Steinborgveien 44

Steinborgveien 44, 0678 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 148, bruksnummer 186, ideell andel 1/1
Andelsnummer 151, Manglerud Borettslag, organisasjonsnummer 950526181

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
1. etasje 62 kvm: Entré, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Kjelleretasje 7 kvm: To boder.
Loftsetasje 4 kvm: Bod.

BRA-b:
1. etasje 9 kvm: Innglasset balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 10 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 6 kvm. Vegg mellom bolig og balkong er medregnet i BRA-b.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 04.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er for øvrig samsvar mellom byggegodkjente tegninger og dagens utnyttelse av eiendommen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1953. Bygget har gjennomgått større vedlikehold og oppgraderinger i perioden 2017-2024, som omfattet blant annet tak, fasader, balkonger, piper og vinduer. Bygningen har grunnmur og bærende konstruksjoner i betong, med støpt gulv mot grunn. Yttervegger er i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av betong. Bygningen har saltak i trekonstruksjon, tekket med takplater av metall. Leilighetens vinduer og balkongdør er fra 2018 og har karmer av tre. Entrédøren er klassifisert for brann og lyd. Det er peisovn i stuen, og skorsteinen ble rehabilitert i 2018. Fra stuen er det utgang til en balkong på 9 m².

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i gangen utenfor leiligheten. Det er observert både jordede og ujordede stikkontakter i stuen.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og godkjent slukkeutstyr.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger: Det er stedvis registrert riss/sprekk i flis ned mot gulv. Vindu er plassert i våtsonen.
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Varmekablene på badet røk i 2018 og ble da byttet. Under et el-tilsyn ble det oppdaget en feil på en stikkontakt på et soverom, som er rettet opp. Det er fire merker etter veggopphengt TV i stuen og en avskallet flis ved ytterdøren.

Følgende moderniseringer er foretatt i leiligheten de senere år:

2026:
- Nye baderomsmøbler

2023:
- Nytt gulv på balkong

2018:
- Ny peisovn

2017:
- Ny inngangsdør

2014:
- Kjøkkeninnredning (deler fornyet)
- Parkett lagt i stue og på soverommene

Vedlikeholdshistorikk for borettslaget:

2024:
- Rehabilitering og rørfornying av kloakkrør fra blokkene og ut til kommunens nett

2020:
- Ferdigstillelse av rehabiliteringsprosjekt påbegynt i 2017
- Utskifting av maskiner og innføring av betalingssystem i fellesvaskerier
- Nye inngangsdører til oppgangene med video-calling
- Rehabilitering av samtlige balkonger

2019:
- Oppføring av 61 nye garasjer med elbillading
- Etablering av parkanlegg med vanndammer, beplanting og sitteplasser

2018:
- Maling av alle oppganger og fellesvaskerier
- Utskifting av postkasser i alle blokker
- Utskifting av resterende vinduer og balkongdører i leiligheter samt vinduer på loft og i kjeller
- Påbegynt overgang til LED-belysning med sensor i fellesområder
- Drenering av uteområde med drensbasseng og ferdigstillelse av drenering rundt alle blokker

2017:
- Oppstart av vedlikeholdsprosjekt på blokker og uteområder (tak, kledning, piper, vinduer og utearealer)
- Utskifting av brannvarslere i leiligheter og fellesområder knyttet til vaktsentral
- Drenering rundt blokkene i Manglerudveien 2–16
- Etablering av nye avfallsstasjoner

2016:
- Utskifting til brannsikre dører på loft og i kjellere
- Gjenoppbygging av mur ved vaktmestergarasje
- Etablering av fire elbilladeplasser
- Utbedring av steiner ved inngangspartiene i Manglerudveien 2–16

2014:
- Drenering i Steinborgveien

2011:
- Utskifting av vinduer og verandadører eldre enn 1990

2010:
- Oppgradering og drenering ved lekeplass

2009:
- Drenering av området rundt lekeplassen

2008:
- Installasjon av ventilasjonsluker i samtlige leiligheter og montering av optiske røykvarslere

