Biskop Njåls gate 54

Biskop Njåls gate 54, 4010 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 56, bruksnummer 121, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 237 kvm

BRA-i:
Underetasje 68 kvm: Uinnredet kjeller, vaskekjeller og bod.
1. etasje 73 kvm: Tre soverom, bad, to ganger, bod og entré.
2. etasje 73 kvm: Stue, spisestue, kjøkken, tv-stue, bad og gang.
3. etasje 23 kvm: Loftstue og kontor.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 8 kvm: Balkong.

3. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 44 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 23 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 kvm. Arealer bak kott og lignende som ikke er måleverdige er ikke medtatt som ALH. Underetasje har et totalt gulvareal (GUA) på 69 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at innredning av loftsetasjen ikke er omsøkt/bruksendret, les mer under punkt om brukstillatelse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.09.2026 utført av Anticimex AS v/Kent Lilleland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1927. Grunnmuren er av betong med sparestein, og yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Bygningen har et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Vinduer er med karmer og rammer av tre fra varierende årstall, med takvinduer fra 2005. Boligen har entrédør med sikkerhetslås, balkongdør fra 2016 og ytterdør i underetasjen fra ukjent årstall. Det er utgang til en balkong på 8 m² fra stuen. Det er mursteinspipe fra byggeår.

Sikringsskapet er plassert i 3. etasje ved kontor. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Rom under terreng
- Overflate himling: Synlige symptomer på fuktproblematikk på grunnmur er registrert. Det er utført fuktmåling i tilgjengelig treverk (bjelkelag) hvor det ble målt 20,1 vektprosent og registrert forhøyet fuktnivå. Skjulte eller bakenforliggende skader kan ikke avkreftes. Eksakt årsak er ikke kjent, men tilførsel av fuktighet fra utsiden vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappen mellom 1. etasje og underetasje bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad 2.etg
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilasjon: Fuktmerker/avflassing på takvindu indikerer at ventilasjonen er utilstrekkelig. Det er heller ikke observert tilluftsspalte ved dør.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Bad 1.etg
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av det sluket.
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Kjøkken - 2.etg
- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper. Se også punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør: Boligens avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - 1.etg og 2.etg
- Overflate himling: Himlingsflater i bod 1.etg bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer noe preg av slitasje. Det er også registrert stedvis knirk i deler av gulvet.
- Innerdører: Enkelte dørblad kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn, som følge av fuktvandringer i konstruksjonen.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Det observeres enkelte riss på skorsteinen.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etg: På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 16mm.
- 2.etg: I tv-stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25mm.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Borebiller: Det observeres spor etter borebiller i u.etg.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Takvinduer: Takvindu på bad 2.etg viser begynnende tegn til slitasje og begynnende aldersrelaterte skader.
- Ytterdører og omramming: Det registreres avvik på kjellerdør (ved vaskekjeller): Døren viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på råteskader på dørblad/karm.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde. Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Materialene i takutstikket (gesims) viser tydelige tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på råteskader.

Drenering
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det registreres enkelte begynnende tegn til riss i overflaten.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad 2.etg
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk (laftet tømmervegg).

Våtrom - Bad 1.etg
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Hulltaking og fuktmåling er ikke utført på grunn av våtrommets utforming og bruk (laftet tømmervegg).

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført: Fuktmåling/hulltaking er ikke utført på grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, da inspeksjonsområdet er skjult.
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, da inspeksjonsområdet stedvis er skjult.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trapper har ikke håndløper på begge sider. Trapper har stedvis ingen håndløpere. Trappen til u.etg vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Utvendig trapp
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Trappen på bakside mangler rekkverk, noe som medfører fallfare. Trappen til entré har kun rekkverk på en side. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Jacuzzi-funksjonen på bad i 1. etasje virker ikke, og takvinduet på bad i 2. etasje har råteskader. Ved kraftig storm fra syd ble det observert dråper av regnvann ved kjøkkenvinduet, men takstmann fant ingen feil. Det er også observert tegn på fuktskade på undersiden av takutspringet. I kjelleren er det målt fuktig luft, og ved kraftig regn kan bakerste kjellerdør lekke litt vann inn. Nedløpsdrenering ved første trapp til huset er utett og har skadet trappen. Elbilladeren ble varm i 2026 og skiftet ut. I 2025 ble ny gulvvarmetermostat installert i entreen. Pipen er muret opp på loftet. Det er observert borebiller i 2001, som ble fjernet av Anticimex. Noe råte er skiftet ut gjennom tiden, og noe gjenstår.

