Hedmarksgata 8A

Hedmarksgata 8A, 0658 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 232, bruksnummer 161, seksjonsnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm

BRA-i:
3. etasje 49 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og to soverom

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Bod
Loft 3 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer to boder: En kjellerbod på 4kvm og en loftsbod med 9kvm gulvareal og 3kvm målbart areal. Bodene er definert som fellesareal som sameiet ved vedtak kan omdisponere.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.08.2026 utført av Anticimex v/ Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. (

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten ett leilighetsbygg oppført i 1936. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold:

TG2
Vannrør, avløp/sluk og ventilasjon på bad
Ventilasjon på kjøkken (kullfilter)
Vannrør ut over bad og kjøkken, eldre rør av kobber
Avløpsrør av støpejern
Radiatorer og tilhørende røropplegg

TGIU
Stakeluke er ikke påvist inne i leiligheten
Ikke foretatt hulltaking

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Er det utført arbeid på bad? Ja, Tidligere eier utførte i 2021 arbeider på badet hvor det ble lagt nye varmekabler og fliser. I 2025 monterte tidligere eier nytt dusjbatteri med takdusj samt ny baderomsinnredning med servant og skap.(ref tidligere salgsoppgave).

Er det utført arbeid på elektrisk anlegg? Ja, i 2025. Det elektriske anlegget ble oppgradert i forbindelse med etablering av nytt kjøkken. To eksisterende kurser ble flyttet fra det tidligere kjøkkenet til det nye, og det ble etablert nye 15 A kurser til stekeovn og oppvaskmaskin. Det ble også montert komfyrvakt, stikkontakter til kjøleskap, kjøkkenvifte og generelt forbruk, samt en 6-veis multimedia-/stikkontakt. I tillegg ble det montert en ny stikkontakt på soverommet. Sikringsskapet ble oppgradert med ny innmat, og kursfortegnelsen ble oppdatert. Gjort av Rett Elektro AS. Har du dokumentasjon? Ja. Og nye varmekabler på bad i 2021 ref tidligere salgsoppgave. Gjort av M-tek.

Er det utført arbeid på rør? Ja. Det er utført arbeider med flytting av kjøkken, hvor vann- og avløpsrør til tidligere kjøkkenplassering er plugget og rør er flyttet til ny kjøkkenplassering i stue. Arbeidet omfatter tilkobling av vann og avløp til kjøkken, vask og blandebatteri, tilkobling til oppvaskmaskin med avstengning, samt montering av avløpspumpe (Sololift) og dobbel Waterguard. Gjort av Gøran Nøstvik Rør Og Vedlikehold. Har du dokumentasjon? Ja.

Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet? Ja. Boligprosjektet Kampenhagen ferdigstilles i 2028

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja. Det er lagt vegg-til-vegg-teppe på soverommet. Arbeidet er utført av eier. Enkelte overganger og avslutninger mot kanter fremstår noe synlige og ujevne. Dette vurderes som et kosmetisk forhold og har ingen kjent betydning for funksjonen. Det ble satt inn ny dør til soverom 2/kontor i 2026. I forbindelse med monteringen ble dørkarmen tilpasset. Døren er noe vanskeligere å lukke enn tidligere, og dørrammen fremstår noe mindre kosmetisk pen etter tilpasningen.

Se selgers egenerklæring for mer infomasjon.

Velkommen inn til en lys og hyggelig 3-roms, beliggende på hyggelige Vålerenga. Her får du småbyfølelsen samtidig som beliggenheten er sentral og med god forbindelse av offentlig kommunikasjon. Leiligheten har svært god planløsning, solrik balkong og moderne standard.

Entré:
Innbydende entré, med videre adkomst til alle øvrige rom. Entréen er romslig med god plass til oppbevaring i garderobe mm. Dørcalling med åpner.

Stue/kjøkken:
Lys og pen stue med parkettgulv og store vindusflater. Stuen vender ut mot et åpent og pent grøntområde og beliggenheten i 3.etasje sørger for bra med naturlig lys. Rommet har god plass til sofagruppe og spisestuemøblement. Kjøkkenet er flyttet ut til stuen for å etablere en åpen planløsning. Kjøkkenet har moderne innredning fra 2023 og integrerte hvitevarer. Bra med skap og benkeplass.

Balkong:
Boligen har en herlig balkong på ca. 6 kvm. Balkongen vender mot sørvest og har gode solforhold fra omtrent kl 11-20 på sommerstid iht selger. Fin plass til sittegruppe og grill, samt nydelig utsikt. Her kan du nyte lange sommerdager!

Bad:
Pent flislagt bad fra 2014 som i etterkant har blitt modernisert med nye fliser på gulv i 2021 og ny innredning i 2025. Badet har moderne og tidløse fliser, samt vannfallsdusj med innsvingbare dører. Her er det opplegg for vaskemaskin, downlights og vegghengt toalett.

Soverom:
Lunt og godt soverom med behagelige fargevalg. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt romslig garderobeskap. Stort vindu fra 2023. Rommet vender ut mot rolige fellesområder og har lite innsyn.

Soverom 2:
Hyggelig gjesterom, barnerom kontor. Plass til seng og ønsket møblement. Rommet har behagelige teppegulv og moderne farger.

