Brårveien 249

Brårveien 249, 3175 RAMNES
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 549, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 288 kvm

BRA-i:
Bolig:
-1. etasje 68 kvm: Vaskekjeller og tre bodrom
1. etasje 95 kvm: Entre, stue, kjøkken, spisestue, bad, vinterhage og to soverom.
2. etasje 65 kvm: Entre, stue, kjøkken, bad og tre soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 40 kvm: Garasjerom
2. etasje 20 kvm: Lagringsloft

Åpent areal:
Bolig:
1. etasje 86 kvm:
2. etasje 15 kvm:

2.etasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 75 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 65 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 10 m2. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).
2.etasjen i garasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 27 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 20 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 7 m2.
Balkongen har et totalt gulvareal (GUA) på 18 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 15 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Takstmann Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på støpt betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger, etasjeskiller og tak i trekonstruksjoner. Fasader med stående trekledning. Saltak tekket med betongtakstein. Vinduer, balkong- og terrassedører med to-lags isolerglass. Ytterdør i sandwichkonstruksjon med isolerglassfelt.

Boligens oppgraderinger info fra selger:
Full oppussing av andre etasje, nytt elektrisk og oppgradert rør. Drenert, planert og rettet opp hage og uteplass. Ny platting med levegg og pergola. Trapp til andre etasje. Ny dør og vindu andre etasje. Vegg soverom førte etasje. Fliser og overflater gang.
Malt utvendig. Vasket tak. Sådd opp ny plen. Murt opp vegg i kjeller ett utbedring av fukt. Malt kjeller. Nye takvinduer andre etasje. Nye gjerder rundt tomta.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Boligens TG2:
- Drenering: Det er etablert grunnmursplast kun på deler av bygningen. Kan medføre økt fuktbelastning på grunnmuren. Det registreres fuktmerker og salt/kalkutslag på innvendig grunnmursflater som indikerer fukttransport gjennom grunnmuren. Kan skyldes kapillæ rt oppsug. Bygningen er fra en tid hvor det ikke var vanlig med fuktsperre mot grunn. Selger opplyser at observerte fuktmerker og salt/kalkutslag er av eldre dato, og er opplyst av fagfolk som har forestått drenering at kjelleren vil tørke opp i løpet av ca et år fra utført dreneringsarbeid i 2025.
- Grunnmur: Det registreres riss/sprekker i grunnmuren. Ukjent årsak.
- Rom under terreng: Det er observert riss/sprekker i det støpte dekket og enkelte steder på veggflater. Ukjent årsak. Setninger kan ikke utelukkes. Det er observert noe salt/kalkutslag og pussavskaling på vegger. Kan skyldes kapillæ rt oppsug. Bygningen er fra en tid hvor det ikke var vanlig med fuktsperre mot grunn. Fuktmerker er observert på veggflater og det er observert råteskader i treverk. Ventilering er vurdert å være noe mangelfull. Kjelleren fungerer etter dagens bruk, men bør holdes under oppsyn.
- Vinduer og dører: Enkelte vinduer og heve/skyvedør i stue bæ rer preg av alder, og har passert halvparten av forventet levetid. Vindusomramminger er avsluttet for nært vannbrett.
- Yttervegger: Aldersslitasje er observert på kledningen. Sprekker i endeveden. Manglende lufting gir økt risiko for fuktskader i konstruksjonen. Gnagersikring mangler enkelte steder.
- Takkonstruksjon og loft: Det er registrert fuktmerker i undertak. Forholdet vurderes å kunne skyldes eldre lekkasjer eller kondensering, men dette kan ikke verifiseres uten observasjoner over tid. Det er utført fuktmåling med pigg i treverk. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser vektprosent under 16. Ventilering av kaldtloftet er vurdert å væ re noe mangelfull. Takkonstruksjonen er i all hovedsak en lukket konstruksjon. Inspeksjon ikke mulig. Skjulte skader kan ikke utelukkes. Det er observert spor
etter gnagere på kaldtloftet.
- Taktekking: Taktekkingen har nådd en alder som gjør tettheten usikker i tiden som kommer.
- Avløpsrør: Avløpsrør med ukjent alder. Deler av avløpsanlegget er vurdert å væ re fra tilbyggingsåret, og fra etablering av bad i 2.etasje, 1998. Deler av avløpsanlegget er derfor vurdert å ha nådd en alder hvor skader/lekkasjer kan oppstå.
- Ventilasjon: Ventilering via ventiler. Bør holdes åpne for tilstrekkelig ventilasjon. Det er ikke etablert ventilasjon på soverom i 2.etasje. Kan medføre økt fuktbelastning og dårlig inneklima.
- Bad 1.etg: Gulvet utenfor sluksonen er tilnæ rmet flatt. Nivåforskjell fra topp overflate gulv ved dør til sluk er målt til 20 mm. Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Lokalfallet er målt til 10 mm. Fallet er mindre enn 1:50. Det er ikke montert bunnlist under baderomsplater i våtsonen, noe som avviker fra monterings anvisninger. Kan påvirke platenes levetid negativt. På våtrom som er mindre enn 4 m2 anses hele rommet som våtsone.
- Bad 2.etg: Lokalfall i sluksonen er mindre enn anbefalt. Lokalfallet er målt til 6 mm. Fallet er mindre enn 1:50. Til informasjon: Nivåforskjell fra topp overflate gulv ved dør til sluk er målt til 16 mm og det er etablert oppkant ved dør, ca 30 mm. Detter er vurdert som tilstrekkelig med hensyn til lekkasjesikkerhet mot andre rom. Det er ikke montert bunnlist under baderomsplater i våtsonen, noe som avviker fra monterings anvisninger. Kan påvirke platenes levetid negativt. På våtrom som er mindre enn 4 m2 anses hele
rommet som våtsone. Sluket er dårlig rengjort og klemring/membran er ikke tilfredsstillende inspisert. Med bakgrunn i alder på tettesjiktet/overflater er restlevetiden på rommet usikker. Rommet mangler tilluft og ventilering av rommet blir redusert.
- Overflater 1.etg: Det er registrert bomlyd i enkelte gulvfliser. Parkettgulv bæ rer stedvis preg av alder.
- Overflater 2.etg: Det er stedvis knirk i gulvet. Ukjent årsak.
- Garasje: Mindre frittstående bygninger på tomten har ikke væ rt gjenstand for en detaljert tilstandsvurdering. Det er foretatt en overordnet, forenklet vurdering av tilstanden, og det kan derfor være forhold som ikke er beskrevet. Bygningen bæ rer preg av alder. Det er gjort observasjoner som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Det kan eksempelvis nevnes følgende: Aldersslitasje er observert på kledning og taktekking.