2007:
- Drenering og oppgradering utenfor Manglerudveien 1 A–C og Svartdalsveien 50–54

2006:
- Rehabilitering av våtrom, installasjon av felles varmtvann og drenering

2004:
- Drenering av borettslagets bygninger

2000:
- Etablering av nye balkonger

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2026:
- Montering av baderomsbelysning og utbedring av stikkontakt, utført av Abildsø Elektriske

2018:
- Nye varmekabler og fliser på baderom, utført av M-TEK

Leilighetsbygg oppført i 1953 med bærekonstruksjoner og etasjeskillere i betong og murverk. Borettslaget har gjennomført kontinuerlig vedlikehold, herunder utskifting av vinduer og balkongdører til trekarmer i 2018, rehabilitering av skorstein i 2018, etablering av nye innglassede balkonger samt oppgradering av drenering og utomhusarealer. Boligen holder en gjennomgående god standard med oppgraderinger utført i senere tid. Badet ble oppgradert i regi av borettslaget i 2005, og fikk nye varmekabler og fliser i 2018. Det elektriske anlegget har sikringsskap plassert i felles gang, og det foreligger samsvarserklæringer for diverse utførte arbeider i perioden 2018–2026.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate med laminert overflate, med fliser montert på vegg mellom benk og overskap. Rommet er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask med armatur, stikkontakter og belysning over kjøkkenbenk, integrert platetopp og stekeovn, frittstående oppvaskmaskin, frittstående kjøleskap med fryser samt vegghengt ventilator. Gulvflater er belagt med fliser, veggflater har tapet og fliser, og himlingen er malt.

BAD:
Badet har flislagte vegger og flislagt gulv med elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning, ovenpåliggende servant med armatur, speilskap med overlys, dusjhjørne med dør, vegghengt dusjarmatur, gulvstående toalett samt opplegg for vaskemaskin. Ventilasjonen ivaretas av naturlig avtrekksventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør.

Overflater:
Gulv: Fliser og parkett.
Vegger: Malte flater. Kjøkken har tapet og fliser over benk. Bad har flislagte vegger.
Himling: Malte flater.

Lagring:
Leiligheten disponerer én loftsbod samt to boder i kjelleretasjen. I tillegg har borettslaget felles sykkelbod.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kjøleskap, fryser, stekeovn, koketopp og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen varmes opp med panelovner, varmekabler på bad, samt peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest for eiendommen, men en ferdigattestert tilsynsrapport datert 07.10.1967.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for boligblokken, approbert 20.03.1952. Igangsettingstillatelse til nye balkonger fra 2003 foreligger. Det er ukjent hvorfor det ikke er utstedt ferdigattest etter ferdigstillelse. Prosjekter i borettslagets regi er borettslagets ansvar. Det foreligger også ferdigattest for fasaderehabilitering datert 2020. Disse kan oversendes av megler på forespørsel.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Heftelser på borettslagets eiendom (GNR 148, BNR 186):

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1950/2565-1/105 01.03.1950 BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om adkomstrett
Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

1958/1108-1/105 29.01.1958 BEST OM GARASJE/PARKERING
Erklæringen forplikter eier og fremtidige eiere til å fjerne eller forandre oppførte garasjer uten erstatning, når som helst bygningsrådet måtte forlange det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

1966/8695-1/105 22.06.1966 ERKLÆRING/AVTALE
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. garasjer
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Dok. tgl. m/dbnr. 8695/66 - 8697/66.
Erklæringen forplikter eier og fremtidige eiere til å fjerne eller forandre byggearbeidet uten erstatning, når som helst bygningsrådet måtte forlange det. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

1986/43020-2/105 16.07.1986 RETTIGHETER IFLG. SKJØTE
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Kommunen har rett til å legge og vedlikeholde ledninger, nettstasjoner og kummer over ubebygde deler av tomten. Borettslaget plikter å avstå nødvendig ubebygd grunn til veiutvidelser og fellesanlegg, og overtar vedlikeholdsansvar for stikkledninger. Allmennheten sikres adgang til ubebygde arealer. Kommunen har forkjøpsrett ved salg av deler av tomten. Kjøper har plikt til medlemskap i eventuelt fellesorgan for området.