Diverse:
- To disponible boder. Til sammen 13kvm gulvareal.
- Nymalt i 2024
- Entredør i B30 og dB35 kvalitet. Balkongdør med treramme og 2-lags isolerglass.
- Vinduer fra 2023
- Radiatorer med fjernvarme
- Parkettgulv og fliser på bad
- Malte murvegger
- Fellesvaskeri med tørketrommel i bygget
- Takhøyde på opp til 2,7

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Radiatorer tilkoblet vannbåren varme og varmekabler på bad.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det foreligger kun et uattestert ekspedisjonsdokument som skal attesteres for å være gyldig. Oppføring av eiendommen kan dermed ikke lovlig dokumenteres. Det foreligger byggetegninger fra 1938 og i henhold til disse er kjøkkenet flyttet ut til stuen og soverom nr to er etablert der kjøkken opprinnelig var.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom som omhandler brannvegg/dør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligen har en sentral beliggenhet i et attraktivt boligområde på Vålerenga mellom Kampen og Gamlebyen. Området kan by på alt fra flotte grøntområder til restauranter og kaféer. Vålerenga er ikke uten grunn kjent for sine sjarmerende smågater med fargerik trehusbebyggelse, og de små trehusene ble bygd i den stilen som folk kjente fra bygdene de kom fra. Derfor dette sjarmerende mangfoldet av ulike trehus.

For den aktive er SATS Kampen og EVO like ved og Fresh Fitness finner du på Ensjø. Det er et variert utvalg av kaféer og restauranter i nærområdet som bl.a. Smia, Kampen Bistro, Galgen, samt dagligvareforretninger som Kiwi, Rema 1000 og Coop Prix.

Det er flere hyggelige grøntområder i området. Sjarmerende rekreasjonsområder som Vålerenga parken, Kampenparken og Middelalderparken er alle i nærheten. Fredede Svartdalsparken med Alnaelven har fått anlagt en naturskjønn gang og sykkelsti til Bryn senter, videre til Østensjøvannet og ut i Østmarka. Like i nærheten finner du og Jordal Amfi og Intility Areana for de idrettsinteresserte.

Området har meget god kollektivdekning. Buss nr. 37 (går hele døgnet) og 100, 110 har holdeplass like ved, med hyppige avganger til sentrum og retning Lillestrøm / Kjeller. Det er ca. 5 minutter å spasere til Ensjø T-bane, hvor alle T-banelinjer går. Det er sykkeltrase til sentrum og langs Ring 2. Flybussen passer på Ensjø.

Det er ca. 20 minutters gange til Bjørvika og Oslo sentrum. I Bjørvika vil du finne spennende arkitektur og flere kjente restauranter som Nodee Sky, Vaaghals m.fl. Fra Bjørvika er veien kort til Sørenga. Her er byens mest populære sjøbad samt en rekke restauranter, barer mm.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det blir skiltet ved fellesvisning.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet eiertomt på 2 109 kvm som tilhører sameiet. Her er det fine grøntområder med sittegrupper. Tomten er fellesareal.

Sameiet disponerer tre plasser og at de trekkes rundt årsmøte hvert år. Leien er fra 1. juli og varer i ett år. Styret har fortrinnsrett og det er i dag kun en av fire styremedlemmer som benytter seg av dette

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Fellesutgiftene er kr 5 089,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming, TV/bredbånd, balkong, lån, felleskostnader, kommunale avgifter m.m
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Lån OBOS02 - Kr 484,-
Balkong - Kr 180,-
TV/bredbånd - Kr 529,-
Lån OBOS01 - Kr 495,-
Felleskostnader - Kr 2 713,-
Oppvarming - Kr 688,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 4 550,- pr. år. / 1 805 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 529 pr. mnd. Nåværende avtale er kun for nett, men det er mulighet for begge. Tv-tuner/dekoder kan medfølge.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 261 293,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 19 982,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 131 576,- pr. 28.08.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 046 128,- pr. 28.08.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208065033
Rentebetingelser: 6,80% flytende
Innfrielsesdato: 30.06.2036

Lån 2
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208065041
Rentebetingelser: 6,80% flytende
Innfrielsesdato: 28.02.2053

Sameiet praktiserer ikke IN-ordning.

5 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

130 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
131 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
141 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 331 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 341 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sandra Yitian Irene Samuelsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Hedmarksgata 8 - 10 Sameie, med sameiebrøk 61/4352.
Sameiet består av 83 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er Sebra Forvaltning AS
Dugnad må påregnes.
Dyr må ikke holdes uten styrets godkjennelse. Tidligere praksis i sameiet er at dette godkjennes
Fellesvaskeri og vaktmester

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppgradering av uteområder.
- Digitalisert fellesvaskeri.
- Nye vinduer i 2023.
- Oppgradert brannbalkonger og takrenner på fremsiden av bygget i 2024.
- Ytterdører - VD Montasje AS har skiftet inngangsdørene til Sameiet.

Planlagte påkostninger:
Styremedlem opplyser 01.09.2026 at det per tidspunkt ikke er planlagt eller vedtatt noen påkostninger som vil føre til en økning av fellesutgifter/fellesgjeld.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (kostnadsfrie privatvisninger)  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn (har fra før)  kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser (har fra før)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 300,00
Tilstandsrapport leilighet under 50 kvm med plantegning  kr 7 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0087/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2687

Sist oppdatert: 13. september 2026 kl. 00:36