Boligens TG-IU:
- Vannrør med ukjent alder. Fremtidig funksjon er ukjent/usikker.
- Bad 1.etg: På grunn av bygningsmessige hindringer er det ikke mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone. Våtrommet ligger mot yttervegg. Det er foretatt fuktsøk og visuelle observasjoner på overflater på badet, uten å registrere symptomer på avvik.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Kort fortalt
- Familiebolig i landlige omgivelser
- Usjenert og gode solforhold
- Åpen planløsning med rikelig av lys fra flere vindusflater.
- Stue og kjøkken med spiseplass danner hjertet i boligen for hyggelige samlinger med venner og familie.
- Lekkert kjøkken med gode arbeidsflater
- 5 soverom
- Stor hagetomt som innbyr til lek og moro for store og små
- Barnevennlig og trygt område rett i nærheten av skole og idrettsanlegg
- Flere solrike uteplasser
- Kort vei til flere dagligvarebutikker i sentrum

Hovedplan:
Entré/hall med et gjennomgående gulv av flis med varmekabler, her har man godt med plass for å henge av seg yttertøyet rett innenfor døra i garderobeløsning. Allerede her får mann et solid førsteinntrykk av boligen som bevares videre opp til boligens hovedplan. Kjøkken med slette fronter og benkeplate av stein. Hvitevarene består av integrert stekeovn, oppvaskmaskin, kombiskap og induksjonstopp, hvitevarer medfølger. Godt med skap og skuffer som gir godt med oppbevaringsplass. Det store arealet ut ifra kjøkkenet har rom til en stor spisegruppe, så her kan familie og venner samles til bords for hyggelige selskaper!
Videre til lekker stue oppmalt i en lun fargepalett. Her kan familie og venner samles til hyggelige TV kvelder eller bevege seg fra stuen og ut til terrassen der deilige sommerkvelder kan nytes i godt lag. I denne etasjen er det også 2 soverom og bad. Baderommet er flislagt i lys utførelse med dusjnisje og servant i innredning.

2.etg
Boligens andre etasjen er i dag innredet som en hybel med dør i trapperom. Etasjen består av 3 soverom, stue, kjøkken og bad. Her finner du også utgang til stor og overbygget balkong med gode solforhold. Det er også etaplert utvendig adkomst til denne etajsne via trapp på Nordsiden av boligen. Etasjen er i dag utleid men alt er enkelt klargjort for å ta i bruk hele etasjen selv om ønskelig.

Underetasje:
Denne etasjen har vaskerom, arbeidsrom og bodrom i dag brukt til lagring. Etasjen har også egen adkomst innvendig og utvendig.