Eiendommens rettigheter:

2007/282419-1/200 23.03.2007 ERKLÆRING/AVTALE
Rettighet hefter i: KNR: 0301 GNR: 148 BNR: 239
Rett til bruk av grunn.
fra Oslo kommune v/Plan- og bygningsetaten.
Kan ikke slettes uten samtykke

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og grønt boligområde på Høyenhall, mellom Manglerud og Svartdalen, omgitt av store fellesarealer med beplantning, vannspeil, sittegrupper, lekeplass og balløkke. Beliggenheten gir direkte tilgang til flotte turområder; like ved starter turstien gjennom Svartdalen langs Alnaelva, med hengebru over Nygårdsfossen og frodig urskog. Høyenhallparken ligger også i umiddelbar nærhet med store grøntarealer og skøytebane om vinteren, og det er en kort spasertur til den populære turveien rundt Østensjøvannet.

For daglige ærend og handel finner du Manglerud Senter en kort gåtur unna. Senteret rommer et godt utvalg av forretninger, apotek, vinmonopol, bakeri og serveringssteder som Kaffekos og Fryd. Nærmeste dagligvarebutikker er Kiwi i Ryenstubben og Rema 1000 på Ryen, begge godt innenfor gangavstand. Det lokale aktivitetstilbudet er rikt, med moderne Manglerud bad og aktivitetshus, Manglerudhallen og treningssentre som Fresh Fitness og SATS i nabolaget. Området har også et bredt barnehagetilbud og trygg gangavstand til nærliggende skoler.

Kollektivforbindelsene fra boligen er særdeles gode. Bussholdeplassen i Manglerudveien ligger bare en kort gåtur unna med hyppige avganger på linje 70 mot Oslo sentrum. Manglerud T-banestasjon nås til fots på under ti minutter og tar deg direkte til Jernbanetorget på rundt et kvarter. I tillegg ligger Bryn stasjon en kort sykkeltur unna med lokaltog til Oslo S på fire minutter. For bilister gir beliggenheten enkel og rask adkomst videre ut på Ring 3 og E6.

Det vil bli skiltet godt med visningsskilt til fellesvisning. Godt med gateparkering langs Manglerudveien og innover eksempelvis Magnefaret.

Steinborgveien sokner til Høyenhall barne- og ungdomsskole.

Barnehager:
Manglerud barnehage: 1 min. gange
Rygin barnehage: 8 min. gange
Husmannsplassen barnehage: 5 min. gange

Idrett og fritid:
Fresh Fitness Manglerud: 10 min. gange
SATS Ryen: 12 min. gange
Manglerud bad og aktivitetshus: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 31906 kvm som tilhører borettslaget. Fellesarealene er flott opparbeidet med store grønt- og friområder, plenarealer, variert beplanting og asfalterte internveier. Det er etablert et parkanlegg med avdekket fjell, vanndammer, sitteplasser og lekeområder, samt nedgravde avfallsstasjoner. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass eller garasje med boligen. Borettslaget disponerer 61 garasjer med elbillading, 38 faste parkeringsplasser og 6 ladeplasser for elbil, som leies ut til andelseiere etter venteliste.

I Manglerudveien, ca. 50 meter unna, er det etablert gateparkeringsplasser reservert for elbil. For øvrig er det ordinær gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2864 (datert 14.05.1986) med formål bolig, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av flere andre reguleringsplaner. Dette inkluderer S-4148, S-3635 (datert 11.12.1997) og S-3058 (datert 26.04.1989) som regulerer deler av eiendommen til fareområde knyttet til høyspentanlegg og friområde. I tillegg gjelder eldre planer for området, som S-441 (datert 18.06.1952) og bebyggelsesplan 42346 (datert 22.08.1946).

Deler av eiendommen er regulert til fareområde i henhold til plan S-3635 og S-3058. Dette er knyttet til en høyspentledningstrasé.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 858,- pr. mnd. og inkluderer: TV og bredbånd (50/50 Mbps fra Telia), kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, betjening av andel fellesgjeld (renter og avdrag på lån i OBOS-banken), balkongtillegg samt ordinære drifts- og vedlikeholdskostnader.