Biskop Njåls Gate 54 er en innholdsrik og klassisk enebolig med en ettertraktet beliggenhet på Våland, med kort vei til det meste man trenger i hverdagen. Boligen har en praktisk og gjennomtenkt planløsning fordelt over fire plan, med blant annet tre soverom samlet på samme etasje, to bad, to stuer og gode oppbevaringsmuligheter.

1. etasje:
Første etasje byr på en romslig entré med god plass til å henge fra seg yttertøy. Her finner man også tre soverom av god størrelse, alle samlet på samme plan. Soverommene har plass til stor seng, nattbord på begge sider, god skapplass og skrivepult ved behov.

I etasjen ligger også et romslig, helfliset bad med egen dusjsone, badekar, vegghengt toalett og dobbel servant. Fra badet er det direkte utgang til hagen, samt videre adkomst til andre etasje.

2. etasje:
Andre etasje har en sosial og åpen planløsning, med et flott kjøkken som byr på rikelig med skapplass og gode arbeidsflater. Kjøkkenet har en åpen løsning mot spisestuen, med kjøkkenøy som naturlig samlingspunkt.

Den romslige stuen har flere gode møbleringsmuligheter og direkte utgang til en solrik balkong som ble bygget i 2012.

I tillegg har etasjen en egen TV-stue, som tidligere ble brukt som soverom. Etasjen har også et tidløst bad med egen dusjsone, servant og vegghengt toalett.

3. etasje:
Tredje etasje består av en romslig loftstue som i dag benyttes som kontor og TV-stue. Her får man en praktisk stue nummer to. Etasjen har også gode lagringsmuligheter via kneloft. Fra loftstuen er det flott utsikt mot Stavanger sentrum, og takvinduet slipper inn rikelig med naturlig lys.
Innredning av etasjen er ikke omsøkt/godkjent, les mer under punkt om brukstillatelse.

Underetasje:
Underetasjen er av god størrelse og benyttes i dag som vaskerom og lagringsareal. Her er det gode muligheter for oppbevaring, samtidig som arealet gir flere muligheter for videre innredning og bruk etter behov.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende hvitevarer medfølger salget: 1 kjøleskap i kjelleren, 1 stk. mikrobølgeovn, induksjonsplatetopp og kjøkkenvifte på kjøkken i 2. etasje. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Løsøre som ikke medfølger salget: 4 stk. krystallysekroner. Kjeller: Fryse boks, 1 stk. kjøleskap, vinskap, Vaskemaskine, Tørretumbler; 2.etage: Ovn, Kjøleskap, Oppvaskemaskine

Elektrisitet og vedfyring. Panelovner, samt varmekabler i entré, på bad i 1. etasje og bad i 2. etasje. Peisovn i stue i 2. etasje og på soverom i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen ble tatt i bruk i 1927. Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse for opprinnelig byggeår i de fremlagte kommunale dokumentene.
Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest for fasadeendring (gavlvindu mot nord og to takvinduer mot øst) datert 16.02.2011.
- Tillatelse til tiltak for fasadeendring (ny inngangsdør i gatefasaden, samt forstøtningsmur) datert 31.03.2016. Det er ikke utstedt ferdigattest for dette tiltaket.
Tillatelsen stiller vilkår om at ansvarlig søker skal sørge for søknad om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før tiltaket tas i bruk. Det er igangsatt søking om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for tiltaket, og vil foreligge så fort kommunen har behandlet søknaden.

Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger (oppmåling/ombygging) av 2. etasje, datert juni 1951. Videre foreligger det godkjente tegninger for fasadeendringer datert 05.02.2010 (revidert 04.02.2011), samt tegninger for ny balkong og fasadeendring datert 2012.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at loftet er innredet i nyere tid, det finnes ingen tegninger av loftet.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Å bo på Våland gir en fin kombinasjon av nærhet til sentrum og en rolig og tilbaketrukket beliggenhet. Fra egen ytterdør er det kun en kort spasertur ned til Vågen og byens mange tilbud. Samtidig har du Gamlingen og flere flotte turområder i umiddelbar nærhet.

Våland er et attraktivt og ærverdig villaområde med mye historie og særpreg. Like i nærheten finner du Vålandsskogen, som er et populært friluftsområde og er knyttet sammen med Mosvatnet via to gangbruer. Øverst i Vålandsskogen ligger det kjente Vålandstårnet, hvor det blant annet er søndagskafé i sommerhalvåret.

Her får du med andre ord det beste av to verdener – kort vei til sentrum, samtidig som du bor i rolige og grønne omgivelser. Det er også svært kort vei til både barnehager og barneskole. Velkommen til Våland!

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Vålandshaugen barnehage (1-5 år) 0,3 km
- Våland barnehage (1-6 år) 0,5 km
- Bokkaskogen barnehage (1-5 år) 0,7 km

Skoler:
- Våland skole (1-7 kl.) 0,3 km
- Storhaug skole (1-7 kl.) 1,3 km
- Nylund skole (1-7 kl.) 1,8 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 1 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1 km
- St. Olav videregående skole 1 km
- Bergeland videregående skole 1,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 287 kvm. Tomten er opparbeidet med blant annet asfalterte veier, steinheller, støpte trapper, diverse støttemurer, plenarealer og beplantning.

Det er registrert uavklart eierforhold for arealet mellom eiendommen og Biskop Njåls gate. Dette er ikke uvanlig og gjelder for flere av eiendommene i nabolaget.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. Fastmontert elbil-lader på husvegg.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan 1139 "Våland midtre del", datert 24.11.1986, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt 27. I henhold til reguleringsbestemmelsene § 8 skal området nyttes til boligformål, og bruksendring til kontor eller forretning er ikke tillatt. Videre stiller § 5 krav til at endringer, som utskifting av vinduer, skal harmonere med opprinnelig byggestil, og at søknader om endring av bygningshistorisk verdifulle bygninger kan forelegges byantikvaren.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 28.06.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse. I kommuneplanens bestemmelser fremgår det at reguleringsplaner vedtatt etter kommunestyrets vedtak gjelder foran kommuneplanen ved motstrid i arealformål.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H570_9: Bevaring kulturmiljø
Ved tiltak innenfor hensynssonen skal det tas særlig hensyn til det eksisterende kulturmiljøet, og bygg og anlegg skal bevares på en antikvarisk akseptabel måte. Eiendommen omfattes også av retningslinjene for Trehusbyen. Dette innebærer at den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart, og at byggearbeider som endrer bygningens utseende, inkludert endringer på taket, er søknadspliktige.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Kommuneplanens arealdel 2027-2042 (plan-ID KP 2027-2042) er under arbeid (planlegging igangsatt).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 641,56 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 3 115,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 911,50 av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 33 000,- pr. år. / 27 300 kWh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden april 2025 til april 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har forsikring i Tryg Forsikring som koster kr 7 601,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 3.304.866 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

9 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

247 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
248 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
268 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 148 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 168 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ken Nilsson og Ann Nilsson

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm/småbruk/landbruk  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 0,00
Foto  kr 4 200,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 35-0254/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.26254

Sist oppdatert: 18. september 2026 kl. 19:56