Eiendommen har godt med parkering i dobbel garasje og stor asfaltert gårdsplass.

Velkommen hjem!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Taklamper på soverom og i stue medfølger ikke.

Boligen er oppvarmet via peisovn i stue og ellers elektrisk via varmepumpe, varmekabler og panelovner.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det foreligger godkjente byggetegninger for boligen fra 1979 samt godkjente tegninger for tilbygg mot nord i 1 og 2 etasje datert november 1990.
Følgende er bygget på boligen:
- Tegningene samsvarer ikke helt med innvendig planløsning da det er gjort noen endringer i ettertid. 2 soverom etablert i 1.etg. Soverommene er godkjent for varig opphold. I 2.etg er det nå 3 soverom og stue også godkjent for varig opphold. Endringene på innvendig planløsning er ikke omsøkt eller bruksendret. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppføring, eller midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over tilbyggets lovlighet.
- Det foreligger også godkjente byggetegninger for oppføring av dobbel garasje. Det foreligger ikke dokumentasjon på oppføring, eller midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over tilbyggets lovlighet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 4365-1/28, tinglyst 30.08.1999, type heftelse: Bestemmelse om adkomstrett ved etablering av gang/sykkelsti (ferdig etablert)

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens 2 etasje som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Leieavtalen kan følge boligen om ønskelig. 9600kr/mnd.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et rolig og familievennlig boligfelt i Ramnes, sentralt plassert i Vestfold. Området har en gunstig beliggenhet med enkel adkomst til både Tønsberg, Horten, Holmestrand og Torp flyplass.

Fra boligen er det ikke lange veien til Revetal sentrum, hvor du finner et godt utvalg av servicetilbud. Skoler og barnehager ligger i nærområdet, og Ramnes skole kan nås til fots på rundt ti minutter. Ved ungdomsskolen i Revetal finner du svømmehallen, som gjennomgikk en omfattende oppgradering i 2018. Sentrum har også fått et moderne bibliotek med blant annet kafé, klatremuligheter for barn, koselige leseområder og flott utsikt.

For den aktive familien ligger Bergsåsen idrettsanlegg i nærheten, med kunstgressbane og to idrettshaller tilgjengelig.

Området rundt Revetal byr på gode muligheter for friluftsliv gjennom hele året. Her finner du variert natur med skogsområder, kupert terreng og vakre landskap som innbyr til både korte og lange turer. Det finnes et stort nettverk av merkede stier, og vinterstid prepareres skiløyper av Turistforeningen som også går rett på baksiden av huset så det er kort vei til løypenettet. I tillegg er det kort vei til både ridesenteret Stall Hesby og besøksgården på Holt gård. Flere innsjøer i nærliggende skogsområder gir muligheter for fiske og bading, mens populære badeplasser ved Langvannet ligger rundt seks kilometer unna. Fjorden med kyststi og flere badeområder nås også med en kort biltur.

Dagligvarehandel kan enkelt gjøres hos Rema 1000 eller Meny på Revetal. I sentrum ligger også Re-torvet, som tilbyr blant annet helsetjenester, bank og Vinmonopol. For et større utvalg av butikker, kjøpesentre, restauranter og kaféer er både Tønsberg og Horten lett tilgjengelige.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Ramnes barneskole og Revetal ungdomsskole samt flere barnehager i område. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Tomten er pent opparbeidet med asfaltert innkjørsel samt hage med plen og variert beplantning. Her er det rikelig med plass til lek og aktiviteter for både store og små.

Parkering i dobbel garasje eller på stor og nylig asfaltert gårdsplass. Her er det gode parkeringsmuligheter med plass til flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til Boliger, frisiktsone, felles avkjørsel og annen veigrunn i henhold til reguleringsplan Tufte datert 03.12.1991 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
I kommuneplan datert 03.04.2026 er område avsatt til:
- Boligbebyggelse
- Gang/sykkelvei
- Arealet ligger innenfor fareområde for ras- og skredfare, som betyr at området ligger under marin grense og/eller ligger i et kjent fareområde for kvikkleire. For alle tiltak må det påregnes krav om geotekniske vurderinger, og for nye boenheter må det utarbeides reguleringsplan.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21.512,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon + tillegg volum restavfall og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 13.224,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av Tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Det ligger også kabel fra Viken fiber inn til boligen

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.427.727,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

4 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

118 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
119 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
139 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 869 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 889 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Bettina Bødal Evensen og Eirik Bødal

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 45 000,-
Fotopakke  kr 8 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 1 875,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune kr 3 504,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport enebolig  kr 15 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 23 982,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0169/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26169

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 22:14