Spesifikasjon av felleskostnader:
Felleskostnader: kr 6 263,-
Lån nr: 9820798304; IN lån 1 - Akonto renter: kr 2 513,-
Lån nr: 9820798304; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 498,-
Balkong: kr 583,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Styret har varslet en forventet økning i felleskostnadene fra 01.01.2027 på mellom 2–3 %.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett via Telia med grunnpakke inkludert i felleskostnadene. TV-dekoder/tuner medfølger salget.

Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 232 984,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 22 469,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 852 785,72 pr. 01.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 168 130 246,04 pr. 01.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11342108
Type: Annuitetslån, 2 terminer per år
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 2 094 631,-
Andel av saldo: kr 10 048,48
Innfrielsesdato: 01.10.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,06 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207983047
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 112 311 001,04
Andel av saldo: kr 587 309,86
Innfrielsesdato: 30.09.2061
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207983055
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 01.09.2026: kr 53 724 614,-
Andel av saldo: kr 255 427,38
Innfrielsesdato: 30.09.2061
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Det er mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på lån nr. 98207983047 i OBOS-banken AS. Borettslagets øvrige lån (lån nr. 11342108 i Husbanken og lån nr. 98207983055 i OBOS-banken AS) har ikke IN-ordning.

3 990 000,00 Prisantydning
852 786,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 842 786,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 852 088,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 862 038,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Fjellstad

Leiligheten er tilknyttet Manglerud Borettslag.
- Borettslaget består av 224 andeler/leiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Bygningene er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 87808209.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter styrets tillatelse, forutsatt at andelseier har god grunn til å holde dyr og at dyreholdet ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Grilling med kullgrill er ikke tillatt på verandaen.
Det skal være ro i leiligheten mellom kl. 23:00 og 06:00. Støyende arbeid som banking og boring er kun tillatt på hverdager mellom kl. 08:00–20:00 og lørdager kl. 10:00–18:00.
Lading av el-sykkel eller el-sparkesykkel er forbudt i kjeller, loft og sykkelboder.
Kjøkkenventilator må være utstyrt med kullfilter og kan ikke kobles til luftekanaler.
Borettslaget har fellesvaskerier med betalingssystem i Steinborgveien 34, 38, 42 og Manglerudveien 1C, 7, 8 og 16.
Borettslaget disponerer boder på loft og i kjeller, samt felles sykkelrom.

På årsmøtet i mai 2026 ble blant annet følgende vedtatt:
- Det åpnes for bruk av fellesvaskeri på søndager mellom kl. 10:00 og 18:00.
- Opprettelse av en frivillig sosial gruppe for trivsel og fellesskap.
- Montering av adresseskilt ved innkjørsler til blokkene.

Styrets årsrapport opplyser om at felleskostnadene ble justert opp med 1,5 % fra 01.01.2026, og en økning på 2–3 % er estimert fra 01.01.2027.

Planlagte påkostninger:
- Utskifting av varmtvannsberedere planlegges i 2027 (estimert kostnad ca. kr 2 000 000,- til kr 3 000 000,-).
- Vedlikeholdsplan for perioden 2026–2055 er estimert til ca. kr 30 400 000,- (2025-priser).
- Arbeid pågår med planer om ombygging av butikklokalet til 3 leiligheter.

Foretatte påkostninger de senere år:
- 2024: Rehabilitering og rørfornying av kloakkrørene fra blokkene ut til kommunens nett.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 8 407 162,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 4 275 153,-.
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025: kr -116 677 507,-. Negativ bokført egenkapital skyldes historiske kostpriser på eiendommene, og styret opplyser at reell egenkapital vurderes som positiv.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.
Borettslaget har en frist på 20 dager fra søknaden kom frem til laget til å nekte godkjenning, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale, helst 2-3 mnd. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 45-0068/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
Haakon Tveters vei 27, 0682, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR45.2668

Sist oppdatert: 11. september 2026 kl. 17:16