnshaugen, har sin adkomstvei over denne eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse (1393,08 m²), kjøreveg (129,38 m²) og annen veggrunn - grøntareal (113,87 m²) i henhold til områderegulering for Berger, vedtatt 13.05.2025.

Eiendommen er regulert til bevaring av kulturmiljø (hensynssone H570). For felt BF2, som eiendommen tilhører, gjelder særskilte bestemmelser i reguleringsplanen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel for Drammen kommune 2025-2037, vedtatt 18.06.2025. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H570_1: Bevaring kulturmiljø (1639,37 m²). Innenfor sonen skal faste kulturminner og kulturlandskapet bevares. Nye tiltak skal ikke forringe verneverdier og skal tilpasses områdets særpreg gjennom plassering, volum, byggehøyder, takform, møneretning, proporsjoner, fasadeutforming, material- og fargebruk.
- Hensynssone H320: Flomfare (107,02 m²). Tiltak skal sikres mot «200-års flom», erosjon og stormflo, og skal ikke påføre omkringliggende områder fare for erosjon, flomvann eller økt avrenning. Anlegg og konstruksjoner som plasseres i flomsonen skal konstrueres og bygges for å kunne tåle vannbelastningen eller de skal kunne fjernes ved varsling om flom. Nødvendige avbøtende tiltak skal gjøres etter fagkyndig vurdering. Garasjer, lagerskur, uthus og liknende i flomutsatte områder skal være sikret mot skader fra flom tilsvarende «20–års flom».

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 16.968,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 8.885,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Samarbeid renovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Eiendommen har privat snøbrøyting, dette har kostet ca. kr 1.300,- pr. år.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 30.000 kWh pr. år.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Balder på kr 12.787,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.148,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.

Nåværende eier har installert alarm tilknyttet Verisure alarmsentral og koster ca. kr 4.000,- pr. år. Selger opplyser om at abonnementet medfølger.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.446.766,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

5 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

140 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
141 090,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
160 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
5 741 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 760 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann-Kristin Halle

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger 4000,- pr. stk. 2 visninger gratis.

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Drammen kommune inkl. tegninger, RFD og feierapport  kr 3 422,25
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligfotografering, inkl. drone og kveld (pris uten kveldsfoto er 6.100,-)  kr 9 800,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - 5,71‰ kr 31 119,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0008/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.268

Sist oppdatert: 18. april 2026 kl. 21:19